Arran de la Sentència del Tribunal Suprem nº 104, de 19 de febrer de 2020,  hem cregut oportú fer un breu article sobre aquesta interessant i alhora útil figura contractual anomenada arrendament amb opció de compra.

Un contracte d’arrendament d’habitatge pot contemplar la possibilitat que el llogater o llogatera pugui adquirir en propietat i per compra, en un futur no excessivament llunyà, aquell mateix habitatge sobre el que recau el lloguer, fent ús d’un dret d’adquisició, prèviament configurat entre els contractants, anomenat opció de compra.

La figura és intuïtiva i de fàcil comprensió, si més no la seva mecànica i estructura ofereix en la pràctica manifestacions més complexes, sobretot quan la seva articulació emmalalteix d’una deficient tècnica contractual, la qual cosa li resta la necessària seguretat i certesa requerida pels contractants, que busquen en el contracte respostes satisfactòries als interessos en joc conforme a les diferents contingències que puguin esdevenir durant la vigència d’aquesta concreta i específica relació contractual.

Per començar direm, que cal que el dret d’opció estigui correctament delimitat en els seus elements essencials. S’ha de precisar quin és exactament el preu de compra que es fixa per al cas d’exercir-se l’opció pel beneficiari o optant del dret i alhora arrendatari de l’immoble; quina és la durada d’aquest dret i el moment o franja de durada del seu exercici (que acostuma a coincidir amb el de la durada del dret); si s’ha contemplat o no un preu, també anomenada prima, segons l’adquisició del dret d’opció de compra hagi estat onerosa o gratuïta, i cas que fos onerosa, si la prima (p. ex. un 10% o 15% del preu de compravenda) s’imputa o no a compte del preu de la compravenda d’exercir-se vàlida i eficaçment l’opció, o només s’imputarà parcialment, o res; i, finalment, determinar, igual que amb la prima, si el lloguer o renda que aboni la persona arrendatària durant la vigència de l’arrendament i fins al vàlid i eficaç exercici de l’opció de compra, s’imputarà o no a compte del preu de compravenda, o solament una part de la renda, o això únicament ocorrerà durant uns anys, els primers, però no així els següents que es meritin fins a l’exercici del dret d’opció.

En fi, són moltes les qüestions a tenir en compte a l’hora de configurar correctament un contracte d’arrendament amb opció de compra. Aquestes que hem esmentat són essencials, i les més importants, però existeixen unes altres que també cal considerar perquè el contracte satisfaci correctament els interessos dels contractants i quedin poques coses en el tinter; qüestions que haurem de completar amb les regles de l’autonomia privada i de la llibertat de contractació. Posem èmfasi en aquest aspecte perquè, per molt que ens pugui resultar familiar i accessible aquesta figura, convé saber que no està tipificada en el dret positiu ni disposa en l’ordenament jurídic general de cap règim específic que la reguli de forma complerta.

És cert que, pel que fa referència a l’arrendament, podem acudir a les regles de la legislació especial d’arrendaments urbans, concretament la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans, i successives modificacions que s’han anat aprovant durant els ja més de vint-i-cinc anys de vigència. Però no ens passa el mateix amb l’opció de compra, menys quan es configura com un dret personal i es vincula i col·liga amb un altra personal com l’arrendament.

El contracte d’opció de compra és atípic (no té regulació autònoma en l’ordenament jurídic). Apareix recollit de manera insuficient en el Dret Foral de Navarra en la seva Compilació d’1 de març de 1973; també a Catalunya, si bé considerat com un dret real dins dels genèrics d’adquisició, en el Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya. Més enllà d’aquestes regulacions, el contracte d’opció de compra es troba orfe de tota regulació específica, amb la qual cosa, al marge de la projecció registral que li reserva l’article 14 del Reglament Hipotecari, la seva correcta construcció descansa en els principis de l’autonomia de la voluntat (art. 1091 C.ci.) i de llibertat de pacte (art. 1255 C.ci.).

El Tribunal Suprem ha tingut l’oportunitat de manifestar-se sobre el contracte d’arrendament amb opció de compra (STS de 6 juliol 2001 -EDJ 2001/15262- i 3 abril 2006 -EDJ 2006/37225-), considerant-lo com la inserció d’una clàusula en un contracte d’arrendament, mitjançant la qual es fixa la facultat exclusiva de l’arrendatari de prestar el seu consentiment, en el termini contractual assenyalat, per a comprar la cosa objecte d’arrendament.

Assenyala a aquest efecte el TS, que el contracte d’opció de compra pot anar “incorporat” a un d’arrendament de béns immobles, relació qualificada en el seu conjunt com un “contracte atípic complex”, “en el qual el dret d’opció suposa un plus en el dret subjectiu que l’arrendador concedeix a l’arrendatari, i que consisteix en adquirir la propietat del bé arrendat, de manera tal que el caràcter onerós del contracte d’arrendament també embeu l’onerositat del contracte d’opció en ell recollit” (STS de 15 desembre 1997 -EDJ 1997/9779-); d’aquesta forma, arrendament i opció de compra apareixen com “dos negocis jurídics col·ligats, units formalment en un mateix document” (STS de 13 juliol 1993  -EDJ 1993/7043-).

El contracte d’arrendament amb opció de compra comporta més obligacions per l’arrendador que per l’arrendatari. L’arrendador, mentre es manté el dret d’opció, resta obligat a mantenir el preu de compravenda acordat amb l’arrendatari i, per tant, d’abstenir-se de disposar de l’immoble durant el termini de vigència del dret, o de realitzar actes incompatibles amb aquest. Per això, normalment es pacta una prima amb l’arrendatari, que li dona dret a bloquejar l’immoble durant el temps acordat en el contracte.

El dubte de què passa amb la prima es planteja quan l’arrendatari desisteix del contracte de lloguer abans d’expirar el termini de durada de l’arrendament, però no s’ha estipulat res sobre si l’opció es manté o no en aquest supòsit. I aquest és el debat en el que se centra la Sentència del Tribunal Suprem citada a l’inici d’aquest article.

En el cas resolt pel Tribunal Suprem, els arrendataris van comunicar la seva voluntat de donar per finalitzat el contracte d’arrendament abans del termini pactat en el mateix, i van interposar demanda contra l’arrendador exercitant l’acció de reclamació de devolució de la prima que havien satisfet per l’opció de compra.

El Tribunal Suprem considera que les parts no van establir cap conseqüència pel supòsit que els arrendataris decidissin no executar el seu dret d’opció de compra, que és el que va succeir. El TS entén que de les clàusules del contracte d’arrendament es dedueix que si l’arrendatari no exercitava l’opció de compra en el termini establert en el contracte, comportava com a conseqüència que perdia la prima satisfeta, tot i que el contracte no digués res al respecte.

A criteri del TS, és indiferent que els arrendataris desistissin abans de la finalització del termini establert. La prima no deixa de ser una contraprestació per l’arrendador per bloquejar la venda de l’immoble, que beneficia a l’arrendatari que té un dret d’adquisició preferent. Aquesta contraprestació o prima, l’entrega l’arrendatari per a què l’arrendador no promogui la venda de l’immoble. Mentrestant l’arrendatari, durant la vigència de l’arrendament amb opció de compra, pot renunciar expressament al dret d’opció, i si és del seu interès, pot deixar d’exercir-lo i que resti extingit per caducitat. Però malgrat totes aquestes facultats, inherents al seu dret, el que no pot fer, si no és amb l’aquiescència i conformitat de l’arrendador, com acaba indicant el TS en aquests supòsits, és eludir la pèrdua de la prima satisfeta en el seu moment com a contraprestació per l’adquisició del dret d’opció.

En el supòsit contemplat en aquesta resolució del Tribunal Suprem, el Jutjat de Primera Instància considerà que l’arrendatari que havia desistit anticipadament no tenia dret al reintegrament de la prima; l’Audiència Provincial de Barcelona va revocar íntegrament la sentència d’instància, entenent que sí corresponia el reintegrament de la prima; i, finalment, el Tribunal Suprem, com hem indicat, estima íntegrament el recurs de cassació, revoca la sentència de l’Audiència i confirma la de primera instància que decreta la improcedència de la pretensió plantejada a la demanda de reintegrament de la prima a la part arrendatària.

En conseqüència i per a finalitzar, indicar que cal tenir especial cura en contemplar aquest extrem d’una manera clara i precisa en el contracte, així com d’altres no menys importants per tal de no trobar-nos durant anys litigant en els tribunals de justícia amb la incertesa de resultat i els elevats costos que això suposa. Aquestes i altres també interessants les exposo en aquest video.

 

Per a més informació, poden contactar amb nosaltres per telèfon al 931.431.929, per correu electrònic a info@espinetadvocats.cat o visitar la nostra pàgina web espinetadvocats.cat.

Autor:

Josep Maria Espinet Asensio

jmespinet@espinetadvocats.cat

Logotipo Espinet Advocats