Notícies

Analitzem l'actualitat del sector immobiliari amb profunditat i rigor

LA USUCAPIÓ CATALANA D'IMMOBLES: QUÈ ÉS, EN QUÈ CONSISTEIX I QUINES PARTICULARITATS TÉ.

En l'àmbit del dret immobiliari és freqüent al·ludir a una categoria jurídica anomenada usucapió, coneguda també com a prescripció adquisitiva. Ve a ser un mecanisme establert per la llei, que permet adquirir la titularitat tant del dret de propietat com d'altres drets reals possessoris i que troba el seu fonament en la possessió continuada dels béns que són objecte d'aquests drets, durant el període de temps establert a la llei. No solament el dret de propietat es pot adquirir per usucapió (si més no, és allò més freqüent), sinó també la titularitat d'altres drets reals que comportin possessió sobre les coses. Les persones legas en dret intueixen l'existència d'aquesta figura al·ludint a ella inconscientment amb l'expressió "amb el temps s'adquireixen drets"; en el dret comú aquesta figura rep el nom de prescripció adquisitiva, expressió aquesta sens dubte més eufònica que la de usucapió.

El legislador català l'any 2006, amb l'aprovació del llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya va regular de manera complerta aquesta figura en els arts. 531-23 al 531-29 del CCCat, configurant-la com un títol més -d'entre altres- per a adquirir la propietat, normalment, però també altres drets reals possessoris sobre béns mobles i immobles, introduint alhora unes particularitats que la distingeixen nítidament de la prescripció adquisitiva regulada en el Codi Civil espanyol.

Quins drets són usucapibles?

En principi, només es poden adquirir per usucapió els drets reals que comporten possessió sobre els béns, entre els que destaca el de propietat.

Els anomenats drets personals, l'exercici dels quals comporten una determinada possessió material sobre els béns com ara el dret d'arrendament d'entre els més coneguts, no poden en cap cas adquirir-se per usucapió, al no pertànyer a la categoria de drets que tenen caràcter real. Així, un llogater que porti 30 ó 40 residint en el nostre pis, pagant puntualment el lloguer i comportant-se com a llogater de cara en fora i en la seva relació amb la propietat, mai adquirirà per aquest fet el dret d'arrendament ni per descomptat el de propietat de l'habitatge, per la senzilla raó que només són usucapibles els drets que els juristes categoritzem com a "reals". Tampoc són usucapibles aquells drets que, tot i tenir un marcat caràcter real i comportar l'exercici de la possessió dels béns sobre els quals recauen, és la pròpia llei la que de manera expressa els exclou, com passa a Catalunya amb les servituds (art. 566-2.4 CCCat) (veure aquí article sobre servituds).

En resumides:

1) No tots els drets que anomenem reals són usucapibles, tan sols aquells que comporten la possessió sobre una cosa i sempre que la llei no els exclogui expressament.

2) Queden fora de ser usucapits aquells drets que, malgrat pertànyer a la categoria dels reals, no són possessoris, com ara la hipoteca, la penyora, l'anticresi o els drets d'aquisició preferent. L'entitat bancària titular del dret d'hipoteca no exerceix cap possessió sobre l'habitatge hipotecat, sinó només la seva realització o venda forçosa per al cas d'incompliment del préstec o obligació dinerària que garanteix, per la qual cosa el dret real d'hipoteca no es usucapible.

3) Finalment, l'ordenament català contempla un dret real com el Cens, que tot i no ser possessori la llei permet adquirir-ho per usucapió.

Requisits de la usucapió

Els efectes de la usucapió es produeixen una vegada concorren tots i cadascun dels requisits que estableix la llei i sense necessitat que la persona que usucapeix, l'usucapint, faci cap altra actuació. El dret, per tant, s'adquireix de manera automàtica un cop concorren tots els requisits que exposem a continuació.

En primer lloc, és necessari que s'adquireixi i es tingui la possessió del bé o dret a usucapir. Ens referirem principalment en aquest article als béns immobles. Quan podem dir que estem davant d'aquesta "possessió", i com es distingeix, per exemple, d'un simple o mer acte de detentació que s'exerceix sobre una cosa? Jurídicament són dos fenomens diferents, tal com ens recorda l'art. 521-1 CCCat en assenyalar que la possessió és el poder de fet que s'exerceix sobre una cosa o un dret per una persona, com a titular, o per mitjà d'una altra persona, mentre que aquest mateix exercici d'un poder de fet sobre una cosa o dret, sense la voluntat aparent externa d'actuar com a titular del dret, o la mera tinença de la cosa amb la tolerància del titular o titulars, no és pròpiament possessió, sinó un supòsit de detenció.

En l'àmbit dels immobles aquesta distinció la trobem, per exemple, en el fenòmen de l'ocupació il·lícita encapçalada pels moviments "okupa". La persona okupa, tal i com és identificada popularment, no es pot dir-se que amb la seva ocupació exercita un poder de fet sobre l'immoble amb l'ànim de fer-se amb la seva propietat, perquè coincidirem tots plegats que la seva tinença ho és sense una "voluntat aparent externa" d'actuar com a propietària o titular d'un dret real sobre l'immoble, sinó més aviat com una manifestació ideològica alternativa al dret de propietat, o, simplement, per tenir un sostre on dormir; però no ho fa exterioritzant un afany de fer la cosa com a pròpia. L'okupa seria per al dret català un detentador de l'immoble, no un posseïdor d'aquest.

Fet aquest aclariment, la possessió en la qual descansa la usucapió, l'anomenada possessio ad usucapionem, té unes notes i unes característiques que la distingeixen d'altres possessions i maneres de posseir. El Codi català en el seu article 531-24.1 fa referència a l'anomenat "concepte possessori". La possessió per a usucapir ha de ser segons el concepte possessori de "titular del dret" sobre la cosa (com a propietari, usufructuari, usuari, habitacionista o censalista), i ha d'exercir-se, a més, de manera pública, pacífica i ininterrompuda durant els terminis que més endavant indiquem.

Possessió en concepte d'amo o titular del dret, pública, pacífica i ininterrompuda

Què significa que la possessió ha de ser en concepte de titular del dret? Ni més ni menys, que aquest poder o sotmetiment de fet sobre la cosa que comporta la possessió, s'exterioritzi de manera tal i amb la suficient intensitat que susciti en qualsevol observador ideal l'aparença que aquella possessió s'exercita com si del veritable propietari o titular del dret real es tractés (art. 531-24.1 CCCat i art. 431 Cci). No seria possessió apta per a usucapir aquella que exterioritza un poder de fet sobre la cosa o dret semblant a la manera de posseir en que ho fa un llogater d'un immoble, per exemple. El concepte possessori de l'arrendatari, o el del comodatari o del dipositari, encara que cadascun d'ells comportin efectivament una possessió sobre la cosa arrendada, prestada o dipositada, no serveixen per a usucapir la titularitat d'aquests drets ni, per descomptat, la propietat de la cosa sobre la qual recauen, en tractar-se de drets personals i exercir-se la possessió que deriva dels mateixos en un concepte possessori o manera de posseir diferent al de propietari o titular d'un dret real possessori.

El següent requisit és que la possessió s'exerceixi de manera pública, és a dir que no sigui oculta i a esquenes de l'aparença, o de forma clandestina. Per a que la possessió en concepte de titular del dret es consideri pública, ha de descansar en actes suficients d'exteriorització de la possessió i revestits del concepte possessori del dret que es pretén usucapir. No seria en principi una possessió pública aquella que s'exercita sobre un immoble exclusivament durant la nit, o per unes hores concretes, encara que sigui cada dia. Tal manera de posseir no permet a cap observador ideal identificar la tinença o possessió com si es tractés del propietari o titular d'un dret real possessori sobre l'immoble. Seria, com a molt, una possessió en un concepte diferent al d'amo o de titular d'un dret real possessori, com la que ostenta un vigilant nocturn o el conserge de l'immoble per exemple.

Quant al caràcter pacífic de la possessió, es refereix al fet que no s'hagi adquirit ni s'exerceixi violentament en contra de la voluntat del veritable propietari o titular del dret real possessori que es vol usucapir (verus dominus). La voluntat obstativa a la possessió de la persona que usucapeix no és suficient que existeixi i es mantingui en el fur intern del verus dominus. Requereix per a ser efectiva com a medi d'interrupció de la usucapió que s'exterioritzi, i no de qualsevol manera, sinó com disposa l'art. 531-25.1 d) del CCCat, és a dir, mitjançant un requeriment notarial dirigit al posseïdor o posseïdors en trànsit d'usucapir, per tal que els reconeguin el títol de la possessió.

Aquesta manera d'interrompre la possessió ad usucapionem constitueix una de les principals diferències amb la usucapió o prescripció adquisitiva del Codi Civil espanyol. En aquesta, el verus dominus, si vol enervar la usucapió i deixar sense efecte el temps de possessió transcorregut, no té suficient amb un requeriment notarial com el de l'art. 531-25 CCCat, sinó que precisa d'una citació judicial dirigida al posseidor usucapient en exercici d'una demanda judicial de reivindicació. El dret català és en aquest sentit molt més pràctic (i menys costós) que el dret comú, perquè per a interrompre la possessió en curs, al verus dominus li resulta suficient amb practicar un requeriment notarial que li estalviarà els pesats tràmits d'un procés judicial i les importants despeses que això comporta.

En dret català hi ha altres mitjans per a interrompre la usucapió en curs. El que interessa destacar, però, és que a partir de la interrupció, el temps de possessió transcorregut no compta ni s'aprofita. És a dir, amb la interrupció el comptador del temps es posa a zero, com quan es va adquirir la possessió, i si es vol intentar de nou la usucapió que ha quedat definitivament estruncada, serà necessari l'inici d'una nova possessió en concepte d'amo o titular del dret i el manteniment ininterromput de la mateixa pel temps que marca la llei.

Pel que fa a béns immobles, en l'ordenament català el termini per a usucapir és actualment i des de l'1 de juliol de 2006 de vint anys, a diferència del dret comú del Codi Civil espanyol que preveu per l'anomenada prescripció ordinària un termini de 10 anys entre presents i de 20 entre absents, i que concorrin a més en la possessió els requisits de la bona fe i just títol, i de 30 anys per a prescripció extraordinària, sense distinció en aquest cas entre absents o presents i prescindint dels requisits de just títol i bona fe. En la prescripció adquisitiva de determinades classes de servituds predials el termini en dret comú és de 20 anys.

El dret català en immobles no fa distinció de terminis, i és irrellevant que la possessió sigui entre presents o absents, amb o sense just títol i bona fe. En immobles el termini per a usucapir és únic, 20 anys, a comptar (dies a quo) des de l'inici de l'adquisició de la possessió en concepte d'amo o titular del dret i sempre que la possessió s'hagués iniciat a partir de l'1 de juliol de 2006.

S'ha d'assenyalar que amb anterioritat a l'1 de juliol de 2006, data aquesta d'entrada en vigor del llibre Cinquè del CCCat, la usucapió a Catalunya es regia per la Compilació del Dret Civil de Catalunya (CDCC), en l'art. 342 del qual establia el termini de 30 anys per a usucapir immobles, i no el de 20 anys que a partir d'aquella data fixa el CCCat. Què passa llavors amb les usucapions en curs iniciades abans de l'1 de juliol de 2006?, se'ls aplica el termini de 30 anys sí o sí, o hi cap considerar aplicar el termini més breu de 20 anys? I en aquest cas, a comptar des de quan?

Les respostes a aquestes qüestions s'aborden en la disposició transitòria Segona del llibre Cinquè del CCCat, en una sort de retroactivitat mitjana, establint sobre aquesta qüestió que la usucapió iniciada abans de l'1 de juliol de 2006, es regirà quant al termini al que es preveu en l'art. 342 CDCC, això és, pels 30 anys. No obstant això, si el termini per a consumar la usucapio s'assoleix més enllà del temps per a usucapir establert en el CCCat (20 anys) a comptar des de l'1 de juliol de 2006, llavors aquest darrer termini será d'aplicació, començant a comptar a partir de l'1 de juliol de 2006. Amb la qual cosa l'operador jurídic en la usucapió d'immobles es troba amb una fita temporal que necessàriament ha de considerar: l'1 de juliol de 2026, data en la qual vencen els 20 anys d'usucapió segons el CCCat i a partir de l'entrada en vigor del llibre Cinquè. Amb un simple càlcul es conclou que si la possessio ad usucapionem es va iniciar abans de l'1 de juliol de 1996, el termini de 30 anys a comptar des de llavors serà el d'aplicació perquè, tot i ser el més llarg, la consumació de la usucapió s'assoleix abans de l'1 de juliol de 2026.

Des de quan opera la usucapió?

La concurrència de tots els requisits origina l'adquisició de la titularitat del dret real de què es tracti -generalment el de propietat- que opera d'una manera originària i amb efectes exante, és a dir des de l'inici de la possessió ad usucapionem. A més, no es tracta d'una adquisició derivativa provinent d'un anterior propietari o titular del dret real que transmet el dret, com succeeix amb la compravenda o la permuta, sinó que la particularitat resideix en què s'adquireix de "ningú", a non domino, i això és així per ministeri de la llei. Així les coses, en consumar-se la usucapió no es produeix cap transmissió del domini o dret real entre l'anterior propietari o titular del dret (verus dominus) i la persona que usucapeix, sinó que l'adquisició és en aquest sentit originària, la qual cosa té una importància rellevant en l'ordre tributari, concretament en l'àmbit dels impostos de transmissions patrimonials i actes juridics documentat, així com en l'anomenada plusvàlua municipal.

Qui pot al·legar la usucapió?

Tant el Codi Civil espanyol com el català preveuen que la prescripció adquisitiva o usucapió es pot al·legar, tant per la persona que ha posseït el bé durant el termini que en cada cas estableix la norma i segons es tracti de béns mobles o immobles, com pels seus hereus i causahavents en cas de defunció d'aquell. Així, si la persona que va començar posseint en concepte de titular del dret, mor abans d'assolir el termini previst en la llei per a consumar la usucapió, el seu hereu o causahavent podrà aprofitar els anys de possessió transcorreguts per a afegir-los a la seva possessió fins a completar els anys que resten per a la consumació, sempre que el successor iniciï la possessió abans del transcurs d'un any des de la defunció, i la continuï en el mateix concepte possessori del seu causahavent.

Per a més informació, poden contactar amb nosaltres per telèfon al 93.143.19.29, per correu electrònic a  info@espinetadvocats.cat o visitar la nostra pàgina web  espinetadvocats.cat.


Publicat per
Josep Maria Espinet Asensio
Advocat

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà.

Cerca el teu post
Temàtiques jurídiques
Aquests són els principals temes jurídics que tractem al nostre bloc.
Subscriu-te a les nostres Newsletters
La millor manera d'estar al dia de totes les nostres publicacions i notícies actuals.
* camps necessaris

Atres notícies 
relacionades

5 abril, 2022
LIMITACIÓ EXTRAORDINÀRIA DE LA REVISIÓ ANUAL DE RENDA EN ELS CONTRACTES D'ARRENDAMENT D'HABITATGE SUBJECTES A LA LAU 1994/JOSEP Mª ESPINET DONA LA SEVA OPINIÓ A RAC 1 NOTÍCIES WEB

Josep Maria Espinet Asensio, titular del despatx ESPINET ADVOCATS i advocat especialista en dret immobiliari, va col·laborar el passat 4 d'abril de 2022 amb l'equip de periodistes de RAC 1, per a donar resposta a qüestions d'actualitat relacionades amb el període inflacionista en el qual ens trobem actualment a conseqüència de la guerra a Ucraïna […]

9 març, 2022
RESOLUCIÓ DE LA COMPRAVENDA IMMOBILIÀRIA PER FALTA DE FINANÇAMENT D'ENTITAT DE CRÈDIT (ART. 621-49 CCCAT) I ELS HONORARIS DE L'AGENT INTERMEDIARI: QUI PAGA LA FESTA?

En no poques operacions de compravenda el venedor acostuma a valer-se d'un agent o agència immobiliària perquè dugui a terme, tant les genuïnes activitats de la mediació (cerca i localització de possibles interessats i la posada en relació als futurs contractants en condicions de concloure la compravenda), com altres més àmplies i no per això […]

24 gener, 2022
QUÈ SON I COM ES CONSTITUEIXEN LES SERVITUDS?

Sota la denominació de “servitud” identifiquem una categoria jurídica molt comuna en l'àmbit de la propietat immobiliària, tant respecte de finques urbanes com les que no tenen aquesta categoria i se'ls atribueix el caràcter de rústiques. A Catalunya, les servituds tenen des de fa anys una regulació general pròpia, trobant-se en l'actualitat regulades en el […]

Veure totes les notícies
Logotipo Espinet Avocats
ESPINET ADVOCATS som un equip professional que combina una dilatada experiència i especialització en dret privat i en dret immobiliari, amb la vocació d'oferir un assessorament jurídic rigorós en la defensa dels seus interessos.
SUBSCRIU-TE A LES NOSTRES NEWSLETTERS
La millor manera d'estar al dia de totes les nostres publicacions i notícies actuals.
© 2022 Espinet Advocats
crossmenu