La Sentència núm. 901/2020 de l’Audiència Provincial de Barcelona, Sec. 4a, de 26 de novembre, aborda un supòsit de summe interès sobre la durada d’un contracte d’arrendament d’habitatge en el qual, passats diversos anys de la seva conclusió, els contractants van acordar una pròrroga en la durada. La Sala de l’Audiència dóna resposta al recurs d’apel·lació núm. 392/2020 provinent d’un procediment de judici verbal de desnonament per expiració legal/ contractual del termini, la sentència del qual de primera instància desestimava la demanda interposada pel propietari de l’habitatge arrendat contra els arrendataris d’aquesta.

A forma de síntesi, el supòsit de fet versa sobre un contracte d’arrendament d’habitatge celebrat en data 20 de novembre de 2015, en el qual els contractants, l’endemà al de finalització del contracte (21 de novembre 2018) van acordar una pròrroga per 8 mesos més, de manera que la durada de l’arrendament quedava prorrogada fins al 20 de juliol de 2019. Abans del venciment de la durada inicial del contracte, cap dels contractants havia comunicat a l’altre la seva voluntat de no renovar-lo. Durant la pròrroga dels 8 mesos, en concret el 4 de juliol de 2019, la propietat demandant va enviar als arrendataris un burofax amb la intenció de recordar-los que el contracte finalitzava el 20 de juliol de 2019.

 

La principal qüestió controvertida del supòsit jutjat era determinar si la pròrroga convinguda amb posterioritat a la signatura del contracte d’arrendament i una vegada expirada la seva durada, va ser un pacte vàlid o no a l’empara dels arts. 6 i 10 de la LAU 1994. I la Sala falla en el sentit de determinar que aquell pacte era nul, i això amb el seu fonament en els referits preceptes que creiem val la pena analitzar.

L’art. 10 de la LAU estableix, com sabem, que, si arribada la data de venciment del contracte o de qualsevol de les seves pròrrogues, una vegada transcorreguts com a mínim els 3 anys de durada d’aquell, ninguna de les parts hagués notificat a l’altra, almenys amb 30 dies d’antelació a aquella data, la seva voluntat de no renovar-lo, el contracte es prorrogarà necessàriament per 1 any més.

En aquest punt el Tribunal, després de valorar que no quedava acreditada de cap manera la notificació de l’arrendador de la seva voluntat de no renovar el contracte amb 30 dies d’antelació a la finalització d’aquest, tal com assenyala l’art. 10, va considerar que procedia la pròrroga legal anual de l’art. 10, que ja s’havia activat quan, en data 21 de novembre de 2018, els contractants van acordar la pròrroga del contracte per 8 mesos.

La Sala va venir a considerar que el pacte de pròrroga del contracte convingut entre les parts era nul en tant que contravenia l’art. 6 de la LAU i, a conseqüència d’això, havia de tenir-se per no posat. La decisió de l’Audiència descansa en la idea de què es tracta d’un pacte que modifica les normes del Títol II de la LAU en perjudici de l’arrendatari, a l’ésser la durada de la pròrroga convinguda pels contractants (8 mesos) inferior a la que correspondria a l’arrendatari per imperi de la Llei (1 any). Dit d’una altra manera i d’una forma més pràctica: si les parts haguessin pactat una pròrroga del contracte d’arrendament de 14 mesos en comptes de 8, no cabria cap discussió sobre la validesa del pacte i la seva concordança amb les exigències de l’art. 6 LAU 1994.

 

És en aquest punt sobre el qual, al nostre respectuós semblar, qüestionem la interpretació que el Tribunal fa de l’art. 6 de la LAU 1994, la dicció de la qual és del següent tenor literal: “Són nul·les, i es tindran per no posades, les estipulacions que modifiquin en perjudici de l’arrendatari o subarrendatari les normes del present Títol, excepte els casos en què la pròpia norma expressament l’autoritzi.

D’una simple lectura de la norma sembla que concorda perfectament amb el sentit i la interpretació de la Sentència que comentem, doncs no hi ha dubte que en termes de durabilitat, permanència i manteniment de la relació arrendatícia, la pròrroga legal anual del contracte per la via de l’art. 10 LAU 1994 (a la qual ja tenien dret els arrendataris quan van formalitzar el pacte de pròrroga) resultava més beneficiosa per a ells que la pròrroga de 8 mesos aconseguida amb l’arrendador.

No obstant això, cal conèixer el veritable, i no tan literal, sentit de l’art. 6 de la LAU. Bona part de la doctrina científica i jurisprudencial sosté sobre aquest tema que, quan l’art. 6 es refereix a les estipulacions que han de considerar-se “nul·les” i que han de tenir-se “per no posades”, es refereix a les estipulacions i pactes establertes en el contracte al moment de la seva celebració, i no a les que lliurement convinguin els contractants una vegada celebrats el contracte i d’haver-se incorporat el dret arrendatici en el patrimoni de l’arrendatari.

És a dir, són nul·les i s’entenen per no posades aquelles clàusules o estipulacions dels contractes d’arrendament que ja vénen fixades des de l’inici en el moment de la seva celebració, sempre que operin en perjudici de l’arrendatari en relació amb els drets que al seu favor i de manera imperativa estableix la LAU. I en aquest sentit sembla molt raonable que, en nom del caràcter tuïtiu de la norma respecte a l’arrendament d’habitatge, l’art. 6, igual que ho feia l’art. 6 del TRLAU 1964 respecte dels contractes d’arrendament d’habitatge celebrats amb anterioritat a l’entrada en vigor de la LAU 1994, imposi aquest control del contingut de l’autonomia de la voluntat, atès que “no és el mateix renunciar, prèviament a l’atorgament del contracte d’arrendament, als drets que la Llei concedeix a l’arrendatari, que, sent ja arrendatari, amb tots els drets i obligacions que això comporta, renúncia a tots o part dels drets que per tal condició d’arrendatari li corresponen”. En aquests termes s’ha pronunciat en diverses ocasions la jurisprudència de les Audiències, entre altres, la SAP Valladolid, Sec. 3a, n.370/2006, de 8 de novembre; SAP Barcelona, Sec. 4a, núm. 335/2007, de 15 de juny; i SAP Biscaia, Sec. 5a, núm. 360/2006, de 19 de juliol.

 

És per això que no compartim la interpretació ni la part dispositiva de la Sentència que comentem en aquest article, donat que, en la nostra opinió, difereix de la doctrina i jurisprudència legal aplicable. De manera contrària a com ho argumenta la Sentència considerem, dit sigui amb les degudes reserves i sense perjudici de millor opinió fundada en Dret, que aquell pacte de pròrroga del contracte d’arrendament d’habitatge per 8 mesos, acordat lliurement entre l’arrendador i els arrendataris amb posterioritat al naixement del contracte i la incorporació del dret arrendatici en el patrimoni de l’arrendatari, hauria d’haver estat considerat plenament vàlid i eficaç i, per consegüent, que els arrendataris tenien tan sols dret a romandre en l’habitatge arrendat fins al 20 de juliol de 2019 i no fins al 20 de novembre de 2019, fet que validaria el desnonament per expiració del termini que finalment va ser desestimat.

Qüestió diferent seria que en el litigi s’hagués controvertit per la part demandada l’expiració del contracte convencionalment prorrogat, sobre la base del fet que aquell burofax remès per l’arrendador als arrendataris per a recordar-los la pròxima finalització de la pròrroga convencional (i del contracte, en definitiva), s’havia practicat 16 dies abans del venciment i, en conseqüència, sense respectar el termini mínim de preavís d’un mes al que al·ludeix l’art. 9 de la LAU 1994 (segons la versió de la reforma del 2013), amb el que la durada del contracte hauria entrat sí o sí en pròrroga legal d’un any de la mà de l’art. 10 i sense necessitat d’acudir a una interpretació forçada de l’art. 6 de la LAU 1994.

 

Per a més informació, poden contactar amb nosaltres per telèfon al 93.143.19.29, per correu electrònic a info@espinetadvocats.cat o visitar la nostra pàgina web espinetadvocats.cat.

Autor:

Josep Maria Espinet Asensio
jmespinet@espinetadvocats.cat