La majoria dels contractes d’arrendament d’habitatge i per a ús diferent al d’habitatge se celebren a favor d’una sola persona en la posició de part arrendatària. La condició d’arrendatari i, per tant, de titular del dret d’arrendament recau perquè, en aquests casos, en una sola i única persona, física o jurídica, concentrant-se en ella el feix de drets i obligacions que deriven tant del contracte com de la llei.

Quan l’arrendament se celebra en favor d’una pluralitat de subjectes arrendataris i no d’un només, es parla aleshores de situació de coarrendament. Una primera qüestió que es suscita en aquests casos resideix a determinar si ens trobem davant un únic contracte, una única relació arrendatícia amb la particularitat que té com a arrendatari, per dir-ho d’una manera descriptiva, una persona policèfala, amb diversos caps units per un sol tronc comú arrendatici, o més aviat ens trobem davant tants contractes d’arrendament com persones (o caps) integren la condició de part arrendatària.

 

Sembla que no hi ha dubte doctrinal ni jurisprudencial, atesa la naturalesa de la relació arrendatícia i l’objecte sobre el qual aquesta recau, en considerar el coarrendament com un sol i únic contracte d’arrendament, amb una única i indivisible renda i un únic i indivisible objecte d’arrendament.

Els dubtes sorgeixen a l’hora de determinar de quina manera els arrendataris plurals es troben vinculats entre si i enfront la part arrendadora, i això tant en relació amb l’exercici del dret arrendatici, com en el compliment de les prestacions contractuals i responsabilitats que en el seu cas es derivin. La resposta, o part d’ella dependrà del règim de mancomunitat o solidaritat al qual es trobin sotmesos.

 

L’opinió jurisprudencial més estesa (SSAP de Madrid, de 15 de febrer de 1996; Astúries, de 28 de  febrer de 1994; Lleida, de 13 de maig de 1994; i, d’especial cita, STS de 13 de maig de 1969) sosté que, llevat de disposició contractual diferent, la posició dels arrendataris plurals ha de ser tinguda com mancomunada (art. 1137 CC), de manera que pot afirmar-se, amb l’expressió que ha fet fortuna en la jurisprudència de l’àmbit arrendatici, que cada coarrendatari és tercer de l’altre o altres.

Els arrendataris plurals mancomunats han d’actuar enfront l’arrendador de manera conjunta i indivisible. Si només un coarrendatari té intenció de renunciar al seu dret en la mancomunitat, tal acte serà jurídicament irrellevant per a l’arrendador si no és de comú acord i amb la renúncia de la resta d’arrendataris plurals. El vàlid i eficaç exercici del dret arrendatici precisa, en principi, que sigui realitzat pel conjunt dels arrendataris plurals. La renúncia o desistiment del contracte, el pagament de la renda i quantitats degudes, l’exigència d’obres de conservació, els drets d’adquisició preferent i, en general, qualsevol altres actes o facultats que deriven de l’exercici del dret arrendatici, requeriran per a la seva eficàcia que s’exercitin de manera conjunta i indivisible pel conjunt d’arrendataris plurals mancomunats. Si no és així, l’acte en qüestió mancarà, en principi, d’eficàcia enfront l’arrendador.

Es diu que la regulació continguda en els arts. 392 y ss. del Código Civil relativa a la comunitat ordinària indivisa, és extensible a qualsevol situació de cotitularitat d’un dret que manqui d’una regulació especial, per la qual cosa, al no existir en la legislació especial d’arrendaments urbans cap regulació específica sobre el coarrendament, resulta procedent remetre’s supletòriament a aquest preceptes.

En aquest cas, quan el coarrendament és tingut com mancomunat, cadascun dels arrendataris plurals seria titular singular d’un dret diferent de l’altre, d’una quota indivisa i ideal en el que eventualment es troba repartit el dret arrendatici. En la relació externa amb l’arrendador, això es traduiria en què els arrendataris plurals han d’exercir el dret d’arrendament de manera conjunta, i només poden alliberar-se vers l’arrendador de les prestacions que deriven del contracte amb l’exacte compliment d’aquestes, dutes a terme de manera conjunta i indivisible.

Entesa d’aquesta manera la vinculació arrendatícia mancomunada en la posició arrendatària, s’ha admès la possibilitat de cessió o traspàs entre coarrendataris i la sanció de resolució per cessió no consentida, quan aquestes transmissions -amb extensió al supòsit d’abandonament o marxa de l’immoble per part d’un dels cotitulars, en el qual l’altre o altres esdevenen els únics ocupants- hagin estat dutes a terme sense el consentiment de la propietat (SSTS de 8 de març de 1969, 27 de novembre de 1971, 11 d’abril de 1973 i 25 de maig de 1993, entre altres). S’entén, en aquests casos, que s’ha produït una mutació o modificació subjectiva de la part arrendatària,  sense comptar amb l’assentiment o conformitat d’arrendador, la qual cosa anudaria com a efecte la resolució del contracte.

En contractes d’arrendament d’habitatge, per exemple, si l’habitatge no satisfà aquest necessitat dels arrendataris mancomunats, bé perquè bona part d’ells si no tots es desentenen de l’arrendament i abandonen l’immoble, bé perquè un només d’ells és el que se separa o desentén del vincle arrendatici assumit de manera conjunta, es produeix, en qualsevol d’aquests supòsits, una ruptura del caràcter consorcial de la prestació. En aquest cas l’arrendador creditor pot refusar la prestació (la de destinar l’immoble a l’ús convingut ex art. 1555-2º CC) així duta a terme, en ser, per hipòtesi, un aliud respecte d’allò promès, i ser el seu interès que es compleixin els deures arrendaticis per tots els coarrendataris i no per un només d’ells.

 

Seguint amb la mancomunitat, si un dels coarrendataris o arrendataris plurals no fa ús de l’habitatge durant més de sis mesos en el curs d’un any, i això no respon a una causa justificada, l’arrendador podria instar la resolució del contracte a l’empara dels arts. 114-11 y 62-3 del TRLAU 1964, o del art. 27.2 f) de la LAU 1994, sense necessitat en aquest cas que transcorri un any. Doncs, tan sols pel cas que un d’ells no destini l’immoble a satisfer la necessitat d’habitatge a la qual el conjunt d’arrendataris plurals s’ha compromès enfront de l’arrendador, encara que l’altre o els altres sí que ho facin, esdevindria en la nostra opinió en incompliment total del deure assumit pel conjunt d’arrendataris plurals, que no és un altre que el de destinar l’immoble a satisfer la necessitat conjunta d’habitatge dels arrendataris plurals i no sols la d’uns quants d’ells.

 

En supòsits en els quals un només d’aquests arrendataris plurals, en contractes sotmesos al règim del TRLAU 1964, tingués a la seva lliure disposició un altre immoble apte per a satisfer la necessitat d’habitatge, la conseqüència resolutòria seria la mateixa. La cessió en arrendament es va fer amb la intenció de cobrir la necessitat d’habitatge del conjunt d’arrendataris plurals, de manera que, si un membre del conjunt ja no precisa l’habitatge en tenir una altra a la seva disposició, la prestació pel conjunt d’arrendataris plurals deixa de complir-se en els termes convinguts amb l’arrendador. En aquest cas podria al nostre entendre refusar la prestació de destinar la cosa arrendada a l’ús pactat ex art. 1555-2º CC, en ser, per hipòtesi, una prestació diferent a la compromesa, i ser interès de l’arrendador que es compleixin els deures arrendaticis per tots els coarrendataris plurals i no sols per algún d’ells.

 

Aquest raonament és traslladable a supòsits de desnonament per impagament de la renda, quan un dels coarrendataris no atén el pagament de la seva part ideal. Respecte l’arrendador el pagament resulta incomplet, donant lloc amb això al fet que pugui instar la resolució contractual per impagament de la renda. No sols un d’ells és el que incompleix, sinó que l’incompliment s’estén a tots els plurals arrendataris i fa que sigui la totalitat o el conjunt el que incompleix, sent-li en principi irrellevant a l’arrendador qui d’entre els obligats conjunts és el que ha iniciat l’incompliment, perquè el seu interès és que el conjunt compleixi i no sols una part del conjunt.

No veiem obstacles insalvables aen aplicar a aquestes situacions la regla de l’extensió de l’incompliment que implícitament contempla l’art. 1150 CC, i segons la qual, incomplit el deute per un només dels deutors mancomunats no s’origina un incompliment parcial, sinó que l’incompliment és total. En aquest sentit es pronuncia DÍEZ-PICAZO (Fonaments del Dret Civil Patrimonial II. Les relacions obligatòries. Civitas. Madrid 1993, p. 201) quan, a col·lació de l’exemple que exposa de dues persones que lloguen conjuntament i una d’elles no paga o incompleix qualsevol altra obligació assumida conjuntament, conclou que això dona lloc a que l’arrendatari pugui resoldre el contracte enfront de tots per incompliment.

En definitiva, conforme la regla general prevista en l’art. 1138 CC i concorrent una pluralitat de subjectes en la posició contractual d’arrendatari, el vincle mancomunat comporta diverses conseqüències en l’esdevenir de la relació arrendatícia, sent potser la de més transcendència la que tota infracció d’alguna de les obligacions en les quals potser incorrin o haguessin incorregut indistintament qualsevol dels arrendataris plurals, s’estén necessàriament als restants, donant lloc amb això a un incompliment total de la prestació arrendatícia i a la sanció que en el seu cas prevegi la llei.

 

Queda per tractar els supòsits de defunció d’un dels coarrendataris mancomunats, en el qual interfereix l’eventual dret de subrogació arrendatícia sobre la quota ideal de l’arrendatari plural a favor de les persones que estableix la norma. La defunció provoca una variació en la composició numerària del grup mancomunat; però la defunció també provoca el naixement d’un dret de subrogació mortis-causa respecte la quota ideal de l’arrendatari plural mort, en cap cas l’acreixament d’aquesta quota als restants arrendataris plurals supervivents, tret que el coarrendament es tingués com a solidari, i en aquest cas no hi hauria pròpiament subrogació, sinó acreixement previ.

El més lògic és considerar que cada subrogació mortis-causa de la quota ideal arrendatícia computa com si d’una subrogació sobre la totalitat es tractés, de manera que, amb independència del nombre d’arrendataris plurals que existeixin, després de la defunció d’un d’ells, el nombre de subrogacions mortis-causa  es vegi reduït en una unitat sencera, com si d’una subrogació de la totalitat es tractés.

 

La doctrina jurisprudencial més estesa al respecte sosté que, quan en un contracte d’arrendament urbà (d’habitatge o de local de negoci) existeix una pluralitat d’arrendataris en la posició passiva, ha d’entendre’s que l’ús de l’habitatge o de local de negoci es cedeix a tots els inquilins mancomunadament, puix que la mancomunitat és la regla i la solidaritat l’excepció, havent de ser aquesta última expressament pactada. En els casos de defunció i eventual subrogació, el TS, en sentències de 8 de març de 1969, 27 de novembre de 1971, 11 d’abril de 1973 i 25 de maig de 1993, entre altres, ha considerat que, en excloure’s de la relació arrendatícia un o diversos dels arrendataris plurals, si la resta d’arrendataris continuen ocupant l’habitatge i/o explotant el local de negoci (hauríem d’afegir, sense que s’hagués instat cap subrogació, o sense permetre el grup l’entrada a la persona amb dret a subrogar-se en la quota ideal del mort), vindria a produir-se, en aquests casos, un canvi subjectiu en la titularitat del dret d’arrendament, en adquirir els restants inquilins una quota abstracta proporcional al nombre d’arrendataris subsistents, en substitució de la quota ideal arrendatícia de l’arrendatari absent o mort. En realitzar-se aquesta modificació de la composició numerària del grup de manera diferent a l’autoritzada en la llei, es considera que dona origen a poder resoldre el contracte d’arrendament a l’empara de la causa prevista en l’ art. 114-5ª del TRLAU 1964.

Aquesta doctrina jurisprudencial no constitueix un obstacle perquè, en aplicació dels arts. 1137 y 1138 CC, les parts, en l’exercici de la seva autonomia de la voluntat, puguin pactar la solidaritat de l’obligació, i en aquest cas la renúncia, abandó, defunció o jubilació d’un dels arrendataris plurals no donaria origen a cap modificació contractual, en produir-se per acreixament una subrogació automàtica de la resta de deutors solidaris.

 

E aquí on resideix la principal diferència amb el vincle solidari en les situacions de coarrendament. Quan el règim aplicable és el de la solidaritat, és opinió estesa, no exempta de discrepàncies, que la renúncia, l’abandó, la defunció o la jubilació d’un dels arrendataris plurals no dóna origen a modificació o cap mutació contractual.

D’aquí ve que determinar el caràcter del vincle arrendatici entre l’arrendador i un conjunt d’arrendataris plurals sigui rellevant amb vista a les conseqüències jurídiques que potser dimanen d’eventuals canvis en la composició del grup d’arrendataris plurals.

Alguns autors, com CARRASCO PERERA (Comentaris a la Llei d’Arrendaments Urbans, R. Bercovitz (Coord.) et altri; Thomson Reuters. Navarra 2020, p. 417), opinen que és innecessari acudir a distincions entre coarrendaments mancomunats o solidaris per a obtenir una resposta satisfactòria en aquestes situacions. Si l’enfocament el fem des de la perspectiva del dret de crèdit de l’arrendador, se sosté per raons d’ordre material que l’arrendatari plural no té dret a imposar a l’arrendador una modificació subjectiva del crèdit, fent que on abans hi havia dos deutors per exemple, ara només persisteixi un per l’acreixement de la quota de l’altre, i això: i) perquè no es comprendria com el caràcter de solidaritat passiva pot convertir-se per a l’arrendador en un gravamen, en lloc de ser un benefici; i ii) perquè no existeix connexió adequada entre solidaritat i acreixement de quota.

 

Queda, finalment, i per a acabar d’embolicar-ho tot i generar més confusió, fer referència al concepte de “solidaritat tàcita“. La STS de 30 de julio de 2010 va ser la principal precursora sobre aquest tema, en un supòsit en el qual va dictaminar que la defunció d’un dels coarrendataris no suposava cessió inconsentida, en produir-se una subrogació automàtica de la resta d’arrendataris solidaris. Diu el FD Segon d’aquesta resolució: “(…) si bé per a aquests casos, inicialment, la Sala era partidària d’exigir un pacte exprés de solidaritat, la més recent jurisprudència ha interpretat que, encara que la solidaritat “no es presumeix”, com diu l’article 1137 CC, (…) tampoc impedeix que pugui ser aplicable la solidaritat tàcita, quan entre els obligats es dóna una comunitat jurídica d’objectius manifestant-se una interna connexió entre tots ells a partir de les proves que en actuacions es practiquin o de la interpretació que els Tribunals puguin fer d’un determinat contracte, de tal forma que en allò substancial, és a dir, en el que aquí es qüestiona, la jurisprudència és pacífica en interpretar l’art. 114.5 de la LAU de 1964, en funció que pugui donar-se o no aquesta situació que es cregui a partir de l’acceptació per totes dues parts de la solidaritat en les obligacions, sense presumir-la en cap cas (…)”. I abunda en el concepte més endavant, en indicar que: “Aquest concepte de “solidaritat tàcita” (…) existeix quan el vincle obligacional té comunitat d’objectius, amb interna connexió entre ells (STS de 28 de octubre de 2005), sense que s’exigeixi amb rigor i imperativitat el pacte exprés de solidaritat, (…) havent-se d’admetre una solidaritat tàcita quan apareix de manera evident una intenció dels contractants d’obligar-se “in solidum”, o desprendre’s aquesta voluntat de la pròpia naturalesa dels pactes, per entendre’s, d’acord amb les pautes de la bona fe, que els interessats havien volgut i s’havien compromès a prestar un resultat conjunt, per existir entre ells una comunitat jurídica d’objectius”. Tenint això en compte, la sentència conclou -i confirma la de l’Audiència Provincial de Sevilla-  en entendre que, després de la defunció d’una de les coarrendataris, s’havia produït una subrogació automàtica de la resta d’arrendataris solidaris, negant per tant l’existència d’una cessió o subrogació realitzada contràriament al que es disposa en la LAU 1964.

Comunitat jurídica d’objectius, amb interna connexió entre els arrendataris plurals; res més críptic. Solidaritat, mancomunitat, o com morir en l’intent.

 

Per a més informació, poden contactar amb nosaltres per telèfon al 93.143.19.29, per correu electrònic a  info@espinetadvocats.cat o visitar la nostra pàgina web  espinetadvocats.cat.

Autor:

Josep Maria Espinet Asensio
jmespinet@espinetadvocats.cat