En l’àmbit dels arrendaments urbans, el terme “reparació” es presenta sovint entremesclat o confós amb altres classes d’actuacions, com ara les de “conservació”, “manteniment” o “millorament”, que no tenen necessàriament el mateix significat o abast jurídic, amb la qual cosa, convé fer uns breus comentaris sobre la seva caracterització i diferenciació.

Les actuacions de “conservació”, “manteniment” i “reparació” reben, en general, el mateix tractament i consideració, doncs també, en termes generals, segueixen totes elles un mateix patró: actuació o tipus de despesa desenvolupada sobre l’immoble, que resulta imprescindible per a preservar-lo per a servir a l’ús al qual es destina, evitant d’aquesta manera el seu deteriorament, pèrdua o destrucció. En definitiva, es conserva o manté per no haver de reparar, i es repara perquè no s’ha conservat ni mantingut. L’actuació de reparació podríem dir que és més peremptòria, mentre que la de conservació i/o manteniment presenta uns trets més preventius.

Per contra, el concepte de “millora” fa referència a una mena d’actuació, dispendi o despesa sobre l’immoble, la nota predominant del qual és la d’augmentar el seu valor en venda, o la seva rendibilitat, profit, utilitat o explotació, en comparació amb la que tenia abans de l’actuació millorativa. Dins d’aquesta categoria cal destacar, per la seva proximitat amb les actuacions reparatòries, les denominades “millores necessàries”, tal com les recull l’article 22 de la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994. Es qualifiquen com a necessàries aquelles millores que, fins i tot comportant un augment del valor en venda, o de l’explotació, profit o utilitat de l’immoble sobre el qual recauen, la seva execució es presenta com a peremptòria, sense que pugui raonablement diferir-se fins a la finalització de l’arrendament, i això, bé perquè les imposa la pròpia llei o una resolució judicial o administrativa ferma, que és el més habitual, o bé per raons que socialment mereixen ser atendibles com en els casos en què la part arrendadora tindria dret a obtenir alguna subvenció o ajuda pública si les realitza dins d’un determinat termini, o perquè havent-se de realitzar, sí o sí, obres de reparació en l’immoble, sembla lògic i convenient aprofitar aquesta circumstància per a fer millores relacionades amb aquelles, l’execució posterior de les quals generaria sens dubte un cost molt superior.

Realitzats aquests aclariments terminològics i conceptuals, ens centrarem, seguidament, en les actuacions de “reparació” pròpiament dites.

L’obligació de reparar l’immoble per part de l’arrendador es troba regulada en la legislació substantiva d’àmbit estatal, referida als contractes d’arrendament d’habitatge antics, a l’article 107 i correlatius del Text Refós de Llei d’Arrendaments Urbans de 1964 (TRLAU 1964). Els contractes celebrats a partir de l’1 de gener de 1995, es regeixen, sobre aquest particular, per l’article 21 de la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994 (LAU 1994). Totes dues tipologies de contracte queden afectades també pel que s’estableix a l’article 1.554 i concordants del Codi civil espanyol.

En què consisteix l’obligació que estem tractant? La de reparar és una obligació de “fer”, al contrari que la de l’arrendatari amb el pagament de la renda, que normalment és dinerària i, per consegüent, de “donar”. Aquest deure o obligació té, a més, la nota de ser “principal” respecte a altres obligacions menors o accessòries que corresponen a la part arrendadora en un contracte d’arrendament. El caràcter d’obligació principal comporta que, si la part arrendadora no atén el seu compliment, la persona arrendatària o contrapart queda, des de llavors, facultada per a instar judicialment, bé la rescissió o resolució de l’arrendament, bé l’exacte compliment de l’obligació amb l’execució forçosa de la mateixa en els termes que estableix la llei, i, en tots dos casos, més la corresponent indemnització per danys i perjudicis que amb l’incompliment se li haguessin produït. Aquesta conseqüència no es dóna quan l’incompliment recau sobre una obligació accessòria, no principal, d’un contracte, d’aquí la importància del caràcter principal que es predica de l’obligació de reparar en els arrendaments urbans.

Es tracta d’un deure que normalment correspon a la part arrendadora, i només a ella, si bé, en alguns casos, s’admet que l’actuació reparatòria sigui substituïda i l’executi la pròpia arrendatària, al marge de l’arrendadora. Això succeeix quan la reparació hagués estat ordenada per autoritat competent i l’arrendadora no l’hagués iniciat en els 30 dies següents a ser requerida per a això, o no l’hagués acabat en els 3 mesos següents; o quan la intervenció reparatòria tingués el caràcter d’urgent, encaminada a evitar un mal imminent o una incomoditat greu. En aquests casos, que són excepció, li està permès a l’arrendatari realitzar la reparació de què es tracti i exigir immediatament el seu import a l’arrendador. Fora d’aquests supòsits, no li resulta lícit ni atendible en dret, executar pel seu compte les reparacions en l’habitatge i tot seguit exigir a l’arrendador el reintegrament del seu import.

Per a què l’arrendador pugui atendre amb normalitat el deure de reparació, és lògic que, prèviament, hagi tingut coneixement, o la raonable possibilitat de conèixer la necessitat de dur-la a terme. Per a això, la llei imposa a la part arrendatària l’obligació de posar en coneixement de l’arrendadora, en el termini més breu possible, la necessitat de reparacions en l’habitatge, de manera que si no compleix amb aquest deure, pot acabar responent dels danys i perjudicis que per la seva negligència es produeixin a la part arrendadora.

A l’obligació de reparar de l’arrendador s’oposen una sèrie de supòsits en els quals aquest deure no procedeix i l’arrendador queda rellevat del seu compliment, a saber:

– Quan es produeix la destrucció de l’habitatge per causa no imputable a l’arrendador, sent el cas que la destrucció de què es tracta pot ser total o parcial (quan és necessari realitzar reparacions el cost de les quals supera el 50% del valor de construcció de l’habitatge), i també quan procedeix la declaració ferma de ruïna acordada per autoritat competent.

– Quan el deteriorament que requereix de reparació sigui atribuïble o imputable a l’arrendatari, tenint en compte que la llei contempla sobre aquest tema una sèrie de presumpcions que, segons com i en quines circumstàncies, juguen en contra de la persona arrendatària imposant-li la càrrega de la prova de què no li són atribuïbles i que ha actuat amb la diligència exigible en la cura ordinària de l’habitatge.

– Quan ens trobem davant el que la llei qualifica com a “petites reparacions que exigeixi el desgast ordinari de l’habitatge”, les quals es contempla que siguin a càrrec i per compte exclusiu de la part arrendatària. Convé tenir present que aquesta qualificació de “petites reparacions” engloba un concepte jurídic indeterminat, per la qual cosa la seva concurrència o no dependrà de les circumstàncies concretes. S’aconsella prendre com a paràmetres de referència per a la determinació d’aquest caràcter, no sols l’import de la renda i ponderada i raonable comparació amb l’import de la reparació, sinó també el període de permanència i ocupació de l’arrendatari en l’habitatge al temps en què es requereixen aquesta classe de reparacions menors. És freqüent observar en la pràctica dels tribunals de justícia que la discussió sobre si la reparació és petita o no, recau molt sovint en elements com ara la caldera d’aigua calenta sanitària o de calefacció.

Per valorar adequadament tots aquests extrems, s’haurà d’estar, com hem indicat, a les circumstàncies concretes del deteriorament necessitat de reparació, relacionant-ho tot amb l’import de la renda satisfeta i el temps que resta de vigència del contracte d’arrendament i d’ús de l’habitatge i les seves instal·lacions per l’arrendatari.

 

Per a més informació, poden contactar amb nosaltres per telèfono al  93.143.19.29, per correu electrònic a  info@espinetadvocats.cat o visitar la nostra pàgina web  espinetadvocats.com.

 

Autor:

Josep Maria Espinet Asensio
jmespinet@espinetadvocats.cat

Logotipo Espinet Advocats