Notícies

Analitzem l'actualitat del sector immobiliari amb profunditat i rigor

RESOLUCIÓ DE LA COMPRAVENDA IMMOBILIÀRIA PER FALTA DE FINANÇAMENT D'ENTITAT DE CRÈDIT (ART. 621-49 CCCAT) I ELS HONORARIS DE L'AGENT INTERMEDIARI: QUI PAGA LA FESTA?

En no poques operacions de compravenda el venedor acostuma a valer-se d'un agent o agència immobiliària perquè dugui a terme, tant les genuïnes activitats de la mediació (cerca i localització de possibles interessats i la posada en relació als futurs contractants en condicions de concloure la compravenda), com altres més àmplies i no per això menys importants (taxació de l'immoble, verificació registral, redacció de documents de reserva, arres, compromisos de venda, tramitació, preparació i gestió de l'escriptura pública de compravenda, etc).

I no és gens infreqüent també trobar-se que el comprador, donat l'elevat valor dels immobles i l'important esforç econòmic que la seva adquisició comporta, necessiti de finançament extern, en general d'una entitat de crèdit per mitjà de l'atorgament d'un préstec amb garantia hipotecària, per a atendre el pagament del preu en els termes acordats.

Una de les principals novetats que el legislador català va introduir en la Llei 3/2017, de 15 de febrer, del llibre sisè del Codi civil de Catalunya (CCCat), relatiu a les obligacions i els contractes, concretament en el seu article 621-49 en matèria de compravenda immobiliària (més informació aquí), resideix en què quan en el contracte s'ha previst la necessitat de finançament per una entitat de crèdit, excepte pacte en contra el comprador pot resoldre, desistir o desvincular-se de la compravenda si justifica documentalment i en temps oportú que li ha estat denegat el finançament, sense que això es degui a una actuació negligent per part seva.

L'apartat 2 de l'indicat precepte indica que el desistiment o resolució del comprador obliga el venedor a la devolució del preu que se li hagués lliurat, incloses les arres penitencials. El comprador també queda obligat en termes de deixar al venedor en la mateixa situació en què es trobaria si no s'hagués celebrat el contracte.

Qüestions a resoldre

Què passa quan el venedor ha abonat a l'agent immobiliari els honoraris convinguts per la seva intervenció professional i amb posterioritat el comprador fa ús de la facultat de desistiment de l'art. 621-49 CCCat?

Té dret en tal cas a reclamar a l'API la devolució dels honoraris, o a no abonar-los quan la compravenda, lluny de consumar-se, ha quedat resolta a instàncies precisament del comprador? Dit d'una altra manera, té dret l'API a la seva retribució, tot i al desistiment i resolució pel comprador de la compravenda celebrada gràcies a la seva intervenció professional?

I si, com veurem més endavant, és així, qui ha de córrer amb aquesta despesa: el venedor, que és qui normalment assumeix el deure de retribuir a l'API en comprometre's amb ell en virtut del contracte de mediació, o més aviat ha de fer-ho el comprador que, en estar facultat per llei per a desvincular-se de la compravenda, semblaria lògic i equitatiu que fós ell qui assumís amb això i deixar així econòmicament indemne al venedor?

Plantejada en aquests termes la qüestió, allò que no admet dubtes a tenor de l'art. 621-49 CCCat és que, davant el vàlid i eficaç exercici del desistiment, el contracte queda des d'aleshores resolt i sense cap efecte, de manera que, tal i com assenyala l'apartat segon, el venedor ha de retornar al comprador el preu cobrat i les arres, i aquest deixar a aquell "en la mateixa situació en la qual s'hauria trobat si no s'hagués conclòs el contracte".

Sembla oportú analitzar el paper que en tot això juga l'agent mediador i quins efectes es poden generar en contra seva a conseqüència del vàlid i eficaç exercici de la facultat de desistiment que estem comentant.

La jurisprudència i doctrina opina...

La doctrina dels tribunals ve a assenyalar com a notes característiques del funcionament del contracte atípic de mediació o corretatge, que el mediador o corredor immobiliari s'obliga davant el client o contractant mediat, a canvi d'una remuneració, a promoure o facilitar la celebració d'un contracte entre el mediador i el mediatari, limitant-se en principi a posar en relació als futurs contractants i tenint dret a la percepció d'honoraris quan la labor desplegada sigui eficaç, és a dir, que arribi a perfeccionar-se el contracte mediat a conseqüència de la seva actuació, de manera que, si no arriba a celebrar-se, els honoraris tampoc arriben a meritar-se (STS 30 de març 2007, per totes).

En l'àmbit de la compravenda immobiliària, el TS és uniforme en considerar que, excepte pacte en contra, entre les obligacions del mediador no es troba la de garantir la consumació de la compravenda conclosa amb la seva mediació, qualsevol que fos la causa que hagués donat lloc a la resolució o ineficàcia, que no afecta la remuneració del mediador, tret que la resolució o ineficàcia li sigui imputable (SSTS de 7 novembre de 2004; 20 de maig de 2004, 17 de maig de 1966, 1 de desembre de 1986, entre altres). El dret a la remuneració no es perd, per tant, per la falta de compliment del contracte, excepte pacte en contra; ni en cas de desistiment per un dels contractants del contracte ja celebrat (SSTS 5 de juny de 1946, 1 de juny de 1947 i 14 de novembre de 1970). No obstant això, quan el contracte mediat es trobi sotmès a condició, el dret a la retribució del mediador dependrà de la classe de condició de què es tracti. Si és suspensiva, es decanta per la subordinació dels honoraris del mediador a la realització o compliment de la condició al fet que s'hagués sotmès l'eficàcia del negoci mediat, o fins que es conegui que la condició no pot complir-se per culpa de l'obligat a complir. Mentre que quan sigui resolutòria, l'agent té dret a la percepció dels honoraris des del mateix moment en què es conclou el contracte de compravenda condicionat i encara que després es resolgui per compliment de la condició, excepte pacte en contra.

En definitiva, la jurisprudència dels tribunals ve a sostenir de manera uniforme que les modificacions sobrevingudes del contracte de compravenda no afecten la funció ni el dret del mediador a percebre els honoraris convinguts amb el seu client, el contractant mediat. L'agent immobiliari no pot veure's afectat, ni patir les conseqüències derivades de l'incompliment d'un dels contractants o pel compliment d'una condició resolutòria. Amb el que hauríem d'afegir que tampoc sembla que hagi d'afectar-li quan la no consumació de la compravenda es derivi de l'exercici de la facultat de desistiment de l'art. 621-49 CCCat, excepte, reiterem, pacte en contra.

Conclusions

Arribem doncs a una primera conclusió: l'agent immobiliari queda indemne davant del seu client de qualsevol rescabalament o restitució quan la compravenda perfeccionada quedi sense efecte per la via de l'art. 621-49 CCCat, tret que expressament hagués subordinat la meritació dels seus honoraris, o una part d'ells, a la consumació de la compravenda. Tampoc en la nostra opinió ho tindria quan, més enllà de les estrictes i genuïnes activitats de mediació, l'agent hagués assumit davant el venedor altres funcions, com la d'assessorament legal, i no li hagués informat ni advertit prou de la transcendència d'aquesta facultat, ni de la possibilitat d'excloure-la mitjançant pacte en contra.

En segon lloc, si l'agent té dret a retenir els honoraris deguts pel venedor, o a reclamar-los-hi en cas de no haver-los percebut, i el venedor té el deure de reintegrar al comprador tots els imports percebuts per raó de la compravenda, es conclou aleshores que el venedor, en aquests casos, queda en un balanç negatiu respecte a la situació econòmica que tenia al temps de celebrar la compravenda, equivalent a l'import de la retribució de l'agent immobiliari, la qual cosa no sembla ni just ni equitatiu que l'atribució d'un dret potestatiu com és la facultat de desistiment ex art. 621-49 CCCat sigui a costa d'imposar al venedor una càrrega o gravamen econòmic.

Per a posar remei a aquesta situació, l'apartat segon de l'art. 621-49 CCCat estableix que el vàlid i eficaç desistiment del comprador, obliga a aquest a deixar al venedor "(…) en la mateixa situació en què s'hauria trobat si no s'hagués celebrat el contracte, (…)", és a dir, una sort de restitució de l'interès contractual negatiu del venedor. En expressió de DÍEZ-PICAZO, L. ("Fonament de Dret Civil Patrimonial II. Les relacions obligatòries", Civitas. Madrid, 1993, p.726) per interès negatiu s'entén el dret a ser rescabalat en termes de ser restituit en la mateixa situació que es tindria si el contracte mai hagués estat celebrat. La retribució de l'agent immobiliari constitueix sens dubte una partida del passiu en el balanç patrimonial del venedor, que sens dubte no tindria ni s'hauria reportat si el contracte mediat, la compravenda, no s'hagués conclòs.

L'interès contractual negatiu requereix contemplar aquesta partida com a reintegrable a l'efecte de l'art. 621-49.2 CCCat. I ha de ser-ho, sempre que la intervenció de l'agent hagi estat determinant en la conclusió del contracte mediat entre el venedor i el comprador, i els honoraris establerts fossin conformes als habituals per a la classe d'operacions de què es tracti, segons els usos i costums del lloc (article 1.287 del Codi Civil i 277-2on del Codi de Comerç), no sent, per tant, reintegrables quant excedeixi d'aquest import.

Per a més informació, poden contactar amb nosaltres per telèfon al 93.143.19.29, per correu electrònic a  info@espinetadvocats.cat o visitar la nostra pàgina web  espinetadvocats.cat.


Publicat per
Josep Maria Espinet Asensio
Advocat

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà.

Cerca el teu post
Temàtiques jurídiques
Aquests són els principals temes jurídics que tractem al nostre bloc.
Subscriu-te a les nostres Newsletters
La millor manera d'estar al dia de totes les nostres publicacions i notícies actuals.
* camps necessaris

Atres notícies 
relacionades

3 juny, 2022
LA USUCAPIÓ CATALANA D'IMMOBLES: QUÈ ÉS, EN QUÈ CONSISTEIX I QUINES PARTICULARITATS TÉ.

En l'àmbit del dret immobiliari és freqüent al·ludir a una categoria jurídica anomenada usucapió, coneguda també com a prescripció adquisitiva. Ve a ser un mecanisme establert per la llei, que permet adquirir la titularitat tant del dret de propietat com d'altres drets reals possessoris i que troba el seu fonament en la possessió continuada dels […]

5 abril, 2022
LIMITACIÓ EXTRAORDINÀRIA DE LA REVISIÓ ANUAL DE RENDA EN ELS CONTRACTES D'ARRENDAMENT D'HABITATGE SUBJECTES A LA LAU 1994/JOSEP Mª ESPINET DONA LA SEVA OPINIÓ A RAC 1 NOTÍCIES WEB

Josep Maria Espinet Asensio, titular del despatx ESPINET ADVOCATS i advocat especialista en dret immobiliari, va col·laborar el passat 4 d'abril de 2022 amb l'equip de periodistes de RAC 1, per a donar resposta a qüestions d'actualitat relacionades amb el període inflacionista en el qual ens trobem actualment a conseqüència de la guerra a Ucraïna […]

24 gener, 2022
QUÈ SON I COM ES CONSTITUEIXEN LES SERVITUDS?

Sota la denominació de “servitud” identifiquem una categoria jurídica molt comuna en l'àmbit de la propietat immobiliària, tant respecte de finques urbanes com les que no tenen aquesta categoria i se'ls atribueix el caràcter de rústiques. A Catalunya, les servituds tenen des de fa anys una regulació general pròpia, trobant-se en l'actualitat regulades en el […]

Veure totes les notícies
Logotipo Espinet Avocats
ESPINET ADVOCATS som un equip professional que combina una dilatada experiència i especialització en dret privat i en dret immobiliari, amb la vocació d'oferir un assessorament jurídic rigorós en la defensa dels seus interessos.
SUBSCRIU-TE A LES NOSTRES NEWSLETTERS
La millor manera d'estar al dia de totes les nostres publicacions i notícies actuals.
© 2022 Espinet Advocats
crossmenu