Expressions com “reconducció” o “pròrroga” del contracte són presents habitualment en el redactat de contractes d’arrendament d’habitatge i de les seves condicions annexes, el que pot generar confusió i ambigüitat entre els conceptes. Són la mateixa figura? Generen els mateixos efectes?

Cal deixar clar, en primer lloc, que les figures jurídiques de la pròrroga i de la tàctica reconducció són figures diferents i, per tant, amb diferents conseqüències jurídiques i fàctiques. No són el mateix i responen a finalitats també diferents, malgrat que es confonen i s’usen fins i tot com a sinònims en no pocs models de contracte d’arrendament.

La “pròrroga”, legal o convencional, parteix de la premissa del manteniment i pervivència en el temps del contracte d’arrendament originari. Actua com a mecanisme d’elasticitat de la durada del contracte, però mantenint-se intacte vers la seva original naturalesa. Quan el contracte es prorroga, bé per voluntat dels contractants, bé per ministeri de la llei, la relació contractual es manté inalterada, és la mateixa que quan es va crear, amb l’única excepció de la durada, que es dilata o prolonga més enllà del previst inicialment. El termini pel qual es prorroga dependrà del pacte entre les parts o del que reculli la llei aplicable, el que tractarem més endavant.

La tàctica reconducció, en canvi, parteix de la finalització de la durada del contracte i, per tant, de la seva extinció. Queda recollida a l’article 1566 del Codi Civil i s’esdevé quan en acabar el contracte, la persona arrendatària roman a l’habitatge durant els 15 dies posteriors a la finalització del contracte, amb aquiescència de la part arrendadora. El Tribunal Suprem (TS) s’ha pronunciat en la línia que es produeix aquí el naixement d’un nou contracte que substitueix l’anterior. Som davant, doncs, d’un nou contracte. Ara bé, com assenyala el TS,  manté les mateixes condicions del contracte anterior extingit, que agafa prestades. La durada d’aquest nou contracte l’abordem també seguidament.

 

Efectes de cada figura

Davant la confusió existent entre una figura i l’altra, i davant de clàusules contractuals que tracten sobre l’expiració de la durada del contracte i els efectes que se’n deriven, sovint s’insereixen ambdues figures de manera indistinta amb la voluntat d’abastar el màxim de supòsits possibles que incideixen en la durada del contracte, pensant que així es protegeixen millor els interessos de la propietat, malgrat que estigui tècnicament poc justificat en el cas concret.

Centrant el focus en contractes d’arrendament d’habitatge, la llei en vigor a dia d’avui a l’Estat espanyol (Llei d’Arrendaments Urbans 1994) recull de forma imperativa (és a dir, sense que tingui rellevància allò que tinguessin pactat els contractants), que si amb un mínim d’un mes de preavís a la finalització del contracte, cap de les dues parts, arrendadora o arrendatària, ha notificat a l’altra la denúncia del contracte (és a dir, la seva inequívoca voluntat de no donar-li més continuïtat), aquest entrarà en pròrrogues.

El període de temps durant el qual s’estendrà la pròrroga depèn de la data en què s’hagi signat el contracte, ja que la Llei 4/2013 de mesures de flexibilització i foment del mercat de lloguer d’habitatges modifica la durada mínima dels contractes i de les seves pròrrogues.

Així doncs, si el contracte de lloguer d’habitatge se signa entre l’1 de gener de 1994 i el 6 de juny de 2013 (quan la durada mínima dels contractes de lloguer d’habitatge era de 5 anys), el contracte es prorrogarà per terminis anuals fins a un màxim de 3 anys, de manera potestativa per a la part arrendatària i obligatòria per a la part arrendadora.  En canvi, si el contracte se signa a partir del 6 de juny de 2013 (quan la durada mínima dels contractes és de 3 anys), la pròrroga serà d’una sola anualitat.

En tot cas, parlem aquí de pròrroga, és a dir manteniment del contracte ja existent per no haver notificat cap de les parts la seva voluntat d’extingir la relació amb un mínim d’un mes abans de la data de finalització.

Diferent absolutament de la situació de tàcita reconducció que, com dèiem, suposa el naixement de nous contractes com a conseqüència d’haver romàs a l’habitatge durant els 15 dies posteriors a la finalització del contracte sense denúncia del mateix. Cas aquest en què el contracte es perllongarà d’acord amb els terminis de l’article 1581 del Codi Civil en cas d’immoble urbà, és a dir, anualment si la renta està fixada anualment, mensualment si la renta s’hagués fixat mensualment i diàriament si la renta s’hagués pactat diàriament.

És important afegir, quant als terminis en què es recondueix tàcitament el contracte, la sentència del Tribunal Suprem de 26 de setembre de 2018, que confirma la doctrina existent en matèria de contractes d’arrendaments que es troben en tàcita reconducció en els termes previstos en l’article 1581 CC. És a dir, termini anual si la renda es va fixar al contracte amb el caràcter d’anual, amb independència que s’aboni en períodes mensuals.

Una cosa és com es fixa la renda (anual, mensual, diària) i una altra com es paga la renda (anualment, mensualment o diàriament). En seu de tàcita reconducció, el que interessa és la manera en què es fixa la renda, no el com es paga.

 

Més informació:
Article Espinet-Costa: Què és la tàcita reconducció?

 

Autor:
Josep Maria Espinet Asensio
Josep Maria Espinet Asensio
jmespinet@espinetcosta.com

Per a més informació, poden contactar amb nosaltres per telèfon al 934 534 648, per correu electrònic a info@espinetcosta.com o visitar la nostra pàgina web espinetcosta.com.