Com a punt de partida, hem de situar-nos en les normes que regulen el contracte de compra i venda: si bé fins a desembre de 2017 la regulació d’aquest contracte es trobava al Codi Civil Espanyol, a Catalunya està en vigor des de l’1 de gener de 2018 el Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya, que regula el contracte de compravenda i, específicament, el contracte de compravenda immobiliària quan l’immoble estigui radicat a Catalunya, en recta aplicació de l’article 10.5, 2º paràgraf, del Codi Civil Espanyol.

En conseqüència, per identificar el règim jurídic aplicable en un supòsit dels tradicionalment denominats vicis ocults, així com com les possibles accions a exercitar i els terminis per fer-ho, haurem de distingir entre la regulació del Codi Civil de Catalunya (CCCat), aplicable en compravendes bé immoble de les quals estigui radicat a Catalunya i celebrades a partir de l’1 de gener de 2018, i la del Codi Civil Espanyol (CC), aplicable a les anteriors a aquesta data, i a les quals amb posterioritat a aquesta data se celebrin en altres comunitats que no tinguin regulació pròpia.

Els vicis ocults i les accions edilícies al Codi Civil

Segons l’article 1445 CC “Pel contracte de compra i venda un dels contractants s’obliga a lliurar una cosa determinada i l’altre a pagar per ella un preu cert, en diners o signe que ho representi”.

En el marc d’aquesta relació contractual, l’article 1461 CC recull les dues obligacions principals del venedor: “El venedor està obligat al lliurament i sanejament de la cosa venuda”, sent dues obligacions diferents. És a dir, la part venedora s’obliga al lliurament de la cosa, d’una banda, i d’altra, excepte pacte en contra, al sanejament d’allò venut.

Els articles de 1844 CC a 1499 CC regulen el “sanejament pels defectes o gravamens de la cosa venuda”. Tal i com recull el manual de Dret Civil del Catedràtic Manuel Albaladejo, “el sanejament – fer la cosa sana – significa que, ja que allò venut pot no ser o estar com hauria d’aparentar, el venedor respon al comprador en el cas que tal haver de ser o aparença no coincideixi amb la realitat”.

És a dir, no s’ha de sanejar si les parts eren coneixedores d’un possible gravamen (per exemple, un usdefruit) o d’un defecte (d’humitats, per exemple). El venedor, com indica l’article 1484 CC, “estarà obligat al sanejament pels defectes ocults que tingués la cosa venuda, si la fan impròpia per a l’ús al qual es destina, o si disminueix de tal manera aquest ús que, d’haver-los conegut el comprador, no l’hauria adquirit o hauria donat menys preu per ella, però no serà responsable dels defectes manifests o que estiguessin a la vista, ni tampoc dels quals no ho estiguin , si el comprador és un perit que, per raó del seu ofici o professió, devia fàcilment conèixer-los”.

En un hipotètic escenari d’un comprador o una compradora que hagi adquirit un immoble en el qual es posin de manifest, amb posterioritat a la celebració del contracte, defectes que no estiguessin a la vista i que no es poguessin conèixer al moment de la compra (fins i tot si tampoc els coneixia el venedor – art. 1485 CC-), podrà el comprador, en virtut de l’article 1486 CC, “optar entre desistir del contracte, abonant-se-li les despeses que va pagar, o rebaixar una quantitat proporcional del preu”.

Aquest “desistiment” o “rebaixa del preu” són les conegudes com a “accions edilícies”, específicament, en la modalitat redhibitòria per al cas de desistiment de contracte, o en la modalitat quanti minoris en cas de voler conservar la cosa però rebaixant el preu pagat per ella.

Per a la seva admissió, la jurisprudència requereix:

1. Que el vici faci diferent la cosa de les de la seva mateixa qualitat i espècie.
2. Que el defecte sigui ocult, subjectivament desconegut i objectivament irreconeixible.
3. Que sigui greu.
4. Que sigui anterior a la venda.

Així mateix, i com a requisit de processabilitat, l’article 1490 CC fa necessari que perquè prosperi qualsevol d’ambdues accions, aquesta sigui exercitada en un termini de 6 mesos des del lliurament de la cosa venuda.

No obstant això, quan el defecte o vici és de tal gravetat que pot considerar-se que la cosa lliurada és diferent a la comprada, és possible que s’estigui caient en el terreny de la doctrina del aliud pro alio, que permet al comprador, sense estar sotmès al peremptori i minso termini de sis mesos de les accions edilícies, acudir a l’acció d’indemnització (1101 CC) o a l’acció resolutòria (1124 CC), termini d’exercici de les quals es troba a l’article 1964 CC i és el general de 5 anys (amb les particularitats del règim transitori aplicable derivat de la modificació de l’article l’any 2015).

Nova regulació del Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya

El contracte de compravenda és el gran protagonista del Llibre Sisè del CCCat, tal com explicàvem en profunditat en una publicació anterior d’aquest blog, sobre el contingut de la nova legislació catalana.

El Llibre Sisè actualitza i modernitza el contracte de compravenda acostant-lo al dret europeu. Acollint un concepte existent en diferents regulacions de la UE, ja el primer article del Llibre Sisè (art. 621-1 CCCat) recull: “La compravenda és el contracte pel qual el venedor s’obliga a lliurar un bé conforme a contracte i a transmetre la titularitat, sigui del dret de propietat o d’altres drets patrimonials, segons la seva naturalesa, i el comprador s’obliga a pagar un preu en diners i a rebre el ben”.

Posteriorment, l’article 621-9 CCCat, relatiu a les obligacions del venedor, especifica també les dues principals: lliurar el bé, i els seus accessoris i documents; i a “garantir que el bé sigui conforme a contracte”.

“Sanejament” vs “conformitat”:

L’obligació de sanejament del Codi Civil Espanyol que hem tractat és substituïda, ara al Llibre Sisè, per la de “conformitat” del bé amb el contracte. La Llei dedica 10 articles a delimitar el concepte de “bé conforme a contracte”. Determina els criteris generals en l’article 621-20 CCCat, a saber:

a) Tenir la quantitat, qualitat, tipus, prestacions i ús pactat.
b) Estar lliurat amb l’empaquetatge o envasament acordat.
c) Ser subministrat amb els accessoris i instruccions estipulades en el contracte.

Així mateix, la conformitat exigeix, excepte pacte en contrari, que el bé:

a) S’ajusti a la descripció feta pel venedor.
b) Sigui idoni per a l’ús habitual al que es destinen els béns del mateix tipus.
c) Tingui les qualitats i prestacions habituals que el comprador pot esperar segons la naturalesa del bé del mateix tipus.
d) Tingui les qualitats i prestacions de la mostra.
i) Estigui empacat o envasat de manera habitual.

És a dir, els vicis ocults queden ara emparats sota el paraigua de la “no conformitat”. De quines accions disposa el comprador i en quins terminis pot exercitar-les en cas de trobar-se en un supòsit de no conformitat?

Termini de manifestació de l’element que sustenta la no conformitat i de l’exercici de les accions:

Tenint en compte que la no conformitat, com els anteriors vicis ocults, parteix de la premissa que aquesta es manifesta amb posterioritat a la conclusió del contracte, el CCCat estableix 2 nous terminis, que desplacen de tota forma l’anterior termini dels 6 mesos:

  • Art. 621-29 CCCat: El comprador disposa de 2 anys perquè es posi de manifest l’element que sustenti la falta de conformitat del bé, excepte pacte en contrari.

* Art. 621-23: En cas de compravenda de consum, es presumeix que qualsevol defecte que es manifesti durant els 6 primers mesos a partir del lliurament, existia amb anterioritat a aquesta i per tant produeix la “no conformitat” del bé.

  • Art. 621-44 CCCat: Des del moment en què es posa de manifest, 3 anys per exercir les accions que consideri oportunes.

 

Accions:

Les accions edilícies del CC desapareixen com a tal al nou Llibre Sisè. A la legislació catalana, comprador i venedor poden exercitar, des de gener de 2018, els denominats “remeis”. Específicament, assenyala l’article 621-37 CCCat:

  • Exigir el compliment específic, que per al comprador inclou reparació o substitució del bé.
  • Suspendre el pagament del preu, o per al venedor, el compliment de les seves obligacions.
  • Resolució del contracte, en cas d’incompliment essencial.
  • Reducció del preu.
  • Reclamar indemnització de danys i perjudicis.

Requisits que ha de complir el comprador per accionar:

És fonamental tenir present que perquè el comprador pugui exercitar algun d’aquests remeis, ha d’haver complert amb dues obligacions:

  • Examinar el bé, sempre que estiguem en una compravenda que no sigui de consum.
  • Notificar al venedor la falta de conformitat i el motiu, a fi que aquest pugui esmenar de manera voluntària. D’acord amb l’article 621-28 CCCat, l’absència de notificació o la notificació realitzada amb una “dilació indeguda”, implica la pèrdua del dret d’invocar la falta de conformitat.

Especialitats en la compravenda immobiliària:

El Llibre Sisè inclou una subsecció específica, la setena, dedicada a les particularitats de la compravenda immobiliària. En termes generals, els aspectes més rellevants se centren en la pràctica notarial i registral. No obstant això, tot l’explicat fins aquí tindrà un impacte directe i molt important en tota operació de compravenda immobiliària.

Tot defecte que aparegui en l’immoble amb posterioritat a la conclusió del contracte, que no es pogués raonablement conèixer amb anterioritat, i que provoqui algun o alguns dels efectes de l’article 621-20 CCCat, conduiran a la “no conformitat” del bé amb el contracte, situant el comprador en la possibilitat d’accionar contra el venedor.

Efecte vinculatori de les manifestacions prèvies a la conclusió del contracte:

És necessari tenir present que, en virtut de l’article 621-24 CCCat, “el venedor respon de la falta de conformitat derivada de les manifestacions prèvies al contracte sobre les característiques, qualitats o prestacions del bé i de qualsevol manifestació pública amb el mateix contingut”.

Per això, una informació incompleta o incorrecta respecte del bé pot situar al comprador, una vegada conclòs, en un supòsit de no conformitat que li permeti accionar. Al seu torn, tot defecte que sigui donat a conèixer amb anterioritat a la conclusió del contracte comportarà allunyar-se de la “no conformitat”.

 

Conclusions:

Intentant sintetitzar, en cas de trobar-se en l’escenari d’haver adquirit un immoble en el qual es posen posteriorment de manifest defectes que es desconeixien al moment de la compra i que no era raonablement possible conèixer amb anterioritat, haurem d’atendre, en primer lloc, al lloc en el qual radiqui l’immoble i, en segon, a la data en què es va celebrar la compravenda, tant per l’impacte en el règim jurídic aplicable com en el termini de prescripció de les accions o remeis a l’abast de la persona compradora.

Si es va celebrar amb anterioritat a l’1 de gener de 2018, acudirem com a norma general a la regulació que es desprèn del Codi Civil. En canvi, si s’ha celebrat a partir de l’1 de gener de 2018 i es tracta d’un ben immoble radicat a Catalunya, excepte pacte exprés en un altre sentit, s’haurà d’acudir al règim previst en el Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya.

Depenent de si li és aplicable al supòsit una o una altra regulació, la persona compradora podrà fer ús de les accions edilícies en virtut del CC, durant els 6 mesos posteriors al lliurament, o bé als remeis que ofereix el CCCat, i que permeten un termini de dos anys perquè es posi de manifest el defecte, moment a partir del com comença a explicar el termini de prescripció de l’acció, que no és un altre que el de tres anys.

Davant d’una situació de compravenda d’immoble amb vicis o defectes ocults, com és de veure en la complexitat del present article, sempre aconsellem un bon assessorament legal, que posem a la seva disposició de la mà de l’ equip de ESPINET ADVOCATS. 

 

Per a major informació, poden contactar amb nosaltres per telèfon al  93.143.19.29, per correu electrònic a  info@espinetadvocats.cat o visitar la nostra pàgina web  espinetadvocats.cat.

 

Autor:

Josep Maria Espinet Asensio
jmespinet@espinetadvocats.cat

Logotipo Espinet Advocats