Una consulta muy frecuente en los despachos de abogados y no menos en las administraciones de fincas es qué ocurre con el contrato de arrendamiento de una vivienda cuando fallece el arrendatario. La cuestión no es sencilla, pues el fallecimiento del inquilino no agota de por sí la vigencia del arrendamiento. Cabe la posibilidad de que una tercera persona ajena a la relación arrendaticia sustituya al arrendatario fallecido en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones que derivan del contrato. Nos estamos refiriendo a la figura de la subrogación por causa de muerte del arrendatario. La legislación arrendaticia en su conjunto, LAU de 1964 y LAU de 1994, distingue un régimen de subrogación mortis causa diferenciado según cuál sea la fecha de conclusión del contrato y el régimen de duración al que se encuentra sometido. Veamos los diferentes supuestos:

 

1. Contratos anteriores a 9 de mayo de 1985

Al fallecimiento del arrendatario o inquilino, tienen derecho a subrogarse, en primer lugar y como regla general, el cónyuge no separado legalmente o de hecho (se equipara a cónyuge la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastaría la convivencia). La duración de la subrogación, en este caso, sería de por vida de la persona subrogada.

En segundo lugar, y en defecto del anterior, los hijos o hijas que hubieran estado conviviendo con el inquilino durante los dos años anteriores a su fallecimiento. La duración de la subrogación, en este caso, es de dos años contados desde el fallecimiento del inquilino, o bien hasta la fecha en que el hijo cumpla 25 años, si este momento fuera posterior al de la defunción. No obstante, si el hijo subrogado estuviera afectado por una minusvalía igual o superior al 65%, la subrogación se mantendría hasta su fallecimiento.

En los casos de concurrencia de personas llamadas a la subrogación, debe seguirse el orden de prelación previsto en el artículo 16 de la LAU 1994.

 

2. Contratos entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1985

2.1. Cuando la defunción del arrendatario se produce en un momento en que el contrato se encuentra sujeto voluntariamente a la prórroga forzosa o aún no hubiera alcanzado el plazo de duración del mismo.

En estos supuestos, la subrogación operaría a favor del cónyuge, descendientes,  con preferencia los hijos varones menores de edad, las hijas solteras y los mayores impedidos físicamente, hijos adoptivos que hubieran sido adoptados antes de cumplir los 18 años, ascendientes y hermanos, con preferencia las hermanas solteras, tanto en el parentesco legítimo como en el natural, que con aquél hubiesen convivido habitualmente en la vivienda con dos años de antelación a la fecha del fallecimiento. No será necesaria la convivencia de los que estuviesen sometidos a la patria potestad del difunto y, respecto al cónyuge, bastará la mera convivencia, sin exigencia en el plazo de antelación.

Al fallecimiento de la persona subrogada no se extinguiría automáticamente el contrato, sino que cabría una segunda y última subrogación a favor de su cónyuge o descendientes legítimos, naturales o adoptivos, que se mantendría hasta su fallecimiento, sin que a partir de entonces se autoricen ulteriores subrogaciones.

Cuando fueren varios los beneficiarios de la subrogación de que se trate (primera o segunda y última subrogación), se observará el orden de prelación establecido en el artículo 58 LAU de 1964.

En cuanto a la duración de estas subrogaciones, como regla general diremos que se establecen para toda la vida de los beneficiarios y, en cualquier caso, hasta la extinción del plazo al que estuviera sometido el contrato.

2.2. Si al producirse el fallecimiento del titular del arrendamiento, el arrendamiento no se encontrara sujeto a prórroga forzosa y se hubiera llegado al plazo de finalización, el régimen de subrogación por causa de muerte aplicable sería el contemplado en el artículo 16 de la LAU 1994, aplicable a los contratos suscritos a partir del 1 de enero de 1995, que a continuación señalamos.

 

3. Contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995

En estos casos, producida la muerte de la persona arrendataria, podrán subrogarse en el contrato:

a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.

b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.

d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.

e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior, y

f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

En caso de concurrencia de personas beneficiarias de la subrogación, se seguirá el orden de prelación indicado por las letras a) a f), salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrán preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano. Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65%; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

Es innecesario señalar que la subrogación no altera el régimen natural de duración del contrato, de manera que alcanzada la fecha de finalización o, en su caso, de las prórrogas legales, el arrendador tiene plena libertad de poner fin al arrendamiento, sin haber de pasar por ningún periodo mínimo de permanencia en la vivienda por parte del beneficiario de la subrogación.

Desde este blog somos conscientes de la complejidad que ofrece la subrogación por causa de muerte en el marco de los arrendamientos urbanos, a la vista de los múltiples regímenes legales que contemplan esta figura y su enorme trascendencia práctica, existiendo al respecto diferentes y variadas opiniones doctrinales e interpretaciones de los tribunales de justicia, que no recogemos al desbordar el cometido informativo de este post, pero que conviene saber y tener muy presente de cara a un buen asesoramiento y a la mejor defensa de los intereses de propietarios de fincas urbanas.

 

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Autor:

Josep Maria Espinet Asensio
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