El creixent interès de les persones que, a partir d’una determinada edat no llunyana a la seva jubilació, senten la necessitat de comptar amb la suficient liquiditat dinerària per a afrontar el futur amb seguretat i alleujament a l’hora d’atendre les eventuals despeses assistencials que puguin sorgir, ha donat lloc al fet que es rescatin de l’oblit mecanismes i figures legals i contractuals alternatius a la venda de l’habitatge de què es disposa, que ofereixen la possibilitat d’obtenir una liquiditat mensual d’acord amb el valor de l’habitatge i les circumstàncies personals d’edat i salut, que completi els ingressos de jubilació i, el més important, permetin mantenir-se en l’ús de l’habitatge sense la necessitat d’haver de marxar d’ella.

Des d’ESPINET ADVOCATS hem considerat oportú fer una sintètica referència a tres de les figures jurídiques més comunes i probablement de les més efectives de cara a atendre aquesta necessitat, amb el que tractarem d’exposar d’una manera comprensible les premisses en què s’assenten aquestes figures,  que considerem d’interès per a tots aquells lectors i persones en general que estiguin valorant la possibilitat de transformar el seu habitatge en forma de pensió periòdica i sense perdre l’ús d’aquesta. Ens referirem a la venda amb lloguer, la renda vitalícia, també dita contracte de violari en l’ordenament jurídic català i, finalment, la hipoteca inversa.

Per a això és important partir de la base del contracte de compravenda, i recordar sobre aquest tema que, conforme disposa l’article 621-1 de la de la Llei 3/2017, de 15 de febrer, del llibre sisè del Codi Civil de Catalunya (CCCat), consisteix en el lliurament d’un bé i la transmissió de la seva titularitat per la persona venedora a canvi que la compradora pagui per a aquest un preu cert.

 

La venda amb lloguer

Cenyint-nos ara a l’habitatge habitual, la venda amb lloguer s’erigiria com un mecanisme contractual compost per una compravenda, d’una banda, i un arrendament, per un altre. Aquesta figura permet a la persona propietària i venedora combinar l’obtenció de liquiditat dinerària i continuar residint en l’habitatge de la qual era propietària abans de la seva venda. Com pot l’anterior propietari continuar residint en l’habitatge després d’haver-lo venut? Simplement formalitzant amb la persona compradora, de manera simultània a la signatura de l’escriptura de venda, un contracte d’arrendament respecte del mateix habitatge, de manera que el nou propietari/comprador passaria a ser l’arrendador i l’anterior propietari, l’arrendatari o llogater. És important que quedi fixada una durada extensa a l’arrendament, que perfectament pot establir-se per a tota la vida del llogater i/o de les persones que es designin per a subrogar-se en el contracte per al cas de defunció, i una renda o lloguer, l’import del qual sigui conforme amb el valor de l’habitatge i en funció també de l’edat i esperança de vida de la persona arrendatària i de la qual potser arribi a subrogar-se a la defunció d’aquella.

No estem doncs davant una figura anàloga a la venda de la nua propietat amb reserva d’usdefruit, encara que certament mantingui molts punts de semblança, sinó davant una combinació entrellaçada de contractes -compravenda i arrendament- els respectius objectes del qual recauen sobre el mateix immoble, l’habitatge, amb la particularitat que el venedor, lluny d’haver de desocupar-lo després de la seva venda, la continua gaudint pràcticament igual a com ho feia abans de transmetre-la, no com a usufructuari o titular de qualsevol altre dret real que comporti ús o gaudi, sinó com a llogater o arrendatari, amb l’obligació, per tant, d’abonar a canvi una renda o lloguer d’un import d’acord amb el valor de l’immoble i en atenció a les circumstàncies personals del llogater relacionades amb la durada de l’arrendament.

El venedor, ara llogater, amb una part del preu que obté amb la venda de l’habitatge, està en condicions d’atendre el pagament dels lloguers que es reportin mentre duri l’arrendament i, al seu torn, es dota d’una liquiditat dinerària amb la qual abans no comptava.

 

El contracte de renda vitalícia

D’acord amb l’article 624-1 del CCCat, el contracte de violari, també dit en la pràctica més quotidiana contracte de renda vitalícia, s’estableix amb el compromís per una persona de realitzar una prestació dinerària periòdica a favor d’una o diverses persones beneficiàries i durant la vida d’aquestes. Quan el compromís de realitzar aquesta prestació s’assumeix a canvi d’una altra prestació en forma de lliurament de capital, es diu que té caràcter onerós. En aquests casos la figura que tractem adquireix aspectes semblants als de la compravenda, motiu pel qual, en el que concerneix les condicions i característiques físiques i jurídiques del bé que es lliura a canvi de la percepció de la prestació dinerària periòdica, li seran aplicable les normes sobre conformitat que es requereixen al venedor com si d’una compravenda es tractés (article 624-2.3 CCCat).

La renda vitalícia, quan s’ha constituït amb caràcter onerós, que és el més freqüent, no és més que un dret de crèdit que permet al seu titular exigir el pagament d’una pensió dinerària periòdica a canvi d’haver lliurat a una altra persona, que pot coincidir o no amb l’obligat a pagar la pensió, un capital en forma de béns mobles o immobles. Quan aquest capital que es lliura a canvi de percebre una renda dinerària vitalícia no és una altra cosa que la nua propietat de l’habitatge habitual, perquè la persona que lliurament es reserva per a sí l’usdefruit de la mateixa per a continuar residint en ella, podem dir llavors que les parts han concertat un contracte de violari o de renda vitalícia sobre habitatge propi.

Sens dubte el legislador català ha articulat la renda vitalícia o violari com un negoci jurídic de caràcter contractual molt similar al de la compravenda. No obstant això, i com a element essencial caracterizador del violari i diferenciador de la compravenda, cal posar en relleu que el valor de la prestació dinerària periòdica, és a dir, l’import de la pensió, així com la durada del compromís del seu abonament, queden subjectes i subordinats a una circumstància com és la vida de la persona.

Per a una millor comprensió de la figura, podríem concloure que el violari funciona d’una manera similar a la compravenda, si bé amb la particularitat que el preu a abonar per l’habitatge, no queda determinat de manera fixa i invariable en el moment de celebrar el contracte, sinó que tant l’import en forma de pensió com la durada de la periodicitat i exigibilitat del seu pagament, ve determinat en funció de l’expectativa de vida de la persona o persones perceptores de la pensió o beneficiaris, així com pel fet mateix de la defunció, quedant tenyida aquesta modalitat contractual del mantell de l’aleatorietat.

Quan el violari s’hagués establert amb caràcter onerós a canvi del lliurament de la propietat de l’habitatge habitual, aconsellem que el transmitent es reservi l’usdefruit o dret d’ús sobre la mateixa durant el temps que s’arribi a acordar-se, que pot durar per tota la vida pròpia i/o la de les persones que s’haguessin designat com a beneficiàries. D’aquesta manera, de manera molt similar a la venda amb lloguer, el transmitent de l’habitatge es garanteix la percepció d’una pensió dinerària periòdica d’un import calculat amb metodologia actuarial (d’acord amb el valor de l’immoble i en funció de l’expectativa de vida de la persona beneficiària de la pensió) i, a la vegada, es manté en l’ús de l’habitatge de forma molt similar a com ho feia abans de transmetre la seva propietat, conciliant liquiditat dinerària i el manteniment en l’ús de l’habitatge habitual.

 

La hipoteca inversa

La hipoteca inversa la trobem recollida en la Disposició Addicional primera de la Llei 41/2007, de 7 de desembre com un dret d’hipoteca ordinària, i consegüentment, opera com un dret real de garantia que recau sobre un bé immoble, en virtut del qual una entitat financera es garanteix la devolució d’un préstec dinerari que concedeix a una altra persona, en general el propietari de l’habitatge que es grava amb la hipoteca. Fins aquí gens estrany respecte a les habituals i nombroses hipoteques ordinàries que es donen en el mercat hipotecari com a mecanisme de finançament i crèdit territorial.

No obstant això, la referida Disposició afegeix que, per a que la hipoteca en qüestió tingui el caràcter i els efectes del que denomina “hipoteca inversa”, han de complir-se els següents requisits:

  • que el sol·licitant del préstec dinerari i els beneficiaris que aquest pugui designar siguin persones d’edat igual o superior als 65 anys o afectades de dependència o persones a les quals se’ls hagi reconegut un grau de discapacitat igual o superior al 33 per cent.
  • que el deutor disposi de l’import del préstec o crèdit mitjançant disposicions periòdiques o úniques,
  • que el deute només sigui exigible pel creditor i la garantia executable quan mori el prestatari o, si així s’estipula en el contracte, quan mori l’últim dels beneficiaris,
  • que l’habitatge hipotecat hagi estat taxada i assegurada contra danys d’acord amb els termes i els requisits que s’estableixen en els articles 7 i 8 de la Llei 2/1981, de 25 de març, de Regulació del Mercat Hipotecari
  • només podran ser concedides per les entitats de crèdit, els establiments financers de crèdit i per les entitats asseguradores autoritzades per a operar a Espanya, sense perjudici dels límits, requisits o condicions que a les entitats asseguradores imposi la seva normativa sectorial.

Aquest mecanisme, com els anteriorment esmentats, comporta la liquidació del valor de l’habitatge i, en definitiva, permet satisfer la necessitat del perceptor del préstec bancari d’obtenir un recurs vitalici estable fins a la data de la seva mort, de manera molt similar a la renda vitalícia.

En morir el beneficiari s’obre la seva successió mortis causa que, com és imprescindible conèixer, i així ho estableixen tant el Codi civil en els seus articles 659 i 661 com la Llei 10/2008, de 10 de juliol, del llibre quart del Codi Civil de Catalunya, relatiu a les successions, en el seu l’article 411-1, comporta que la persona designada com a hereva, si accepta l’herència del seu causant, adquireixi tant els béns i drets de l’herència, com les obligacions i deutes del causant que no s’extingeixin amb la seva mort.

Dit l’anterior, i referint-ho a l’habitatge habitual, el prestatari, això és, la persona que rep l’import del préstec en forma de disposicions periòdiques o úniques, manté la propietat i ús de l’habitatge que hipoteca, amb la particularitat que no serà ell qui hagi de retornar o reintegrar el seu import a l’entitat de crèdit, sinó que hauran de fer-ho els seus hereus després de la seva defunció. És a dir, al moment de la defunció del beneficiari de les disposicions financeres, els seus hereus, no sols seran els successors en la propietat o nous propietaris de l’habitatge hipotecat, sinó que, al seu torn, seran deutors de l’import del préstec concedit i que hagués “consumit” en vida el causant, més els interessos que fins llavors s’haguessin generat.

Si la persona o persones hereves manquessin de liquiditat dinerària suficient per a fer front a la devolució dels imports percebuts en vida pel seu causant en concepte de préstec, més els interessos reportats fins llavors, els quedaria com a solució la realització de l’habitatge hipotecat mitjançant la seva venda en el mercat d’habitatge i amb el preu que s’obtingui, liquidar les disposicions dineràries que el causant gaudeixi en vida, més els seus interessos. D’aquesta manera, l’entitat de crèdit recupera el total import del capital disposat pel que en altre temps fou prestatari, més el benefici d’aquesta operació en forma d’interessos convinguts; el prestatari beneficiat amb el préstec, ha gaudit en vida d’unes disposicions dineràries que consumirà i que fins que no mori no s’hauran de retornar.

Podria semblar que els perjudicats en aquesta operació no són uns altres que els hereus del causant, que és probable que rebin atònits l’herència del seu causant amb la sorpresa d’uns deutes pendents del seu causant garantides amb un dret d’hipoteca sobre l’habitatge en què residia. No és així necessàriament, perquè molt probablement, en funció de les plusvàlues que experimenti l’immobiliari al llarg del temps, vegin que el valor del que reben en herència, malgrat estar gravat amb hipoteca, superi amb escreix el total de disposicions, més els seus interessos, percebudes en vida pel seu causant, fet que comporta que l’herència, també per a ells els, suposi un saldo positiu en forma de beneficis.

La principal i substancial diferència de la hipoteca inversa respecte a la venda amb lloguer i/o la renda vitalícia o contracte de violari sobre l’habitatge de la persona beneficiària, resideix que amb la hipoteca inversa el beneficiari no es desprèn de la propietat de l’habitatge, que la continua mantenint en vida, mentre que amb la renda vitalícia i/o la venda amb lloguer, el beneficiari es desprèn de la propietat de l’immoble mitjançant la seva transformació en liquiditat dinerària.

 

Per a més informació, poden contactar amb nosaltres per telèfon al  93.143.19.29, per correu electrònic a info@espinetadvocats.cat o visitar la nostra pàgina web espinetadvocats.cat.

 

Autor: 

Josep Maria Espinet Asensio
jmespinet@espinetadvocats.cat