Notícies

Analitzem l'actualitat del sector immobiliari amb profunditat i rigor

DESISTIMENT DE LA COMPRAVENDA PER FALTA DE FINANÇAMENT D'ENTITAT DE CRÈDIT (ART. 621-49 CCCat)

La Llei 3/2017, del 15 de febrer, del llibre sisè del Codi Civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i contractes, en vigor des del passat 1 de gener de 2018, recull en el seu si la facultat de desistiment de la compra d'un immoble, del  qual el pagament total o parcial del preu s'ha previst finançar per mitjà d'una entitat de crèdit, només pel cas que el finançament o la subrogació en la hipoteca que grava l'immoble no fos finalment concedida.

Resumidament, la intenció de la norma no és una altra que la de possibilitar la desvinculació d'un contracte de compravenda d'immoble, ja conclòs, a aquell comprador o compradora que no pugui atendre el pagament del preu de compra en ser-li denegat el finançament que esperava obtenir d'una entitat de crèdit.

El legislador català, en un afany de protegir a la part compradora, pretén evitar amb aquesta figura que es produeixi l'incompliment de l'obligació dinerària principal que li correspon i, amb això, la conseqüència més greu que derivaria d'un veritable incompliment, això és, l'eventual pèrdua de tots els imports satisfets pel comprador en concepte d'arres confirmatòries, penals o penitencials, i a compte del preu de l'immoble.

Dit l'anterior, i sent clar el plantejament de la figura que tractem, la seva articulació en el text legal no resulta de tan fàcil comprensió. Es troba recollida en l'article 621-49 CCCat, intitulat sota l'expressió “Previsió de finançament per tercer”, el contingut del qual es desdoblega en dos apartats:

  1. Si el contracte de compravenda preveu el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit, el comprador, excepte pacte en contra, pot desistir del contracte si justifica documentalment, en el termini pactat, la negativa de l'entitat designada a concedir el finançament o a acceptar la subrogació del comprador en la hipoteca que grava l'immoble, tret que la denegació es derivi de la negligència del comprador.
  2. El desistiment del comprador obliga al venedor a la devolució del preu que li hagués estat lliurat i, si escau, de les arres penitencials, i obliga el comprador a deixar al venedor en la mateixa situació en què s'hauria trobat si no s'hagués conclòs el contracte, sense perjudici del que estableix la legislació hipotecària.

Convé anticipar que, per molt que el legislador català es refereixi a aquesta figura amb el verb "desistir" o el substantiu "desistiment", no es tracta en realitat d'un supòsit de desistiment pròpiament dit, al qual la llei, per la mera decisió d'una de les parts, anuda l'efecte de deixar sense eficàcia el contracte. Assenyala BOSCH CAPDEVILA (Manual de Dret Civil de Catalunya. Dret d'obligacions i contractes. Marcial Pons, 2019), en comentar aquest precepte, que “el mal anomenat desistiment, deriva de la vinculació del contracte de compravenda amb el de préstec”. És a dir, la facultat de desistiment del comprador neix, en el supòsit que comentem, no d'una prèvia voluntat de desistir, sinó a partir de la constatació de la negativa de l'entitat de crèdit a atorgar el finançament sol·licitat, la qual cosa fa que la seva dinàmica i efectes s'aproximin als que deriven del compliment d'una condició resolutòria merament potestativa a la qual s'hagués sotmès el contracte.

Un aspecte a considerar de la facultat de desistiment ex art. 621-49 CCCat és que únicament és predicable respecte de les compravendes que tinguin béns immobles com a objecte. En efecte, la llei ho delimita a la compravenda immobiliària, sense distingir quin sigui el destí que finalment se li doni a l'immoble, si per a habitatge o per a un altre ús diferent, amb el que es descarta que el destí de l'immoble com a habitatge sigui la finalitat protectora perseguida per la norma. Com tampoc distingeix si, malgrat tractar-se de compravenda immobiliària, aquesta ha de ser necessàriament de consum, pensant en un comprador que destinarà l'immoble adquirit per al seu ús propi. L'única cosa que requereix el precepte per al naixement de la facultat de desistiment, a més d'haver-se previst el finançament, és que aquest s'hagi denegat per l'entitat de crèdit per motius que no siguin atribuïbles a una conducta negligent del comprador. A això ens referirem més endavant.

Un altre aspecte que no podem defugir és el referent a què ha d'entendre's per "contracte" al qual al·ludeix la norma. Perquè no és infreqüent que les operacions immobiliàries de compravenda, sobretot les d'una important quantia o que revesteixin una especial complexitat, vinguin precedides de contractes preliminars o preparatoris com els de reserva, promesa, opció, arres, etc.

La intenció del legislador català és precisament la de contemplar ex novo aquesta facultat en defensa de la part compradora. No s'ajustaria en la nostra opinió a aquesta finalitat una interpretació literal del terme "contracte" al·ludit a l'art. 621-49 CCCat i referit a la compravenda, si ho entenem com a document escrit, de manera que si aquest no preveu en el seu redactat  la circumstància del finançament, el comprador mancaria llavors d'aquesta facultat per apartar-se del contracte i desvincular-se d'aquest.  Apostem per considerar que quan la norma al·ludeix al contracte de compravenda, la interpretació més adequada és la de considerar que forma part del "contracte", no sols el contracte en si, sinó també el conjunt d'actes conformadors de la relació contractual de compravenda. Així interpretada la locució, encara que el contracte de compravenda pròpiament dit no prevegi expressament la necessitat de finançament de tot o part del preu, no per això ha d'entendre's que queda exclosa la facultat de desistiment ex art. 621-49 CCCat, si en actes anteriors, coetanis o posteriors a la conclusió contractual s'exterioritza o posa en relleu, amb la suficient intensitat, la necessitat de finançament pel comprador per a la viabilitat econòmica de l'operació de compra, i això no és rebutjat, contradit ni objectat pel venedor també amb la intensitat suficient per a que aconsegueixi un significat inequívoc.

REQUISITS PER A PODER DESISTIR.

Requisits subjectius:

S'adverteix ràpidament del precepte que el comprador al qual es refereix la norma ha de referir-se a qualsevol adquirent, sigui aquest persona física o jurídica; i, d'altra banda, és indiscutible que el finançament ha d'emanar d'una entitat de crèdit prèviament designada, en cas contrari, el precepte no seria aplicable.

Requisits objectius:

  1. Que el contracte prevegi el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit.
  2. Que no existeixi pacte entre les parts contrari a aquesta facultat. En efecte, el desistiment per falta de finançament és una facultat legal que els contractants poden excloure mitjançant pacte. BOSCH CAPDEVILA s'inclina per considerar sobre aquest tema, encara que la norma no ho exigeixi, que el pacte en contra ha de tenir el caràcter d'exprés, en trobar-nos davant una previsió protectora de la figura del comprador la supressió del qual requereix aquest plus de forma, encara que sigui merament ad probationem.
  3. Que el comprador justifiqui documentalment i en el termini pactat la negativa de l'entitat designada a concedir el finançament o a acceptar la subrogació del comprador en la hipoteca que grava l'immoble. Assenyalar en aquest punt, que el més probable en la pràctica és que els contractants no hagin contemplat cap termini per a dur a terme la justificació documental de la negativa de finançament. El més encertat hauria estat que la norma contemplés, bé un termini concret i determinat per a desistir, bé la ressenya que, tant el desistiment com la justificació documental de la negativa al finançament ha de fer-se en un termini raonable. S'haurà d'estar, doncs, al cas concret i a la interpretació que sobre aquest tema realitzin els tribunals de justícia.
  4. Que la denegació del finançament no sigui resultat de la negligència del comprador. La negligència del comprador ha d'entendre's de manera inflexible, estricta. En aquest sentit, l'exclusió d'aquesta facultat de finançament només operarà en casos en què la part compradora hagi actuat de tal forma que el finançament interessat, indiscutiblement, hagués estat rebutjada. Casuística d'això pot apreciar-se, per exemple, quan el comprador no sol·licita formalment el finançament, o malgrat sol·licitar-lo, no presenta oportunament la documentació interessada per l'entitat de crèdit que li permeti valorar el seu perfil i capacitat d'endeutament.

EFECTES DEL DESISTIMENT

El desistiment porta aparellat un comportament recíproc del comprador i del venedor. D'una banda, l'apartat 2 del precepte que comentem exigeix que el venedor restitueixi al comprador el preu que hagués rebut d'aquest, la qual cosa comporta el reintegrament dels imports lliurats en concepte d'arres confirmatòries, penals o penitencials.

És moment per a fer una petita apreciació respecte a les arres penitencials que el comprador hagués lliurat o dipositat per a deixar constància probatòria de l'existència i la celebració del contracte. El tracte que el legislador atorga a la devolució de les arres en el cas que el comprador hagi desistit del contracte a l'empara de l'article 621-49 CCCat, encara que es tracti d'una situació jurídicament justa, no deixa de suposar una excepció al sentit que l'articulo 621-8.3 CCCat confereix a la devolució de les arres penitencials en la compravenda d'immobles.

D'aquesta manera, recordem –veure el nostre article sobre les arres en la compravenda immobiliària–  que les arres penitencials, si s'han pactat amb tal caràcter, seran retornades duplicades al comprador quan el venedor desisteixi del contracte, mentre que quan sigui el comprador qui desisteixi del contracte, les perdrà.

Doncs bé, l'aparent contradicció la salva el legislador en l'art. 621-8.2 CCCat, quan assenyala respecte de les arres penitencials que el comprador les perd quan desisteix del contracte, tret que el desistiment estigui justificat de conformitat amb el que s'estableix en l'art. 621-49 CCCat.

D'altra banda, el precepte requereix explícitament que el comprador deixi al venedor “en la mateixa situació en què s'hauria trobat si no s'hagués conclòs el contracte”, la qual cosa comporta que hagi de reintegrar-li per les despeses que es derivin necessàriament de la conclusió de la compravenda, no de la seva consumació, la meritació de les quals corresponguin al venedor en fase de conclusió o perfecció del contracte (per exemple, despeses d'obtenció i tramitació de la cèdula d'habitabilitat). Òbviament la previsió legal no podia ser d'una altra manera, perquè seria injust que a força de protegir amb aquesta facultat a una de les parts de la compravenda en permetre al comprador apartar-se del contracte i quedar desvinculat d'aquest, es fes a costa d'imposar al venedor l'assumpció d'unes càrregues o costos derivats, que sens dubte no hauria tingut si la compravenda no s'hagués realitzat.

Per a més informació, poden contactar amb nosaltres per telèfon al 931.431.929, per correu electrònic a info@espinetadvocats.cat o visitar la nostra pàgina web espinetadvocats.cat.


Publicat per
Josep Maria Espinet Asensio
Advocat

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà.

Cerca el teu post
Temàtiques jurídiques
Aquests són els principals temes jurídics que tractem al nostre bloc.
Subscriu-te a les nostres Newsletters
La millor manera d'estar al dia de totes les nostres publicacions i notícies actuals.
* camps necessaris

Atres notícies 
relacionades

3 juny, 2022
LA USUCAPIÓ CATALANA D'IMMOBLES: QUÈ ÉS, EN QUÈ CONSISTEIX I QUINES PARTICULARITATS TÉ.

En l'àmbit del dret immobiliari és freqüent al·ludir a una categoria jurídica anomenada usucapió, coneguda també com a prescripció adquisitiva. Ve a ser un mecanisme establert per la llei, que permet adquirir la titularitat tant del dret de propietat com d'altres drets reals possessoris i que troba el seu fonament en la possessió continuada dels […]

5 abril, 2022
LIMITACIÓ EXTRAORDINÀRIA DE LA REVISIÓ ANUAL DE RENDA EN ELS CONTRACTES D'ARRENDAMENT D'HABITATGE SUBJECTES A LA LAU 1994/JOSEP Mª ESPINET DONA LA SEVA OPINIÓ A RAC 1 NOTÍCIES WEB

Josep Maria Espinet Asensio, titular del despatx ESPINET ADVOCATS i advocat especialista en dret immobiliari, va col·laborar el passat 4 d'abril de 2022 amb l'equip de periodistes de RAC 1, per a donar resposta a qüestions d'actualitat relacionades amb el període inflacionista en el qual ens trobem actualment a conseqüència de la guerra a Ucraïna […]

9 març, 2022
RESOLUCIÓ DE LA COMPRAVENDA IMMOBILIÀRIA PER FALTA DE FINANÇAMENT D'ENTITAT DE CRÈDIT (ART. 621-49 CCCAT) I ELS HONORARIS DE L'AGENT INTERMEDIARI: QUI PAGA LA FESTA?

En no poques operacions de compravenda el venedor acostuma a valer-se d'un agent o agència immobiliària perquè dugui a terme, tant les genuïnes activitats de la mediació (cerca i localització de possibles interessats i la posada en relació als futurs contractants en condicions de concloure la compravenda), com altres més àmplies i no per això […]

Veure totes les notícies
Logotipo Espinet Avocats
ESPINET ADVOCATS som un equip professional que combina una dilatada experiència i especialització en dret privat i en dret immobiliari, amb la vocació d'oferir un assessorament jurídic rigorós en la defensa dels seus interessos.
SUBSCRIU-TE A LES NOSTRES NEWSLETTERS
La millor manera d'estar al dia de totes les nostres publicacions i notícies actuals.
© 2022 Espinet Advocats
crossmenu