La Disposición Transitoria Tercera, apartado B) 3, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, establece:

“Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local. En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley”.

Desde la entrada en vigor de la LAU 1994, el 1 de enero de 1995, y en lo que concierne a los arrendamientos de locales de negocio celebrados con anterioridad a 9 de mayo de 1985, la jubilación del arrendatario opera como una causa automática de extinción del contrato, salvo que se dé la subrogación en los términos previstos en la ley.

Nos encontramos pues con que a partir del 1 de enero de 1995, se otorga carta de naturaleza legal a una nueva causa de extinción de los contratos de local de negocio sujetos a prórroga forzosa, la jubilación del arrendatario, que con anterioridad la ley arrendaticia no recogía, al no situar esta situación entre el elenco de causas tasadas de resolución y extinción de los contratos.

Con la LAU 1994, aparece por primera vez el hecho de la jubilación del arrendatario como causa determinante de la extinción de los contratos de local de negocio celebrados al amparo de la LAU 1964 y sometidos, por imperativo legal por razón de la fecha de su celebración, a prórroga forzosa. Una importante sentencia del Tribunal Supremo del año 2015 avala que esta concreta causa de extinción, reservada sólo para  contratos celebrados con anterioridad a 9 de mayo de 1985,  pueda aplicarse también respecto de los celebrados entre esta fecha y el 31de diciembre de 1994, siempre y cuando se hubiera pactado someter su duración a prórroga forzosa.

Con los años, el concepto mismo de jubilación y sus perfiles se ha venido delimitando y configurando desde la óptica de los arrendamientos urbanos. Es opinión doctrinal consolidada que la jubilación a la que se refiere la ley de arrendamientos reside en un acto administrativo por el que un trabajador en activo, ya sea por cuenta propia o ajena, pasa a una situación pasiva o de inactividad laboral, tras alcanzar una determinada edad máxima legal para trabajar. Es decir, que se haya alcanzado un reconocimiento administrativo de jubilación por parte del organismo competente y conforme a la legislación sectorial aplicable.

Para que determine la extinción del contrato, no es preciso que la jubilación administrativa vaya acompañada de la que podríamos denominar jubilación “civil” del arrendatario, que se identificaría con la completa ausencia del arrendatario al frente de la actividad desarrollada en el local, habiendo señalado reiteradamente los tribunales de justicia que la jubilación del arrendatario determina por si solo la extinción del contrato de arrendamiento, independientemente de que aquel continúe o no al frente de la actividad empresarial o comercial en el local.

Se exige, además, para la apreciación de esta causa de extinción, que la conducta contractual del arrendatario jubilado impida la subrogación a favor del cónyuge que continúe con la actividad (la subrogación del descendiente ya no tiene lugar, al haber transcurrido más de 20 años de la entrada en vigor de la LAU 1994). O dicho de otra manera: que el arrendatario se mantenga al frente del negocio o actividad del local, de modo tal que impida que la continuidad del mismo se concentre en la persona del cónyuge con derecho a subrogarse. Porque, así como en caso de fallecimiento del arrendatario, el traslado de la titularidad de derechos y obligaciones arrendaticias inherentes a la subrogación opera por ministerio de la ley y a modo de negocio unilateral subrogatorio del cónyuge, cuando de jubilación se trata, en que no hay fallecimiento, es lógico pensar que la eficacia de la subrogación requiera no sólo de la voluntad en tal sentido de la persona con derecho a subrogarse, sino también de la previa aquiescencia del arrendatario jubilado en permitir la subrogación. Aquiescencia o consentimiento que no cabe apreciar cuando el arrendatario, pese a la jubilación, se mantiene al frente de la actividad desarrollada en el local y concentra en su persona el conjunto de derechos y obligaciones que dimanan del arrendamiento.

Por tanto, para que se produzca la extinción del contrato por la causa que estamos analizando deben concurrir dos requisitos: i) la jubilación administrativa del arrendatario en los términos indicados, y ii) que no haya subrogación del cónyuge que continúe con la actividad.

Bastará pues con reparar en la conducta del arrendatario jubilado y constatar que se mantiene en la misma situación y estado previo a la jubilación, como si ésta no se hubiera producido, para deducir que carece de voluntad de permitir la subrogación en la persona del cónyuge, a fin de que éste continúe con la actividad desarrollada en el local del mismo modo a como venía haciéndolo el arrendatario antes de su jubilación. En la práctica, se erigen como elementos probatorios más significativos de este extremo las declaraciones del IVA y pago fraccionado del IRPF extendidas a nombre del arrendatario jubilado y no del cónyuge.

 

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Autor:

Josep Maria Espinet Asensio
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