El artículo 9 de la LAU 1994, en la redacción dada por la “Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas”, dispone en su apartado 3º que “no procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial (…)”.

Tres son, pues, los requisitos básicos que contempla la ley para que el arrendador pueda iniciar con éxito el trámite de recuperación de la vivienda por necesidad, a saber:

1. Que haya transcurrido el primer año de duración del contrato. El arrendador tiene que esperar a que transcurra el primer año de vigencia del contrato para poder llevar a cabo la notificación al arrendatario comunicándole que tiene necesidad de la vivienda para él o para alguno de sus familiares cercanos. Así lo establece la norma, por lo que si la notificación se realiza antes del año, habría que considerarla, a nuestro entender, extemporánea y, consecuentemente, mal realizada, quedando seriamente cuestionado el alcance de la eficacia legal que tiene que desplegar la notificación y, con esto, el éxito de la pretensión de recuperar la vivienda.

2. Que el contrato se encuentre en situación de prórroga legal. En efecto, la ley alude al hecho de que “no procederá la prórroga obligatoria…”, con lo cual se está refiriendo a que se trata de una causa de denegación de la prórroga obligatoria. Recordar en este punto que, en el apartado 1 del referido precepto, se consagra el principio según el cual la duración del arrendamiento es la que libremente convengan los contratantes, si bien a continuación se señala, a modo de protección de la estabilidad de vivienda para el arrendatario, que si la duración fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años. La ley, por tanto, se está refiriendo a las prórrogas legales.
A efectos prácticos se traduce en que, si un propietario acuerda el arrendamiento de su vivienda por plazo de un año, para poner un ejemplo, transcurrido este año, el inquilino tiene derecho a dos años más de prórroga y a mantenerse en el uso de la vivienda hasta conseguir la duración mínima de los tres años contemplados en la LAU 1994.

3.Notificación tempestiva de la necesidad por parte del arrendador.

Sólo a partir del momento en que se entra en la primera prórroga anual es cuando el arrendador puede instar la resolución del contrato por necesidad de la vivienda, y esto mediante la oportuna notificación de la causa de necesidad y de la persona beneficiada.

No obstante, a nuestro entender, esta comunicación no tendría eficacia si se realizara antes del transcurso del primer año, puesto que, como dice claramente la norma, se tiene que realizar “una vez transcurrido el primer año de duración del mismo”. Tratándose cómo se trata de una causa de denegación de la prórroga legal, excepción a la regla general, se impone una interpretación restrictiva y literal del precepto y no extender sus efectos más allá de los que literalmente contempla.

Por el contrario, si la duración del contrato se hubiera establecido en tres años por ejemplo, el arrendador no podría, durante este trienio, instar la resolución, por mucha necesidad de vivienda permanente que tengan él o sus familiares cercanos, y esto por la sencilla razón de que el contrato, durante este trienio, no se encuentra en la situación de prórroga legal que venimos comentando.

Nos atrevemos a afirmar que sin la concurrencia de estos tres requisitos la reclamación del arrendador está condenada al fracaso, por muy legítima que sea y perentoria que se manifieste la necesidad de vivienda permanente para él o para los familiares más cercanos.

 

Para mayor información, pueden contactar con nosotros por teléfono al  93.143.19.29, por correo electrónico a  info@espinetadvocats.cat o visitar nuestra página web  espinetadvocats.cat.

 

Autor:

Josep Maria Espinet Asensio
jmespinet@espinetadvocats.cat

Logotipo Espinet Advocats