La Ley 3/2017, del 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto (DOGC n.º 7314 de 22.2.2017) ya está completamente integrada en nuestro ordenamiento jurídico y, con ello, la amplia y completa regulación de la compraventa catalana.

Sin embargo, resulta cuando menos útil hacer un esquema de las obligaciones que, en sede de compraventa catalana de inmuebles, tiene que hacer frente la parte vendedora.

El artículo 621-9 del Código Civil de Cataluña lleva como título “las obligaciones del vendedor”, sin embargo, no es el único precepto que hace referencia a las obligaciones que tiene que hacer frente la parte vendedora de inmuebles. Vayámoslas desgranando:

 

1. Deber general de información.

En efecto, el artículo 621-7 CCCat, titulado “Deber de información” prevé las obligaciones de información precontractual que el vendedor debe facilitar al comprador. Esta obligación está íntimamente ligada con la de entregar el bien (y que más adelante analizaremos).

Se impone al vendedor, con independencia de la calidad con la que actúe, si por sí mismo o representado por alguien, el deber de informar al comprador sobre todas aquellas características, calidades, prestaciones, circunstancias o contingencias que razonablemente pueden considerarse relevantes del bien vendido. No estamos pues ante una lista exhaustiva de los detalles de información que deben proporcionarse al comprador, sino de un deber genérico que incumbe a todo vendedor y que, bueno es recordarlo, responde a las exigencias de la buena fe contractual y de la honradez en los tratos que deben regir en todas las relaciones jurídicas privadas (artículo 111-7 CCCat), por lo que se habrá de estar a las circunstancias del caso y a la naturaleza del bien objeto de compraventa para determinar el contenido de este deber de información.

Aunque parezca una cuestión básica, el incumplimiento de este deber tiene especial relevancia, pues la manifestación de cualidades, características y prestaciones declaradas por el vendedor es uno de los criterios para determinar la falta conformidad (incumplimiento contractual) que regula el artículo 621-20.2 letra a) i c) del CCCat (ver artículo sobre la falta de conformidad en la compraventa de inmuebles) y lo corrobora el artículo 621-24 CCCat.

Es decir, si tras la celebración de la compraventa, las características, prestaciones y cualidades del bien entregado no se corresponden con las que el vendedor había manifestado previamente a la celebración del contrato, éste será responsable, durante el plazo de garantía de dos años a contar del momento de la entrega del bien en cuestión, salvo pacto en contrario o que de la naturaleza del objeto del contrato resultare otra cosa (621-29.1 CCCat). No habrá falta de conformidad ni responsabilidad del vendedor cuando el comprador conociera o pueda razonablemente conocer la incorrección, ni cuando el vendedor hubiera rectificado las manifestaciones realizadas por él mismo o por un tercero que estuviera legitimado para actuar por cuenta suya, antes de celebrar el contrato de manera reconocible para el comprador o destinatario de la manifestación corregida, ni cuando las manifestaciones realizadas no tuvieran ninguna influencia en el comprador sobre la decisión de comprar (art. 621-24.1 CCCat).

El deber de información del vendedor se acentúa aún más si cabe en las compraventas de consumo (art. 621-2 CCCat). Las manifestaciones públicas realizadas por cualquier tercero que hubiera intervenido en la cadena de comercialización, incluyendo la publicidad, se entienden realizadas por el vendedor, sin que sea necesaria ninguna especial legitimidad del tercero para actuar por cuenta suya (art. 621-24.2 CCCat).

En sede de inmuebles pues y a guisa de ejemplo, el deber genérico que estamos tratando exige que el vendedor informe al comprador de cuestiones relevantes tales como la realización en su día de obras de refuerzo en los elementos estructurales del inmueble con indicación de la causa o motivo de dichas actuaciones; la existencia de cuestiones litigiosas de resolución pendiente sobre el inmueble objeto de compraventa o, en su caso, respecto de los elementos comunes del edificio en régimen de propiedad horizontal (litigios por inmisiones de vecinos o situaciones de morosidad importante); o sobre problemas cronificados que inciden negativamente en el buen funcionamiento de los elementos y servicios comunitarios, como ocurre cuando hay insuficiente pendiente de las canalizaciones de evacuación de aguas residuales, o en los casos de humedades y filtraciones de agua debidas a una defectuosa impermeabilización congénita de los paramentos verticales del inmueble.

En el caso de compraventas otorgadas en el ámbito de promociones inmobiliarias de obra nueva o de gran rehabilitación, en las que el vendedor actúa en un ámbito propio de su actividad empresarial o profesional y el comprador no lo hace con este propósito (art. 621-2 CCCat), su carácter de compraventa de consumo es indudable en estos casos, debiéndose aplicar al deber de información el régimen más exigente contemplado para las compraventas de consumo.

Conviene tener presente que este deber de información recae en el vendedor, aún en el caso de que éste actúe por medio de un agente inmobiliario, al considerarse éste como tercero que se encuentra legitimado para actuar por cuenta del vendedor en el marco de la relación contractual de intermediación.

La omisión de información por el API sobre las características, cualidades y prestaciones del inmueble constituiría también una infracción por el vendedor del deber de información, siendo por tanto aconsejable que éste, al concluir el contrato de intermediación con el API, le traslade la máxima información relevante sobre las características, cualidades y prestaciones del inmueble, a fin de estar en condiciones de repetir contra el API las eventuales responsabilidades que el comprador llegue a exigirle por falta de conformidad derivada de la infracción del deber de información.

 

2.Obligación de conservar la cosa vendida y la transmisión de los riesgos.

Esta obligación se encuentra recogida de muy clara y palmaria en el artículo 1468 del Código Civil español (CC) cuando alude a que la cosa vendida debe entregarse en la misma condición en que se hallaba al momento de perfeccionarse el contrato. El artículo 1094 CC transmite la misma idea al establecer que “el obligado a dar alguna cosa, lo está también a conservarla con la diligencia de un buen padre de familia”. Se entiende mientras no se hubiera hecho la entrega.

La obligación de conservar y custodiar la cosa vendida del vendedor se encuentra acotada al periodo de tiempo comprendido entre la celebración de la compraventa y el momento en el que la posesión del objeto del mismo es entregado al comprador y con ello su propiedad. Durante este periodo de tiempo, en el que el bien vendido aún no se ha entregado y permanece todavía en poder del vendedor, éste tiene la obligación de conservar y mantener el bien, así como su custodia, para que en el momento de la entrega se encuentre en el mismo estado que el comprador aceptó en su momento comprarlo.

Así como en la regulación de derecho común este deber viene recogido claramente en los indicados preceptos, en la regulación del Código Civil catalán no ocurre así. El artículo 621-16 CCCat se limita a indicar que el vendedor, tras un intento fallido de entrega del bien, debe adoptar las medidas razonables para su custodia y conservación, lo que permite sostener que, si tras un intento fallido de entrega del bien, la obligación de conservación y custodia del mismo se mantiene a cargo del vendedor, con más razón si cabe tenía el vendedor este deber con anterioridad a que se produjera la entrega fallida.

Cuando el objeto de compraventa recae sobre un inmueble, este deber de conservación y custodia comporta que mientras no se lleve a cabo la entrega del inmueble, el vendedor deberá mantener un comportamiento diligente que le asegure mantener las mismas cualidades y prestaciones que el inmueble tenía al celebrar la compraventa, siendo responsable frente al comprador de las alteraciones en las cualidades, características y prestaciones que acaso pudieran producirse en el inmueble no sólo por negligencia del propio vendedor, sino también como consecuencia de la actuación de la comunidad de propietarios, por ejemplo, o incluso de un tercero.

En cuanto a lo que a transmisión de riesgos se refiere, responde esta cuestión a determinar quien debe asumir la pérdida, el deterioro, el menoscabo o la destrucción total o parcial del bien objeto de compraventa, en el caso de que el mismo, antes de su entrega al comprador, se pierda, deteriore, destruya, dañe o menoscabe sin culpa del vendedor ni del comprador. Si el riesgo lo soporta el comprador, éste deberá abonar la totalidad del precio de la compraventa pese a que el vendedor no le pueda entregar el bien al haberse perdido, o sí pueda entregárselo pero con el deterioro o menoscabo sufrido. El artículo 621-19 CCCat contempla claramente al respecto que si el perecimiento es posterior a la transmisión del bien (y junto a ello, a la transmisión del riesgo), no siendo imputable al vendedor el riesgo se traslada al comprador, quien deberá igualmente cumplir con su obligación de pagar el precio si no lo hizo con anterioridad y aunque el bien adquirido por compra se hubiera destruido o padeciere menoscabo o daños. En cambio, cuando la perdida, deterioro o daño se produce, sin culpa de ninguna de las partes, con anterioridad a la entrega del bien, el riesgo en este caso lo soporta el vendedor, de manera que el comprador queda exonerado de pagar al vendedor el precio convenido, y si hubiera abonado o adelantado una parte del precio, puede solicitar del vendedor su reintegro.

La regla es clara y podríamos añadir que equitativa: si el inmueble se deteriora o destruye total o parcialmente sin mediar culpa de ninguna de las partes, y ello se produce antes de transmitir su propiedad al comprador (lo que habitualmente acontece en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa), la pérdida, deterioro, destrucción o desmerecimiento del inmueble lo soporta el vendedor, al ser el propietario y poseedor del inmueble al producirse la contingencia causante de la destrucción, deterioro o menoscabo, sin que por ello tenga el comprador la obligación de pagar el precio. Mientras que será el comprador quien soportará el riesgo del deterioro del inmueble, desde el momento en que se transfiere a su favor la propiedad del mismo, debiendo abonar en cualquier caso al vendedor la totalidad del precio convenido.

 

3. Obligación de entregar la cosa vendida.

El artículo 621-9.1 a) CCCat recoge la principal obligación que debe asumir el vendedor en el marco de la compraventa catalana: entregar la cosa vendida.

La entrega de la cosa vendida consiste en que el vendedor transmita la posesión del bien al comprador o que lo ponga a su disposición. Ahora bien, analicemos cómo, cuándo y dónde debe efectuarse la entrega:

¿Cómo?

Según se deduce de la regulación de la conformidad del artículo 621-20.1 CCCat, y de la obligación de transmitir la titularidad de los accesorios del artículo 621-9.1, se concluye que el bien debe entregarse con todos sus accesorios y documentos. En relación con los documentos, la norma recoge dos tipos: los representativos (art. 621-10.5 CCCat) y los relacionados (art. 621-9.1 CCCat).

Esta distinción es relevante, dado que los documentos representativos son aquellos que, tal y como su propio nombre indica, representa la cosa que se entrega, y cuya entrega equivale a la de la cosa vendida. En cambio, los documentos relacionados son una categoría más amplia referidos a los necesarios para la transmisión y la recepción de la cosa vendida como, por ejemplo, los certificados de origen, control de calidad, factura, documentos técnicos, informaciones sobre utilización, mantenimiento.

En el caso de inmuebles, el documento más representativo de su entrega reside en la escritura pública de compraventa, mientras que la cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética o el informe técnico de la edificación podrían encuadrarse entre los documentos relacionados.

¿Cuando?

El artículo 621-13.1 CCCat, establece las normas relativas al tiempo del cumplimiento de entregar la cosa vendida. La entrega debe realizarse en el momento estipulado en el contrato. Si no se ha contemplado ninguna previsión al respecto, la entrega habrá de verificarse “sin dilación indebida” en el mismo momento de la perfección del contrato. Respondiendo al carácter sinalagmático del contrato de compraventa, el vendedor no puede ser obligado a cumplir con su prestación cuando al mismo tiempo el comprador no realiza la suya o no ofrece cumplir.

Así pues, en el ámbito de la compraventa inmobiliaria la entrega del inmueble debe realizarse simultáneamente al pago del precio, salvo pacto en contrario.

¿Donde?

El artículo 621-14 CCCat regula los aspectos relativos al lugar de la entrega del bien vendido. Se establecen los criterios para determinar el lugar en el que el bien debe de entregarse. La regla general es que rige el principio de la autonomía de la voluntad, es decir, las partes pueden pactar el lugar de la entrega del bien. Mas, en defecto de pacto, deberá entregarse en el establecimiento o en el domicilio del vendedor en el momento de la conclusión del contrato, siendo ésta la situación menos gravosa para el vendedor. Sin embargo, y para el caso que el vendedor disponga de más de un establecimiento o domicilio, la entrega entonces deberá efectuarse en el lugar que tenga una vinculación más estrecha con la obligación.

 

No obstante lo anterior, si en el momento de la celebración del contrato, los contratantes conocían o podían conocer que el bien se encontraba o debía de ser fabricado o puesto a disposición para su entrega en un lugar diferente al establecimiento o domicilio del vendedor, la entrega entonces deberá realizarse en ese lugar de destino. Si, por el contrario, el vendedor no tiene domicilio o establecimiento en el momento de la conclusión del contrato, o bien este sea de determinación imposible, el bien deberá entregarse en el domicilio del comprador.

Estas reglas son difícilmente trasladables cuando de una compraventa inmobiliaria se refiere, pues toman como referencia bienes muebles susceptibles de transporte y traslado, lo que no ocurre con los inmuebles, al no ser susceptibles de traslado o desplazamiento material alguno. La entrega real del bien inmueble objeto de la compraventa deberá necesariamente realizarse en el lugar en el que aquél se encuentra ubicado. En los casos más habituales y frecuentes de entrega o traditio ficticia, simbólica o instrumental, se llevará a cabo en el lugar o ante el notario que las partes hubieran convenido, y a falta de acuerdo, en el lugar y ante la notaría que designe el comprador (cuando la traditio se realiza instrumentalmente con el otorgamiento de escritura de compraventa), habida cuenta de que son de su cargo los gastos del otorgamiento de escritura y de la expedición de primera copia, según dispone el artículo 531-6 CCCat al que se remite el artículo 621-15 del mismo texto legal.

 

4. Obligación de transmitir la titularidad.

La compraventa es un contrato con una finalidad transmisora del dominio. Esto implica que la celebración de un contrato de compraventa transmite la titularidad de un derecho de dominio de la propiedad. Pero no por el simple hecho de celebrar este contrato, la titularidad del bien se transmite, sino que para ello es necesario el desplazamiento de la cosa vendida.

Como consecuencia de ello, la falta de transmisión de la titularidad implica el incumplimiento de una de las obligaciones principales del vendedor, hecho que comportaría un supuesto más de falta de conformidad (ver artículo sobre falta de conformidad).

 

5. Obligación de pagar los gastos derivados de la entrega y de la venta.

El artículo 621-15 CCCat indica que los gastos de la entrega los asume el vendedor, mientras que el comprador debe hacer frente a los de recepción y transporte que no sean a cargo del vendedor. Obviamente se está refiriendo a la compraventa de bienes muebles y corporales.

En cuanto a la compraventa inmobiliaria, el mismo precepto determina que los gastos de otorgamiento de la escritura pública, de expedición de la primera copia, y los demás gastos posteriores a la transmisión y la inscripción en los registros se rigen por lo dispuesto en el artículo 531-6 CCCat, el cual establece que son a cargo del comprador, salvo que bien las partes, bien una disposición especial establezcan una distribución diferente.

Así pues y en el caso de inmuebles, serán a cargo del comprador los aranceles notariales derivados del acto de otorgamiento de la escritura pública de compraventa, así como los de su inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.

 

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Autor:

Josep Maria Espinet Asensio
jmespinet@espinetadvocats.cat

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