En la celebració de contractes d’arrendament, ja sigui d’habitatge o per a ús diferent al d’habitatge, és habitual la pràctica d’incorporar-hi algun tipus de garantia en compliment de les obligacions, principalment, de la part arrendatària. Algunes d’aquestes garanties poden ser quantitats en dipòsit, avals bancaris o avals personals.

El programa “ Tot és Possible”, de RAC1, ha consultat novament Josep Maria Espinet Asensio, advocat titular d’ESPINET ADVOCATS, a fi de respondre l’interrogant d’un oient. En aquest cas la consulta versava sobre si una persona que ha avalat de manera personal un contracte d’arrendament, pot desvincular-se d’aquest contracte.

La regulació relativa al que comunament es coneix com a “aval personal” (denominació derivada de l’àmbit mercantil) es troba als articles 1822 i següents del Codi Civil espanyol, que regulen la naturalesa i extensió de la fiança. Cal no confondre-la amb la “fiança” establerta a l’article 36 de la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994, que té naturalesa jurídica de dipòsit irregular o impropi i és una obligació establerta per llei (no derivada d’un pacte contractual com l’aval personal) que cal exigir i prestar al moment de la celebració del contracte.

Segons l’article 1822 CC, “Per la fiança s’obliga un a pagar o complir per un tercer, en el cas de no fer-ho aquest”. Traslladat al contracte arrendatici, acostuma a succeir que una o vàries terceres persones responguin del compliment de les obligacions de les persones llogateres o arrendatàries. Així mateix, és també habitual que s’excloguin expressament els beneficis d’ordre, divisió i excussió i es pacti el caràcter solidari de l’aval o fiança, la qual cosa significa que davant d’un sol incompliment per part de l’arrendatària, l’arrendadora pot dirigir-se alhora, tant contra aquesta, com contra  el fiador o avalista.

Cal afegir que, pel cas que la reclamació vulgui ser interposada en via judicial, la Llei d’Enjudiciament Civil estableix un requisit previ de processabilitat per poder dirigir-se contra ambdues parts (avalista i part arrendatària). Es precisa d’un previ requeriment a l’avalista perquè en el mateix procediment pugui acumular-se la reclamació contra aquest (article 437, 4ª. 3 de la LEC).

En relació amb la consulta específica respecte de si seria possible que la persona que ostenta la condició d’avalista pot desvincular-se de manera unilateral del contracte que ha avalat, Josep Maria Espinet explica que per a poder-se desvincular abans del venciment del contracte de l’aval donat a una persona llogatera per cobrir l’incompliment de les obligacions i responsabilitats que deriven del lloguer, és imprescindible que la persona afavorida per l’aval, que acostuma a ser la propietat o part arrendadora, ho accepti o s’hi avingui expressament. Si no és així, continua, “la persona fiadora o avalista queda sotmesa, durant la vigència de l’aval, a haver de respondre pels eventuals incompliments en que pugui incórrer la persona llogatera.

Així doncs, el millor consell que pot oferir-se a un o una avalista, si té el temor què més aviat que tard el llogater o llogatera al qual ha avalat acabarà incomplint les obligacions que es desprenen del contracte de lloguer i acabarà per patir-ne les conseqüències, és que s’anticipi a la situació i contacti, d’una banda, amb la part arrendadora per tal de valorar la millor manera de posar fi al lloguer i que pugui establir un nou contracte amb un nou llogater que li mereixi més tranquil·litat i seguretat en el pagament de la renda. D’altra banda, que parli amb la part arrendatària perquè el més aviat possible posi fi al contracte i s’avingui amb la propietat a finalitzar-lo en les condicions més beneficioses per a tothom.

 

Per a més informació, preguem contactin amb nosaltres al telèfon   93.143.19.29; per correu electrònic a  info@espinetadvocats.cat o visitin la nostra pàgina web  espinetadvocats.cat.

 

Autor

Josep Maria Espinet Asensio

Josep Maria Espinet Asensio
jmespinet@espinetadvocats.cat