L’activitat legislativa en relació amb el règim jurídic aplicable als contractes d’arrendament d’habitatge celebrats a l’Estat Espanyol ha estat veritablement convulsa durant els últims mesos. Deixant de banda el Reial-Decret 21/2018 aprovat pel Govern Central, que va tenir una efímera vida de 35 dies , el Govern espanyol va aprovar el “Reial Decret-llei 7/2019, d’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer”, aplicable a tot el territori estatal.

Quasi en paral·lel, el Govern de la Generalitat va aprovar el “Decret Llei 5/2019, de 5 de març, de mesures urgents per millorar l’accés  a l’habitatge, que si bé no incideix directament en matèria d’arrendament d’habitatge, sí ho fa o pretén fer-ho en matèria d’accés a l’habitatge des d’una perspectiva principalment administrativa.

Finalment, cal afegir a l’escenari arrendatici la Sentència del Tribunal Constitucional del passat 31 de gener de 2019, en relació amb el recurs d’inconstitucionalitat instat contra la Llei 24/2015, de 29 de juliol, de mesures urgents per afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i la pobresa energètica, aprovada pel Parlament de Catalunya. Com a conseqüència de la sentència del TC, resulten aplicables determinats articles de la referida llei que també tenen un impacte, no tant en el contracte d’arrendament d’habitatge pròpiament, sinó en alguns aspectes a tenir en consideració prèviament a iniciar un procediment judicial de desnonament per manca de pagament de la renda o d’execució hipotecària.

D’aquesta intensa activitat legislativa se’n deriven canvis importants. En aquest article abordarem els derivats del Reial Decret-Llei 7/2019, aprovat pel Govern central en matèria de contractació d’arrendament d’habitatge, deixant per a la segona part les novetats d’àmbit català.

 

Reial Decret-llei 7/2019, d’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i de lloguer.

El Govern Espanyol va aprovar, el passat 1 de març, el Reial Decret-llei 7/2019, d’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, justificant l’ús del Decret-llei en “l’extraordinària necessitat i urgència” derivada de la “vulnerabilitat econòmica i social d’un gran número de famílies”. El Decret Llei modifica, pel que a aquest article interessa, articles de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU),  de la Llei d’Enjudiciament Civil (LEC) i de la Llei de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITP – IAJD).

 

Modificacions a la Llei d’Arrendaments Urbans en relació amb el contracte d’arrendament d’habitatge.

El text recupera mesures ja preses a l’anterior i efímer Decret-Llei 21/2018 i n’impulsa de noves a fi de dotar de major estabilitat a la part arrendatària, tant pel que fa a durada del contracte, com a l’increment de la renda, sempre en relació amb els contractes d’arrendament d’habitatge, i no d’arrendament per a ús diferent al d’habitatge. La norma és en vigor, i per tant resulta aplicable a tots els contractes d’arrendament d’habitatge que se celebrin a l’Estat espanyol, des del passat 6 de març de 2019.

 

Durada del contracte, pròrrogues del mateix i terminis de preavís.

L’article 9 del text recupera la durada mínima de 5 anys quan la part arrendadora és una persona física i de 7 anys quan és una persona jurídica. És la coneguda com a “pròrroga forçosa”, en virtut de la qual si la durada pactada al contracte és inferior a 5 anys o 7 anys, en cada cas, el contracte es prorroga obligatòriament per a la part arrendadora i potestativament per a la part arrendatària, per períodes anuals, fins assolir la durada mínima de 5 o 7 anys, tret que la part arrendatària manifesti a l’arrendadora la voluntat de no renovar-lo amb un preavís de 30 dies d’antelació.

Arribada la data de finalització del contracte, és a dir, transcorreguts els 5 o 7 anys, pot operar la “pròrroga legal no forçosa”, el que significa que si cap de les parts notifica a l’altra la voluntat de no renovar el contracte, com a mínim amb un preavís de 4 mesos en cas de la part arrendadora, o amb un preavís de 2 mesos en cas de la part arrendatària, el contracte es prorroga per terminis anuals fins a un màxim de 3 anys. És important fer notar que es tracta de 3 pròrrogues de caràcter anual, el que significa que la part arrendatària pot posar fi a la pròrroga cada any, mentre que la part arrendadora queda obligada a respectar les 3 anualitats de pròrroga.

Com es pot apreciar, el RDLL 7/2019 introdueix modificacions en algun punt de difícil interpretació o confuses en relació amb els terminis de preavís entre les parts pel cas de no voler renovar el contracte o algunes de les seves pròrrogues:

En virtut de l’article 9, quan el contracte es troba en situació de pròrroga forçosa i encara no s’han assolit els 5 o 7 anys de durada mínima (perquè el termini pactat al contracte hagués estat inferior), el termini de preavís de la part arrendatària a la part arrendadora de no voler renovar és de 30 dies.

Ara bé, en virtut de l’article 10, perquè no operi la pròrroga legal de 3 anualitats una vegada transcorreguts els 5 o 7 anys, la part arrendadora ha de notificar a l’arrendatària la voluntat de no renovar el contracte amb 4 mesos d’antelació, mentre que la part arrendatària ho ha de fer amb 2 mesos d’antelació.

Una vegada ja es troba el contracte en les pròrrogues legals anuals i que poden arribar a un màxim de 3, el termini de preavís per part de l’arrendatari a l’arrendador de no voler renovar torna a ser d’1 mes.

Així doncs, deixant de banda el desgavell de terminis, el cert és que es produeix una certa antinòmia: com hem vist, l’article 9 estableix que la part arrendatària haurà de manifestar amb 30 dies d’antelació a la data de venciment “o de qualsevol de les seves pròrrogues” la voluntat de no renovar. No obstant això, el termini de preavís no serà de 30 dies “en qualsevol de les seves pròrrogues”, ja que a la darrera pròrroga (és a dir, prèviament a assolir la data d’extinció del 5è o del 7è any), la part arrendatària ha de notificar a l’arrendadora la voluntat de no renovar amb 2 mesos d’antelació, i l’arrendadora a l’arrendatària amb 4 mesos d’antelació, d’acord amb l’establert a l’article 10 (i no en canvi amb 30 dies). Es produeix, doncs, una confrontació de terminis en aquest cas específic, davant el qual val la pena, al nostre entendre, actuar de forma garantista i prudent i seguint per tant el termini de preavís major.

Necessitat de pacte exprés perquè la part arrendadora pugui recuperar l’habitatge per causa de necessitat.

La nova redacció de l’article 9.3 de la LAU (que de fet, no és tan nova atès que amb anterioritat a la Llei 4/2013, ja existia en aquest sentit) estableix que si una vegada transcorregut el primer any de contracte, la part arrendadora tingués necessitat de l’habitatge per a si o familiars de primer grau de consanguinitat, podrà recuperar-lo i no procedirà la pròrroga obligatòria, només si així s’hagués previst al contracte.

Conservació del contracte en cas de resolució del dret de la part arrendadora o venda d’habitatge.

La modificació dels articles 7, 13 i 14 de la LAU té una elevada rellevància. D’acord amb la redacció de l’article 7 de la LAU incorporada amb la Llei 4/2013, perquè els arrendaments concertats sobre finques urbanes despleguessin els seus efectes front a terceres persones que haguessin inscrit el seu dret al Registre de la Propietat, havien de constar prèviament inscrits al Registre. La realitat és que la inscripció registral dels contractes d’arrendament ha estat una pràctica quasi inexistent, el que ha col·locat les parts arrendatàries en una situació de certa o elevada incertesa.

La nova redacció de l’article 13 elimina el requisit d’inscripció al Registre perquè el contracte tingui efectes davant de terceres persones, sempre que la resolució del dret de la part arrendadora es produeixi durant els 5 o 7 primers anys de contracte. Quan la durada pactada fos superior, i el dret de l’arrendadora s’extingís ja transcorreguts els 5 o 7 anys, quedarà també extingit l’arrendament tret que estigués inscrit al Registre de la Propietat.

Cal estar alerta, però, en els supòsits d’arrendaments atorgats per usufructuaris o superficiaris, atès que, i això no canvia, s’extingeixen amb l’extinció del dret de l’arrendador o arrendadora.

En la mateixa direcció de supervivència del negoci contractual, en virtut de la nova redacció de l’article 14, el subjecte adquirent d’un habitatge arrendat quedarà subrogat en els deures i obligacions de la part arrendadora durant els 5 o 7 primers anys de durada del contracte. Una vegada superats els 5 o 7 anys, com en el cas anterior, sí caldrà la inscripció per quedar protegit en cas de venda.

Subrogació de la part arrendatària en cas de defunció.

La nova redacció afegeix una darrera frase a l’apartat 4rt de l’article 16 de la LAU. Com ja venia sent regulat, les parts poden pactar que no existeixi dret de subrogació en cas de defunció de la part arrendatària, quan aquesta es produeixi transcorreguda la durada mínima del contracte (ara, de 5 o 7 anys en cada cas) o que l’arrendament finalitzi arribats el cinquè o setè any.

Ara, a més, s’hi afegeix que no pot pactar-se renúncia al dret de subrogació quan qui pugui subrogar-s’hi es trobi en una situació d’especial vulnerabilitat i afecti menors d’edat, persones amb discapacitat o persones majors de 65 anys.

Actualització de la renda: màxim, l’IPC.

Si bé la renda es manté lliure, és a dir, serà la que lliurement acordin les parts, el nou article 18 de la LAU limita els criteris segons els quals podrà ser actualitzada. Així, mentre prèviament era possible pactar lliurement també els criteris d’actualització, ara l’increment no podrà excedir l’Índex de Preu al Consum (IPC).

Com ja venia sent, la renda només pot ser actualitzada quan es compleixi cada any de vigència del contracte i només si així ha estat pactat expressament.

Fiança i garanties complementàries.

L’obligació d’exigència i prestació de fiança en quantitat equivalent a 1 mensualitat pel cas d’arrendament d’habitatge ja venia així establerta a l’article 36.1 de la LAU. Ara bé, l’apartat cinquè permetia pactar qualsevol tipus de garantia addicional a la fiança, precepte que ha conduït a la pràctica habitual d’addicionar mensualitats a la fiança legal d’una mensualitat.

La nova redacció de l’apartat 5è estableix que, en cas de contractes de fins a 5 anys, o 7 en cas que l’arrendador sigui una persona jurídica, el valor de la garantia addicional no podrà excedir de 2 mensualitats.

No oblidem en aquest punt, que la limitació legal a la garantia addicional opera en contractes de fins a 5 anys quan l’arrendador és persona física o de fins a 7 quan és persona jurídica. En conseqüència, si el contracte és superior a aquests terminis, no opera la referida limitació de la garantia addicional, incentivant així, ens atrevim a suggerir, una contractació per uns terminis superiors als mínims.

Despeses de gestió immobiliària.

L’article 20 de la LAU regula les despeses i els serveis individuals. El RDL 7/2019 afegeix un últim apartat en virtut del qual les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte seran a càrrec de l’arrendador quan sigui persona jurídica.

 

Modificacions a la Llei d’Enjudiciament Civil (LEC).

Tramitació dels procediments arrendaticis

El RDL 7/2019 modifica l’ordinal 6è de l’article 249.1 de la LEC. Fins a la present modificació, es decidien en el procediment ordinari, per raó de la matèria, les demandes que versessin sobre qualsevol assumpte relatiu a arrendaments urbans o rústics d’immobles, tret que es tractés de reclamacions de rendes o quantitats degudes o el desnonament per manca de pagament  o expiració de termini, cas en què es tramitaven pel procediment verbal, també per raó de la matèria. S’hi afegeix ara el següent: “tret que sigui possible fer una valoració de la quantia de l’objecte del procediment, cas en què el procés serà el que correspongui a tenor de les regles generals de la llei”.

La modificació provoca un important canvi des d’una perspectiva processal, i és que els procediments arrendaticis, quan sigui valorable la seva quantia, seran tramitats en procediment ordinari o verbal en funció de la quantia, i no de la matèria, tret dels procediments de desnonament i reclamacions de rendes, que se seguiran tramitant pel verbal al marge de la quantia. Permetrà això tramitar pel procediment verbal reclamacions d’imports menors, diferents a les reclamacions de rendes, que fins ara s’havien de tramitar pel procediment ordinari, com per exemple, la reclamació d’una fiança indegudament retinguda.

Modificacions en el procediment de desnonament per manca de pagament.

Dia i hora “exactes” per a la pràctica del llançament.

El procediment verbal a través del qual s’enjudicien les demandes de desnonament per manca de pagament ja revestia de certes particularitats que pretenen dotar de major celeritat al procediment, intentant salvaguardar, si més no en teoria, les garanties processals i jurídiques de la part demandada. Entre elles, hi trobem el contingut específic i delimitat per l’article 440 Llei d’Enjudiciament Civil (LEC) relatiu al requeriment que el o la Lletrada de l’Administració de Justícia ha realitzar a la part demandada, on ha de constar-hi, entre d’altres, l’advertiment que es practicarà llançament en cas que no enervi, pagui o s’oposi a la demanda.

Si bé és cert que l’apartat 4rt de l’article 440 de la LEC ja determinava que calia establir el “dia i l’hora” perquè tingués lloc, en el seu cas, el llançament, també és cert que l’apartat 3r no ho especificava amb tanta claredat. Emparats en una aquesta possible falta de claredat, o en d’altres argumentacions, darrerament s’havia estès una pràctica judicial consistent en permetre els denominats “llançaments amb data oberta”, consistent en què després de diversos intents de practicar una diligència de llançament i que aquesta no pugui finalitzar com a conseqüència de la participació d’entitats i organitzacions socials, el Jutjat acorda la pràctica de la diligència de llançament sense data ni hora específica, de tal manera que pot ser practicat en qualsevol moment des que és acordat. Pràctica que ha adquirit un elevat ressò mediàtic i que ha estat fortament criticada.

Per posar-hi fi, la nova regulació especifica, mitjançant la modificació dels apartats 3r i 4rt de l’article 440 LEC, que el Jutjat haurà d’assenyalar dia i hora exactes per al llançament.

No obstant això, hi ha qui opina que aquesta modificació no xoca amb els llançaments amb data oberta pels casos en què s’han intentat diverses vegades i no s’han pogut practicar, amb fonament en l’article 118 de la Constitució, relatiu a l’obligat compliment de les resolucions judicials. Hi ha qui opina que, malgrat que el llançament amb data oberta té sentit des d’una perspectiva material, és una pràctica que vulnera les garanties processals de la part demandada.

Avís a serveis socials i ampliació del termini de suspensió del procediment

S’introdueix un nou apartat 5è a l’article 441 de la LEC, que estableix que s’informarà al demandat que pot acudir a serveis socials i, més important, imposa al Jutjat l’obligació de comunicar, d’ofici, l’existència del procediment a serveis socials.

Així mateix, en cas que serveis socials confirmessin que es tracta d’una situació de vulnerabilitat social i/o econòmica, serà notificat al Jutjat, que suspendrà necessàriament el procés durant un termini màxim d’1 mes o de 3 si la demandant és una persona jurídica, fent créixer així el termini màxim de suspensió que fins ara era d’un màxim de 2 mesos.

 

Modificacions al Text refós de la Llei de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics documentats.

La celebració d’un contracte d’arrendament generava la meritació de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP), tribut al pagament del qual quedava obligada la part arrendatària. Amb el RDL 7/2019 el legislador ha establert una exempció sobre els arrendaments d’habitatge per a ús estable i permanent.

 

Per a més informació, poden contactar amb nosaltres per telèfon al  93.143.19.29, per correu electrònic a info@espinetadvocats.cat o visitar la nostra pàgina web  espinetadvocats.cat.

 

Articles relacionats

El Congrés deroga el Reial Decret Llei 21/2018. Què ha passat i quins efectes se’n deriven?

Les figures de la pròrroga i la tàcita reconducció en un contracte d’arrendament urbà: confusions i distincions. 

Particularitats del contracte d’arrendament atorgat per l’usufructuari

 

Elena Albouy Bardina

elena.albouy@espinetadvocats.cat