L’arrendament de local de negoci és contracte que estableix una relació obligatòria bijectiva integrada per dos deures de prestació, principals cadascun d’ells, consistents en: (i) per a l’arrendatari, satisfer el preu o renda convinguda (art. 1555-1r Cci), i (ii) per a l’arrendador, mantenir a l’arrendatari en el gaudi pacífic del local per tot el temps del contracte per a l’exercici de l’activitat convinguda (art. 1554-3r Cci).

Aquests deures prestacionals romanen funcional i causalment vinculats entre si; no es troben aïllats i independents l’un de l’altre. Cada prestació funciona com a equivalent i com a contravalor de la prestació recíproca, sense que això suposi necessàriament que hagi d’existir entre elles una absoluta igualtat de valor objectiu. Així és com opera el nexe o vinculació causal, també denominat sinalagma genètic, característic de les obligacions recíproques o sinal·lagmàtiques.

D’altra banda, i pel que fa a les prestacions de fer, sabem que el deutor queda alliberat de la seva prestació i, per tant, extingida la seva obligació, quan aquella resultés legal o físicament impossible sense haver mediat culpa seva i abans d’haver-se constituït en mora (arts. 1182 i 1184 Cci). La impossibilitat sobrevinguda pot ser temporal o definitiva segons el seu esdevenir en el temps, passant la temporal a definitiva quan la prestació no s’executa en temps oportú, segons el contingut i finalitat de la prestació.

En virtut del nexe causal al qual venim referint-nos, la desaparició o impossibilitat sobrevinguda d’un dels deures de prestació que integren l’obligació recíproca porta aparellada la conseqüència que l’altre deure, aïllat, manqui per complet de sentit i de raó de ser. Per al subjecte creditor de la prestació recíproca, l’extinció comporta una lesió o insatisfacció del seu dret de crèdit, total o parcial segons sigui definitiva o temporal la impossibilitat sobrevinguda. Això obliga a plantejar-nos si el seu deure de prestació es manté, o més aviat corre la mateixa sort extintiva que la seva recíproca, de manera que queda alliberat de la seva prestació (o facultat per a recuperar la prestació, si ja la va pagar), temporal o definitivament, segons sigui el caràcter d’aquella.

La qüestió ens situa en el terreny dels riscos en les obligacions sinal·lagmàtiques. Certament, l’extinció de la prestació correspectiva en aquesta categoria d’obligacions no es troba entre les causes d’extinció que relaciona l’art. 1156 Cci. No obstant això, per raons d’equitat i justícia (secularment discutides), el tenor de l’art. 1274 Cci, i per la pròpia naturalesa i funcionament de les obligacions sinal·lagmàtiques i el seu peculiar condicionament recíproc, permetrien concloure, sense perjudici de millor opinió fundada en Dret, que, com a regla general, el creditor de la prestació esdevinguda impossible ha de poder-se alliberar de la seva, o recuperar el ja lliurat, si fos el cas.

El que s’ha dit, possibilita al creditor que sofreix la impossibilitat de la contraprestació, quan aquesta és definitiva, bé exercir la facultat de resoldre el contracte ex art. 1124 Cci, bé mantenir-ho però fent ús com mig de defensa de l’anomenada excepció de contracte no complert (exceptio non adimpleti contractus), el fonament del qual caldria residenciar-ho en els arts. 1100, últim paràgraf, i 1124, tots dos del Cci. A l’empara d’aquesta excepció, el creditor estaria legitimat per a no executar la seva recíproca prestació en tant l’altre contractant no complís exacta i regularment la seva, sent-li factible invocar l’excepció de manera extrajudicial, comprovant després els Tribunals, en el seu cas, si la negativa al pagament estava fundada.

Fet aquest preliminar i descendint ara al supòsit objecte d’aquest article, ens trobem que el Reial decret 463/2020, de 14 de març, pel qual es declara l’estat d’alarma per a la gestió de la situació de crisi sanitària ocasionada pel Covid-19, estableix en els seus arts. 9, 10 i 11, com a mesures de contenció, la suspensió de l’obertura al públic de locals i establiments minoristes per al desenvolupament de les activitats relacionades en la pròpia norma.

A ningú se li escapa que aquestes activitats es veuran seriosament afectades durant les pròximes setmanes, sinó mesos, en termes de greus pèrdues econòmiques i de facturació,  sense que el legislador espanyol hagi arbitrat fins avui, com a mesura també excepcional, compensacions directes o una moratòria o suspensió de pagament del lloguer per a minorar en bona part els costos d’explotació necessaris per al manteniment de l’activitat, com sembla sí han fet les autoritats d’altres països del nostre entorn per al cas del Covid-19. En el moment que redactem aquestes línies sembla que el Govern d’Espanya està valorant aprovar una suspensió del pagament de la renda dels lloguers de local si es reuneixen uns determinats requisits.

L’arrendatari dels locals i establiments on s’han vingut desenvolupant les activitats que ara han quedat suspeses, continua sent creditor de la prestació que correspon al propietari o arrendador de mantenir-li en el gaudi del local per a l’exercici de l’activitat convinguda. Si resulta que aquesta activitat esdevé temporalment suspesa per imposició de la llei (RD 463/2020, de 14 de març), convindrem llavors que l’arrendador no compleix amb el seu respectiu deure de prestació, però no perquè incorre en una conducta dolosa o culposa que interfereixi en el compliment, sinó perquè és la pròpia llei la que li impedeix fer-ho.

Es produeix, per tant, un incompliment objectiu, no culpós, del deure de prestació que correspon a l’arrendador en els contractes de lloguer d’aquesta classe de locals i establiments.

La impossibilitat sobrevinguda i temporal del deure de prestació imposada pel RD 463/2020, comporta una lesió o una insatisfacció del dret de crèdit de l’arrendatari, i això amb independència de la conducta observada per l’arrendador; conducta que únicament tindria sentit analitzar-la per a determinar la responsabilitat derivada de l’incompliment, però no per a definir l’incompliment mateix.

Així les coses, després de la suspensió d’activitats decretada durant el termini de 15 dies naturals, o durant el temps que potser i segons les circumstàncies pugui arribar a prorrogar-se, es produeix un incompliment objectiu de l’obligació de l’arrendador per impossibilitat sobrevinguda de la prestació, amb el que l‘arrendatari, precisament a conseqüència del caràcter sinal·lagmàtic de la relació arrendaticia i per raons d’equitat, estaria al nostre entendre facultat per a objectar o oposar el compliment de la seva recíproca prestació de pagar la renda, i això mentre es mantingui la suspensió o prohibició d’obertura del local, sempre que no s’hagués estipulat en el contracte una altra conseqüència o efecte per al supòsit de concórrer aquesta mena de contingències.

En la nostra opinió, no resulta necessari acudir a construccions jurisprudencials com la de la clàusula rebus sic stantibus, que obliga a constatar en cada cas concret la pèrdua de rendiments i de productivitat originada per casos fortuïts extraordinaris i imprevistos, que per la seva mateixa raresa no s’haguessin pogut preveure pels contractants. I ho diem, sense descartar que aquesta atractiva figura resulti d’aplicació en algun altre moment o fase de la crisi del Covid-19 i de la crisi econòmica que s’aveïna. Malgrat la connexió que sembla existir entre els pressupostos d’aplicació d’aquesta construcció jurisprudencial i els extraordinaris i imprevisibles successos i contingències de tot ordre i de l’econòmic en particular que deriven del Covid-19, la suspensió completa de pagament del lloguer no tindria en la nostra opinió un clar encaix com a mecanisme d’adaptació del desequilibri prestacional objecte de la clàusula rebus, sent aquesta, d’altra banda, només aplicable a supòsits de notori desequilibri de les prestacions, no davant l’absència d’una d’elles. No pot obligar-se a l’arrendatari a pagar una renda, tot el disminuïda que es vulgui per aplicació de la clàusula rebus, a canvi de res.

Una vegada alçada en el seu moment la suspensió d’obertura de locals i establiments i tornada a la “normalitat”, si es constata que la crisi del Covid-19 ha provocat un canvi profund i exorbitant de les bases econòmiques dels contractes atès el sector corresponent a l’activitat desenvolupada en el local, que va més enllà del “risc propi i previsible” que calia esperar de l’activitat, seria llavors admissible, en la nostra opinió, l’adaptació de les prestacions del contracte, renda i durada, a l’empara de la clàusula rebus. No veiem, però, que concorrin a hores d’ara els pressupostos per a aplicar-la, sense abans haver contrastat que s’ha produït una imprevisible i exorbitant alteració de les bases del contracte amb certa durabilitat i permanència en el temps, per molt que ens temim que això serà inexorablement així.

Com tampoc seria al nostre entendre aplicable la clàusula rebus si, a conseqüència de l’alçament de la suspensió d’activitats, l’arrendatari aconseguís percentatges de productivitat ja no superiors, sinó similars als d’abans de la crisi del Covid-19, i això malgrat que la situació econòmica general  del país no fos força desfavorable.

Per aquests motius, per a fonamentar la suspensió, que no retard, del pagament del lloguer, veiem més encertat l’argument de la impossibilitat sobrevinguda de la prestació de l’arrendador que l’aplicació de la doctrina de la clàusula rebus sic stantibus.  L’argument de la imposibilitat sobrevinguda el trobem d’alguna manera positivitzat en l’article 26 de la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994, en establir la suspensió del deure d’abonar la renda quan l’immoble requereix la realització d’obres de conservació que el facin inhabitable o completament inhàbil per al desenvolupament de l’activitat convinguda. En aquest cas, l’arrendador no pot mantenir a l’arrendatari en el gaudi pacífic de l’immoble mentre s’executen les obres de conservació, la qual cosa justifica que quedi igualment en suspens el seu deure de pagament de la renda.

 

Com queda llavors el contracte d’arrendament de local, extingit, vigent però en suspens i, en aquest cas, durant quant temps, o pot resoldre’s a instàncies de les parts?

En la nostra opinió, si la impossibilitat sobrevinguda d’origen legal que estem analitzant es prolonga en el temps, fins al punt que pugui totalment entendre’s que es frustra definitivament la fi pràctica de l’arrendament, cada contractant estaria facultat per a instar la resolució del contracte per la via de l’art. 1124 Cci. Si, per contra, la suspensió de l’exercici de l’activitat no aconsegueix una dimensió temporal intempestiva per a la fi pràctica del contracte, la solució que millor encaixa amb el caràcter sinal·lagmàtic del contracte és que l’arrendatari sigui l’àrbitre de la situació, de manera que només ell pugui resoldre’l o optar per la seva continuació, si bé, en aquest cas, suspenent l’execució de la contraprestació al seu càrrec, això és, no atenent el pagament de la renda a mesura que la mateixa es meriti.

Ostentar la mera possessió del local sense poder desplegar en ell l’activitat convinguda és equiparable, al nostre entendre, a no tenir res en termes econòmics i de finalitat perseguida amb l’arrendament, i, com hem dits més amunt, no pot obligar-se a l’arrendatari a pagar una renda a canvi de res.

 

Com hauria de fer front l’arrendatari a una eventual demanda de judici verbal de desnonament per impagament de la renda que potser arribés a interposar en contra seva l’arrendador?

L’al·legació en contestar la demanda de l’excepció de contracte no complert no seria en principi suficient per a desestimar l’acció segons allò que s’ha fixat en l’art. 444.1 LEC. Tampoc seria atendible articular-la per mitjà de la reconvenció, tenint en compte la impossibilitat processal d’utilitzar aquesta via en l’àmbit del procés verbal de desnonament (art. 438.2 LEC).

Aconsellaríem a l’arrendatari que, si en comptes de la resolució, opta per la continuïtat del contracte, sense abonar el lloguer, faci valer la exceptio non adimpleti contractus de manera extrajudicial, i això mitjançant requeriment fefaent dirigit a l’arrendador, en el qual doni compte del motiu (no poder destinar el local a l’ús convingut) pel qual no atendrà el pagament del lloguer que es reporti durant el període de suspensió de l’activitat que venia desenvolupant en el local, traslladant no obstant això la seva ferma disposició a aconseguir un acord satisfactori per a totes dues parts.

En funció de la resposta de l’arrendador, si aquesta es produeix en termes de rebuig o de no avinença a un solució transaccional, no quedaria un altre remei que interposar la corresponent acció declarativa de la procedència de la suspensió del pagament de la renda pel llit del procediment ordinari (ex art. 249.1, 6è LEC) i invocar, durant la substanciació del procediment verbal de desnonament que potser arribés a interposar l’arrendador, la prejudicialidad civil ex art. 43 LEC, a fi que l’òrgan judicial pugui decretar, si ho considera necessari, la suspensió del curs de les actuacions, en l’estat en què es trobessin, fins a la finalització del procés que tingui per objecte la qüestió prejudicial.

Com no pot ser d’una altra manera, aprofitem aquest article per a sumar-nos ferventment a quantes iniciatives legislatives o institucionals postulin la mediació i la necessària conveniència que arrendador i arrendatari aconsegueixin acords equitatius i satisfactoris sobre aquest tema, atesa la greu crisi sanitària i en tots els ordres que està comportant la pandèmia del Coronavirus.

 

Per a més informació, poden contactar amb nosaltres per telèfon al 931.431.929, per correu electrònic a info@espinetadvocats.cat o visitar la nostra pàgina web espinetadvocats.cat.

 

Autor:

Josep Maria Espinet Asensio

jmespinet@espinetadvocats.cat

Logotipo Espinet Advocats