El 31 de gener de 2019, el Tribunal Constitucional va dictar sentència en relació amb el recurs d’inconstitucionalitat interposat contra la Llei 24/2015, del 29 de juliol, de mesures urgents per afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i la pobresa energètica. Els efectes de l’aixecament de la suspensió respecte de determinats preceptes del text legal ja es comencen a percebre als Jutjats.

Així mateix, quasi en paral·lel a l’activitat legislativa estatal en matèria específica d’arrendament d’habitatge, el Govern de la Generalitat de Catalunya va aprovar el Decret Llei 5/2019, de 5 de març, de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge. Tot i això, el passat 9 de març va fer-se enrere en la tramitació de la seva aprovació parlamentària, pel que deixa d’estar en vigor.

 

Sentència del Tribunal Constitucional respecte de la Llei 24/2015, de 29 de juliol, de mesures urgents per afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i la pobresa energètica.

El parlament de Catalunya va aprovar l’any 2015 la Llei 24/2015, de 29 de juliol, de mesures urgents per afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i la pobresa energètica. No obstant això, posteriorment el Ple del Tribunal Constitucional va admetre a tràmit el recurs d’inconstitucionalitat promogut per l’aleshores Govern en funcions de l’Estat, el que va comportar la suspensió provisional de diferents articles del text, fins a la data de sentència.

La Sentència del Tribunal Constitucional del passat 31 de gener estableix la constitucionalitat o inconstitucionalitat de diferents preceptes: dels articles en discussió, d’una banda, declara inconstitucionals els articles 3 i 4, relatius a un eventual procediment judicial per a la resolució de situacions de sobreendeutament, i la disposició addicional, relativa a la cessió onerosa de crèdits garantits amb habitatge. D’altra banda, salva l’article 5, l’article 7 i la disposició transitòria segona, el que pot tenir un impacte, en major o menor mesura, el temps ho dirà, en els procediments judicials d’execució hipotecària i de desnonament per manca de pagament.

L’article 5 recull les “mesures per evitar els desnonaments que puguin produir una situació de manca d’habitatge” i estableix el següent:

Abans d’interposar qualsevol demanda judicial d’execució hipotecària o de desnonament per impagament de lloguer, el demandant ha d’oferir als afectats una proposta de lloguer social, si el procediment afecta persones o unitats familiars que no tinguin una alternativa d’habitatge pròpia i que es trobin dins els paràmetres de risc d’exclusió residencial que defineix aquesta llei, la qual cosa ha de comprovar el mateix demandant, que ha de requerir prèviament la informació als afectats, i sempre que es doni un dels dos supòsits següents:

a) Que el demandant sigui persona jurídica que tingui la condició de gran tenidor d’habitatge.

b) Que el demandant sigui persona jurídica que hagi adquirit després del 30 d’abril de 2008 habitatges que siguin, en primera o en ulteriors transmissions, provinents d’execucions hipotecàries, provinents d’acords de compensació de deutes o de dació en pagament o provinents de compravendes que tinguin com a causa la impossibilitat de retornar el préstec hipotecari.

D’acord amb l’apartat 3r, “una vegada verificada la situació de risc d’exclusió residencial, d’acord amb el que estableixen els apartats 1 i 2, i una vegada formulada l’oferta de lloguer social, en els termes de l’apartat 7, si els afectats la rebutgen, el demandant pot iniciar el procediment judicial”.

Als efectes d’aquesta Llei i precepte, s’entén que són grans tenidors d’habitatges les persones jurídiques següents:

a) Entitats financeres, les filials immobiliàries d’aquestes entitats, els fons d’inversió i les entitats de gestió d’actius, inclosos els procedents de la reestructuració bancària, d’acord amb la legislació mercantil.

b) Les persones jurídiques que, per si soles o per mitjà d’un grup d’empreses, siguin titulars d’una superfície habitable de més de 1.250m2, amb les excepcions següents:

1r. Els promotors socials a què fan referència les lletres a i b de l’article 51.2 de la Llei 18/2007, del 28 de desembre, del dret a l’habitatge.

2n. Les persones jurídiques que tinguin més d’un 15% de la superfície habitable de la propietat qualificat com a habitatges amb protecció oficial destinats a lloguer.

Així mateix, perquè la proposta pugui ser considerada de lloguer social, en virtut de l’apartat 7 de l’article 5, cal:

  • Que la renda no superi el 10% dels ingressos ponderats de la unitat familiar, si estan per sota del 0,89 de l’indicador de renda de suficiència (IRSC), o el 12% dels ingressos ponderats de la unitat familiar, si estan per sota del 0,95 de l’IRSC, o el 18% dels ingressos ponderats de la unitat familiar, si són iguals o superiors al 0,95 de l’IRSC.
  • Que s’ofereixi preferentment l’habitatge afectat pel procediment o, alternativament, un habitatge situat dins el mateix terme municipal, llevat que es disposi d’un informe dels serveis socials municipals que acrediti que el trasllat a un altre terme municipal no ha d’afectar negativament la situació de risc d’exclusió residencial de la unitat familiar.
  • Que sigui per un període mínim de tres anys.

Finalment, com a conseqüència de la sentència del TC en relació amb la disposició transitòria segona, la obligació d’oferir un lloguer social en els termes que recull la llei té una aplicació retroactiva de grau màxim, és a dir, que en els procediments d’execució hipotecària o de desnonament per impagament de lloguer que s’estiguin tramitant, la part demandant o executant té l’obligació, segons la Llei 24/2015, d’oferir un lloguer social abans d’adquirir el domini de l’habitatge.

Si bé és cert que les al·legacions relatives a l’oferiment de lloguer social ja comencen a aparèixer als Jutjats, també ho és que la Generalitat no disposa de competència per interferir en la regulació del procediment civil, establert a la Llei d’Enjudiciament Civil (LEC). Així doncs, malgrat l’existència d’una obligació legal d’oferir una alternativa de lloguer social quan es compleixin els requisits objectius i subjectius necessaris en la part demandant i demandada, no és requisit per a l’admissibilitat de la demanda o perquè el procediment judicial segueixi el seu curs, atès que la Llei d’Enjudiciament Civil no ha experimentat cap canvi en aquest sentit.

Sí és cert que la LEC ha experimentat canvis com a conseqüència del RDLL 7/2019, aprovat pel Govern espanyol, com explicàvem en un anterior article d’aquest blog. Ara bé, aquestes modificacions es refereixen a l’avís a serveis socials i a l’ampliació del termini de suspensió del procediment previ llançament, però en cap cas s’estableix a la LEC, com a requisit per a la interposició de demanda de desnonament per manca de pagament o d’execució hipotecària, l’oferiment d’un lloguer social.

Així doncs, sens perjudici de la ben segura al·legació als escrits judicials, el temps i la pràctica dirà l’impacte real d’aquesta mesura en els procediments judicials i com s’articula el mecanisme per fer valdre aquesta obligació legal d’oferir un lloguer social.

 

Decret Llei 5/2019, de 5 de març, de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge. Quines mesures establia?

Seguint la vida efímera de les darreres regulacions en matèria d’habitatge i regulació del preu del lloguer, el Decret Llei 5/2019 ha tingut també una curta durada de vigència, i és que el Govern de la Generalitat es va fer enrere en la seva tramitació parlamentària per a l’aprovació definitiva, atès que com a Decret Llei, requereix de la seva aprovació per la cambra legislativa.

L’objectiu del Decret Llei era, segons el preàmbul, establir “mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge, fonamentalment, mitjançant l’increment del parc d’habitatge protegit i de l’oferta general dels habitatges en règim de lloguer”. D’altra banda, també introduïa mesures per procurar una moderació dels preus de lloguer d’habitatge lliure mitjançant l’Índex de referència de preus de lloguer i modificava la Llei d’Urbanisme per, teòricament i en principi, incrementar el patrimoni públic de sòl d’habitatge amb destinació a habitatges de protecció pública.

La Generalitat no s’endinsava, doncs, en matèria arrendatícia, atès que com a poc, és discutible si disposa de la competència per fer-ho. Aquest DLL, doncs, establia modificacions principalment en matèria administrativa.

 

La “funció social de la propietat” i mesures davant la desocupació permanent d’habitatges titularitat de persones jurídiques privades.

El DLL modificava diferents preceptes de la Llei 18/2007, de 28 de desembre del dret a l’habitatge en relació amb la funció social de la propietat i les situacions anòmales d’un habitatge.  D’una banda, establia que es produïa incompliment de la “funció social de la propietat d’un habitatge” quan, entre d’altres, aquests romanguessin desocupats de manera permanent i injustificada per un termini de més de 2 anys.  

Per garantir el compliment d’aquesta funció, el DLL incorporava que les administracions poguessin declarar l’incompliment de la funció social de la propietat dels habitatges quan les propietats, malgrat haver estat requerides, no adoptessin les mesures necessàries per a complir amb la referida funció social.

I quines conseqüències podia comportar la declaració de l’incompliment de la funció social de la propietat? En els casos establerts legalment, aquesta declaració pretenia comportar l’inici del procediment d’expropiació forçosa.

La Llei 18/2007 ja definia certes situacions, com ara la desocupació permanent, la sobreocupació i l’infrahabitatge, com a “situacions anòmales”. El DLL afegia, però, que els municipis o subsidiàriament el departament competent en matèria d’habitatge, haguessin d’obrir expedient administratiu per determinar, conèixer i comprovar els fets.

 

Mesures per a situacions d’emergència social:

Registre d’habitatges buits i d’habitatges ocupats sense títol habilitant

La Llei 18/2007 creava ja el Registre d’habitatges buits, però limitava la inscripció obligatòria a aquells que s’haguessin adquirit en un procés d’execució hipotecària o mitjançant compensació o pagament del deute amb garantia hipotecària que no estiguessin ocupats per persones amb títol habilitant.

El nou DLL afegia que també eren objecte d’inscripció els habitatges de titularitat de persones jurídiques privades que es trobessin en situació d’utilització anòmala per la seva desocupació permanent o en situació d’utilització assimilada d’acord amb l’article 41.1.a.

Expropiació forçosa d’habitatges.

Es modificaven diferents preceptes de la Llei 4/2016, de 23 de desembre, de mesures de protecció del dret a l’habitatge de les persones en risc d’exclusió residencial, que permetien aplicar l’expropiació forçosa per causa d’interès social a l’efecte de dotar les administracions d’un parc d’habitatges assequibles de lloguer per atendre les necessitats d’habitatge de les persones que es troben en situació d’exclusió residencial o que es troben en risc de trobar-s’hi, quan s’incomplís la funció social de la propietat, si concorrien els requisits següents:

  • Que els immobles estiguessin situats en les àrees de demanda residencial forta d’acord amb l’article 12.5 de la Llei 18/2007.
  • Que els habitatges estiguessin inscrits al Registre d’habitatges buits i ocupats sense títol habilitant, o fossin susceptibles d’estar-hi inscrits, o pertanyessin a persones jurídiques que els haguessin adquirit d’un titular d’habitatges inscrits en el Registre en primera o ulteriors transmissions.

Allotjament provisional en situacions d’emergència social

En situacions de risc d’exclusió residencial, establia que l’allotjament d’aquestes persones es fes de manera provisional en allotjaments dotacionals públics, tenint en compte les situacions de convivència veïnal pacífica i la disponibilitat d’altres habitatges per part de les persones afectades.

Tanmateix, en els casos de persones ocupants sense títol habilitant, el DLL permetia que l’allotjament es pogués fer en el mateix habitatge ocupat sempre que es complissin certes condicions.

 

Mesures per a la moderació de preus de lloguer

En relació amb la informació mínima que ha de contenir una oferta d’arrendament, s’hi afegien dues dades més: l’índex de referència de preus de lloguer que correspongués i les dades previstes per la legislació civil, que s’afegien a la informació ja prevista anteriorment, formada per la descripció i les condicions físiques de l’habitatge, el preu total de la renda, amb el desglossament i el detall dels serveis accessoris i les altres quantitats, el termini de l’arrendament, la forma d’actualització del preu al llarg del termini de l’arrendament i la fiança i les altres garanties que s’exigeixen als arrendataris.

No informar sobre l’índex de referència de preus de lloguer constituïa, segons el DLL, una infracció lleu que podia ser sancionada en àmbit administratiu.

Modificacions en la Llei d’Urbanisme

Finalment, el DLL incloïa també mesures per articular un nou model d’habitatge amb protecció oficial i modificacions en la Llei d’Urbanisme per, a la fi, incrementar el patrimoni públic de sòl amb destinació a habitatges de protecció pública, el parc públic d’allotjaments dotacionals i el parc públic i privat d’habitatges de protecció pública.

Amb la retirada de l’ordre del dia del ple del dijous 11 d’abril l’aprovació del DLL 5/2019, però, no va quedar marge per a la seva tramitació, de manera que va perdre la seva vigència en no ser ratificat.

 

Per a més informació, poden contactar amb nosaltres per telèfon al   93.143.19.29, per correu electrònic a  info@espinetadvocats.cat o visitar la nostra pàgina web   espinetadvocats.cat.

 

Elena Albouy Bardina

elena.albouy@espinetadvocats.cat

 

Articles relacionats

Novetats en matèria d’arrendament d’habitatge d’àmbit estatal: el Reial Decret-llei 7/2019

El Congrés deroga el Reial Decret Llei 21/2018. Què ha passat i quins efectes se’n deriven?