Notícies

Analitzem l'actualitat del sector immobiliari amb profunditat i rigor

LES IMMISSIONS: CONCEPTE I RÈGIM LEGAL A CATALUNYA

Concepte.

S'entén col·loquialment per immissions, les molèsties causades pel propietari d'un immoble veí en exercir les facultats d'ús i gaudi derivades del seu dret de propietat. Així doncs, només hi ha immissions quan parlem d'immobles; fora d'aquest àmbit (els sorolls produïts a la via pública pel propietari d'un vehicle de motor sense el corresponent silenciador) no són immissions. Per la mateixa raó, tampoc ho són les molèsties en forma de fum o soroll excessius que produeix el vehicle del nostre veí al seu pas per davant de casa nostra, però sí que ho serien quan provenen del pàrquing en realitzar les maniobres d'estacionament.

Són immissions els constants o reiterats lladrucs del gos en quedar-se sol a l'interior de l'habitatge del nostre veí, però no ho són quan es produeixen mentre passeja per la via pública. Veiem, doncs, que les immissions al·ludeixen a les molèsties i perjudicis que neixen a l'interior d'una finca veïna a conseqüència del seu ús i gaudi i es propaguen a la nostra. Són intromissions que es produeixen mitjançant activitats desenvolupades a una finca, però que els seus efectes s'expandeixen més enllà de l'espai físic d'aquesta, amb independència que aquesta propagació sigui voluntària o involuntària. En conseqüència, l'àmbit de les immissions és el de les relacions de veïnatge entre immobles.

El legislador català posa com a exemples d'immissions els fums, gasos, sorolls, olors, pols, ones electromagnètiques, encara que poden considerar-se immissions les de qualsevol altra classe ja que el llistat és purament enunciatiu, no limitatiu.

Si bé el dret de propietat és el dret més ampli i el que atorga més facultats que es poden ostentar sobre un bé, això no comporta que el seu exercici sigui absolut i il·limitat. En l'àmbit dels immobles, l'exercici del dret de propietat està subjecte, com no podia ser d'una altra manera, a un límit natural com el de no pertorbar innecessàriament i més enllà del raonable als immobles veïns; és lògic que s'imposin límits a l'ús i gaudi de l'immoble en benefici propi, i això en benefici de la raonable convivència entre propietats contigües o veïnes. Les immissions no són més que un d'aquests límits, entre altres, que l'ordenament jurídic considera que ha de contemplar en benefici de la convivència. No es tracta de limitacions o restriccions en forma de servituds forçoses que s'imposen sobre els immobles amb la finalitat de "reduir" les facultats ordinàries del domini per a atorgar-les a altres persones o titulars, sinó de delimitar l'abast del dret de propietat, configurant d'aquesta manera el seu contingut ordinari a fi de compatibilitzar-ho amb el dret de les finques veïnes.

Quines molèsties mereixen la consideració d'immissió?

En primer lloc i com a pressupost base, s'ha de precisar que l'origen de les immissions han de provenir del desenvolupament d'una activitat humana i no de causes merament naturals (STSJC 17 de juliol de 2006). Ara bé, no tota activitat humana que produeixi un esdeveniment susceptible de causar un dany a una finca veïna tindrà la consideració d'immissió, sinó només aquelles en les quals concorrin les següents notes:

1) Tenir un caràcter mediat, això és, que l'activitat molesta neixi o s'origini en una finca i provoqui un efecte indirecte en la finca veïna. Per a això és necessària l'existència de béns immobles veïns: un, en el qual s'origini la immissió, i un altre, en el qual es propaga l'efecte de la immissió. Una propietat enmig del desert i sense altres propietaris veïns no serà en cap cas font d'immissions, per molts sorolls, olors o radiofreqüències que s'emetin a conseqüència de l'activitat humana que s'hi desenvolupi, d'aquí ve que les immissions en el règim jurídic català siguin considerades una manifestació de les relacions de veïnatge, en el sentit de la necessària concurrència amb altres propietats veïnes, contigües o confrontades.

No obstant això, els immobles en qüestió no tenen per què ser necessàriament contigus o confrontants, encara que això sigui el més habitual. L'aspecte rellevant, no és tant la manera i el grau de propagació de la immissió d'un immoble a l'altre, ja sigui a través del moviment de l'aire, vibracions o altres factors físics o mecànics, sinó l'efecte perniciós que l'activitat pertorbadora produeix en la finca receptora, encara que els immobles no mantinguin entre ells una contigüitat pròpiament dita.

2) Tenir un caràcter material, la qual cosa comporta que l'efecte perjudicial i/o pertorbador de l'activitat que es produeix en una finca sigui materialment mesurable. Això no implica que l'activitat pertorbadora hagi de generar necessàriament un perjudici corporal o físic. És imprescindible, per a que això generi responsabilitat a càrrec del titular del dret de propietat de la finca on s'origina la pertorbació, que l'activitat produeixi un perjudici tangible i mesurable en la finca veïna, quedant per tant descartades les denominades immissions psicològiques, al no ser mesurables qualitativa ni quantitativament. En immissions com les procedents dels sorolls, els seus efectes no són corporis, però sí detectables o mesurables a través de mecanismes de detecció acústica com el sonòmetre. O en el cas de les olors, amb l'olfactòmetre.

3) Finalment, el caràcter continu de la immissió, la qual cosa es tradueix en què ha de tractar-se d'una ingerència continuada en el temps o almenys dotada d'una certa periodicitat o reiteració en el temps. És a dir, es requereix una certa vocació de permanència de la pertorbació, que no una continuïtat absoluta però sí amb un cert grau d'intermitència o regularitat. Una molèstia única o aïllada, o separada en el temps, com la que deriva de les festes que es celebren als terrats dels immobles les nits de revetlla, no tindria en la nostra opinió la consideració d'immissió i quedaria al marge de la seva regulació legal, sense perjudici que la seva correcció o evitació sigui més d'ordre públic o policial.

Regulació al Codi Civil de Catalunya.

Vegem ara com contempla el legislador català, en el llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya (CCCat), les immissions:

L'article 546-13 del CCCat detalla un llistat d'immissions, com les de fum, soroll, gasos, vapors, olor, calor, tremolor, ones electromagnètiques, llum i altres similars. No es tracta d'una relació tancada, sinó que poden merèixer tal consideració qualsevol tipus de pertorbació que reuneixi les característiques assenyalades (mediativitat, materialitat i continuïtat).

El CCCat classifica les immissions en dos grans grups, legítimes i il·legítimes. L'article 546-13 del CCCat defineix les il·legítimes com aquelles produïdes per actes il·legítims de veïns, que causen danys o perjudicis substancials a la finca veïna o a les persones que l'ocupen o habiten i que no hi ha obligació de tolerar.

Els perjudicis no tenen per què ser exclusivament perjudicis de caràcter patrimonial, sinó que també poden referir-se a perjudicis merament morals, és a dir, perjudicis a les persones que habiten les finques o les usen.

És important, a fi de valorar si la immissió de què es tracti és legítima o il·legítima, conèixer els factors que influeixen en el caràcter substancial del perjudici. La substancialitat representa un concepte jurídic indeterminat, en la caracterització del qual conflueixen diversos criteris, entre ells i els més habituals, la naturalesa i el destí de la finca que pateix la immissió. Com assenyalen els autors, quanta més impossibilitat d'ús d'acord amb aquesta naturalesa i destí tingui la finca o desenvolupin les persones que hi habiten , més substancial serà llavors considerar-se el perjudici causat i, per tant, en principi, més caràcter de il·legítima tindrà la immissió.

També s'ha de tenir en consideració la ubicació de l'immoble perjudicat per la immissió a l'hora de poder qualificar-la com a substancial i conseqüentment, d'il·legítima. A ningú se li escapa que en funció de la localitat en la qual es trobi la finca perjudicada per la immissió (centre urbà amb alta densitat residencial, zona industrial, zona forestal…), la substancialitat del dany tindrà un caràcter més o menys intens, la qual cosa dependrà també del tipus d'immissió de que es tracti. Pot passar igualment que, depenent de la mena d'immissió, la substancialitat vingui determinada per uns nivells màxims i mínims de tolerància establerts en la normativa sectorial corresponent, com passa amb un determinat nombre de decibels en el cas de les immissions de soroll, tot i que aquest criteri no és absolutament determinant perquè, en últim terme, dependrà de l'apreciació que tinguin els tribunals en caso de controvèrsia.

El mecanisme de protecció contra les immissions il·legítimes és la denominada acció negatòria (acció real), l'èxit de la qual implicarà la cessació de l'activitat il·legítima, juntament amb l'obligació per part de qui la causa de reposar la finca afectada a l'estat anterior a la pertorbació.

En cas d'impossibilitat es determinarà la corresponent indemnització pels danys causats, entre ells, la disminució del valor de la propietat, els trastorns de salut personal que hagi ocasionat la immissió i altres danys materials provocats a la finca.

L'acció negatòria en la modalitat de reclamar els danys i perjudicis prescriu als tres anys, comptats des que els propietaris afectats coneixen o poden conèixer raonablement la pertorbació.

Mentre que l'acció negatòria en la modalitat de fer cessar la pertorbació es pot exercitar mentre es mantingui la pertorbació sense subjecció a termini de prescripció.

D'altra banda, l'article 546-14 del CCCat defineix les immissions legitimes com aquelles que no causen perjudicis substancials o les que, directament, no causen perjudicis, anomenades “immissions innòcues”. També són immissions legitimes les que, tot causant perjudicis substancials, hi ha el deure legal de suportar-les en virtut de negoci jurídic o de la Llei (546-14.2 CCCat) o perquè les generen instal·lacions autoritzades administrativament (546-14.5).

Hi ha supòsits en els que fins i tot causant la immissió perjudicis substancials en la finca o a les persones que l'habiten, aquests perjudicis han de ser tolerats pel propietari si són conseqüència de l'ús normal de la finca veïna segons la normativa i si fer-les cessar comporta una despesa desproporcionada econòmicament. En aquests casos, la immissió no es considerarà il·legítima, si bé els propietaris afectats tindran dret a rebre una indemnització pels danys produïts en el passat i una compensació econòmica, fixada de comú acord o judicialment, i els que es puguin produir en el futur si aquestes immissions afecten exageradament el producte de la finca o a l'ús normal d'aquesta, segons el costum de la localitat en què es trobi la finca afectada.

El CCCat reserva una última consideració respecte a les immissions, i és que tot i podent-se qualificar com a substancials, no són il·legítimes en tant que provenen d'instal·lacions autoritzades administrativament. En aquests supòsits, la norma (art. 546-14.5 CCCat) permet al propietari afectat reclamar l'adopció de les mesures tècnicament possibles i econòmicament raonables per tal d'evitar les conseqüències danyoses, així com la reclamació dels danys i perjudicis produïts fins en aquell moment. Si les conseqüències perjudicials no poguessin evitar-se mitjançant mesures tècnicament possibles i econòmicament raonables, el propietari afectat tindrà dret a una compensació econòmica (que tindrà el caràcter d'indemnitzatòria), fixada de comú acord o judicialment en cas de suscitar-se controvèrsia, pels danys i perjudicis que aquestes immissions poden produir en el futur.

Aquest és, en línies generals, el règim general de les immissions que contempla el llibre Cinquè del CCCat. No obstant això, regulacions més específiques, com la del règim de la propietat horitzontal, o en els arrendaments urbans, contemplen remeis i accions més específiques a adoptar davant d'activitats immitents que desenvolupin els propietaris o arrendataris dels immobles.

Immissions en la propietat horitzontal i en els arrendaments urbans.

En l'àmbit de la propietat horitzontal, l'art. 553-40 CCCat estableix amb caràcter general que els propietaris i ocupants de l'immoble constituït en règim de propietat horitzontal, no pot realitzar en els elements privatius (i menys en els comuns), activitats contràries a la normal convivència o a las que la llei exclou o prohibeix de manera expressa, com seria el cas de les immissions il·legítimes a les quals hem fet referència.

En aquests supòsits, el president o presidenta de la comunitat, per iniciativa pròpia o a petició d'una quarta part dels propietaris de l'immoble, ha de requerir fefaentment a qui realitzi la immissió, propietari, arrendatari o ocupant amb o sense títol per a posseir, que cessi aquesta activitat perjudicial. Si la persona requerida persistís en la seva actitud, la junta de propietaris pot adoptar l'acord d'exercir contra el propietari o ocupant de l'element privatiu -habitatge o local- en el qual es desenvolupa la immissió, la denominada acció de cessació (equivalent a l'acció negatòria del règim general), que es tramitarà conforme a les normes processals corresponents.

Amb l'acció de cessació es pot interessar i el jutjador adoptar, entre altres mesures, a més de la del cessament immediat de l'activitat immitent, els danys i perjudicis que s'haguessin causat a la comunitat i als membres d'aquesta, fins i tot la privació de l'ús i gaudi de l'element privatiu per un període que no pot excedir de dos anys, arribant fins i tot a poder-se decretar l'extinció del contracte d'arrendament o de qualssevol altre que atribueixi als ocupants un dret sobre l'element privatiu.

En l'àmbit de la legislació especial d'arrendaments urbans, les activitats immitents desenvolupades pels arrendataris i arrendatàries en l'ús de l'immoble arrendat constitueixen causa de resolució del contracte, segons disposa l'art. 27.2, apartat e) "Quan en l'habitatge tinguin lloc activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites", aplicable també als arrendaments per a ús diferent a habitatge per remissió de l'art. 35, tots dos de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'Arrendaments Urbans (LAU 1994). I en similars termes de resolució contractual, en l'art. 114-8a del TRLAU 1964, aplicable als arrendaments que encara es trobin sotmesos als dictats d'aquesta legislació especial per mèrits del que s'estableix en les disposicions transitòries de la LAU 1994, si bé en aquests casos el precepte exclou la resolució quan els locals estiguin arrendats amb destí a determinades activitats d'interès públic (Col·legis o Escoles públiques, Hospitals, Ministeris, etc).

Jurisprudencia del TS i del TC sobre els sorolls.

La jurisprudència del TS, en sentències de 24 d'abril de 2003, 31 de maig de 2007 i 12 de gener de 2011 en matèria d'immissions, ha vingut a incorporar la doctrina del Tribunal Europeu de Drets Humans en el sentit de considerar determinades immissions que poden afectar el domicili de les persones afectades, com esdevé amb els sorolls, com un veritable atac al dret a la intimitat personal i familiar, a "ser deixat en pau".

Tal com va declarar el Conveni de Roma, "[l'] individu té dret al respecte en el seu domicili, concebut no sols com el dret a un simple espai físic sinó també a gaudir, amb tota tranquil·litat, d'aquest espai", de manera que "atemptar contra el dret al respecte del domicili no suposa només una vulneració material i corporal, com l'entrada en el domicili d'una persona no autoritzada, sinó també una vulneració immaterial o incorporal, com els sorolls, les emissions, les olors i altres ingerències" que pot privar a la persona del seu dret al respecte del domicili, i tot això justifica la possibilitat d'exercitar accions de tutela dels drets fonamentals, com el de la intimitat. El Tribunal Constitucional, especialment en les seves sentències 119/2001, 16/2004 i 150/2011, va incorporar la doctrina del TEDH en aquesta matèria, en particular sobre els sorolls, declarant que "una exposició prolongada a uns determinats nivells de soroll, que poden objectivament qualificar-se com a evitables i insuportables, ha de merèixer la protecció dispensada al dret fonamental a la intimitat personal i familiar, en l'àmbit domiciliari, en la mesura en què impedeixin  o dificultin greument el lliure desenvolupament de la personalitat".

Veiem, doncs, com la lluita contra les immissions il·lícites pot abordar-se no sols des de l'àmbit del dret civil, sinó també i en funció de la gravetat, pot arribar a aconseguir una dimensió constitucional i fins i tot penal.

Per a més informació, poden contactar amb nosaltres per telèfon al 93.143.19.29, per correu electrònic a  info@espinetadvocats.cat o visitar la nostra pàgina web  espinetadvocats.cat.


Publicat per
Josep Maria Espinet Asensio
Advocat

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà.

Cerca el teu post
Temàtiques jurídiques
Aquests són els principals temes jurídics que tractem al nostre bloc.
Subscriu-te a les nostres Newsletters
La millor manera d'estar al dia de totes les nostres publicacions i notícies actuals.
* camps necessaris

Atres notícies 
relacionades

20 juliol, 2022
JOSEP MARIA ESPINET INTERVÉ COM A PONENT EN EL 7è CONGRÉS DE L'ADVOCACIA DE BARCELONA, SOBRE VICIS OCULTS I FALTA DE CONFORMITAT EN LA COMPRAVENDA CATALANA.

Josep Mª Espinet, advocat especialista en dret immobiliari, va participar com a ponent en el 7è Congrés de l'Advocacia de Barcelona organitzat per l'Il·lustre Col·legi de l'Advocacia de Barcelona (ICAB). La temàtica de la taula en la qual Josep Mª va intervenir, al costat del President de la Secció 16 de l'Audiència Provincial de Barcelona, […]

18 juliol, 2022
JOSEP MARIA ESPINET INTERVÉ COM A PONENT EN EL 1ER CONGRÉS DE DRET CIVIL CATALÀ ORGANITZAT PEL CONSELL DE L'ADVOCACIA CATALANA.

Josep Mª Espinet, advocat especialista en dret immobiliari, va participar com a ponent en la segona jornada del 1er Congrés de Dret Civil Català organitzat pel Consell de l'Advocacia Catalana, que es va celebrar a la localitat de Vic els dies 14 i 15 de juliol de 2022. La temàtica de la taula en la […]

3 juny, 2022
LA USUCAPIÓ CATALANA D'IMMOBLES: QUÈ ÉS, EN QUÈ CONSISTEIX I QUINES PARTICULARITATS TÉ.

En l'àmbit del dret immobiliari és freqüent al·ludir a una categoria jurídica anomenada usucapió, coneguda també com a prescripció adquisitiva. Ve a ser un mecanisme establert per la llei, que permet adquirir la titularitat tant del dret de propietat com d'altres drets reals possessoris i que troba el seu fonament en la possessió continuada dels […]

Veure totes les notícies
Logotipo Espinet Avocats
ESPINET ADVOCATS som un equip professional que combina una dilatada experiència i especialització en dret privat i en dret immobiliari, amb la vocació d'oferir un assessorament jurídic rigorós en la defensa dels seus interessos.
SUBSCRIU-TE A LES NOSTRES NEWSLETTERS
La millor manera d'estar al dia de totes les nostres publicacions i notícies actuals.
© 2022 Espinet Advocats
crossmenu