La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (LAU 1964) dispone que se incurre en un supuesto de denegación de la prórroga forzosa del arrendamiento y, en consecuencia, en causa de resolución del contrato (arts. 114-11 y 62-3º LAU 1964) “cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa.

Esta causa de resolución rige única y exclusivamente para los contratos de vivienda y/o de local de negocio cuya duración se encuentre sujeta al instituto de la prórroga forzosa. Esto es, los contratos celebrados con anterioridad a 9 de mayo de 1985, o entre esta fecha y el 31 de diciembre de 1994, en los que se hubiera convenido por los contratantes someter su duración a prórroga forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario.

Para el legislador de 1964, el privilegio de la prórroga forzosa del arrendamiento carece de sentido cuando se pone de relieve que el inmueble deja de serle necesario al arrendatario para mantener en el mismo su domicilio habitual y permanente (arrendamiento de vivienda), o para ejercer, con establecimiento abierto al público, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo (arrendamiento de local de negocio), salvo que la desocupación o cierre responda a una causa razonablemente justificativa.

A lo largo de los años los tribunales de justicia han creado un cuerpo suficientemente consolidado de causas que justifican el no uso de la vivienda o el cierre del local de negocio por parte del arrendatario. Así, considera contingencias o causas justificativas del no uso de la vivienda aquellas que, a la vez que sean suficientemente graves para provocar la desocupación, revelan una voluntad no fraudulenta del inquilino de no prescindir definitivamente de la vivienda arrendada. Se destacan de entre las más frecuentes: la enfermedad del arrendatario o de alguno de los familiares que habitan la vivienda, siempre y cuando la enfermedad tenga una naturaleza transitoria o accidental, por tiempo definido; la falta de habitabilidad de la vivienda no imputable al arrendatario; las relativas a la actividad laboral del arrendatario (traslados forzosos de los funcionarios o por necesidades de la empresa).

En cuanto a locales de negocio, se consideran justificativas del cierre aquellas causas o contingencias que, no siendo imputables al arrendatario, se impongan a su voluntad y tengan un marcado carácter temporal y transitorio. De esta guisa: la enfermedad transitoria o accidental del arrendatario; la falta de realización por el arrendador de obras necesarias para el uso del local; o la negativa del arrendador a reconocer el traspaso, entre otras muchas.

En cuanto al modo de computar el plazo de los seis meses al que alude la norma, es aceptado por la jurisprudencia que no es preciso que los meses discurran de modo continuo, sino que pueden computarse con o sin interrupción.

Y un último apunte merece la cuestión de la acreditación probatoria en sede de los tribunales de justicia. La carga de la prueba del no uso de la vivienda arrendada, o del cierre del local de negocio, durante más de 6 meses en el curso de un año, incumbe de inicio al arrendador que demanda en juicio la resolución del contrato por esta causa de resolución. No es suficiente con alegarla y que sea el arrendatario el que demuestre lo contrario, esto es, que ocupa de forma efectiva la vivienda para destinarla a su residencia habitual y permanente, o que mantiene abierto el local y el ejercicio de la actividad, sino que el arrendador ha de acreditarlo razonablemente con los medios de prueba adecuados. Es cierto que los tribunales de justicia vienen en algunas ocasiones y según las circunstancias a atemperar esta exigencia probatoria a cargo del arrendador, y lo hacen mediante la aplicación del principio de la facilidad probatoria, en virtud del cual, la carga de la prueba de una contingencia como la que tratamos, puede considerarse que se ha de repartir entre los litigantes, o que incluso deba vascular buena parte de ella hacia el arrendatario, atendida la facilidad a su alcance de probar la falsedad de la causa de resolución defendida por el arrendador.

Aun así, corresponde al arrendador acreditar suficientemente los indicios que apuntan a la existencia de una situación de desocupación de la vivienda o de cierre del local en cuestión, y ello durante un plazo de tiempo de más de seis meses en el transcurso de un año. Tales indicios tienen a ver, por lo general, con el entorno residencial, social y laboral en el que se mueve y desenvuelve el arrendatario, y con los actos de vida cotidiana que desarrolla en dicho entorno. En este sentido, resultan casi indeclinables la práctica de pruebas como la de detective privado, y la de consumos de servicios y suministros de electricidad, agua, gas y teléfono fijo de que disponga la vivienda o el local en cuestión, que permitan ofrecer unos resultados que en nada o en muy poco se compadezcan con una verdadera situación de uso o cierre.

En esta materia de la prueba, y relacionado con el no uso de la vivienda, rige y resulta de plena aplicación la expresión aquella que sostiene que “la mejor manera de acreditar que una persona no reside en una vivienda es acreditar que lo viene haciendo en otra”.

 

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Autor:

Josep Maria Espinet Asensio
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