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Las figuras de la prórroga y la tácita reconducción en un contrato de arrendamiento urbano: confusiones y distinciones

Expresiones como “reconducción” o “prórroga” del contrato son presentes habitualmente en el redactado de contratos de arrendamiento de vivienda y de sus condiciones anexas, lo que puede generar confusión y ambigüedad entre los conceptos. ¿Son la misma figura? ¿Generan los mismos efectos?

Hay que dejar claro, en primer lugar, que las figuras jurídicas de la prórroga y de la táctica reconducción son figuras diferentes y, por lo tanto, con diferentes consecuencias jurídicas y fácticas. No son lo mismo y responden a finalidades también diferentes, a pesar de que se confunden y se usan incluso como sinónimos en no pocos modelos de contrato de arrendamiento.

La “prórroga”, legal o convencional, parte de la premisa del mantenimiento y pervivencia en el tiempo del contrato de arrendamiento originario. Actúa como mecanismo de elasticidad de la duración del contrato, pero manteniéndose intacto respecto a su original naturaleza. Cuando el contrato se prorroga, bien por voluntad de los contratantes, bien por ministerio de la ley, la relación contractual se mantiene inalterada, es la misma que cuando se creó, con la única excepción de la duración, que se dilata o prolonga más allá de lo previsto inicialmente. El plazo por el cual se prorroga dependerá del pacto entre las partes o del que recoja la ley aplicable, lo que trataremos más adelante.

La táctica reconducción, en cambio, parte de la finalización de la duración del contrato y, por lo tanto, de su extinción. Queda recogida en el artículo 1566 del Código Civil y acontece cuando al acabar el contrato, la persona arrendataria permanece en la vivienda durante los 15 días posteriores a la finalización del contrato, con aquiescencia de la parte arrendadora. El TS se ha pronunciado en la línea que se produce aquí el nacimiento de un nuevo contrato que sustituye el anterior. Estamos delante, pues, de un nuevo contrato. Ahora bien, como señala el TS,  mantiene las mismas condiciones del contrato anterior extinguido, que coge prestadas. La duración de este nuevo contrato lo abordamos también seguidamente.

Efectos de cada figura

Ante la confusión existente entre una figura y la otra, y ante cláusulas contractuales que tratan sobre la expiración de la duración del contrato y los efectos que se derivan, a menudo se insertan ambas figuras de manera indistinta con la voluntad de alcanzar el máximo de supuestos posibles que inciden en la duración del contrato, pensando que así se protegen mejor a los intereses de la propiedad, a pesar de que esté técnicamente poco justificado en el caso concreto.

Centrando el foco en contratos de arrendamiento de vivienda, la ley en vigor a día de hoy en el Estado español (Ley de Arrendamientos Urbanos 1994) recoge de forma imperativa (es decir, sin que tenga relevancia aquello que tuvieran pactado los contratantes), que si con un mínimo de un mes de preaviso a la finalización del contrato, ninguno de las dos partes, arrendadora o arrendataria, ha notificado a la otra la denuncia del contrato (es decir, su inequívoca voluntad de no darle más continuidad), éste entrará en prórrogas.

El periodo de tiempo durante el cual se extenderá la prórroga depende de la fecha en que se haya firmado el contrato, puesto que la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas modifica la duración mínima de los contratos y de sus prórrogas.

Así pues, si el contrato de alquiler de vivienda se firma entre el 1 de enero de 1994 y el 6 de junio de 2013 (cuando la duración mínima de los contratos de alquiler de vivienda era de 5 años), el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de 3 años, de manera potestativa para la parte arrendataria y obligatoria para la parte arrendadora.  En cambio, si el contrato se firma a partir del 6 de junio de 2013 (cuando la duración mínima de los contratos es de 3 años), la prórroga será de una sola anualidad.

En todo caso, hablamos aquí de prórroga, es decir mantenimiento del contrato ya existente por no haber notificado ninguna de las partes su voluntad de extinguir la relación con un mínimo de un mes antes de la fecha de finalización.

Diferente absolutamente de la situación de tácita reconducción, que como decíamos, supone el nacimiento de nuevos contratos como consecuencia de haber permanecido en la vivienda durante los 15 días posteriores a la finalización del contrato sin denuncia del mismo. Caso éste en que el contrato se prolongará de acuerdo con los plazos del artículo 1581 del Código Civil en caso de inmueble urbano, es decir, anualmente si la renta está fijada anualmente, mensualmente si la renta se hubiera fijado mensualmente y diariamente si la renta se hubiera pactado diariamente.

Es importante añadir, en cuanto a los plazos en que se reconduce tácitamente el contrato, la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 2018, que confirma la doctrina existente en materia de contratos de arrendamientos que se encuentran en tácita reconducción en los términos previstos en el artículo 1581 CC. Es decir, plazo anual si la renta se fijó en el contrato con el carácter de anual, con independencia de que se abone en períodos mensuales.

Una cosa es cómo se fija la renta (anual, mensual, diaria) y otra el cómo se paga la renta (anual, mensual o diariamente). En sede de tácita reconducción, lo que interesa es el modo en que se fija la renta, no el cómo se paga.

(Actualizado a 10 de octubre de 2018)

Más información:
Artículo Espinet Advocats: ¿Qué es la táctica reconducción?

Para mayor información, pueden contactar con nosotros por teléfono al  93.143.19.29, por correo electrónico a  info@espinet-advocats.local o visitar nuestra página web  espinetadvocats.cat.


Publicado por
Josep Maria Espinet Asensio
Abogado

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