La actividad legislativa en relación con el régimen jurídico aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados en el Estado Español ha sido verdaderamente convulsa durante los últimos meses. Dejando a un lado el Real-Decreto 21/2018 aprobado por el Gobierno Central, que tuvo una efímera vida de 35 días , el Gobierno español aprobó el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, aplicable a todo el territorio estatal.

Casi en paralelo, el Gobierno de la Generalitat aprobó el Decreto Ley 5/2019, de 5 de marzo, de medidas urgentes para mejorar el acceso  a la vivienda, que si bien no incide directamente en materia de arrendamiento de vivienda, sí lo hace o pretende hacerlo en materia de acceso a la vivienda desde una perspectiva principalmente administrativa.

Finalmente, hay que añadir al escenario arrendaticio la Sentencia del Tribunal Constitucional del pasado 31 de enero de 2019, en relación con el recurso de inconstitucionalidad instado contra la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, aprobada por el Parlamento de Cataluña. Como consecuencia de la sentencia del TC, resultan aplicables determinados artículos de la referida ley que también tienen un impacto, no tanto en el contrato de arrendamiento de vivienda propiamente, sino en algunos aspectos a tener en consideración previamente a iniciar un procedimiento judicial de desahucio por falta de pago de la renta o de ejecución hipotecaria.

De esta intensa actividad legislativa se derivan cambios importantes. En este artículo abordaremos los derivados del “Real decreto ley 7/2019″, aprobado por el Gobierno central en materia de contratación de arrendamiento de vivienda, dejando para la segunda parte las novedades de ámbito catalán.

 

Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

El Gobierno Español aprobó, el pasado 1 de marzo, el Real decreto ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, justificando el uso del Decreto-ley en “la extraordinaria necesidad y urgencia” derivada de la “vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias”. El Decreto-Ley modifica, por lo que a este artículo interesa, artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU),  de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP – IAJD).

Modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos en relación con el contrato de arrendamiento de vivienda.

El texto recupera medidas ya adoptadas en el anterior y efímero Decreto-ley 21/2018 e impulsa otras nuevas con la finalidad de dotar de mayor estabilidad a la parte arrendataria, tanto en cuanto a duración del contrato, como en lo que se refiere al incremento de la renta, siempre en relación con los contratos de arrendamiento de vivienda, y no de arrendamiento para uso distinto al de vivienda. La norma está en vigor, y por tanto resulta aplicable a todos los contratos de arrendamiento de vivienda que se celebren en el Estado español, desde el pasado 6 de marzo de 2019.

Duración del contrato, prórrogas del mismo y plazos de preaviso.

El artículo 9 del texto recupera la duración mínima de 5 años cuando la parte arrendadora es una persona física y de 7 años cuando es una persona jurídica. Es la conocida como “prórroga forzosa”, en virtud de la cual si la duración pactada en el contrato es inferior a 5 años o 7 años, en cada caso, el contrato se prorroga obligatoriamente para la parte arrendadora y potestativamente para la parte arrendataria, por periodos anuales, hasta lograr la duración mínima de 5 o 7 años, salvo que la parte arrendataria manifieste a la arrendadora la voluntad de no renovarlo con un preaviso de 30 días de antelación.

Llegada la fecha de finalización del contrato, es decir, transcurridos los 5 o 7 años, puede operar la “prórroga legal no forzosa”, lo que significa que si ninguna de las partes notifica a la otra la voluntad de no renovar el contrato, como mínimo con un preaviso de 4 meses en caso de la parte arrendadora, o con un preaviso de 2 meses en caso de la parte arrendataria, el contrato se prorroga por plazos anuales hasta un máximo de 3 años. Es importante hacer notar que se trata de 3 prórrogas de carácter anual, lo que significa que la parte arrendataria puede poner fin a la prórroga cada año, mientras que la parte arrendadora queda obligada a respetar las 3 anualidades de prórroga.

Cómo se puede apreciar, el RDL 7/2019 introduce modificaciones en algún punto de difícil interpretación o confusas en relación con los plazos de preaviso entre las partes para el caso de no querer renovar el contrato o algunas de sus prórrogas:

En virtud del artículo 9, cuando el contrato se encuentra en situación de prórroga forzosa y todavía no se han alcanzado los 5 o 7 años de duración mínima (porque el plazo pactado en el contrato hubiera sido inferior), el plazo de preaviso de la parte arrendataria a la parte arrendadora de no querer renovar es de 30 días.

Ahora bien, en virtud del artículo 10, para que no opere la prórroga legal de 3 anualidades una vez transcurridos los 5 o 7 años, la parte arrendadora tiene que notificar a la arrendataria la voluntad de no renovar el contrato con 4 meses de antelación, mientras que la parte arrendataria lo tiene que hacer con 2 meses de antelación.

Una vez ya se encuentra el contrato en las prórrogas legales anuales y que pueden llegar a un máximo de 3, el plazo de preaviso por parte del arrendatario al arrendador de no querer renovar vuelve a ser de 1 mes.

Así pues, dejando a un lado la complicación de los plazos, lo cierto es que se produce una cierta antinomia: como hemos visto, el artículo 9 establece que la parte arrendataria tendrá que manifestar con 30 días de antelación a la fecha de vencimiento “o de cualquier de sus prórrogas” la voluntad de no renovar. Sin embargo, el plazo de preaviso no será de 30 días “en cualquiera de sus prórrogas”, puesto que a la última prórroga (es decir, previamente a alcanzar la fecha de extinción del 5º o del 7º año), la parte arrendataria tiene que notificar a la arrendadora la voluntad de no renovar con 2 meses de antelación, y la arrendadora a la arrendataria con 4 meses de antelación, de acuerdo con lo establecido en el artículo 10 (y no en cambio con 30 días). Se produce, pues, una confrontación de plazos en este caso específico, ante el cual merece la pena, a nuestro entender, actuar de forma garantista y prudente y siguiendo por lo tanto el plazo de preaviso mayor.

Necesidad de pacto expreso para que la parte arrendadora pueda recuperar la vivienda por causa de necesidad.

La nueva redacción del artículo 9.3 de la LAU (que de hecho, no es tan nueva dado que con anterioridad a la Ley 4/2013, ya existía en este sentido) establece que si una vez transcurrido el primer año de contrato, la parte arrendadora tuviera necesidad de la vivienda para sí o familiares de primer grado de consanguinidad, podrá recuperarla y no procederá la prórroga obligatoria, solamente si así se hubiera previsto en el contrato.

Conservación del contrato en caso de resolución del derecho de la parte arrendadora o venta de vivienda.

La modificación de los artículos 7, 13 y 14 de la LAU tiene una elevada relevancia. De acuerdo con la redacción del artículo 7 de la LAU incorporada con la Ley 4/2013, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas desplegaran sus efectos frente a terceras personas que hubieran inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad, tenían que constar, los arrendamientos, previamente inscritos en el Registro. La realidad es que la inscripción registral de los contratos de arrendamiento ha sido una práctica casi inexistente, lo que ha colocado a las partes arrendatarias en una situación de cierta o elevada incertidumbre.

La nueva redacción del artículo 13 elimina el requisito de inscripción en el Registro para que el contrato tenga efectos frente a terceras personas, siempre que la resolución del derecho de la parte arrendadora se produzca durante los 5 o 7 primeros años de contrato. Cuando la duración pactada fuera superior, y el derecho de la arrendadora se extinguiera ya transcurridos los 5 o 7 años, quedará también extinguido el arrendamiento salvo que estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad.

Cabe estar alerta en los supuestos de arrendamientos otorgados por usufructuarios o superficiarios, pues, esto no cambia, se extinguen con la extinción del derecho del arrendador o arrendadora.

En la misma dirección de supervivencia del negocio contractual, en virtud de la nueva redacción del artículo 14, el sujeto adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los deberes y obligaciones de la parte arrendadora durante los 5 o 7 primeros años de duración del contrato. Si la duración pactada fuera superior a 5 o 7 años, como en el caso anterior, sí será necesaria la inscripción para quedar protegido en caso de venta.

Subrogación de la parte arrendataria en caso de defunción.

La nueva redacción añade una última frase al apartado 4º del artículo 16 de la LAU. Como ya venía estando regulado, las partes pueden pactar que no exista derecho de subrogación en caso de defunción de la parte arrendataria, cuando ésta se produzca transcurrida la duración mínima del contrato (ahora, de 5 o 7 años en cada caso) o que el arrendamiento finalice llegados el quinto o o séptimo año.

Ahora, además, se añade que no puede pactarse renuncia al derecho de subrogación cuando quién pueda subrogarse se encuentre en una situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.

Actualización de la renta: máximo, el IPC.

Si bien la renta se mantiene libre, es decir, será la que libremente acuerden las partes, el nuevo artículo 18 de la LAU limita los criterios según los cuales podrá ser actualizada. Así, mientras previamente era posible pactar libremente también los criterios de actualización, ahora el incremento no podrá exceder el Índice de Precio al Consumo (IPC).

Como ya venía siendo, la renta solamente puede ser actualizada cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato y sólo si así ha sido pactado expresamente.

Fianza y garantías complementarias.

La obligación de exigencia y prestación de fianza en cantidad equivalente a 1 mensualidad para el caso de arrendamiento de vivienda ya venía así establecida en el artículo 36.1 de la LAU. Ahora bien, el apartado quinto permitía pactar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza, precepto que ha conducido a la práctica habitual de adicionar mensualidades a la fianza legal de una mensualidad.

La nueva redacción del apartado 5º establece que, en caso de contratos de hasta 5 años, o 7 en caso de que el arrendador fuera una persona jurídica, el valor de la garantía adicional no podrá exceder de 2 mensualidades, intentando incentivar así, nos aventuramos a sugerir, una contratación de plazo superior al mínimo.

No olvidamos en este punto que la limitación legal a la garantía adicional opera en contratos de hasta 5 años cuando el arrendador es persona física o de hasta 7 cuando es persona jurídica. En consecuencia, si el contrato es superior a estos plazos, no opera la referida limitación de la garantía adicional. 

Gastos de gestión inmobiliaria.

El artículo 20 de la LAU regula los gastos y los servicios individuales. El RDL 7/2019 añade un último apartado en virtud del cual los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador cuando sea persona jurídica.

Modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Tramitación de los procedimientos arrendaticios.

El RDL 7/2019 modifica el ordinal 6º del artículo 249.1 de la LEC. Hasta la presente modificación, se decidían en el procedimiento ordinario, por razón de la materia, las demandas que versaran sobre cualquier asunto relativo a arrendamientos urbanos o rústicos de inmuebles, salvo que se tratara de reclamaciones de rentas o cantidades debidas o el desahucio por falta de pago  o expiración de plazo, caso en que se tramitaban por el procedimiento verbal, también por razón de la materia. Se añade ahora lo siguiente: “salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, caso en que el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de la ley”.

La modificación provoca un importante cambio desde una perspectiva procesal, y es que los procedimientos arrendaticios, cuando sea valorable su cuantía, serán tramitados en procedimiento ordinario o verbal en función de la cuantía, y no de la materia, salvo los procedimientos de desahucio y reclamaciones de rentas, que se seguirán tramitando por el verbal al margen de la cuantía. Permitirá esto tramitar por el procedimiento verbal reclamaciones de importes menores, diferentes a las reclamaciones de rentas, que hasta ahora se tenían que tramitar por el procedimiento ordinario, como por ejemplo, la reclamación de una fianza indebidamente retenida.

Modificaciones en el procedimiento de desahucio por falta de pago.

Día y hora “exactas” para la práctica del lanzamiento.

El procedimiento verbal a través del cual se enjuician las demandas de desahucio por falta de pago ya revestía de ciertas particularidades que pretenden dotar de mayor celeridad al procedimiento, intentando salvaguardar, cuando menos en teoría, las garantías procesales y jurídicas de la parte demandada. Entre ellas, encontramos el contenido específico y delimitado por el artículo 440 de la LEC relativo al requerimiento que el o la Letrada de la Administración de Justicia debe realizar a la parte demandada, donde tiene que constar, entre otros, la advertencia de que se practicará lanzamiento en caso de que no enerve, pague o se oponga a la demanda.

Si bien es cierto que el apartado 4º del artículo 440 de la LEC ya determinaba que había que establecer el “día y la hora” para que tuviera lugar, en su caso, el lanzamiento, también es cierto que el apartado 3º no lo especificaba con tanta claridad. Amparados en una posible falta de claridad, o en otras argumentaciones, últimamente se había extendido una práctica judicial consistente en permitir los denominados “lanzamientos con fecha abierta”, consistente en que después de varios intentos de practicar una diligencia de lanzamiento y que ésta no pueda finalizar como consecuencia de la participación de entidades y organizaciones sociales, el Juzgado acuerda la práctica de la diligencia de lanzamiento sin fecha ni hora específica, de tal manera que puede ser practicado en cualquier momento desde que es acordado. Práctica que ha adquirido un elevado eco mediático y que ha sido fuertemente criticada.

Para poner fin a esta práctica, la nueva regulación especifica, mediante la modificación de los apartados 3º y 4º del artículo 440 LEC, que el Juzgado tendrá que señalar día y hora exactas para el lanzamiento.

Sin embargo, hay quien opina que esta modificación no choca con los lanzamientos con fecha abierta para los casos en que se han intentado varias veces y no se han podido practicar, fundamentando el argumento en el artículo 118 de la Constitución, relativo al obligado cumplimiento de las resoluciones judiciales. Hay quién opina que, a pesar de que el lanzamiento con fecha abierta tiene sentido desde una perspectiva material, es una práctica que vulnera las garantías procesales de la parte demandada.

Aviso a servicios sociales y ampliación del plazo de suspensión del procedimiento.

Se introduce un nuevo apartado 5º en el artículo 441 de la LEC, que establece que se informará al demandado que puede acudir a servicios sociales y, más importante, impone al Juzgado la obligación de comunicar, de oficio, la existencia del procedimiento a servicios sociales.

Así mismo, en caso de que servicios sociales confirmaran que se trata de una situación de vulnerabilidad social y/o económica, será notificado al Juzgado, que suspenderá necesariamente el proceso durante un plazo máximo de 1 mes o de 3 si la demandante es una persona jurídica, haciendo crecer así el plazo máximo de suspensión que hasta ahora era de un máximo de 2 meses.

Modificaciones en el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados.

La celebración de un contrato de arrendamiento generaba el devengo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), tributo a cuyo pago quedaba obligado a pagar la parte arrendataria. Con el RDL 7/2019 el legislador ha establecido una exención sobre los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente.

 

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Elena Albouy Bardina

elena.ablouy@espinetadvocats.cat

 

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