En la pràctica diària del dret immobiliari, no és estrany trobar-se davant de situacions contractuals en les que la primera qüestió a dilucidar és la de determinació del règim o disciplina legal al que es troba sotmès el contracte.

Convé tenir present que des del passat 1 de gener de 2018, es troba en vigor i resulta d’aplicació a tota Catalunya la regulació del Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes, la particularitat més significativa de la qual és el tractament que es conté del contracte de compravenda i de les arres. El dubte sobre la constitucionalitat d’aquesta regulació va quedar completament esvaïda després de la Sentència del Ple del Tribunal Constitucional de data 13.11.2019, el contingut del qual el vàrem tractar en un recent post d’aquest mateix bloc.

Davant un contracte immobiliari d’arres penitencials, opció de compra o compravenda, per exemple, celebrat a partir de l’1 de gener de 2018, l’objecte del qual sigui un immoble radicat a la ciutat de Santander i tots dos contractants veïns i residents a Barcelona, ens hem d’interrogar en primer lloc sobre el règim legal al que aquest contracte es troba sotmès, això és, si al règim del Codi Civil espanyol en matèria contractual o, en canvi, és aplicable el règim del Codi Civil català en matèria d’obligacions i contractes, és a dir, el llibre Sisè. Si el venedor o venedora fos de veïnatge civil madrileny i la compradora la tingués catalana, variaria per aquesta circumstància el tractament a donar? I si el contracte s’hagués signat a Barcelona malgrat trobar-se l’immoble a Santander, seria en aquest cas indiferent? I si en comptes de trobar-se l’immoble a Santander, es trobés a Lleida, tindria en aquest cas alguna rellevància?

Són qüestions totes elles que requereixen a priori una resposta el més clara i precisa possible, perquè només així es pot abordar amb solidesa i garanties d’èxit l’articulació documental d’aquesta classe d’operacions immobiliàries.

Passem seguidament a analitzar la resposta que la llei ofereix sobre aquest tema. Per fer-ho, hem de partir de la premissa que en l’estat espanyol existeixen Comunitats Autònomes en les quals, per les seves particularitats històriques i socials, disposen de legislacions civils que concorren amb la regulació de la legislació civil estatal respecte d’una una mateixa matèria, figura o institució jurídica, sent necessari en aquests casos acudir al criteri o conjunt de criteris que ens permeti determinar la legislació civil aplicable al cas concret.

L’article 16 del Codi Civil espanyol, en l’apartat 1 (http://noticias.juridicas.com/base_datos/privado/cc.tp.html) estableix que els conflictes de lleis que puguin sorgir precisament per la coexistència de diferents legislacions civils existents en l’Estat, es resoldran segons les normes del Capítol IV del Codi Civil, amb les particularitats que seguidament indica aquest precepte, una de les quals, en el que aquí interessa, és que on es refereix a “llei personal” ha de llegir-se “veïnatge civil”.

Si reparem ara en l’article 10, també del Codi Civil espanyol (norma del Capítol IV),  en el seu apartat 5è i en relació amb la matèria relacionada amb les obligacions contractuals, advertirem que el criteri aplicable en aquesta matèria és el de la prevalença de l’autonomia de la voluntat, és a dir, la legislació civil en matèria d’obligacions contractuals a la que els contractants s’haguessin sotmès expressament, sempre que tingui alguna connexió amb el negoci de què es tracta; en segon lloc, si no hi hagués sotmetiment exprés a alguna d’aquestes legislacions civils, regirà aquella que correspongui amb la llei nacional [rectus: veïnatge civil] comú a les parts; mancant veïnatge civil comú, la legislació de la residència comuna, i, en últim terme, la llei o legislació del lloc de celebració del contracte. Ara bé, ens indica seguidament el precepte en el seu paràgraf segon que, no obstant els criteris indicats, mancant sotmetiment exprés s’aplicarà als contractes relatius a béns immobles la llei [la legislació civil] del lloc on radiquin aquests. I aquest és el criteri important en el qual ens hem de quedar: excepte acord diferent, en els contractes immobiliaris serà aplicable la legislació civil pròpia del lloc on radiqui l’immoble.

Per tant, en l’ordenament jurídic espanyol, on coexisteixen diferents legislacions civils reguladores d’una mateixa matèria com ocorre a Catalunya amb el Codi Civil català i el Codi Civil espanyol, en un contracte immobiliari celebrat a partir de l’1 de gener de 2018, l’objecte del qual es trobi radicat a Catalunya, els contractants són lliures per acordar sotmetre’s a una d’aquestes diferents legislacions civils per a la regulació del contracte, la que estimin més oportuna i considerin que millor reguli els seus interessos contractuals. Si no se sotmeten a una concreta regulació, el contracte en qüestió es regirà per les disposicions contingudes en el Codi Civil català, en particular en el seu llibre sisè, en ser la que correspon al lloc on radica l’immoble objecte del contracte.

Juguen, per tant, dos factors a tenir en compte: a) la voluntat dels contractants en sotmetre’s a una o altra legislació; i b) la localització de l’immoble objecte de contracte. Mancant el primer, prevaldrà a aquella compravenda, permuta, arres o opció de compra el criteri de la territorialitat en funció de la ubicació de l’immoble, i això amb independència del lloc en què s’hagués celebrat el contracte o el veïnatge civil o residència habitual efectiva de qualsevol dels contractants i de si aquestes són o no concurrents.

Una darrera consideració. En la formació i desenvolupament de tot contracte convé distingir els moments de perfecció i consumació. Quan el consentiment dels contractants -oferta i acceptació- concorre sobre la cosa i la causa que ha de constituir el contracte, aquest queda perfeccionat (conclòs, segons la terminologia del Codi Civil català). Quan es compleix la fi del contracte, és a dir, quan es duen a terme per complet totes les prestacions que deriven del contracte, es diu que aquest s’ha consumat. En una compravenda d’immoble és habitual que les parts celebrin, concloguin o perfeccionin el contracte articulant-lo en un document privat, i que la consumació del mateix es produeixi amb l’atorgament de la corresponent escriptura pública i simultani pagament de la resta de preu pendent.

El moment que la legislació catalana pren en consideració per a acollir en la seva regulació els contractes és el de la seva perfecció o conclusió, no el de la consumació, de manera que si el contracte d’arres, promesa de venda, compravenda o opció de compra es va concloure abans de l’1 de gener de 2018, el contracte en qüestió es trobarà sotmès al règim del Codi Civil espanyol i no al del Codi Civil català, encara que l’escriptura pública s’hagués atorgat amb posterioritat a aquesta data. En aquests termes s’ha pronunciat clarament la secció 2a de l’Audiència Provincial de Girona, en la seva Sentència de data 20 de gener de 2020.

 

Per a major informació, poden contactar amb nosaltres per telèfon al  93.143.19.29, per correu electrònic a  info@espinetadvocats.cat o visitar la nostra pàgina web  espinetadvocats.cat.

 

Autor:

Josep Maria Espinet Asensio
jmespinet@espinetadvocats.cat

Logotipo Espinet Advocats