Notícies

Analitzem l'actualitat del sector immobiliari amb profunditat i rigor

COMPRAVENDA CATALANA D'IMMOBLES: QUINES SÓN LES OBLIGACIONS DEL VENEDOR?

La Llei 3/2017, del 15 de febrer, del llibre sisè del Codi civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes, i de modificació dels llibres primer, segon, tercer, quart i cinquè (DOGC núm. 7314 de 22.2.2017) ja està completament integrada en el nostre ordenament jurídic i, amb això, l'àmplia i completa regulació de la compravenda catalana.

No obstant això, resulta si més no útil fer un esquema de les obligacions que, en seu de compravenda catalana d'immobles, ha de fer front la part venedora.

L'article 621-9 del Codi Civil de Catalunya porta com a títol “les obligacions del venedor”, no obstant això, no és l'únic precepte que fa referència a les obligacions que ha de fer front la part venedora d'immobles. Anem-les desgranant:

1. Deure general d'informació.

En efecte, l'article 621-7 CCCat, titulat “Deure d'informació” preveu les obligacions d'informació precontractual que el venedor ha de facilitar al comprador. Aquesta obligació està íntimament lligada amb la de lliurar el bé (i que més endavant analitzarem).

S'imposa al venedor, amb independència de la qualitat amb la qual actuï, si per si mateix o representat per algú, el deure d'informar el comprador sobre totes aquelles característiques, qualitats, prestacions, circumstàncies o contingències que raonablement poden considerar-se rellevants del bé venut. No estem, doncs, davant una llista exhaustiva dels detalls d'informació que han de proporcionar-se al comprador, sinó d'un deure genèric que incumbeix a tot venedor i que, bo és recordar-ho, respon a les exigències de la bona fe contractual i de l'honradesa en els tractes que han de regir en totes les relacions jurídiques privades (article 111-7 CCCat), per la qual cosa s'haurà d'estar a les circumstàncies del cas i a la naturalesa del bé objecte de compravenda per a determinar el contingut d'aquest deure d'informació.

Encara que sembli una qüestió bàsica, l'incompliment d'aquest deure té especial rellevància, perquè la manifestació de qualitats, característiques i prestacions declarades pel venedor és un dels criteris per a determinar la falta conformitat (incompliment contractual) que regula l'article 621-20.2 lletra a) i c) del CCCat (veure article sobre la falta de conformitat en la compravenda d'immobles) i ho corrobora l'article 621-24 CCCat.

És a dir, si després de la celebració de la compravenda, les característiques, prestacions i qualitats del bé lliurat no es corresponen amb les que el venedor havia manifestat prèviament a la celebració del contracte, aquest serà responsable, durant el termini de garantia de dos anys a comptar del moment del lliurament del bé en qüestió, excepte pacte en contra o que de la naturalesa de l'objecte del contracte resultés una altra cosa (621-29.1 CCCat). No hi haurà falta de conformitat ni responsabilitat del venedor quan el comprador conegués o pugui raonablement conèixer la incorrecció, ni quan el venedor hagués rectificat les manifestacions realitzades per ell mateix o per un tercer que estigués legitimat per a actuar per compte seu, abans de celebrar el contracte de manera recognoscible per al comprador o destinatari de la manifestació corregida, ni quan les manifestacions realitzades no tinguessin cap influència en el comprador sobre la decisió de comprar (art. 621-24.1 CCCat).

El deure d'informació del venedor s'accentua encara més en les compravendes de consum (art. 621-2 CCCat). Les manifestacions públiques realitzades per qualsevol tercer que hagués intervingut en la cadena de comercialització, incloent la publicitat, s'entenen realitzades pel venedor, sense que sigui necessària cap especial legitimitat del tercer per a actuar per compte seu (art. 621-24.2 CCCat).

A tall d'exemple, en seu d'immobles per a que el deure genèric que estem tractant exigeix que el venedor informi al comprador de qüestions rellevants com ara la realització, en el seu moment, d'obres de reforç en els elements estructurals de l'immoble amb indicació de la causa o motiu d'aquestes actuacions; l'existència de qüestions litigioses de resolució pendent sobre l'immoble objecte de compravenda o, en el seu cas, respecte dels elements comuns de l'edifici en règim de propietat horitzontal (litigis per immissions de veïns o situacions de morositat important); o sobre problemes cronificados que incideixen negativament en el bon funcionament dels elements i serveis comunitaris, com ocorre quan hi ha insuficient pendent de les canalitzacions d'evacuació d'aigües residuals, o en els casos d'humitats i filtracions d'aigua degudes a una defectuosa impermeabilització congènita dels paraments verticals de l'immoble.

En el cas de compravendes atorgades en l'àmbit de promocions immobiliàries d'obra nova o de gran rehabilitació, en les quals el venedor actua en un àmbit propi de la seva activitat empresarial o professional i el comprador no el fa amb aquest propòsit (art. 621-2 CCCat), el seu caràcter de compravenda de consum és indubtable en aquests casos, havent-se d'aplicar al deure d'informació el règim més exigent contemplat per a les compravendes de consum.

Convé tenir present que aquest deure d'informació recau en el venedor, encara en el cas que aquest actuï per mitjà d'un agent immobiliari, en considerar-se aquest com tercer que es troba legitimat per a actuar per compte del venedor en el marc de la relació contractual d'intermediació.

L'omissió d'informació per l'API sobre les característiques, qualitats i prestacions de l'immoble constituiria també una infracció pel venedor del deure d'informació, sent per tant aconsellable que aquest, en concloure el contracte d'intermediació amb l'API, li traslladi la màxima informació rellevant sobre les característiques, qualitats i prestacions de l'immoble, a fi d'estar en condicions de repetir contra l'API les eventuals responsabilitats que el comprador arribi a exigir-li per falta de conformitat derivada de la infracció del deure d'informació.

 

2.Obligació de conservar la cosa venuda i la transmissió dels riscos.

Aquesta obligació es troba recollida de forma molt clara i palmària en l'article 1468 del Codi Civil espanyol (CC) quan al·ludeix al fet que la cosa venuda ha de lliurar-se en la mateixa condició en què es trobava al moment de perfeccionar-se el contracte. L'article 1094 CC transmet la mateixa idea en establir que “l'obligat a donar alguna cosa, ho està també a conservar-la amb la diligència d'un bon pare de família”. S'entén mentre no s'hagués fet el lliurament.

L'obligació de conservar i custodiar la cosa venuda del venedor es troba delimitada al període de temps comprès entre la celebració de la compravenda i el moment en el qual la possessió de l'objecte del mateix és lliurat al comprador i amb això la seva propietat. Durant aquest període de temps, en el qual el bé venut encara no s'ha lliurat i roman en poder del venedor, aquest té l'obligació de conservar-lo i mantenir-lo, així com la seva custòdia, perquè en el moment del lliurament es trobi en el mateix estat que el comprador va acceptar en el seu moment comprar-lo.

Així com en la regulació de dret comú aquest deure ve recollit clarament en els indicats preceptes, en la regulació del Codi Civil català no ocorre així. L'article 621-16 CCCat es limita a indicar que el venedor, després d'un intent fallit de lliurament del bé, ha d'adoptar les mesures raonables per a que estiguin custodiats i conservats, la qual cosa permet sostenir que, si després d'un intent fallit de lliurament del bé, l'obligació de conservació i custòdia del mateix es manté a càrrec del venedor, amb més raó tenia el venedor aquest deure amb anterioritat al fet que es produís el lliurament fallit.

Quan l'objecte de compravenda recau sobre un immoble, aquest deure de conservació i custòdia comporta que mentre no es dugui a terme el lliurament de l'immoble, el venedor haurà de mantenir un comportament diligent que li asseguri mantenir les mateixes qualitats i prestacions que el de l'immoble que tenia en celebrar la compravenda, sent responsable enfront del comprador de les alteracions en les qualitats, característiques i prestacions que potser poguessin produir-se en l'immoble no sols per negligència del propi venedor, sinó també a conseqüència de l'actuació de la comunitat de propietaris, per exemple, o fins i tot d'un tercer.

Quant al que a la transmissió de riscos es refereix, respon aquesta qüestió a determinar qui ha d'assumir la pèrdua, la deterioració, el detriment o la destrucció total o parcial del bé objecte de compravenda, en el cas que el mateix, abans del seu lliurament al comprador, es perdi, deteriori, destrueixi, danyi o menyscabi sense culpa del venedor ni del comprador. Si el risc el suporta el comprador, aquest haurà d'abonar la totalitat del preu de la compravenda malgrat que el venedor no li pugui lliurar el bé en haver-se perdut, o sí que pugui lliurar-l'hi però amb el deteriorament o menyscapte sofert. L'article 621-19 CCCat contempla clarament sobre aquest tema que si el defalliment és posterior a la transmissió del bé (i a la transmissió del risc), no sent imputable al venedor, el risc es trasllada al comprador, qui igualment haurà de complir amb la seva obligació de pagar el preu si no ho va fer amb anterioritat i encara que el bé adquirit per compra s'hagués destruït o hagués patit un detriment o danys. En canvi, quan la pèrdua, deteriorament o dany es produeix, sense culpa de cap de les parts, amb anterioritat al lliurament del bé, el risc en aquest cas el suporta el venedor, de manera que el comprador queda exonerat de pagar al venedor el preu convingut, i si hagués abonat o avançat una part del preu, pot sol·licitar del venedor el seu reintegrament.

La regla és clara i podríem afegir que equitativa: si l'immoble es deteriora o destrueix totalment o parcialment sense mediar culpa de cap de les parts, i això es produeix abans de transmetre la seva propietat al comprador (el que habitualment esdevé en el moment de l'atorgament de l'escriptura pública de compravenda), la pèrdua, deteriorament o destrucció de l'immoble el suporta el venedor, per ser el propietari i posseïdor de l'immoble en produir-se la contingència causant de la destrucció, deterioració o menyscapte, sense que per això tingui el comprador l'obligació de pagar el preu. Mentre que serà el comprador qui suportarà el risc del deteriorament de l'immoble, des del moment en què es transfereix al seu favor la propietat d'aquest, havent d'abonar en qualsevol cas al venedor la totalitat del preu convingut.

3. Obligació d'entregar la cosa venuda.

L'article 621-9.1 a) CCCat recull la principal obligació que ha d'assumir el venedor en el marc de la compravenda catalana: lliurar la cosa venuda.

El lliurament de la cosa venuda consisteix en el fet que el venedor transmeti la possessió del bé al comprador o que el posi a la seva disposició. Ara bé, analitzem com, quan i on ha d'efectuar-se el lliurament:

Com?

Segons es dedueix de la regulació de la conformitat de l'article 621-20.1 CCCat, i de l'obligació de transmetre la titularitat dels accessoris de l'article 621-9.1, es conclou que el bé ha de lliurar-se amb tots els seus accessoris i documents. En relació amb els documents, la norma recull dos tipus: els representatius (art. 621-10.5 CCCat) i els relacionats (art. 621-9.1 CCCat).

Aquesta distinció és rellevant, atès que els documents representatius són aquells que, tal com el seu propi nom indica, representa la cosa que es lliura, i el lliurament de la qual equival a la de la cosa venuda. En canvi, els documents relacionats són una categoria més àmplia referits als necessaris per a la transmissió i la recepció de la cosa venuda com, per exemple, els certificats d'origen, control de qualitat, factura, documents tècnics, informacions sobre utilització, manteniment.

En el cas d'immobles, el document més representatiu del seu lliurament resideix en l'escriptura pública de compravenda, mentre que la cèdula d'habitabilitat, el certificat d'eficiència energètica o l'informe tècnic de l'edificació podrien enquadrar-se entre els documents relacionats.

Quan?

L'article 621-13.1 CCCat, estableix les normes relatives al temps del compliment de lliurar la cosa venuda. El lliurament ha de realitzar-se en el moment estipulat en el contracte. Si no s'ha contemplat cap previsió sobre aquest aspecte, el lliurament haurà de verificar-se “sense dilació indeguda” en el mateix moment de la perfecció del contracte. Responent al caràcter sinal·lagmàtic del contracte de compravenda, el venedor no pot ser obligat a complir amb la seva prestació quan al mateix temps el comprador no realitza la seva o no ofereix el seu compliment

Així doncs, en l'àmbit de la compravenda immobiliària el lliurament de l'immoble ha de realitzar-se simultàniament al pagament del preu, excepte pacte en contra.

On?

L'article 621-14 CCCat regula els aspectes relatius al lloc del lliurament del be venut. S'estableixen els criteris per a determinar el lloc en el qual el bé ha de lliurar-se. La regla general és que regeix el principi de l'autonomia de la voluntat, és a dir, les parts poden pactar el lloc del lliurament del bé. A falta de pacte, haurà de lliurar-se en l'establiment o en el domicili del venedor en el moment de la conclusió del contracte, sent aquesta la situació menys onerosa pel venedor. No obstant això, i pel cas que el venedor disposi de més d'un establiment o domicili, el lliurament haurà de fer-se en el lloc que tingui una vinculació més estreta amb l'obligació.

No obstant l'anterior, si en el moment de la celebració del contracte, els contractants coneixien o podien conèixer que el bé es trobava o havia de ser fabricat o posat a disposició per al seu lliurament en un lloc diferent a l'establiment o domicili del venedor, el lliurament llavors haurà de realitzar-se en aquest lloc de destí. Si, per contra, el venedor no té domicili o establiment en el moment de la conclusió del contracte, o bé aquest sigui de determinació impossible, el bé haurà de lliurar-se en el domicili del comprador.

Aquestes regles són difícilment traslladables quan d'una compravenda immobiliària es refereix, perquè prenen com a referència béns mobles susceptibles de transport i trasllat, la qual cosa no ocorre amb els immobles, al no ser susceptibles de trasllat o cap desplaçament material. El lliurament real del bé immoble objecte de la compravenda s'haurà de realitzar, necessàriament, en el lloc en el qual aquell està situat. En els casos més habituals i freqüents de lliurament o traditio fictícia, simbòlica o instrumental, es durà a terme en el lloc o davant el notari que les parts haguessin convingut, i mancant acord, en el lloc i davant la notaria que designi el comprador (quan la traditio es realitza instrumentalment amb l'atorgament d'escriptura de compravenda), tenint en compte que són del seu càrrec les despeses de l'atorgament d'escriptura i de l'expedició de primera còpia, segons disposa l'article 531-6 CCCat al qual es remet l'article 621-15 del mateix text legal.

4. Obligació de transmetre la titularitat.

La compravenda és un contracte amb una finalitat transmissora del domini. Això implica que la celebració d'un contracte de compravenda transmet la titularitat d'un dret de domini de la propietat. Però no pel simple fet de celebrar aquest contracte, la titularitat del bé es transmet, sinó que per a això és necessari el desplaçament de la cosa venuda.

A conseqüència d'això, la falta de transmissió de la titularitat implica l'incompliment d'una de les obligacions principals del venedor, fet que comportaria un supòsit més de falta de conformitat (veure article sobre falta de conformitat).

5. Obligació de pagar les despeses derivades de l'entrega i de la venta.

L'article 621-15 CCCat indica que les despeses del lliurament els assumeix el venedor, mentre que el comprador ha de fer front als de recepció i transport que no siguin a càrrec del venedor. Evidentment s'està referint a la compravenda de béns mobles i corporals.

Quant a la compravenda immobiliària, el mateix precepte determina que les despeses d'atorgament de l'escriptura pública, d'expedició de la primera còpia, i les altres despeses posteriors a la transmissió i la inscripció en els registres es regeixen pel que es disposa en l'article 531-6 CCCat, el qual estableix que són a càrrec del comprador, tret que bé les parts, bé una disposició especial, estableixin una distribució diferent.

Així doncs i en el cas d'immobles, seran a càrrec del comprador els aranzels notarials derivats de l'acte d'atorgament de l'escriptura pública de compravenda, així com els de la seva inscripció en el Registre de la Propietat corresponent.

Per a més informació, poden contactar amb nosaltres per telèfon al 93.143.19.29, per correu electrònic a  info@espinetadvocats.cat o visitar la nostra pàgina web  espinetadvocats.cat.


Publicat per
Josep Maria Espinet Asensio
Advocat
Publicat el 
27 octubre, 2021

2 comments on “COMPRAVENDA CATALANA D'IMMOBLES: QUINES SÓN LES OBLIGACIONS DEL VENEDOR?”

  1. Bon dia, si una família ha perdut el contracte de compravenda, on es pot aconseguir una còpia i quin és el procediment?

    Gràcies

    Miquel

    1. Bon dia,

      Si us referiu a l'escriptura de compravenda, el mecanisme és molt senzill: acudir al Registre de la Propietat corresponent a l'immoble en qüestió (o sol·licitar una nota simple informativa a través de http://www.registradores.org) i fixar-s'hi en la data de l'escriptura que va causar la darrera inscripció i el nom de la notaria que la va autoritzar. A partir d'aquí localitzar el nombre de telèfon de la notaria, contactar amb ella i explicar el que voleu, si una còpia autèntica per pèrdua de la que es tenia, etc. Si el notari o notària és mort o jubilada, preguntar al Col·legi Notarial qui ha estat el successor del seu protocol notarial i seguidament contactar amb el notari successor per tal de demanar-hi una còpia autèntica d'aquella escriptura.

      Si el contracte de compravenda al que fa referència no es va elevar a escriptura pública, no hi ha enlloc on trobar una còpia del mateix perquè sols s'inscriuen i es refereixen en els Registres documents públics. Potser, amb molta sort, es pot obtenir una còpia de la còpia exemplar que figuri a l'Ajuntament corresponent, però això és molt improbable. O localitzar al venedor o als seus successors per si encara guarden el seu exemplar.

      Salutacions i gràcies per la seva confiança.

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà.

Cerca el teu post
Temàtiques jurídiques
Aquests són els principals temes jurídics que tractem al nostre bloc.
Subscriu-te a les nostres Newsletters
La millor manera d'estar al dia de totes les nostres publicacions i notícies actuals.
* camps necessaris

Atres notícies 
relacionades

20 juliol, 2022
JOSEP MARIA ESPINET INTERVÉ COM A PONENT EN EL 7è CONGRÉS DE L'ADVOCACIA DE BARCELONA, SOBRE VICIS OCULTS I FALTA DE CONFORMITAT EN LA COMPRAVENDA CATALANA.

Josep Mª Espinet, advocat especialista en dret immobiliari, va participar com a ponent en el 7è Congrés de l'Advocacia de Barcelona organitzat per l'Il·lustre Col·legi de l'Advocacia de Barcelona (ICAB). La temàtica de la taula en la qual Josep Mª va intervenir, al costat del President de la Secció 16 de l'Audiència Provincial de Barcelona, […]

18 juliol, 2022
JOSEP MARIA ESPINET INTERVÉ COM A PONENT EN EL 1ER CONGRÉS DE DRET CIVIL CATALÀ ORGANITZAT PEL CONSELL DE L'ADVOCACIA CATALANA.

Josep Mª Espinet, advocat especialista en dret immobiliari, va participar com a ponent en la segona jornada del 1er Congrés de Dret Civil Català organitzat pel Consell de l'Advocacia Catalana, que es va celebrar a la localitat de Vic els dies 14 i 15 de juliol de 2022. La temàtica de la taula en la […]

3 juny, 2022
LA USUCAPIÓ CATALANA D'IMMOBLES: QUÈ ÉS, EN QUÈ CONSISTEIX I QUINES PARTICULARITATS TÉ.

En l'àmbit del dret immobiliari és freqüent al·ludir a una categoria jurídica anomenada usucapió, coneguda també com a prescripció adquisitiva. Ve a ser un mecanisme establert per la llei, que permet adquirir la titularitat tant del dret de propietat com d'altres drets reals possessoris i que troba el seu fonament en la possessió continuada dels […]

Veure totes les notícies
Logotipo Espinet Avocats
ESPINET ADVOCATS som un equip professional que combina una dilatada experiència i especialització en dret privat i en dret immobiliari, amb la vocació d'oferir un assessorament jurídic rigorós en la defensa dels seus interessos.
SUBSCRIU-TE A LES NOSTRES NEWSLETTERS
La millor manera d'estar al dia de totes les nostres publicacions i notícies actuals.
© 2022 Espinet Advocats
crossmenu