Sota la denominació “lesió en més de la meitat” trobem una figura jurídica que cal tenir molt present en la contractació en general i en la contractació immobiliària en particular,  recollida a la Llei 3/2017, de 15 de febrer, del llibre sisè del Codi civil de Catalunya (CCCat), relatiu a les obligacions i els contractes, en vigor des del passat 1 de gener de 2018.

Resumidament, la figura articula al seu voltant un mecanisme que permet instar la rescissió o la ineficàcia de contractes onerosos, com ara la compravenda, l’arrendament, la permuta, el contracte d’obra, etc., quan un dels contractants surt perjudicat patrimonialment perquè, en el moment de concloure el contracte, el valor de mercat d’allò que ha de rebre de l’altra part és inferior a la meitat del valor de mercat d’allò altre que s’ha compromès a lliurar o a fer.

Exemples d’aquesta situació serien la venda d’un habitatge per un preu inferior a la meitat del seu valor de mercat; o el lloguer d’aquest mateix habitatge, el valor de mercat en lloguer del qual és inferior a la meitat de l’import del lloguer convingut. Tant el venedor en el primer cas, com el llogater en el segon, podrien instar la rescissió dels respectius contractes de venda o lloguer, deixant-los sense efecte.

L’article 621-46 CCCat, intitulat amb l’expressió “Lesió en més de la meitat”, recull la figura que estem tractant en els següents termes:

  1. El contracte de compravenda i els altres de caràcter onerós es poden rescindir si la part perjudicada prova que, en el moment de la conclusió del contracte, el valor de mercat de la prestació que rep és inferior a la meitat del valor de mercat de la prestació que fa.
  2. En el cas a què fa referència l’apartat 1, l’altra part pot oposar que el pretès desequilibri es justifica en el risc contractual propi dels contractes aleatoris o en l’existència d’una causa gratuïta.
  3. En els supòsits d’opció de compra, el desequilibri a què fa referència l’apartat 1 ha d’existir en el moment en què es pacta l’opció.

Convé anotar al respecte, que el legislador català manté la institució -que venia recollida en la Compilació de dret civil de Catalunya (CDCC)– amb un fonament objectiu. Així ho reconeix el Preàmbul del llibre sisè del CCCat: “En l’àmbit objectiu, es manté i es generalitza l’antiga doctrina de la laesio enormis per a resoldre supòsits de greu desequilibri de les prestacions.”

El fonament objectiu resideix en la viabilitat de l’acció rescissòria basada en aquesta causa, sense necessitat que concorri la presència de circumstàncies o contingències que afectin l’adequada formació de la voluntat contractual de la part perjudicada, és a dir, prescindint de les circumstàncies subjectives que el puguin afectar. Així entès, atén única i exclusivament al fet que s’hagi produït un greu desequilibri prestacional (en més de la meitat del valor de mercat de la prestació), i això, reiterem, amb independència que la part que ha sofert la lesió no hagués prestat l’atenció amb la diligència deguda a l’hora de contractar, s’hagués deixat enganyar, o hagués estat sotmès a una situació de violència o intimació en prestar el consentiment.

Convé puntualitzar que quan el Preàmbul de la llei del llibre sisè fa referència al fet que “…es manté i es generalitza l’antiga doctrina de la laesio enormis”, al·ludeix a la regulació de la rescissió per lesió ultradimidium recollida en els arts. 321 a 325 CDCC, que aquesta mateixa llei deroga expressament. Això és important tenir-ho en consideració perquè, així com sobre l’avantatge injust no hi ha cap antecedent en l’ordenament civil català al qual acudir per a la integració i interpretació d’aquesta figura (veure el nostre article sobre aquesta figura), en estudiar la lesió en més de la meitat podem auxiliar-nos de l’abundant doctrina científica i jurisprudència del TSJC existent sobre aquest tema.

Malgrat el nom tradicional de la figura en la CDCC com a “engany a mig fer”, ABRIL CAMPOY (“La rescissió del contracte per lesió. Enfocament doctrinal i jurisprudencial”, Tirant lo Blanch, 2002) és de l’opinió que el fonament de la rescissió per lesió ultradimidium ex art. 321 CDCC, resideix en el principi d’equivalència de prestacions que integra la causa onerosa catalana, enllaçada íntimament amb la justícia commutativa (a diferència de la causa onerosa ex art. 1.274 Cci), de manera que la presència d’un desequilibri significatiu en les prestacions dels contractes recíprocs celebrats a Catalunya, es traduiria com una patologia en la causa contractual i motiu de la seva ineficàcia genètica o estructural, raó per la qual l’existència de la lesió s’ha d’examinar en el moment de la perfecció del contracte, que és quan queda determinada la causa per la concurrència en ella del consentiment contractual.

Crida l’atenció també del Preàmbul del llibre sisè quan, en tractar sobre aquesta figura, exposa que “…es generalitza l’antiga doctrina de la laesio enormis”.

La “generalització” s’adverteix en el fet que, així com en la CDCC l’acció de rescissió es limitava només a contractes de compravenda, permuta i altres de caràcter onerós que tinguin per objecte béns immobles, ara el legislador català ha considerat oportú ampliar el remei als béns mobles, i a tot tipus de contractes onerosos, siguin o no transmissors del domini, seguint d’aquesta manera la tradició catalana moderna on, fins a la Compilació de 1960, la laesio enormis en els contractes sobre béns mobles (sobretot els que tinguessin un gran valor) es donava per suposada. Amb la Compilació de 1960, l’àmbit subjectiu de l’acció es va reduir tan sols al transmitent, i l’objectiu als contractes onerosos transmissors de béns immobles.

A Espanya, ni el projecte de Garcia-Goyena de 1851 (sota l’argument dels nombrosos plets que podia produir la figura) ni el Código Civil de 1889, van acollir en cap moment la figura de la laesio enormis en els termes que venim comentant, tot i que en el dret històric castellà, el de les Partidas, sí que es reconeixia, tant per béns mobles com per immobles, tinguin o no aquells el caràcter de transmissors del domini, i a més, es reconeixien amb caràcter bidireccional o simètric, com ara ha quedat en la regulació del llibre sisè del CCCat, no així en el text compilat de l’any 1960, on l’exercici es contemplava de forma asimètrica i a favor únicament i exclusiva del transmetent o alienant del bé immoble.

CONTRACTES RESCINDIBLES PER AQUESTA CAUSA. EXCLUSIONS.

Ja hem indicat que un dels canvis més significatius de la regulació d’aquesta figura en el llibre sisè respecte la del CDCC, resideix precisament en la seva generalització. El remei rescissori es refereix ara a “el contracte de compravenda i els altres de caràcter onerós”, quan en la CDCC limitava el seu àmbit subjectiu a la persona del transmitent i només respecte contractes transmissors del domini. No sembla -almenys no al·ludeix a això la norma- que el CCCat exigeixi que el contracte rescindible tingui necessàriament el caràcter transmissor.

Així i tot, en l’apartat 2 de l’art. 621-46 CCCat s’assenyalen una sèrie de contractes que queden fora de l’abast del remei rescissori. Són aquells en els quals el desequilibri prestacional greu es justifica en el risc contractual propi dels contractes aleatoris, o en l’existència d’una causa gratuïta o interferència causal d’un ànim de liberalitat.

Quant a les adjudicacions realitzades en el context de les subhastes publiques (venda forçosa), es mantenen al nostre entendre els dubtes doctrinals sobre si entren o no sota la cobertura del remei rescissori. En l’antic art. 321 CDCC, aquelles quedaven expressament excloses de l’acció rescissòria en considerar que el preu obtingut en subhasta era el millor que es podia obtenir de tots els possibles i, en conseqüència, no concorria el fonament objectiu de l’acció, que no és altre que el desequilibri prestacional greu.

L’art. 621-46.1 guarda silenci al respecte. La STSJC de 17.06.2002, de la qual va ser ponent la magistrada, Sra. Nuria Bassols i Muntada, sostingué que, davant subhastes administratives que quedessin desertes i en les quals, per aquesta raó, s’obria la via de l’adjudicació directa de l’immoble, aquesta adjudicació quedava fora del iter de la subhasta pública i, per tant, li era aplicable la figura de l’engany a mitges. La sentència va tenir el vot discrepant del magistrat, Sr. Lluis Puig Ferriol, qui va objectar, entre altres arguments, la necessitat d’una interpretació restrictiva del remei rescissori i la improcedència en aquell cas de la rescissió. La STSJC de 13.03.2017 va canviar de criteri en un supòsit similar a l’anterior per tal d’acollir els arguments discrepants sostinguts pel magistrat Sr. Puig Ferriol en la sentència de 2002, si més no va comptar, en aquesta ocasió, amb el vot particular dissident de la magistrada Sra. Nuria Bassols, amb els mateixos arguments que al·legà en la sentència del 2002 de la que va ser ponent.

Sembla doncs, segons la darrera doctrina del TSJC sobre aquest extrem, que tant les transmissions en subhasta pública com les derivades d’aquesta per la via de l’adjudicació directa, quedarien fora de l’àmbit d’actuació de la lesió en més de la meitat del CCCat, la qual cosa no deixa de ser sorprenent a la vista de la realitat del funcionament de les subhastes públiques on, molt sovint, més del desitjable, s’obtenen uns preus significativament molt allunyats i a la baixa en comparació amb els de mercat d’aquell mateix bé, produint-se sens dubte un desequilibri prestacional allunyat del principi de justícia commutativa. Tot i així, i malgrat que el legislador català del CCCat no es pronuncia al respecte, és bastant probable que la interpretació que acabi imposant-se en seu dels tribunals de justícia sigui la d’excloure el remei rescissori en les adjudicacions en subhasta pública, és a dir, que no siguin rescindibles.

Quant als precontractes (unilaterals o bilaterals) i els preparatoris del contracte definitiu, en els quals la perfecció del contracte definitiu coincideix amb la consumació del contracte preparatori, cal fer les següents precisions sobre l’aplicabilitat o no del remei rescissori:

La doctrina científica es presenta dividida en considerar els precontractes exclosos o no del remei rescissori de l’art. 321 CDCC. ABRIL CAMPOY, en l’obra citada, es postula per excloure’ls, entre altres raons, perquè aquestes modalitats contractuals no tenen l’aptitud de transmetre el domini; PUIG FERRIOL i ROCA TRIAS sostenen altrament, encara que amb matisos, la rescindibilitat en el contracte d’opció constituït de manera onerosa, si més no la rebutgen respecte les promeses de compravenda.

Aquesta última opinió doctrinal semblaria la seguida pel legislador català en l’art. 621-46.3 CCCat, quan al·ludeix com a rescindible l’opció de compra i al dies a quo de l’acció, en aquest supòsit, al moment en què l’opció es pacta.

REQUISITS PER A l’EXERCICI DE L’ACCIÓ:

1r. Determinació de la lesió: Per a això, caldrà comparar els valors de mercat de la prestació i la contraprestació, estant legitimat per a fer-ho el contractant que constati l’existència d’una lesió patrimonial greu, la qual cosa esdevindrà quan el valor de mercat de la prestació que rep és inferior a la meitat del valor de mercat de la prestació que realitza.

2n. Prova de la lesió:  Segons la jurisprudència del TSJC en seu de rescissió per lesió ultradimidium, el dictamen pericial serà un dels mitjans importants per a acreditar l’existència de lesió, però no l’únic, ni el més privilegiat. Singular rellevància probatòria tindrà l’aportació a les actuacions de contractes coetanis i de la mateixa naturalesa i similitud que el lesiu. En qualsevol cas, convé recordar que la valoració de la prova correspondrà apreciar-la en última instància als tribunals de justícia segons les regles de la sana crítica.

3r. Moment en què s’ha d’apreciar la lesió: Segons l’art. 621-46.1 CCCat, tal moment coincideix amb el de la conclusió (perfecció) del contracte. L’apartat 3 aclareix un debat doctrinal, plantejat anys enrere, sobre el moment en què havia d’apreciar-se la lesió quan el contracte rescindible és el d’opció de compra, indicant al respecte que el desequilibri greu, per a que sigui causa de rescissió, s’ha de posar de manifest en el moment en què es pacta l’opció, no en el del seu eventual exercici, com havia sostingut un sector important de la doctrina científica.

4rt. Mètode de còmput de la lesió: El legislador català s’inclina finalment per l’anomenat còmput geomètric i rebutja el còmput aritmètic. Per a una millor comprensió del funcionament d’aquests mètodes, utilitzarem l’exemple de la compravenda d’un bé el valor de mercat del qual és de 10.000 €:

En el còmput geomètric, hi hauria lesió per al venedor si s’hagués acordat un preu inferior a la meitat del valor del bé que ha de lliurar al comprador, és a dir, per menys de 5.000 €; mentre que la lesió la sofriria el comprador si el preu a pagar fos superior al doble del valor de mercat del bé que se li ha de lliurar, és a dir, si supera els 20.000 €.

En el còmput aritmètic, la lesió del venedor es produiria si rebés del comprador un preu inferior a la meitat del valor de mercat del bé, és a dir, per menys de 5.000 €, igual que amb el còmput geomètric. Per al comprador, en canvi, la lesió es produiria si hagués de pagar un preu superior al que resulta de sumar al valor de mercat del bé, la seva meitat, és a dir, més de 15.000 €, enfront els 20.000 € que resultarien amb el còmput geomètric.

5è. Procediment judicial per a l’exercici de l’acció: Serà el que correspongui, ordinari o verbal, segons la quantia del litigi (referència: 6.000 €), tenint en compte que en els judicis que versin sobre l’existència, validesa o eficàcia d’un títol obligacional, la quantia a tenir en compte seria al nostre parer la del valor de mercat de la prestació desequilibrada.

L’acció de rescissió té caràcter personal (transmissible als hereus), no real, per la qual cosa no prosperarà si s’exercita contra tercers que no han estat part del contracte. El caràcter personal de l’acció és deduïble de les següents circumstàncies: i) perquè es troba recollit en el llibre sisè del CCCat, en matèria d’obligacions i contractes, i no en el llibre cinquè relatiu a la propietat i drets reals; i ii) perquè es desvincula necessàriament dels contractes onerosos transmissors del domini. Malgrat el caràcter personal de l’acció, convé tenir present l’art. 38-2 LH en instar la rescissió respecte de contractes sobre béns immobles inscrits en el Registre de la Propietat. En aquests supòsits, és aconsellable acumular a la rescissòria l’acció de cancel·lació o nul·litat del assentament contradictori de domini que figuri en el Registre de la Propietat.

Més dubtes planteja la determinació del caràcter subsidiari o principal del remei rescissori. Si el tingués subsidiari, no es podria exercir mentre el perjudicat disposés d’algun altre remei legal per a obtenir la reparació del perjudici (argument ex art. 1294 C.ci), la qual cosa no seria necessari si tingués caràcter principal. Sembla que al no dir res el codi català en aquest punt, i seguint la tradició jurídica catalana quant l’engany a mitges ex art. 321 ss CDCC, es pot sostenir el caràcter principal de l’acció.

El remei rescissori caduca en el termini de quatre anys a comptar de la conclusió del contracte. Nogensmenys, com assenyala expressament l’últim incís de l’art. 621-46.3 del CCCat, quan es planteja respecte d’una opció de compra, el dies a quo coincideix amb  el de la data en que es pacta l’opció, i el desequilibri greu s’ha de determinar, en aquest cas, referit a valors de mercat d’aquesta data, no la de l’eventual exercici de l’opció.

El dies a quo pot variar davant eventuals acords novatoris del contracte rescindible i segons aquests tinguin el caràcter modificatiu o extintiu.

Quan la novació és extintiva, desapareix el dies a quo per a rescindir respecte del contracte extingit, però s’inicia en la data de celebració de l’acord novatori o contracte nou, si aquest fos lesiu. Si fos modificativa la novació, el dies a quo muta temporalment segons els següents escenaris:

  1. Existència d’un acord novatori lesiu, quan el contracte originari no era lesiu: En aquest cas, sembla que el dies a quo haurà de computar-se des de la data de celebració de l’acord novatori.
  2. Existència d’un acord novatori no lesiu, quan el contracte originari sí que ho era: En aquest supòsit, sembla que ja no cabria l’acció de rescissió ni, en conseqüència, la correcció del mateix per part del beneficiari, per la senzilla raó de que amb l’acord novatori s’hauria corregit, fins a desaparèixer, el greu i patològic desequilibri prestacional fonament del remei rescissori.
  3. Existència d’un acord novatori lesiu, quan el contracte originari també era de lesiu: Aquí sorgeixen dubtes doctrinals importants. En seu de rescissió per lesió ex art. 321 CDCC, MARTIN-CASALS i PARA MARTIN s’havien posicionat en el seu moment per un dies a quo a comptar des del negoci precedent. ABRIL CAMPOY, en canvi, es decantava per situar-ho en la data de l’acord novatori. Seran, doncs, els tribunals de justícia els que hauran de resoldre els dubtes sobre aquest extrem.

Una altra nota a destacar sobre el remei rescissori és el seu caràcter no renunciable, però no renunciable en el moment de celebració del contracte rescindible segons dictamina l’art. 621-48 CCCat. Sota aquesta premissa, la renúncia realitzada amb anterioritat a la celebració del contracte rescindible i en previsió a la seva celebració, tampoc seria vàlida, tret que sigui considerada com un supòsit d’exclusió voluntària de la llei aplicable, i en aquest cas podria sostenir-se la seva eficàcia. Sí que seria sens dubte vàlida la renúncia manifestada amb posterioritat a la celebració del contracte. Davant acords novatoris, la validesa o no de la renúncia dependrà del caràcter modificatiu o extintiu d’aquells.

Una última consideració sobre la renúncia. En la Compilació de 1960 es feia al·lusió al Dret Civil de Tortosa, que admetia la renúncia simultània a la conclusió dels contractes subjectes a aquest dret local. Aquesta especialitat ha estat completament omesa pel legislador català del llibre sisè, per la qual cosa hem de concloure que aquests contractes específics queden orfes d’aquell tracte diferenciat vers la validesa de la renuncia.

CONSEQÜÈNCIES DE L’EXERCICI DE L’ACCIÓ.

L’art. 324 de l’antiga CDCC indicava de manera expressa que era aplicable a la rescissió el que es disposa en l’art. 1295 C.ci. en seu de rescissió. Mancant un precepte similar en el CCCat, s’ha de considerar. Així, l’èxit del remei rescissori comportarà: a) la devolució de la cosa objecte del contracte amb els seus fruits; b) la devolució del preu amb els seus interessos; i c) el reintegrament de les despeses extraordinàries de conservació i les millores útils. Els fruits i els interessos s’hauran de referir únicament als meritats des de la reclamació judicial estimatòria de la rescissió.

Davant el remei rescissori i els efectes que dimanen d’aquest, la part contractant beneficiària de la lesió pot objectar-la fent ús de la facultat d’adaptació del contracte i correcció de la lesió prevista en l’apartat 2 de l’art. 621-47 CCCat, que diu:

“En el supòsit a què fa referència l’article 621-46, es pot evitar la rescissió del contracte per mitjà del pagament en diners del valor total de la prestació, amb els interessos legals, a comptar de la conclusió del contracte.”

En aquest cas, al contrari del que passa amb la rescissió per avantatge injust, és la part beneficiaria del greu desequilibri prestacional la que està facultada per a enervar l’acció rescissòria i mantenir l’eficàcia del contracte lesiu, sempre que s’avingui a abonar en diners al contractant lesionat, el valor que restauri completament l’equilibri prestacional (no sols fins a arribar a la meitat, sinó fins a la totalitat), més els corresponents interessos legals a comptar des de la celebració del contracte.

 

Per a major informació, poden contactar amb nosaltres per telèfon al  93.143.19.29, per correu electrònic a  info@espinetadvocats.cat o visitar la nostra pàgina web  espinetadvocats.cat.

 

Autor:

Josep Maria Espinet Asensio
jmespinet@espinetadvocats.cat

Logotipo Espinet Advocats