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Recuperación de la vivienda por necesidad del arrendador: requisitos a tener en cuenta

El artículo 9 de la LAU 1994, en la redacción dada por la “Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas”, dispone en su apartado 3º que “no procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial (…)”.

Tres son, pues, los requisitos básicos que contempla la ley para que el arrendador pueda iniciar con éxito el trámite de recuperación de la vivienda por necesidad, a saber:

1. Que haya transcurrido el primer año de duración del contrato. El arrendador tiene que esperar a que transcurra el primer año de vigencia del contrato para poder llevar a cabo la notificación al arrendatario comunicándole que tiene necesidad de la vivienda para él o para alguno de sus familiares cercanos. Así lo establece la norma, por lo que si la notificación se realiza antes del año, habría que considerarla, a nuestro entender, extemporánea y, consecuentemente, mal realizada, quedando seriamente cuestionado el alcance de la eficacia legal que tiene que desplegar la notificación y, con esto, el éxito de la pretensión de recuperar la vivienda.

2. Que el contrato se encuentre en situación de prórroga legal. En efecto, la ley alude al hecho de que “no procederá la prórroga obligatoria…”, con lo cual se está refiriendo a que se trata de una causa de denegación de la prórroga obligatoria. Recordar en este punto que, en el apartado 1 del referido precepto, se consagra el principio según el cual la duración del arrendamiento es la que libremente convengan los contratantes, si bien a continuación se señala, a modo de protección de la estabilidad de vivienda para el arrendatario, que si la duración fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años. La ley, por tanto, se está refiriendo a las prórrogas legales.
A efectos prácticos se traduce en que, si un propietario acuerda el arrendamiento de su vivienda por plazo de un año, para poner un ejemplo, transcurrido este año, el inquilino tiene derecho a dos años más de prórroga y a mantenerse en el uso de la vivienda hasta conseguir la duración mínima de los tres años contemplados en la LAU 1994.

3.Notificación tempestiva de la necesidad por parte del arrendador.

Sólo a partir del momento en que se entra en la primera prórroga anual es cuando el arrendador puede instar la resolución del contrato por necesidad de la vivienda, y esto mediante la oportuna notificación de la causa de necesidad y de la persona beneficiada.

No obstante, a nuestro entender, esta comunicación no tendría eficacia si se realizara antes del transcurso del primer año, puesto que, como dice claramente la norma, se tiene que realizar “una vez transcurrido el primer año de duración del mismo”. Tratándose cómo se trata de una causa de denegación de la prórroga legal, excepción a la regla general, se impone una interpretación restrictiva y literal del precepto y no extender sus efectos más allá de los que literalmente contempla.

Por el contrario, si la duración del contrato se hubiera establecido en tres años por ejemplo, el arrendador no podría, durante este trienio, instar la resolución, por mucha necesidad de vivienda permanente que tengan él o sus familiares cercanos, y esto por la sencilla razón de que el contrato, durante este trienio, no se encuentra en la situación de prórroga legal que venimos comentando.

Nos atrevemos a afirmar que sin la concurrencia de estos tres requisitos la reclamación del arrendador está condenada al fracaso, por muy legítima que sea y perentoria que se manifieste la necesidad de vivienda permanente para él o para los familiares más cercanos.

Para mayor información, pueden contactar con nosotros por teléfono al  93.143.19.29, por correo electrónico a  info@espinet-advocats.local o visitar nuestra página web  espinetadvocats.cat.


Publicado por
Josep Maria Espinet Asensio
Abogado

4 comments on “Recuperación de la vivienda por necesidad del arrendador: requisitos a tener en cuenta”

  1. Buenas tardes,
    Si el propietario tiene más inmuebles pero decide alquilar el inmueble donde vive e irse a vivir al inmueble arrendado, se trata de una necesidad real ?

    1. Buenos días Sra. Encarna, disculpe no poderle contestar con más antelación.

      Para que la denegación de la prórroga forzosa de la duración del arrendamiento prospere por necesidad, esta necesidad debe ser real, como usted bien dice. No es admisible una necesidad creada artificiosamente y con la finalidad de resolver el contrato de arrendamiento durante el plazo de vigencia.

      Y, efectivamente, no sería a nuestro entender admisible ni tutelable en derecho, hacer descansar la resolución del contrato por necesidad de la parte arrendadora, cuando esta necesidad se ha creado artificiosamente al ceder en arrendamiento la propiedad el inmueble que venía siendo su morada y alegar entonces la ausencia de vivienda.

      Confiamos que esta respuesta le haya sido satisfactoria, y le agradecemos la confianza depositada en nuestro despacho y en la información que ofrecemos a través del blog de nuestra página web. Agradeceremos, también, una reseña en Google sobre el contenido y servicios ofertados en nuestra página web.

      Sin otro particular, aprovechamos la ocasión para saludarle muy atentamente.

  2. Bon dia Sr. Espinet

    He llegit el seu article i m'ha agradat molt la casuística que detalla.

    Tinc un dubte, si el propietari lloga el seu habitatge habitual perquè se'n va a viure a l'estranger un període de temps. Si al cap d'un any volgués tornar, podria fer-ho i rescindir el contracte pel fet que necessita l'habitatge com a residencia permanent?

    En aquest cas segons he entès en el seu article sempre ha de ser en situació de pròrroga legal, llavors si es va fer un contracte de lloguer de 2 anys (que segons llei actual es prorrogable fins a 5), el propietari tot i la necessitat de rescindir contracte per l'habitatge, necessitaria esperar mínim 2 anys?
    I si el contracte fos per 4 anys, llavors hauria d'esperar 4 anys?

    Entenc que a dia d'avui continua vigent aquesta normativa

    Moltes gràcies

    1. Bona tarda Jordi,

      Efectivament, com bé comentava a la publicació i tal i com així ho estableix l'article 9 de la Llei d'Arrendaments Urbans, per a que l'arrendador pugui fer ús de la facultat de recuperar l'habitatge llogat per la causa de necessitat que s'hagués fet constar de forma expressa en el contracte, al temps de la celebració del mateix, (tenint en compte la comunicació que hauria de fer a l'arrendatari com a mínim, amb dos mesos d'antelació al moment en que hagi de necessitar l'habitatge) el contracte ha d'estar en període de pròrroga forçosa. Per tant, si el contracte es va celebrar per 2 anys, aquest termini és de durada durant la qual l'arrendatari, si o si, tindrà dret a utilitzar l'habitatge. De la mateixa manera, si la duració del contracte es va establir per 4 anys, com bé dius, "s'haurà d'esperar 4 anys", per poder recuperar l'habitatge per la causa de necessitat expressada en el contracte. Per tant, insistim en que la recuperació de l'habitatge per causa de necessitat de l'arrendador que permet l'article 9 de la LAU, només serà operable quan el contracte entri en pròrroga forçosa, la qual cosa implica que si la duració del contracte es va definir per 5 anys, una vegada transcorreguts aquests, el contracte ja no entra en la pròrroga forçosa de l'article 9 (si la convencional tàcita de l'article 10), fet que comportaria que, en aquest cas, no fos operable la facultat de recuperar l'habitatge per causa de necessitat de l'arrendador.

      Esperem haver esclarit els teus dubtes.

      Atentament,

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