Poques qüestions susciten tantes controvèrsies i litigis en les comunitats de propietaris com el de les terrasses de l’immoble, sobretot en manifestar-se humitats i filtracions en les zones comunes o a l’interior d’habitatges al poc temps d’un període de pluges. Ens estem referint a les terrasses a nivell, aquelles l’ús i el gaudi de les quals té vinculat un departament privatiu de l’edifici.

El règim legal de la propietat horitzontal a Catalunya al·ludeix expressament a les terrasses en l’article 553-43.1 CCCat. I ho fa per a referir-se en l’apartat 2 d’aquest precepte a la possibilitat de vincular l’ús i gaudi exclusiu a un o diversos departaments de l’immoble, recordant alhora que no per això perden la naturaleza d’element comú.

Més enllà d’aquesta referència legal, sembla que no hi ha dubtes en el règim de la propietat horitzontal a Catalunya a atorgar a les terrasses el mateix caràcter d’element comú que el que durant anys s’ha vingut reconeguent, al socaire de la Llei de Propietat Horitzontal de 1960 i en relació amb l’article 396 del Codi civil espanyol, a les cobertes de l’edifici.

I què són les terrasses?. La perspectiva arquitectònica ens aproxima el seu concepte al de “coberta”. Així, quan la coberta és amb teules, no trepitjable, rep la denominació de “teulada”; quan és transitable i en general enllosada o enrajolada i proveïda d’una barana o balustrada, és costum anomenar-la “terrat”.

La “terrassa” vindria a ser un terrat més o menys ampli, la solada de la qual estaria coberta principalment amb terratzo, i sobretot transitable. Quan la terrassa es troba situada al mateix o similar nivell o cota al de les sales o estances d’un element privatiu des del qual s’accedeix o té sortida a ella, rep la denominació de terrassa a nivell, molt habitual visualitzar-les annexionades a elements privatius com els àtics i els sobreàtics reculats respecte a la façana de l’edifici, i també en les plantes baixa i entresol.

Des d’una perspectiva jurídica, les terrasses participen de la mateixa naturalesa jurídica  que l’atribuïda a les cobertes (art. 553-41 CCCat i art. 396 C.ci). Es tracta d’elements comuns per naturalesa, perquè resulten necessàries en major o menor mesura per a l’adequat ús i gaudi de l’edifici i dels elements privatius que l’integren, sent d’importància extraordinària per a la comunitat de propietaris el mantenir-les en bon estat a fi d’evitar, entre altres contingències, els perniciosos efectes de les inclemències atmosfèriques.

La particularitat que potser diferencia les terrasses de les cobertes resideix que aquelles són transitables i permeten la deambulació ordinària en tota la seva extensió superficial, i aquestes no ho permeten, tenint el seu accés un caràcter més aviat restringit i contingent, únicament als efectes de poder fer tasques de conservació i manteniment d’elements i serveis comunitaris.

L’assimilació entre cobertes i terrasses no ofereix respostes satisfactòries en tractar sobre la responsabilitat derivada dels danys produïts per filtracions i humitats de la pluja. Quan aquestes provenen de la “coberta” de l’edifici, no hi ha cap dubte que la seva reparació i esmena correspon sí o sí a la comunitat de propietaris. Mentre que si provenen d’una terrassa de la qual un determinat propietari té l’ús i gaudi exclusiu, és llavors quan apareixen tota classe de discrepàncies i desacords en el si de la comunitat, que es debat en discussions estèrils sobre el caràcter comú o privatiu de la terrassa en qüestió, no tant per a qüestionar el dret d’ús exclusiu que en té sobre ella el titular, sinó per a assenyalar-lo com responsable atesa la manera i extensió amb les quals ha estat fins ara exercint el seu dret,  sense entrar a analitzar altres factors que han pogut influir en l’aparició d’aquelles humitats i filtracions i, en definitiva, en la correcta acotació del subjecte o subjectes als quals atribuir la responsabilitat.

Algunes comunitats de propietaris disposen de normes especials o estatutàries que pretenen regular aquestes situacions, si més no, acostumbren a fer-ho d’una manera poc precisa i sense concretar l’abast i l’extensió dels deures de conservació i manteniment que correspon al titular de l’ús exclusiu de les terrasses, amb la qual cosa, lluny d’aportar llum el que fan és afegir més ombres al respecte. Precisament una de les utilitats de les normes estatutàries és la de definir i concretar els drets i deures dels propietaris en un concret immoble subjecte al règim de propietat horitzontal. En aquest punt no és habitual trobar-se normes que ofereixen claredat.

La principal dificultat amb la qual topa l’atribució de responsabilitats per humitats i filtracions provinents de terrasses resideix en la determinació d’una relació de causalitat entre aquests danys i la manera en què el titular del dret d’ús exclusiu l’ha exercitat i ha complert amb el correlatiu deure de conservació i manteniment.

L’article 553-43 CCCat apunta precisament en aquesta direcció en el seu apartat 3, en disposar que “les reparacions que es deuen a vicis de construcció o estructurals, originaris o sobrevinguts, o les reparacions  que afectin i beneficiïn a tot l’immoble, són a càrrec de la comunitat, tret que siguin conseqüència d’un mal ús o d’una mala conservació”, havent assenyalat prèviament en l’apartat 2 del mateix precepte que “els propietaris dels elements privatius que tenen l’ús i gaudi exclusiu dels elements comuns, assumeixen totes les despeses de conservació i manteniment i tenen l’obligació de conservar-los adequadament i mantenir-los en bon estat”.

Així doncs, segons la regulació de la propietat horitzontal catalana, la responsabilitat de les reparacions la causa de les quals sigui les humitats i filtracions d’aigua provinents d’una deficient impermeabilització de les terrasses en la seva funció de coberta de l’immoble, només podrà atribuir-la al propietari o propietària de l’element privatiu que gaudeix del seu ús exclusiu, quan la seva producció sigui conseqüència directa del mal ús de la terrassa o de la falta de conservació i manteniment adequada. També quan expressament ho estableix el títol constitutiu de la propietat horitzontal o normes estatutàries.

La concurrència dels aspectes detallats en l’article 553-43 CCCat (l’existència o no d’un mal ús; la falta de conservació o manteniment; o l’existència de vicis de construcció o estructurals, originaris o sobrevinguts) convé analitzar-la detingudament en cada cas concret a fi de no atribuir injustament responsabilitats. És molt recomanable la intervenció d’un tècnic facultatiu especialista en patologies constructives i arquitectòniques (arquitecte o aparellador), que dictamini sobre l’etiologia i l’abast de les filtracions i proposi la manera més eficaç d’esmenar-les.

Si les humitats i filtracions en les plantes inferiors no fossin imputables, a criteri del tècnic facultatiu, a una conducta o actuació negligent del propietari titular de l’ús exclusiu, hauria de concloure que porten causa de patologies i deficiències constructives, originàries o sobrevingudes, amb el resultat final d’un deficient funcionament de la terrassa en la seva funció de coberta de l’edifici, per la qual cosa la responsabilitat hauria de declinar-se necessàriament cap a la comunitat de propietaris, en ser aquesta la que, de conformitat amb l’article 553-44 CCCat, té l’obligació conservació i manteniment d’aquesta classe d’elements comuns, de manera que l’immoble “…compleixi les condicions estructurals, d’habitabilitat, accessibilitat, estanquitat i seguretat necessàries o exigibles segons la normativa vigent,…”.

Si la causa o origen de les filtracions fos atribuïble en canvi, segons el parer del tècnic facultatiu, a un deficient manteniment o conservació de la solada de la terrassa, o a l’ús inadequat d’aquesta, la responsabilitat recauria llavors en el propietari titular del departament que té vinculat el seu ús exclusiu.

Pot succeir, finalment, que el tècnic facultatiu apreciï la concurrència de diverses causes en l’origen de les humitats i filtracions danyoses. D’una banda, un ús o manteniment inadequat de la terrassa per part del titular o titulars de l’ús i gaudi exclusiu, i per un altre, altres agents com ara l’antiguitat i el deteriorament normal dels elements constructius impermeabilització de la terrassa; la incidència d’agents naturals com ara pluges torrencials extraordinàries o moviments sísmics, vibracions de l’edifici produïdes amb el trànsit rodat de vehicles d’alt tonatge, trepidacions per obres en el subsòl pròxim a l’immoble, etc.

En aquests casos, la responsabilitat haurà d’intentar-se delimitar i atribuir en la proporció que correspongui a cadascuna de les causes concorrentes, i si això no fos possible, que és el més probable, la resposta jurídica passa llavors per presumir una responsabilitat solidària (solidaritat impròpia) entre tots els agents intervinents en la producció del dany, bàsicament entre el propietari titular de l’ús exclusiu de la terrassa i la comunitat de propietaris, tot això sense perjudici de les eventuals accions de reintegrament que potser poguessin exercitar-se contra els restants agents corresponsables.

El fins aquí indicat ha d’entendre’s, sense perjudici que la divisió en propietat horitzontal de la finca o els estatuts, si existissin, establissin de manera expressa, clara i terminant que un concret propietari, titular de l’ús exclusiu de la terrassa, hagi de respondre de quantes patologies potser arribin a produir-se en els departaments inferiors per humitats o filtracions, i això amb independència de l’origen o causa d’aquestes. En aquest cas la responsabilitat de la reparació i rescabalament de danys recauria única i exclusivament en aquest propietari titular.

 

Per a més informació, poden contactar amb nosaltres per telèfon al 931.431.929, per correu electrònic a info@espinetadvocats.cat o visitar la nostra pàgina web espinetadvocats.cat.

 

Autor:

Josep Maria Espinet Asensio

jmespinet@espinetadvocats.cat

Logotipo Espinet Advocats