Notícies

Analitzem l'actualitat del sector immobiliari amb profunditat i rigor

QUÈ SON I COM ES CONSTITUEIXEN LES SERVITUDS?

Sota la denominació de “servitud” identifiquem una categoria jurídica molt comuna en l'àmbit de la propietat immobiliària, tant respecte de finques urbanes com les que no tenen aquesta categoria i se'ls atribueix el caràcter de rústiques. A Catalunya, les servituds tenen des de fa anys una regulació general pròpia, trobant-se en l'actualitat regulades en el Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya, aprovat per la Llei 5/2006, de 10 de maig, l'entrada en vigor del qual regeix des de l'1 de juliol de 2006, sent important destacar que segons la Disposició Transitòria Setzena, la regulació legal és aplicable tant a les servituds constituïdes amb posterioritat com a les amb anterioritat a 1 de juliol de 2006.

Vegem en què consisteix el dret de servitud i com es crea o constitueix.

Concepte de servitud.

L'article 566-1.1 CCCat defineix el dret de servitud com “aquell dret real que grava parcialment una finca, que és la servent, en benefici d'una altra, que és la dominant, i pot consistir en l'atorgament a aquesta d'un determinat ús de la finca servent o en una reducció de les facultats del titular de la finca servent”.

Les característiques principals de les servituds són les següents:

  • La servitud és, en si, un dret real, això és, un dret de caràcter patrimonial que comporta ostentar un poder jurídic d'un determinat contingut sobre una cosa o bé patrimonial, concretament sobre un immoble o finca.
  • El dret de servitud és un dret real limitat, és a dir, el poder jurídic que representa no és tan ple i absolut com el dret real de propietat, sinó que es limita a una part d'aquest, de manera  que grava o afecta parcialment el dret de propietat sobre una finca (servent) en benefici i a favor d'una altra (dominant). El dret de servitud comporta la concurrència simultània d'un poder o conjunt de facultats de gaudi i aprofitament per al titular de la finca que denominem dominant, amb un gravamen o limitació parcial per al titular de la finca denominada servent, reduint en certa manera el poder del propietari d'aquesta última, però sense absorbir tota la utilitat d'aquesta.
  • Encara que el benefici i l'exercici de les servituds sempre recaurà en una o diverses persones, “titular o titulars" del dret real, les servituds es caracteritzen pel seu caràcter predial o immobiliari en recaure exclusivament sobre finques i, en conseqüència, el gravamen al qual està afectada la finca servent no pot consistir, en quant al seu contingut essencial, en una prestació de caràcter personal a favor del titular de la servitud, sinó exclusivament en un aprofitament parcial de la finca gravada.

Constitució de les servituds.

Constitució per títol.

Com a norma general, i de conformitat amb l'article 566-2.1 del CCCat, les servituds a Catalunya només es constitueixen per títol, atorgat ja sigui de manera voluntària o de manera forçosa. El títol, en definitiva, no deixa de ser la conseqüència material que confirma les voluntats implicades a crear el dret de servitud sobre una finca i a favor d'una altra.

Aquest títol mitjançant el qual es constitueix el dret de servitud es tracta de qualsevol acte o negoci jurídic, podent ser inter vivos o mortis causa, onerós o gratuït, purament voluntari o induït. Pensem doncs des d'un contracte privat qualsevol, fins a una donació, una acceptació d'herència, i fins i tot en una resolució judicial o administrativa

Cal diferenciar la naturalesa d'aquest títol, que pot ser que s'atorgui amb caràcter voluntari o forçós. El caràcter voluntari implica que les parts legitimades per a fer-lo (els titulars de les finques que tindran el caràcter de dominant i servent una vegada constituïda la servitud), constitueixen voluntàriament el dret real de servitud ja sigui, per exemple i com ja hem dit, mitjançant un contracte qualsevol o per testament. Per contra, el caràcter forçós en la constitució de la servitud comporta que el propietari de la finca dominant pot exigir al de la finca servent l'atorgament d'un títol que constituirà la servitud, sempre que es compleixin els requisits que en cada cas estableixi la llei per a aquesta manera de constitució i segons la finalitat de la servitud. És a dir, la constitució del títol acaba sent fruit de la voluntat de les parts, però amb la prèvia i ineludible exigència d'una d'elles per mandat d'una resolució judicial o administrativa ferma.

És el que passa, per exemple, amb la servitud forçosa de pas, en la qual el propietari d'una finca que manca de sortida o amb una sortida insuficient a una via pública pot exigir als propietaris veïns que s'estableixi una servitud de pas per a accedir a la finca pròpia, d'una amplària suficient i unes característiques adequades perquè la finca dominant es pugui explotar normalment. Si el veí o veïns afectats no atenen tal sol·licitud per les raons que siguin (perquè el pas de què disposa la finca dominant ja és suficient i adequat per a atendre les necessitats d'explotació, o perquè es posa en relleu un recorregut de la servitud més adequat i menys onerós, sense necessitat d'afectar la finca pròpia, etc), el propietari de la finca que necessita el pas i accés haurà d'acudir a l'auxili judicial perquè aquest determini la pertinència o no de la servitud, i si es compleixen en el cas concret els requisits establerts per la llei per a la seva imposició forçosa. Altres supòsits que contempla la llei de servituds forçoses són la d'accés a una xarxa general de sanejament o subministrament d'aigua, energia, comunicacions, internet, etc, i la d'aqüeducte.

La constitució forçosa de servitud requereixen el pagament previ d'una indemnització igual a la disminució del valor de la finca servent afectada, constituint una exigència ineludible que la servitud discorri pel trajecte menys onerós, incòmode o perjudicial per al propietari de la finca servent.

Constitució per signe aparent.

De manera excepcional, la Llei catalana preveu una forma de constitució de les servituds sense que sigui necessària la constitució mitjançant títol.

Ens estem referint a les servituds sobre finca pròpia publicada únicament per signe aparent. No obstant això, prèviament val la pena conèixer què són les servituds sobre finca pròpia, als efectes de la qual ens remetem a l'article 566-3 CCCat que les contempla del següent tenor: “El propietari o propietària de més d'una finca pot constituir entre aquestes les servituds que consideri convenients”. La servitud sobre finca pròpia respon a aquella possibilitat que el propietari d'una o més finques pugui constituir una servitud entre elles en qualsevol moment.

Així, tenint en compte aquesta premissa, quan estem davant de la constitució de servitud per signe aparent? A què ens referim exactament que sigui una manera de constitució de servituds, sense expressa necessitat de títol? L'article 566-3.2 CCCat diu que la servitud sobre una finca pròpia publicada únicament per l'existència d'un signe aparent, si s'aliena la finca dominant o la servent, solament subsistirà (la servitud) si s'estableix expressament en l'acte d'alienació.

Lluny de ser una qüestió de comprensió senzilla, intentarem explicar aquesta manera de constitució de servituds amb el següent exemple:

En Carles ha estat durant tota la seva vida propietari únic de dues finques que es troben en un terreny rústic i principalment agrícola; les denominem Finca A i Finca B. La Finca A, localitzada al costat d'un petit riu i la Finca B situada de manera contigua a una petita carretera convencional que condueix a la localitat més pròxima de la zona. En Carles, que viu en l'immoble construït en la Finca A, i aprofitant que la Finca B es troba vàcua de construccions, decideix construir un petit camí de graveta des del garatge de la Finca A, fet que li permet el pas amb el seu cotxe a través de la Finca B a fi d'arribar a la carretera convencional. En Carles no modifica les descripcions registrals de les dues finques tal com figuren inscrites en el Registre de la Propietat, en les quals en ninguna d'elles apareix activa o passivament el camí de graveta que en Carles acaba de construir. Passat un temps, en Carles decideix vendre la Finca B a un conegut de la localitat, atès que l'exuberant terreny de la Finca B li costa molt temps, diners i esforç mantenir.

Identifiquem doncs en l'exemple, l'existència real, física i aparent d'un pas o accés de graveta que va des de la Finca A i discorre per la Finca B, que en Carles, com a propietari de totes dues finques, va considerar oportú realitzar per a sortir al camí convencional. En Carles, volent-ho o sense voler, conscient o no de l'eventual transcendència jurídica que comportava la construcció del camí de graveta, el que feia amb aquesta construcció no era una altra cosa que constituir o preparar la constitució del que podria ser una servitud de pas entre totes dues finques de la seva propietat. I és en aquest punt en el qual convé detenir-nos, atesa la diferent regulació legal que hi ha sobre aquest tema.

La regulació catalana (article 566-3 CCCat) estableix la presumpció que aquestes servituds constituïdes sobre finca pròpia, l'existència de la qual s'ha publicat únicament per signe aparent i no registralment, només subsistiran si s'estableix expressament en l'acte d'alienació (per actes d'alienació entenem tant les operacions de compravenda o altres com ara una donació, una partició d'herència o divisió de la cosa comuna amb les corresponents adjudicacions), de manera que si no es diu res en l'acte d'alienació, la servitud deixarà d'existir per molt que físicament s'adverteixi i es mantingui en el terreny. El nou adquirent de la Finca B podria fer cessar, mitjançant l'acció negatòria, aquest camí de graveta que discorre per la seva finca recentment adquirida.

Això vol dir que a Catalunya, reprenent l'exemple al qual venim referint-nos, per a que en Carles pugui mantenir el dret de servitud de pas en la seva condició de titular de la finca A (dominant) sobre la Finca B (servent), en atorgar l'escriptura de venda haurà de manifestar expressament l'existència del signe aparent de servitud entre les dues finques .

Contràriament al que estableix l'ordenament català sobre aquest tema, el dret comú en el Codi Civil estatal parteix de la presumpció que, si no s'estableix o s'indica el contrari, la mera existència d'un signe aparent de servitud entre dues finques, establert pel propietari d'ambdues, és suficient per a que quedi constituïda la servitud el fet de la seva simple alienació (art. 541 Codi Civil) essent, per tant, aquesta la principal diferència reguladora sobre la constitució de servitud per signe aparent.

La no adquisició de serviduds per usucapió.

Es troba molt generalitzada a Catalunya entre els operadors jurídics el dubte sobre si el dret real de servitud es pot adquirir mitjançant la denominada prescripció adquisitiva o usucapió. És a dir, si el dret de servitud pot constituir-se i adquirir-se mitjançant la seva constatació i manifestació aparent durant el transcurs d'un cert temps i el compliment de determinats requisits exigits per la llei.

Els dubtes són raonables, ja que una anterior regulació catalana establerta en la ja derogada Llei 13/1990, de 9 de juliol, de l'acció negatòria, immissions, servituds i relacions de veïnatge, permetia l'adquisició per usucapió de les servituds. Hem d'assenyalar que tal possibilitat va ser suprimida per una norma especial posterior sobre servituds i allunyada definitivament amb l'aprovació del Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya, relatiu als drets reals, per la qual cosa es pot afirmar, sense cap mena de dubte, que segons l'ordenament civil català el dret real de servitud no és susceptible de ser constituït ni adquirit per usucapió.

Per a més informació, poden contactar mab nosaltres per telèfon al  93.143.19.29, per correu electrònic a  info@espinetadvocats.cat o visitar la nostra página web  espinetadvocats.cat.


Publicat per
Josep Maria Espinet Asensio
Advocat

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà.

Cerca el teu post
Temàtiques jurídiques
Aquests són els principals temes jurídics que tractem al nostre bloc.
Subscriu-te a les nostres Newsletters
La millor manera d'estar al dia de totes les nostres publicacions i notícies actuals.
* camps necessaris

Atres notícies 
relacionades

20 juliol, 2022
JOSEP MARIA ESPINET INTERVÉ COM A PONENT EN EL 7è CONGRÉS DE L'ADVOCACIA DE BARCELONA, SOBRE VICIS OCULTS I FALTA DE CONFORMITAT EN LA COMPRAVENDA CATALANA.

Josep Mª Espinet, advocat especialista en dret immobiliari, va participar com a ponent en el 7è Congrés de l'Advocacia de Barcelona organitzat per l'Il·lustre Col·legi de l'Advocacia de Barcelona (ICAB). La temàtica de la taula en la qual Josep Mª va intervenir, al costat del President de la Secció 16 de l'Audiència Provincial de Barcelona, […]

18 juliol, 2022
JOSEP MARIA ESPINET INTERVÉ COM A PONENT EN EL 1ER CONGRÉS DE DRET CIVIL CATALÀ ORGANITZAT PEL CONSELL DE L'ADVOCACIA CATALANA.

Josep Mª Espinet, advocat especialista en dret immobiliari, va participar com a ponent en la segona jornada del 1er Congrés de Dret Civil Català organitzat pel Consell de l'Advocacia Catalana, que es va celebrar a la localitat de Vic els dies 14 i 15 de juliol de 2022. La temàtica de la taula en la […]

3 juny, 2022
LA USUCAPIÓ CATALANA D'IMMOBLES: QUÈ ÉS, EN QUÈ CONSISTEIX I QUINES PARTICULARITATS TÉ.

En l'àmbit del dret immobiliari és freqüent al·ludir a una categoria jurídica anomenada usucapió, coneguda també com a prescripció adquisitiva. Ve a ser un mecanisme establert per la llei, que permet adquirir la titularitat tant del dret de propietat com d'altres drets reals possessoris i que troba el seu fonament en la possessió continuada dels […]

Veure totes les notícies
Logotipo Espinet Avocats
ESPINET ADVOCATS som un equip professional que combina una dilatada experiència i especialització en dret privat i en dret immobiliari, amb la vocació d'oferir un assessorament jurídic rigorós en la defensa dels seus interessos.
SUBSCRIU-TE A LES NOSTRES NEWSLETTERS
La millor manera d'estar al dia de totes les nostres publicacions i notícies actuals.
© 2022 Espinet Advocats
crossmenu