En la pràctica diària del dret d’arrendaments no resulta gens estrany topar amb contractes d’arrendament dels “antics”, això és, dels subjectes al règim del Text Refós de Llei d’Arrendaments Urbans de 1964, d’ara endavant LAU de 1964. Ens estem referint tant a contractes que es van celebrar l’any 1929, per posar un exemple, com a tots aquells celebrats amb anterioritat a 1 de gener de 1995, data aquesta en la qual va entrar en vigor la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans (d’ara endavant, LAU de 1994).

És inevitable plantejar-nos com és possible que encara existeixin i es trobin en vigor contractes d’arrendament, bé d’habitatge bé de local de negoci, de tan llarga durada i que després del transcurs dels anys no s’hagin extingit. I la resposta no és una altra que la de constatar que la majoria d’ells tenen en comú trobar-se subjectes, legal o convencionalment a una figura tan anacrònica com és la pròrroga legal o forçosa de la durada del contracte al fet que al·ludeix l’article 57 de la LAU de 1964; la pròrroga indefinida, es deia no fa molts anys.

Per a analitzar en què consisteix aquesta pròrroga forçosa i quin ha estat en el transcurs dels anys la seva evolució jurídica i aplicació pràctica, distingirem dos períodes temporals d’aplicació en l’esdevenir d’aquesta figura:

1) Període comprès entre la data de celebració del contracte de què es tracti i el 9 de maig de 1985.

En aquesta etapa és quan s’expressa amb la màxima intensitat i també la màxima cruesa per a la part arrendadora la noció i concepte de la “pròrroga forçosa” en la durada dels arrendaments i, per tant, la línia de sortida per a entendre moltes de les qüestions que es tractaran en aquest article.

El règim legal aplicable als contractes d’arrendament celebrats durant aquest període era el previst en el Text Refós de Llei d’Arrendaments Urbans de 1964, més col·loquialment LAU de 1964, de manera que el seu article 57 contemplava respecte de la durada del contracte, per imperatiu legal (és a dir, que no cabia ni era vàlid el pacte en contra), que “una vegada arribat el dia de venciment del termini pactat, aquest es prorrogarà obligatòriament per a l’arrendador i potestativament per a l’inquilí o arrendatari, encara que un tercer succeeixi a l’arrendador en els seus drets i obligacions (…)

A efectes pràctics això es traduïa en què, respecte dels contractes d’arrendament urbà celebrats sota aquest règim, ja fossin d’habitatge, de local de negoci o d’assimilats a qualsevol d’ells, la persona propietària i arrendadora estava “condemnada” a prorrogar el contracte forçosament, ja que així venia constret per imperatiu de la Llei, de manera que la decisió d’acabar amb aquesta pròrroga legal i posar fi a la durada de l’arrendament requeia exclusivament en la libèrrima voluntat de la persona inquilina o arrendatària.

A conseqüència d’això, i en el que concerneix als arrendaments d’habitatge, els contractes podien “viure” i perdurar, ja no sols durant la vida de la persona arrendatària que originalment havia celebrat el contracte, sinó també durant la vida de la persona que, de conformitat i en els termes que establia l’article 58 del citat text legal, es trobava legitimada per a subrogar-se en els drets i obligacions de l’inquilí en morir aquest. Encara que en bona part aquesta facultat per a subrogar-se s’ha reduït significativament gràcies al que s’estableix en la Disposició Transitòria Segona de la LAU de 1994, convé retenir que en morir el primer subrogat, cabia una segona i última subrogació a favor dels parents i familiars que indicava l’article 59 (coneix més sobre la subrogació per causa de mort de l’arrendatari d’habitatge aquí). Des de l’entrada en vigor de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans, coneguda com a LAU de 1994, la qual cosa va esdevenir en data 1 de gener de 1995, les dues subrogacions només són aplicables en supòsits molt concrets i en unes condicions especials.

Així doncs, el règim del text refós de la LAU de 1964, quan es refereix a la durada del contracte, permetia que aquests s’estenguessin prolongadament en el temps d’una manera que, als ulls de la societat en general i dels propietaris en particular, eren percebuts com si tinguessin una durada “indefinida”. En aquest sentit són nombrosos els contractes subscrits durant aquesta època en els quals en referir-se a la durada utilitzaven adjectius com ara “indefinida”, “indeterminada”, o expressions tan inconcretes i imprecises com “per mesos” o “per anys” per a referir-se a la durada de l’arrendament en qüestió. Veurem més endavant el tractament i interpretació que els tribunals de justícia vénen dispensant als contractes subscrits entre el 9 de maig de 1985 i el 31 de desembre de 1994, que contenen expressions d’aquest abast.

La pròrroga forçosa o legal de l’article 57 de la LAU de 1964 va experimentar un canvi fonamental després de l’entrada en vigor del Reial decret llei 2/1985, de 30 d’abril, sobre mesures de política econòmica, conegut popularment com a Decret Boyer (a l’ésser el seu impulsor i principal arquitecte el Ministre socialista d’Economia i Hisenda, Miquel Boyer Salvador), que ja analitzem en una anterior ocasió en aquest blog (veure aquí). L’entrada en vigor del Decret Boyer va operar a partir del 9 de maig de 1985, d’aquí la importància d’aquesta fita temporal per a delimitar l’inici del segon període de desenvolupament de la pròrroga forçosa de l’article 57 de la LAU de 1994.

2. Període comprès entre el 9 de maig de 1985 i el 31 de desembre de 1994.

La durada dels contractes d’arrendament celebrats durant aquest període ja no estaven subjectes de manera imperativa a la pròrroga forçosa de l’article 57 de la LAU de 1964. L’article 9.1 del Decret Boyer havia suprimit d’un cop de ploma i de la nit al dia l’aplicació forçosa i automàtica d’aquesta figura, i ho va fer sota la següent dicció:

Els contractes d’arrendament d’habitatges o locals de negoci que se celebrin a partir de l’entrada en vigor del present Reial decret llei tindran la durada que lliurement estipulin les parts contractants, sense que els sigui aplicable forçosament el règim de pròrroga establert per l’article 57 de la Llei d’Arrendaments Urbans, text refós aprovat per Decret 4104/1964, de 24 de desembre, i sense perjudici de la tàcita reconducció prevista en l’article 1.566 del Codi Civil.”

Durant aquest període, una de les discussions doctrinals que van sorgir sobre l’aplicació del Decret Boyer i el seu abast en la pròrroga de l’article 57 de la LAU de 1964 residia en si la supressió del seu caràcter forçós impedia que les parts contractants se sotmetessin voluntàriament a ella per remissió a l’article 57 de la LAU de 1964.

El debat es va resoldre des d’un punt de vista doctrinal i interpretatiu considerant que les parts podien sotmetre’s lliurement i voluntàriament a la seva aplicació en l’exercici de la seva autonomia de la voluntat privada i llibertat de pacte consagrat en l’article 1255 del Codi Civil, concretament a la figura de la pròrroga del contracte, forçosa per a la part arrendadora i potestativa per a l’arrendatària.

La jurisprudència del Tribunal Suprem ve mantenint durant anys que tals clàusules de sotmetiment voluntari a la pròrroga forçosa dels contractes han d’interpretar-se de manera restrictiva. Repassem quines són les notes característiques que han de complir les clàusules de sotmetiment voluntari a la pròrroga forçosa del contracte perquè, a criteri del Tribunal Suprem – i que així les enumera de forma molt clara en l’Acte de 13 de setembre de 2017 – s’entenguin vàlides:

A) El sotmetiment ha de ser explícit, tanmateix es pot deduir l’existència de sotmetiment de l’arrendador a la pròrroga de manera implícita, que no tàcita, dels propis termes del contracte.

Que el sotmetiment sigui explícit significa que la clàusula manifesti de manera clara i inequívoca la voluntat dels contractants de sotmetre la durada del contracte a la pròrroga forçosa en els termes i condicions de la LAU de 1964, per exemple, que especifiqui clarament que la clàusula es remet a la Llei.

La clàusula de sotmetiment voluntari també es considera vàlida i vinculant si es limita a fer esment a la pròrroga forçosa del contracte, especificant que aquest caràcter forçós ho és per a l’arrendador i potestatiu per a l’inquilí, sense que sigui necessari fer una expressa remissió a l’antiga LAU de 1964.

Una qüestió molt debatuda és com interpretar, en els contractes subscrits a partir del 9 de maig de 1985 i en el que concerneix la fixació de la durada de l’arrendament, la utilització tan desafortunada com inconcreta d’adjectius que al·ludeixen al caràcter “indefinit” o “indeterminat” de la durada. Es podrien entendre vàlida la seva utilització per a interpretar que efectivament els contractants van voler sotmetre voluntàriament el contracte a la pròrroga forçosa que establia el text refós de la LAU de 1964?

L’ús d’aquestes expressions i adjectius en contractes subscrits amb posterioritat a l’entrada en vigor del Decret Boyer era molt habitual i gens infreqüent, donada la percepció que imperava i que durant uns bons anys es va mantenir respecte a la durada dels contractes d’arrendament. Després de l’entrada en vigor el Decret Boyer i durant uns anys més tard, no pocs operadors immobiliaris i d’administració d’immobles desconeixien el caràcter claudicant de la pròrroga forçosa en la nova normativa, continuant molts d’ells redactant i intervenint en la celebració de contractes de lloguer com si el caràcter forçós de la pròrroga encara vingués imposat per la llei.

Així doncs, encara que fos molt habitual l’ús d’aquestes expressions i adjectius, el Tribunal Suprem va prendre les regnes de la qüestió en el sentit d’entendre que l’esment, en el contracte d’arrendament celebrat amb posterioritat al 9 de maig de 1985, de qualsevol de les expressions “durada indefinida”, “durada indeterminada”, “durada mensual/anual”, són contràries a la naturalesa del contracte d’arrendament, la nota característica essencial del qual és la temporalitat. No obstant això, indica el Tribunal Suprem, la qualificació dependrà del cas en concret i de la lectura conjunta de les clàusules del contracte perquè pugui interpretar-se com a vàlida la subjecció a la pròrroga forçosa amb aquesta mena d’expressions.

B) La deducció de durada i sotmetiment a la pròrroga forçosa ha de ser clara, determinant i coherent.

La nota de coherència es refereix al fonament consagrat en l’article 1285 del Codi Civil que imposa interpretar les clàusules dels contractes les unes amb les altres, i atribuir a les dubtoses el sentit que resulti del conjunt de totes.

Conseqüentment, i en el cas que les clàusules de sotmetiment voluntari a la pròrroga forçosa no compleixin amb aquests caràcters, el nostre més Alt tribunal considera que s’haurà d’estar a la norma general, és a dir, la durada del contracte per temps convingut i sense cap pròrroga forçosa.

 

Per a més informació, poden contactar amb nosaltres per telèfon al 93.143.19.29, per correu electrònic a info@espinetadvocats.cat o visitar la nostra pàgina web espinetadvocats.cat.

Autor:

Josep Maria Espinet Asensio
jmespinet@espinetadvocats.cat

Logotipo Espinet Advocats