Es suficient la mera presència de ciment aluminós en els elements estructurals de l’immoble per a considerar que ens trobem davant un vici ocult objecte de sanejament segons el Codi Civil espanyol, o un supòsit de falta de conformitat segons el Codi Civil català, o és necessari per això que l’immoble hagi desenvolupat aluminosi? Ho analitzem a continuació en aquest artícle.

1. Ciment aluminós i aluminosi: Distinció

Tal com ve definit a la Viquipèdia, el ciment aluminós és un tipus de ciment en la fabricació del qual s’emprenen fonamentalment roques calcàries i les bauxítiques, la qual cosa aporta un alt contingut d’aquests ciments en òxids d’alumini o alúmina. Una vegada triturades aquestes roques i barrejades, es procedeix a la seva fusió a alta temperatura (fins als 1600 °C), obtenint un líquid fos que, una vegada refredat i solidificat, es tritura, es mol i polvoritza fins a formar la pols característica del ciment.

La diferència entre la composició mineralògica del ciment portland i el ciment aluminós és que, en el primer, la majoria de la seva composició mineral són roques de calç i silici (60% d’òxids de calç i 20% d’òxids de silici), mentre que en el segon la composició majoritària són les roques d’alúmina i la calç (òxid d’alumini 45% i d’òxid de calç 40%).

Els de Viquipèdia assenyalen també que el ciment aluminós “no ha d’emprar-se en estructures“, en comprovar-se, durant el tercer quart del segle XX, entre 1950 i 1970, quan aquest tipus de ciment va ser utilitzat per les seves propietats d’enduriment ràpid malgrat ser el seu preu més elevat que el ciment ordinari, que el seu ús donava lloc a importants problemes de construcció, perquè la calor i la humitat acceleren el procés de degradació d’aquest ciment, la qual cosa no passava ni passa amb el ciment Portland.

S’assenyalen com a exemples significatius de construccions amb problemes per l’ús de ciment aluminós el bloc de cases a Madrid sobrenomenat Corea, que va haver de ser demolit en l’any 2006; l’estadi de futbol Vicente Calderón, que va haver de ser parcialment reconstruït i reforçat pels problemes estructurals que presentava; i a Barcelona, un bloc de pisos en el barri del Turó de la Peira (bloc 33 del carrer Cadi), que va col·lapsar i es va enfonsar per complet l’11 de novembre de 1990, provocant la defunció de quatre persones. El veïnat del Turó de la Peira deia llavors que els edificis es desfeien “com a terrossos de sucre”.

El deteriorament que pateix el ciment aluminós per la presència de calor i sobretot d’humitat, desenvolupa una patologia constructiva anomenada “aluminosi” o “febre del formigó”,  definida a Viquipèdia com a lesió del formigó que es manifesta especialment en les bigues dels forjats dels edificis, de manera que el formigó utilitzat perd les seves propietats en fer-se menys resistent i més porós, posant en perill l’estabilitat de l’edifici.

La incidència d’un elevat grau d’humitat en el ciment aluminós present en l’immoble per trobar-se en climes marítims, o associada a filtracions provinents d’una deficient impermeabilització de les cobertes o per fugides d’aigua en les zones de cuines i sanitaris, provoca amb el pas del temps que l’estructura cristal·lina del ciment, inicialment hexagonal, passi a cúbica a conseqüència d’aquests factors i a causa de processos de carbonatació (incorporació del CO₂ de l’aire a la massa del formigó).

Quan es barreja i pasta en una formigonera aigua, àrids de diferents grandàries (graves, sorres, etc) i l’aglomerant, que en aquest cas és el ciment aluminós, si es fa amb les proporcions adequades s’obté una pasta més o menys fluida denominada formigó (que conté ciment aluminós). Aquesta pasta, abocada dins d’un motlle (acostuma a ser en forma de biga de secció doble T, però pot adoptar qualsevol altra forma), en el qual prèviament s’han col·locat en el seu interior unes varetes o filferros d’acer corrugats i tibats pels seus extrems, una vegada ha fraguat, és a dir, s’ha endurit gràcies a un procés de dessecació, s’acaba obtenint una peça estructural de formigó armat.

La massa d’aquest formigó apareix formada per cristalls que en origen són de tipus hexagonal, però que amb el pas del temps i, sobretot, per l’acció de determinats factors com la humitat i el CO₂, acaba transformant-se en cristalls del sistema cúbic. Quan aquest procés comença a desencadenar-se apareix el que s’anomena aluminosi.

Les conseqüències d’aquesta transformació cristal·lina que dóna lloc a l’aparició d’aluminosi són bàsicament tres, totes elles crucials per a la resistència i la vida útil de la peça de formigó confeccionada amb el ciment aluminós:

  1.  Deteriorament gradual de la resistència del formigó;
  2.  Augment de la seva porositat, la qual cosa afavoreix la penetració cap a l’interior del CO₂, de l’aigua i de la humitat ambiental, i;
  3.  La denominada “despasivació” de les armadures d’acer (varetes) del formigó, terme que significa que la pasta que les embolica, a causa del descens en el seu pH, deixa de funcionar com a protector contra l’oxidació.

 

Despasivació de bigues

En el moment en què les varetes o filferros del formigó pretensat es “despasivitzen”, és a dir, queden desprotegides, s’inicia un procés ràpid de la seva oxidació. És sabut que quan el ferro s’oxida produeix un augment notable i progressiu del seu volum, amb la qual cosa exerceix una pressió sobre el formigó envolupant, que al principi mostra resistència, però quan supera la càrrega de trencament es fissura, fins a trencar-se del tot, apareixent esquerdes, coqueres i despreniments de trossos del material, quedant a la vista les armadures o els filferros en el cas de les bigues pretensades.

En el moment en que això ocorre, i les varetes de ferro i el formigó deixen de treballar conjuntament, la biga pretensada com a tal pot afirmar-se que ha mort, perquè la seva capacitat portant i de resistència és  llavors purament residual, lligada només a la del formigó. Ningú, aleshores, pot garantir que aquella biga o conjunt de bigues estiguin en disposició de suportar les càrregues per a les quals van ser dissenyades, calculades i col·locades en l’obra, trobant-se en risc de col·lapse.

La pràctica mostra que un habitatge o un local en un edifici amb elements estructurals de formigó confeccionats amb ciment aluminós, a causa del comportament que amb el temps experimenta aquest tipus de material, representa certament una amenaça de materialització d’un risc de col·lapse. La construcció no reuneix els estàndards de seguretat per a ser “habitada” o ocupada en condicions de seguretat i tranquil·litat esperable i exigible.  A més, requereix la realització de cures especials per a preservar les seves propietats, de nivell i rigor molt superior a un altre en el qual l’aglomerant utilitzat sigui el ciment portland, i amb major rigor si cap quan es troba present en edificacions situades en zones costaneres o exposades a condicions ambientals especialment humides, com passa amb el litoral mediterrani o el cantàbric. Es parla llavors que l’immoble pateix un vici o defecte latent i greu, que incorpora un risc potencial de col·lapse dels seus elements estructurals, en el qual les despeses de conservació i manteniment de present i de futur que es requeriran per a preservar les seves propietats i funcions, estan assegurats, i no acostumen a ser de poca quantia.

L’afectació del ciment aluminós i de l’aluminosi en els edificis va ser descrita jurídicament per la STS, Secc. 1a, d’1 de desembre de 1997 dient que “és un vici latent que pot ser controlat només mitjançant nombroses i periòdiques reparacions, que, irremediablement, impliquen a mitjà termini una reparació o reconstrucció del forjat o, alternativament, una reducció considerable del temps de gaudi i ús de l’immoble, la degradació del qual esdevé inexorable a termini més curt o més llarg, amb prematur envelliment, i en la qual els arranjaments retardaran la deterioració però no remeiaran el problema existent.”

D’altra banda, el comportament del mercat immobiliari ens mostra que els interessats fugen de problemes i especialment d’aquells tan complexes i de final desconegut com és l’existència de ciment aluminós en l’immoble en qüestió, en funció de la repercussió mediàtica que ha tingut aquesta problemàtica al llarg dels anys, vinculant la presència de ciment aluminós i l’aluminosi socialment a una “malaltia” de difícil, cara i complexa solució, de manera que l’immoble que el pateix resulta pràcticament invendible en el mercat secundari; el seu valor es deprecia de forma molt significativa, i fins i tot suposa problemes en altres ordres, com per exemple, per a obtenir una hipoteca sobre l’immoble, contractar una assegurança, passar amb èxit una ITE (inspecció tècnica dels edificis d’obligat compliment en els terminis establerts en la normativa aplicable), o una cosa tan senzilla com renovar la cèdula d’habitabilitat una vegada perdi validesa per caducitat la que va proporcionar la propietat en el moment de la venda.

Un succint repàs per la xarxa permet detectar alguns inputs que apunten al fet que el preu en venda o valor d’un immoble amb presència de ciment aluminós o amb aluminosi se situa, en funció del grau d’incidència, entre el 50% i el 80% del preu mitjà de mercat d’immobles similars sense aquesta patologia.

Per això, no és difícil imaginar que la persona compradora d’un habitatge o local en un immoble amb ciment aluminós, encara que no hagi encara desenvolupat aluminosi, si en el moment de celebrar la compravenda hagués sabut d’aquesta circumstància, molt probablement deixaria d’estar interessada en la compra o de ben segur hagués donat un preu significativament inferior per ella.

 

2. La mera presència de ciment aluminós constitueix un supòsit de vici o defecte (normalment ocult) subjecte a l’obligació de sanejament del Codi Civil espanyol.

La mera presència de ciment aluminós en els elements estructurals d’una edificació, és una circumstància sens dubte rellevant per a la persona compradora per la incidència que això té en el valor de l’immoble i les importants despeses de manteniment i conservació que el propietari haurà d’assumir en el futur.   Més primerenc que tard els elements estructurals de formigó amb ciment aluminós, mercè bàsicament a la humitat ambiental o directa, sofriran sí o sí el procés de transformació en l’estructura cristal·lina que hem comentat i amb això la deterioració de la seva vida útil, capacitat portant i resistència.

Utilitzant la terminologia mèdica diríem que amb el ciment aluminós l’element estructural afectat pateix un vici o defecte congènit en la seva composició, un dèficit anòmal en la seva aptitud i/o en les seves qualitats, la qual cosa, ja des de l’inici, sense necessitat que es desenvolupi aluminosi, fan l’immoble impropi per a l’ús a què es destina, en trobar-se compromesa la raonable durabilitat de l’element afectat en termes de capacitat portant i de resistència per a les quals va ser dissenyat, calculat i col·locat en l’obra, formant part de tot l’entramat estructural de l’edificació, com si dels ossos del cos humà es tractés. Representa, sens dubte, per a l’edificació una seriosa amenaça de materialització d’un risc de col·lapse, que pot ser controlat només mitjançant nombroses i periòdiques reparacions que retardaran el deteriorament però no remediaran la malaltia.

En el Codi Civil espanyol i en seu de compravenda, l’article 1461 estableix que el venedor està obligat al lliurament i al sanejament de la cosa venuda, sent aquestes obligacions, la de lliurar i la de sanejar, conceptualment diferents, encara que se  solguin confondre. La part venedora s’obliga al lliurament de la cosa, d’una banda, i per un altre, excepte pacte en contra, al sanejament d’allò venut.

En els casos en què el ciment aluminós present en la peça de formigó s’ha transformat i evolucionat a aluminosi, és a dir, quan el risc potencial o latent s’ha materialitzat, l’element estructural afectat i l’immoble emmalalteixen d’una patologia de tal intensitat i gravetat, que en realitat el venedor lliura al comprador una cosa substancialment diferent a la compromesa. No és que sigui la mateixa cosa amb un defecte o vici que la distingeix de les de la mateixa espècie i qualitat, sinó que l’alteració és tan substancial i significativa que fa que la cosa a lliurar pugui considerar-se una cosa diferent de la convinguda. I ho seria per lliurament de cosa inhàbil per al seu destí, d’impossible aprofitament pel comprador o per ineptitud per a l’acompliment de la funció que va motivar la seva adquisició.

En aquests supòsits, a més de les accions edilícies de sanejament, en qualsevol de les modalitats redhibitòria (rescissòria) o aestimatoria (quanti minoris), exercitables en temps oportú i que més endavant analitzarem, caldria aplicar les normes de l’incompliment total o l’incompliment inexacte conforme a la coneguda doctrina del aliud pro alio (lliurament de cosa diferent a la compromesa), podent el comprador interessar:

  • L’acció de compliment específic (reparació o substitució de la cosa) per a restablir d’aquesta manera l’equilibri de les prestacions, o
  • L’acció de resolució ex article 1124 C.ci.

Amb el rescabalament de danys i abonament d’interessos en tots dos casos, sent el termini d’exercici de totes dues accions el general de cinc anys previst en l’art. 1964 C.ci., després de la reforma operada l’any 2015, sense estar aleshores sotmès al minso i peremptori termini de caducitat de sis mesos per a l’exercici de les accions edilícies de sanejament dels vicis o defectes ocults en qualsevol de les seves modalitats, redhibitòria o aestimatoria. Si el compliment específic resultés impossible seria procedent llavors el compliment per equivalència per la via de l’art. 1101 C.ci.

No obstant l’anterior, i quant al joc de l’acció indemnitzatòria ex article 1101 CC i la resolució contractual ex article 1124 CC, convé tenir present que el TS té assenyalat que  els requisits necessaris per a l’aplicació de tots dos preceptes són la preexistència d’una obligació, que el seu incompliment sigui degut a culpa o negligència o falta de diligència del demandat i no a cas fortuït o força major, la realitat dels perjudicis i el nexe causal eficient entre aquella conducta i els danys produïts (STS de 3 de juliol de 2001).  D’aquesta guisa, i en un supòsit d’aluminosi precisament, la STS de 14 de febrer de 2007 va considerar que “LA CAIXA” havia complert degudament la seva prestació de lliurament de la cosa venuda i, així mateix, que la causa de les patologies per aluminosi, que afecten l’edifici (…) de Barcelona, construït en una època en què la utilització del ciment aluminós no estava prohibida legalment, va ser deguda a força major externa“, amb el que va rebutjar la pretensió resolutòria instada per la compradora en entendre que s’havia produït amb sense culpa o negligència de la venedora.

Per a aplicar l’article 1124 CC ha de concórrer, a més, i això és fonamental, un incompliment essencial. Tractant-se de la venda d’habitatges (edificació habitable), s’ha d’entendre que concorre l’incompliment essencial del venedor quan la cosa no compleix els requeriments de seguretat estructural i d’utilització i d’habitabilitat comunament establerts (art. 3.1 LOE ), la qual cosa pot venir donat tant per la inaptitud absoluta de la cosa o per la presència de greus defectes que dificulten el normal gaudi -habitabilitat- de la mateixa (STS 2 d’octubre de 2003 ).

Quan el ciment aluminós no ha evolucionat encara en aluminosi, el remei legal que el comprador té al seu abast segons el Codi Civil espanyol no sembla que sigui el que acabem de comentar, sinó que en aquest cas sembla més apropiat el del sanejament per vicis o defectes previst en l’article 1484 i concordants del C.ci. Tot això sense perjudici de poder instar la invalidació de la venda per dol del venedor o error essencial del comprador (STS 2 de març de 2007), i en aquest cas, i a fi de no incórrer en la preclusivitat prevista en l’article 400 de la LEC, en la demanda rectora del procediment judicial hauria d’articular-se adequadament l’exercici acumulat de totes dues accions. Fins i tot amb aluminosi, cal alliberar de tota responsabilitat al transmitent si la finca és habitada amb tota normalitat durant un llarg temps (SSTS 1 i 9 d’octubre de 2008 ).

Els articles 1484 a 1499 del Codi Civil espanyol regulen el “sanejament pels defectes o gravàmens ocults de la cosa venuda“. En paraules del professor Manuel Albaladejo, “el sanejament -fer la cosa sana- significa que, com que el venut pot no ser o estar com deuria o aparenta, el venedor respon al comprador en el cas que tal haver de ser o aparença no coincideixi amb la realitat“.

El venedor respon doncs enfront del comprador pels defectes ocults que tingués la cosa venuda quan, segons disposa l’article 1484 C.ci., la fan impròpia per a l’ús a què se la destina, o si disminueixen de tal manera aquests usos que, d’haver-los conegut el comprador, no l’hauria adquirit o hauria donat menys preu per ella.

Com indiquem en un anterior post d’aquest blog (veure aquí), no hi ha obligació de sanejar quan el comprador, en el moment de celebració del contracte, és coneixedor del vici o defecte del bé objecte de compravenda, sigui perquè el venedor li ha informat d’aquesta circumstància, bé perquè, encara sense haver estat informat, el preu de la compravenda s’hagués fixat tenint en consideració l’eventual risc d’existència d’un vici o defecte i el comprador hagués renunciat a la seva reclamació (sempre que el venedor ignorés el vici o defecte ocult d’allò venut); bé perquè el defecte estigués a la vista i no el podia desconèixer el comprador en el moment de la compra d’haver actuat amb la diligència exigible; bé, finalment, quan el comprador és un perit que per raó del seu ofici o professió devia fàcilment conèixer-lo.

Per a l’admissió de qualsevol de les accions de sanejament per defectes ocults, bé sigui en la modalitat redhibitòria (desistiment de contracte), bé en la aestimatòria o quanti minoris (mantenint vigent el contracte però rebaixant el preu pagat pel bé segons el parer dels perits), la doctrina constant dels tribunals de justícia requereix:

  1.  Que el vici faci diferent la cosa de les de la seva mateixa qualitat i espècie;
  2.  Que el defecte sigui ocult, subjectivament desconegut i objectivament irreconeixible;
  3.  Que sigui greu; 
  4.  Que sigui anterior a la venda; i
  5.  Que l’acció sigui exercitada dins del termini (de caducitat) de sis mesos des del lliurament de la cosa venuda.

Si a aquest vici o defecte ocult se li afegeix el fet que la part venedora coneixia o podia raonablement conèixer la seva existència i no el va manifestar a la compradora (el va ocultar) en el moment de celebració de la compravenda, l’article 1486 CC li autoritza llavors la doble opció (rescissió o reducció de preu), i a sol·licitar indemnització pels danys i perjudicis ocasionats, si el comprador opta per la rescissió del contracte, no així quan l’opció recau en la reducció del preu de venda.

Resulta interessant sobre aquest tema la SAP de Barcelona, Secció 19a, de 8 d’octubre de 2020, en línia amb la STS, Sala 1a, de 21 de juny de 2007, en assenyalar que “la actio quanti minoris no té una finalitat indemnitzatòria, sinó de restabliment de l’equitat contractual, sent per això incompatible amb una indemnització complementària.” No obstant això, la mateixa jurisprudència (STS, Sala 1a, de 31 d’octubre de 2002) ha matisat la compatibilitat i acumulabilitat de les accions resarcitoria per danys morals i quanti minoris, sempre que diferencii amb claredat els danys derivats de cadascuna de les accions exercitades, sense duplicar a través d’aquesta via l’import de la indemnització que pugui tenir dret a percebre.

Doncs bé, i tornant a la perspectiva que s’analitza en aquest punt, la jurisprudència dels tribunals de justícia ha considerat que la sola presència de ciment aluminós és constitutiva d’un vici prou greu com per a justificar l’acció de sanejament (SAP Barcelona, Secció 19a, de 22 de setembre de 2016); que l’existència de ciment aluminós es considera un vici ocult, greu i preexistent a l’adquisició, no reconeixible pel comprador -SSTS 1.12.1997, 17.10.2005-” (SAP Barcelona, Secció 13a, de 2 de maig de 2008),  i que l’existència del ciment sense aluminosi encara constitueix un vici ocult que no és de creure que fos indiferent per a la part compradora (SAP Barcelona, Secció 16a, de 16 de febrer de 2011).

Destacar, finalment, com a resum de tot l’indicat i per la claredat expositiva amb què es pronuncia en una matèria complexa com la tractada en aquest article, la SAP Barcelona, Secció 16a, de 21 de desembre de 2016 quan indica: “Precisamente la jurisprudencia invocada por los propios apelantes (Sentencia del Tribunal Supremo de 1 y 9 de octubre de 2008) y alguna otra (fundamentalmente, STS de 17 de octubre de 2005, que trata de un supuesto muy similar al presente, y Sentencias del TS de 8 de julio de 2010 y 22 de julio de 2011) tienen establecido que la venta de un inmueble afecto de aluminosis que comprometa el uso ordinario de un inmueble integra el supuesto de incumplimiento esencial del vendedor con virtualidad resolutoria, mientras que la transmisión de una finca con mera presencia de cemento aluminoso -sea porque nunca se ha desarrollado la antedicha patología estructural o porque esta se ha reparado con éxito – da pie al ejercicio de la acción de saneamiento por defectos ocultos por parte del comprador.… En consecuencia, la acción redhibitoria debe prosperar puesto que es inconcuso que la vivienda comprada por Saturnino en contrato privado de febrero de 2014 tiene cemento aluminoso, de cuya circunstancia oculta no fue informado con carácter previo a la compraventa ni por los vendedores ni por la agencia Tecnocasa.

Convé tenir present, d’altra banda, la STSJCat, Sala Contenciosa, Secció 4a, de 12 de febrer de 2013, i la SAP Barcelona, Secc. 1a, de 2 de febrer de 2010, quan estableixen que una clàusula contractual (habitual en les escriptures) del tipus “el comprador coneix i accepta l’estat de l’habitatge” o “el comprador renúncia al sanejament dels vicis ocults“, serà nul·la quan s’incorpora massivament en els contractes per un professional enfront d’un consumidor, i que quan l’immoble ha desenvolupat aluminosi i el venedor ha informat d’això al comprador, ha de redactar-se una clàusula de renúncia explícita i detallant l’existència de la patologia perquè el venedor quedi exempt de responsabilitat.

Queda, finalment, assenyalar que el règim de sanejament del CC comentat és aplicable, en termes generals i sense perjudici de pacte en contra entre les parts, a les compravendes immobiliàries celebrades amb anterioritat a 1 de gener de 2018. No serà aplicable el règim del CC espanyol, excepte pacte en contra entre les parts, a les compravendes celebrades a partir d’aquesta data d’1 de gener de 2018 en les quals l’immoble objecte del contracte està situat a Catalunya. A aquestes compravendes els serà aplicable el règim de la “no conformitat” material del bé amb el contracte previst en el Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya, que seguidament analitzem.

 

3. La “no conformitat” segons el règim del Codi Civil català.

L’article 621-1 CCCat, en la redacció donada pel Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya, indica en relació amb la compravenda que és el contracte pel qual el venedor s’obliga a lliurar un bé conforme a contracte i a lliurar la titularitat, sigui del dret de propietat o d’altres drets patrimonials, segons la seva naturalesa, i el comprador s’obliga a pagar un preu en diners i a rebre el bé. Més endavant, en l’article 621-9 CCCat, relatiu a les obligacions del venedor, especifica també que aquest té com a principals obligacions la de lliurar el bé i la de garantir que el bé sigui conforme a contracte.

La delimitació del concepte de “bé conforme a contracte” té a veure amb la correspondència de la cosa lliurada amb el disseny que els contractants van realitzar amb la compravenda. Falta de conformitat seria, llavors, qualsevol desviació de la cosa objecte de compravenda respecte de les expectatives del comprador en el contracte. VAQUER ALOY, a “Estudis sobre el Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya”, Coord. Angel Serrano, Col·legi de Notaris de Catalunya, sosté sobre la no conformitat que és la falta de correspondència entre la cosa que el venedor lliura efectivament -la prestació real- i la cosa tal com va ser concebuda per les parts en el moment de la perfecció del contracte -la prestació ideal-, la qual cosa englobaria les nocions del compliment defectuós o inexacte, el retard en el compliment, els vicis o defectes de la cosa i fins i tot, la prestació diferent a la pactada (aliud pro alio).

La idea de conformitat ve determinada per una sèrie de criteris generals continguts en l’article 621-20 CCCat, a destacar, en el que concerneix el vici o defecte alumínic objecte d’aquest article, que el bé tingui la quantitat, qualitat, tipus, prestacions i ús pactat, exigint-se a més, excepte pacte en contra, que el bé s’ajusti a la descripció feta pel venedor, sigui idoni per a l’ús habitual al qual es destinen els béns del mateix tipus i que tingui les qualitats i prestacions habituals que el comprador pot esperar segons la naturalesa del bé del mateix tipus.

Si es lliura un immoble amb aquests paràmetres, hi ha conformitat i, per consegüent, compliment pel venedor; en cas contrari, hi ha incompliment, sense que es requereixi per a això que el venedor hagi actuat amb culpa o negligència, perquè la falta de conformitat es caracteritza per la seva objectivitat o neutralitat (és incolora, segons alguns autors), de manera que, encara que la part venedora desconegués l’existència del vici o defecte del bé, no per això deixaria de poder parlar-se d’incompliment per part seva, perquè encara sense culpa hi hauria igualment falta de conformitat i, per tant, incompliment, tot i que no necessàriament el venedor hauria d’indemnitzar al comprador amb el remei dels danys derivats d’aquest incompliment, si concorre una “excusa” a l’incompliment que exoneri de responsabilitat, com passa en els supòsits de força major i cas fortuït.

Així entesa la “conformitat” del bé objecte del contracte de compravenda, quan això no es compleix es produeix doncs un supòsit de “falta de conformitat”. Els vicis o defectes als quals es refereix l’article 1484 i concordants del Codi Civil espanyol, queden subsumits sota el paraigua d’aquesta categoria i el règim contemplat en el Llibre Sisè del CCCat.

Descendint ara al supòsit concret d’aquest article, la presència de ciment aluminós i el desenvolupament de l’aluminosi, en qualsevol d’aquestes manifestacions podem afirmar que l’immoble que el pateix no tindria ni la qualitat ni les prestacions i ús convinguts, ni -i el més important segons hem comentat anteriorment- les qualitats i prestacions habituals que el comprador espera d’aquesta classe de béns. L’immoble, sigui només amb la presència detectada de ciment aluminós o amb aluminosi ja desenvolupada, pateix un dèficit consubstancial en la seva aptitud i/o en les seves qualitats que ja des de l’inici el fa impropi per a l’ús a què es destina, en trobar-se compromesa la raonable durabilitat de l’element estructural de l’immoble afectat en termes de capacitat portant i de resistència per a les quals aquest element estructural va ser dissenyat, calculat i col·locat en l’obra, i en conseqüència, sense les prestacions i qualitats habituals que el comprador pot esperar en adquirir per compra l’immoble.

No obstant això i segons el CCCat, el venedor quedaria exonerat de responsabilitat per falta de conformitat si aconsegueix demostrar: 1) que el comprador coneixia o va poder raonablement conèixer, en el moment de la conclusió del contracte de compravenda, el defecte material de l’immoble, persistint no obstant això la seva responsabilitat en cas d’ocultació dolosa o negligència greu al no informar d’aquest fet, o quan el venedor va garantir expressament la conformitat enfront la part compradora; i 2) que el venedor, abans de celebrar el contracte de compravenda, hagués rectificat les manifestacions i informació subministrades al comprador, en termes d’indicar-li la possibilitat d’una incorrecció o falta de conformitat en l’immoble. Recordem sobre aquest tema que el ciment aluminós va ser molt habitual utilitzar-lo en les edificacions aixecades entre els anys 1955 i 1970, per la qual cosa, sent l’immoble d’aquestes dates, li resultaria tan fàcil al venedor exonerar-se d’una eventual responsabilitat enfront  el comprador, limitant-se a assenyalar la possibilitat que l’immoble tingués aquest tipus de ciment.

El venedor estaria igualment exonerat de responsabilitat si el comprador, una vegada rebuda la possessió de l’immoble i sempre abans de transcórrer dos anys del lliurament, tenint coneixement de la no conformitat o possibilitats raonables de conèixer-ho (la presència en alguns elements estructurals de l’immoble de ciment aluminós, per exemple), no ho hagués notificat al venedor, o l’hagués fet però incorrent en dilació indeguda, la qual cosa haurà de valorar-se ateses les circumstàncies concretes de lloc, temps i persona.

En les compravendes de consum immobiliàries -l’adquisició per compra a un promotor immobiliari pot tenir aquesta consideració- el termini que considera la norma perquè la notificació al venedor es dugui a terme “sense dilació indeguda” és, com a mínim, de dos mesos des del moment del lliurament del bé.

 

4. Els remeis legals que el CCCat posa a la disposició del comprador davant supòsits de falta de conformitat (entre els ressenyats en l’article 621-37.1 CCCat).

a) Exigir el compliment específic, d’acord amb el contracte, la qual cosa inclouria des de la reparació fins a la substitució de l’immoble no conforme, sempre que el cost no fos desproporcionat en relació amb el benefici que obtingui el comprador amb el compliment específic, la qual cosa requereix tenir en compte el valor que tindria l’immoble sense el defecte que el fa no conforme, la rellevància de la falta de conformitat i si hi ha un remei alternatiu  que no suposi majors inconvenients.

En la nostra opinió, la satisfacció del comprador per aquest remei només s’aconseguiria si es dugués a terme la reparació íntegra (o substitució) de tots i cadascun dels elements estructurals i zones de l’immoble amb presència de ciment aluminós i amb aluminosi ja desenvolupada, la qual cosa comportaria que prèviament hagués de determinar-se quins elements i quines zones de tot l’immoble es troben en alguna d’aquestes dues situacions. Molt probablement el cost de tot això podria considerar-se desproporcionat i conseqüentment, segons estableix la norma, el remei legal no fos adequat ni exigible. En tal cas, quedaria acudir exclusivament al remei de l’obligació d’indemnitzar els danys i perjudicis en la modalitat de compliment per equivalència, això és,  compensar econòmicament al comprador amb una quantitat dinerària equivalent (id quod interest) a la diferència de valor de l’immoble amb aquesta patologia i sense aquesta patologia, de manera que, amb aquesta compensació, el comprador es quedaria amb la situació patrimonial que li correspondria si fos conforme al contracte.

b) Reduir el preu satisfet per la compra (remei equivalent a la modalitat de l’acció de sanejament del CC “actio quanti minoris“). Aquest remei només procedeix quan el comprador accepta el compliment no conforme al contracte per part del venedor (article 621-42.1 CCCat). Segons assenyala aquest precepte en el seu apartat 2,  la reducció del preu ha de ser proporcional a la diferència entre el valor del bé (l’immoble) en el moment del seu lliurament i el que tindria si fos conforme al contracte.

Serveixi sobre aquest tema allò indicat més amunt sobre les notícies detectades en la xarxa que apunten al fet que el preu en venda o valor d’un immoble amb presència de ciment aluminós o amb aluminosi oscil·la, segons la gravetat sigui de menor a major, entre el 80% i el  50% del preu mitjà de mercat d’immobles similars sense aquesta patologia.

De ser veraçes aquestes dades, la qual cosa s’haurà de corroborar oportunament segons el parer de perits, la reducció del preu de la compravenda en concret hauria de seguir la mateixa proporció, amb el naixement a càrrec del venedor del deure de reintegrar al comprador el preu de compra satisfet en excés. Caldria afegir a aquesta pretensió la d’indemnització d’altres danys i perjudicis que potser s’haguessin produït al comprador, sempre que aquests no quedin conceptualment absorbits en la reducció del preu, i això a fi d’evitar duplicitats. Podrien considerar-se sobre aquest tema els danys morals.

c) Resoldre el contracte de compravenda. Per a això s’ha de considerar si la mera presència en l’immoble de ciment aluminós, no havent-se desenvolupat aluminosi, pot considerar-se un incompliment amb l’entitat suficient per a resoldre el contracte o, per contra, només procedirà aquest remei davant un supòsit d’immoble amb aluminosi ja desenvolupada, sense que sigui suficient la sola presència de ciment aluminós.

El CCCat en l’article 621-41 ens indica que únicament l’incompliment essencial del contracte dóna lloc a l’incompliment resolutori. Considera essencial l’incompliment, la falta de conformitat que “priva substancialment a l’altra part d’allò a què tenia dret segons el contracte”. Els autors vénen a assenyalar que aquesta essencialitat depèn de dos elements: les expectatives del creditor (en el cas que tractem, les del comprador), i que l’incompliment frustri substancialment aquestes expectatives, que s’hauran de valorar i ponderar en cada cas concret.

I sobre aquest tema, hem indicat en paràgrafs anteriors i en relació amb la mera presència de ciment aluminós en l’immoble, que la pràctica ensenya que un habitatge o un local en un edifici amb elements estructurals confeccionats amb aquest material, requereix de cures especials, de nivell i rigor molt superior a un altre en el qual l’aglomerant utilitzat sigui el ciment portland, i amb major rigor si cap en immobles que estiguin situats en zones costaneres o exposades a condicions ambientals especialment humides, com ocorre amb el litoral mediterrani o el cantàbric. I dèiem que en aquests casos les despeses de conservació i manteniment de present i de futur estaven assegurats i que no acostumen a ser de poca quantia.

Dèiem també que el comportament del mercat immobiliari ens demostra que els interessats fugen de problemes i especialment d’aquells tan complexos i de final desconegut com és l’existència de ciment aluminós en l’immoble en qüestió, vinculant socialment la presència de ciment aluminós o d’aluminosi a una “malaltia” de difícil, cara i complexa solució, amb el que l’immoble que el pateix resulta pràcticament invendible en el mercat secundari; el seu valor es deprecia de forma molt significativa, i fins i tot suposa problemes en altres ordres com, per exemple, obtenir una hipoteca sobre l’immoble, contractar una assegurança, passar amb èxit una ITE (inspecció tècnica dels edificis d’obligat compliment en els terminis establerts en la normativa aplicable), o una cosa tan senzilla com renovar la cèdula d’habitabilitat una vegada perdi validesa per caducitat la que va proporcionar la propietat en el moment de la venda.

 

5. Conclusions i darreres consideracions a tenir en compte.

Sota aquestes premisses, no  sembla arriscat sostenir que la mera presència de ciment aluminós en l’immoble s’erigeix com un clar supòsit de falta de conformitat; i que aquesta falta de conformitat té indubtablement el caràcter d’essencial perquè, a tenor de l’assenyalat, no hi ha dubte que les expectatives contractuals del comprador queden seriosament frustrades en trobar-se amb un actiu immobiliari respecte del qual, a més de la pèrdua significativa de valor respecte al preu ofert com a contraprestació per la venda, haurà d’abordar uns costos de conservació i manteniment molt més elevats i exigents que els que resulten habituals i esperables per a un immoble de les mateixes característiques sense aquell defecte o vici.

El CCCat autoritza al venedor que ha incorregut en falta de conformitat a corregir el compliment, si l’hi ofereix al comprador immediatament i es compromet a complir correctament en un termini raonable. El comprador pot oposar-se a això si la correcció no pot fer-se sense inconvenients per a ell, o si té motius raonables per a creure que el venedor no complirà o no el farà adequadament.

La pretesa correcció en supòsits de presència de ciment aluminós o d’aluminosi, comportaria necessàriament inconvenients insalvables per al comprador, com ara les indubtables molèsties i fins i tot el desallotjament de l’immoble, durant el temps necessari per a la realització de les obres de correcció, a fi de reduir l’altura de sostres i forjats de plantes dels pisos en els quals es pretenguin instal·lar els perfils metàl·lics necessaris per a mantenir a llarg termini la capacitat portant de les bigues i elements estructurals amb ciment aluminós. L’opció de correcció pel venedor no seria al nostre entendre exigible al comprador.

En dret català, la resolució del contracte de compravenda requereix, per a que operi, que s’exerciti mitjançant una notificació que, en els supòsits dels vicis que venim analitzant, ha de realitzar el comprador al venedor, en virtut de la qual aquell exterioritza a aquest la seva voluntat i decidida intenció de donar per resolt el contracte per la presència del fenomen alumínic. A partir d’aquesta notificació, que no requereix cap forma especial si bé resulta sempre aconsellable realitzar-ho per un conducte fefaent, el contracte queda des d’aleshores resolt, amb totes les conseqüències inherents a aquest estat, com ara les de restitució mútua de les prestacions, tenint en compte el règim de les millores i de les despeses necessàries realitzades en l’immoble (veure els articles 522-2 a 522-5 de CCCat, relatius a la liquidació de la situació possessòria).

Finalment, el termini d’exercici dels remeis que hem comentat difereix significativament dels establerts en cada cas en el Codi Civil espanyol. En el que concerneix a la denúncia de la falta de conformitat material de l’immoble afectat d’aluminosi o amb la presència de ciment aluminós, regeix el termini de dos anys, de manera que el venedor respon enfront del comprador per la falta de conformitat que es posa de manifest durant els dos anys següents al lliurament de l’immoble, excepte pacte en contra. Es considera que aquest és un termini de garantia que la llei atorga al contractant que ha complert la seva prestació, i que és un termini de caducitat.

Una vegada  posat de manifest la falta de conformitat material  (no oblidar la necessària notificació del comprador al venedor, sense dilació indeguda, una vegada aquell descobreix la falta de conformitat), el CCCat contempla un termini de prescripció de tres anys per a l’exercici judicial de qualsevol dels remeis referits més amunt.

Tot això sense perjudici de poder instar la invalidació de la venda per dol del venedor o error essencial del comprador (STS 2 de març de 2007), i en aquest cas, i a fi de no incórrer en la preclusivitat prevista en l’article 400 de la LEC, en la demanda rectora del procediment judicial que s’inicii, hauria d’articular-se adequadament l’exercici acumulat de ambdues accions.

 

Per a més informació, poden contactar amb nosaltres per telèfon al  93.143.19.29, per correu electrònic a  info@espinetadvocats.cat o visitar la nostra pàgina web  espinetadvocats.cat.

 

Autor:

Josep Maria Espinet Asensio
jmespinet@espinetadvocats.cat

Logotipo Espinet Advocats