El Reial Decret-llei 21/2018, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, aprovat pel Govern de l’Estat el passat mes de desembre, i en vigor des del 19 del mateix mes, ha deixat d’estar en vigor des del 23 de gener de 2019, atès que el Congrés de diputats no l’ha convalidat.

En conseqüència, al marge de les implicacions polítiques, l’impacte de la derogació sobre els contractes d’arrendament d’habitatge que se subscriguin a partir d’aquesta data, així com sobre la resta d’àmbits en els quals el Decret-Llei establia modificacions, és immediat, com explicarem.

En relació específica amb els contractes de lloguer d’habitatge celebrats a partir de 23 de gener de 2019 tornen a estar sotmesos a la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994 amb les modificacions incorporades per la Llei 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat de lloguer d’habitatges.

 

Què ha passat?

Ha succeït que el Congrés de Diputats no ha convalidat el Decret Llei 21/2018 aprovat el mes de desembre per l’executiu.

Per què era necessària la convalidació?

En virtut de l’article 66 de la Constitució espanyola, les Corts Generals exerceixen la potestat legislativa de l’Estat de forma exclusiva. No obstant això, la Constitució confereix al Govern la capacitat de dictar normes (diferents als reglaments) a les quals concedeix el mateix rang i valor que les lleis: el decret llei, que és una facultat pròpia de l’executiu, i el decret legislatiu, que és una facultat delegada pel legislatiu. Pel cas que ens ocupa, el Decret Llei 21/2018, ens situem en l’escenari del Decret – Llei.

El decret llei té un caràcter d’excepcionalitat a la potestat legislativa de les Corts, i per tant, al principi de separació de poders. És per això que per poder-ne fer ús cal que concorrin tots els requisits i delimitacions que queden recollits a l’article 86 CE, en virtut del qual:

 

  1. En cas d’una necessitat extraordinària i urgent, el Govern podrà dictar disposicions legislatives provisionals que prendran la forma de decrets llei i que no podran afectar l’ordenament de les institucions bàsiques de l’Estat, els drets, els deures i les llibertats dels ciutadans regulats en el Títol I, el règim de les Comunitats Autònomes ni el dret electoral general”.
  2. Els decrets llei hauran de ser sotmesos immediatament a debat i votació de la totalitat en el Congrés dels Diputats, convocat a aquest efecte si no estigués reunit, dins el termini dels 30 dies següents a la promulgació. El Congrés haurà de pronunciar-se expressament dins aquest termini sobre la convalidació o la derogació, per a la qual cosa el Reglament establirà un procediment especial i sumari.
  3. Durant el termini establert en l’apartat anterior, les Corts podran tramitar-los com a projectes de llei pel procediment d’urgència.

 

Com es desprèn de la literalitat de l’article, en primer lloc, cal ser davant d’una “necessitat extraordinària i urgent”. El RD-Llei 21/2018 la justificava en el seu Preàmbul en la “greu situació de vulnerabilitat econòmica i social d’un gran nombre de famílies per afrontar els pagaments d’un habitatge”¸ argument  que desenvolupava i estenia.

Així mateix, és possible fer ús d’aquest instrument legislatiu quan la matèria sobre la qual tracta el decret llei se situï dins dels límits materials imposats per la CE, com també era el cas i, finalment, sempre que revesteixi d’un caràcter provisional.

La provisionalitat del decret llei és l’aspecte determinant per comprendre la derogació. Com és de veure a l’article 86.2 CE, atès que la potestat legislativa correspon com a norma general a les Corts i no al Govern, el decret llei ha de ser sotmès a debat i votació al Congrés dels diputats (no és necessari el tràmit al Senat), que en un termini màxim de 30 dies des de la promulgació del decret llei, s’ha de pronunciar expressament sobre la seva convalidació o la derogació.

Ahir, dia 22 de gener de 2019, el Congrés dels diputats no va convalidar el Reial Decret Llei 21/2018 aprovat pel govern espanyol i, en conseqüència, va quedar derogat.

Efectes de la derogació

La provisionalitat del decret-llei evoca a dos possibles escenaris: la convalidació o derogació, que correspon al Congrés dels Diputats (86.2 CE) o a la possibilitat de ser tramitada com a projecte de llei.

Pel que fa al Decret Llei 21/2018, el resultat ha estat que el Congrés no l’ha convalidat i, per tant, ha quedat derogat. El resultat negatiu en la votació de convalidació (que per a alguns autos és entès simplement com el venciment de la condició resolutòria a la qual està subjecte el mateix decret-llei des de la seva aprovació), produeix la immediata cessació dels efectes del decret llei i la seva expulsió de l’ordenament jurídic, però no l’anul·lació dels efectes produïts durant la seva vigència.

L’anterior significa que tots els actes jurídics que quedaven emparats dins l’òrbita d’aplicació del Decret Llei, realitzats entre el 19 de desembre de 2018 i el 22 de gener de 2019, són absolutament vàlids i eficaços. Ara bé, els celebrats a partir del 23 de gener de 2019 tornen a regir-se per les redaccions anteriors de les normes que el Decret Llei va modificar.

Cal recordar que el gruix del Reial Decret Llei modificava preceptes de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU 1994) en la seva versió posterior a la modificació de la Llei 4/2013, però no només, ja que també establia canvis (tot i que d’ordre menor) en la Llei de Propietat Horitzontal estatal, la Llei d’Enjudiciament Civil, la Llei Reguladora de les Hisendes Locals i la Llei de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats.

En relació específica amb els contractes de lloguer d’habitatge que se celebrin a partir del 23 de gener de 2019 i mentre no hi hagi un altre canvi, quin és el règim jurídic aplicable?

  • Pel que fa a la durada mínima del contracte d’arrendament d’habitatge i a la pròrroga, torna a ser d’un període mínim de 3 anys amb pròrroga d’1 any (si no es denuncia el contracte), com estableix la Llei 4/2013, a diferència dels 5 anys que establia el Decret Llei pel cas que la part arrendadora fos persona física, o 7 anys en cas que fos persona jurídica, en ambdós casos més 3 anys de pròrroga (si el contracte no hagués estat denunciat).
  • Quant a les garanties complementàries: el Decret Llei les limitava a dues mensualitats en cas d’arrendament d’habitatge. Avui les garanties complementàries tornen a ser il·limitades. Ara bé, pel que fa a la fiança, que sovint es confonen, sí que existeix un límit que es fixa en una mensualitat pel cas d’arrendament d’habitatge i en dues pel cas d’arrendament d’ús diferent a habitatge, el que ja s’establia amb anterioritat al Decret Llei.
  • En relació amb els despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte quan la part arrendadora és persona jurídica, ja no li correspondran a ella per llei, sinó que és un tema a convenir entre les parts.
  • Finalment, quant a l’actualització de renta, ja amb anterioritat al Decret Llei quedava recollida la obligatorietat de pacte exprés perquè la renta pugui ser actualitzada. Així doncs, amb Decret Llei o sense, es manté aquesta necessitat de pacte exprés, perquè ja venia així establert prèviament i el Decret Llei no establia canvis al respecte. Ara bé, on sí es posava de relleu un canvi significatiu sobre aquest extrem, era en limitar l’actualització de la renda pels casos dels anomenats “contractes de renda reduïda”. El límit aquí residia en imposar un màxim de la revisió que no superés l’IPC. Aquí sí, doncs, hi ha canvis, de manera que, com a conseqüència de la derogació, la categoria de “contractes de renda reduïda” desapareix a la LAU i ja no existeix per tant aquell límit d’actualització en IPC, sinó que com en la resta de contractes de lloguer d’habitatge, l’únic requisit perquè la renda pugui ser actualitzada és que consti com a pacte exprés.

 

Un règim més a tenir present en matèria d’arrendament d’habitatge

Determinar el règim jurídic que regeix una relació contractual d’habitatge ja no era tasca senzilla, atès que des de la Llei d’Arrendaments Urbans de 1964 (LAU 1964), fins avui, s’han aprovat múltiples modificacions i noves normes, que al seu torn han estat interpretades pel Tribunal Suprem.

Tant és així que ja calia tenir present el règim de la LAU64, el Decret Boyer, la “nova” LAU del 1994, amb les pertinents Disposicions Transitòries, i la modificació establerta a la Llei 4/2013. Des d’ara, s’hi afegeix a més un nou règim al ja complex mapa dels arrendaments urbans, que serà el que afecta als contractes d’arrendament d’habitatge que s’haguessin conclòs entre el 19 de desembre de 2018 i el 22 de gener de 2019. No els falta raó a alguns quan, de manera irònica, anomenen la Llei d’Arrendaments Urbans com a Llei “d’enredaments” urbans.

Per a més informació, poden contactar amb nosaltres per telèfon al  934 534 648, per correu electrònic a  info@espinetcosta.com o visitar la nostra pàgina web  espinetcosta.com.

 

Elena Albouy Bardina

elena.albouy@espinetcosta.com