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LA USUCAPIÓN CATALANA DE INMUEBLES: QUÉ ES, EN QUÉ CONSISTE Y QUÉ PARTICULARIDADES TIENE.

En el ámbito del derecho inmobiliario es frecuente aludir a una categoría jurídica denominada usucapión, conocida también en el derecho común como prescripción adquisitiva. Se trata de un mecanismo legal que permite adquirir el derecho de propiedad y otros derechos reales posesorios, en base a la posesión continuada de los mismos durante el tiempo fijado por la ley.  No sólo el derecho de propiedad puede adquirirse por usucapión, aunque sea el derecho más frecuente, sino también la titularidad de otros derechos reales que comporten posesión sobre las cosas. Las personas legas en derecho intuyen la existencia de esta figura aludiendo a ella insconscientemente con la expresión "con el tiempo se adquieren derechos". En el derecho común esta figura recibe el nombre de prescripción adquisitiva, expresión ésta sin duda más eufónica que la de usucapión.

El legislador catalán en el año 2006, con la aprobación del libro quinto del Código Civil de Cataluña reguló de manera completa y sistemática esta figura en los arts. 531-23 al 531-29 del CCCat, configurándola como un título más de entre otros para adquirir la propiedad, normalmente, aunque también otros derechos reales posesorios sobre bienes muebles e inmuebles, introduciendo no obstante unas particularidades que la distinguen nítidamente de la prescripción adquisitiva regulada en el Código civil español.

¿Qué derechos son usucapibles?

En principio, sólo pueden usucapirse por usucapión los derechos reales que comporten posesión sobre los bienes, entre los que destaca el de propiedad.

Los denominados derechos personales, cuyo ejercicio comportan una determinada posesión material sobre los bienes como ocurre con el de arrendamiento entre los más conocidos, no pueden en ningún caso adquirirse por usucapión al no pertenecer a la categoría de los derechos reales. Así, un arrendatario que lleve 30 ó 40 años residiendo en nuestro piso, abonando puntualmente el alquiler y comportándose como inquilino de puertas a fuera y en su relación con la propiedad, nunca adquirirá por estas circunstancias ni el derecho de arrendamiento ni, por supuesto, el derecho de propiedad, y ello por la sencilla razón de que sólo se pueden usucapir los derechos subjetivos. Tampoco son usucapibles aquellos derechos subjetivos que, todo y tener un marcado carácter real i comportar su ejercicio la posesión de los bienes sobre los que recaen, es la propia ley la que de manera expresa los excluye, como ocurre en Cataluña con las servidumbres (art. 566-2.4 CCCat) (ver aquí artículo sobre servidumbres).

Resumiendo:

1) No todos los derechos que denominamos reales son usucapibles, sino tan solo aquellos que comportan la posesión sobre una cosa y siempre y cuando la ley no los excluya expresamente.

2) No son usucapibles los derechos subjetivos que, pese a pertenecer a la categoría de los reales, no comportan posesión sobre las cosas, como ocurre con la hipoteca, la prenda, la anticresis o los derechos de adquisición preferente. La entidad bancaria titular del derecho de hipoteca no ejerce ninguna posesión sobre la vivienda que tenemos hipotecada, sino tan sólo su realización o venta forzosa para el caso de incumplimiento del préstamo o de la obligación dineraria que garantiza.

3) Por último, el ordenamiento catalán contempla un derecho real como el Censo que, aún no siendo posesorio, la ley permite adquirirlo por usucapión.

Requisitos de la usucapión

Los efectos de la usucapión se producen una vez concurren todos y cada uno de los requisitos que establece la ley y sin necesidad de que la persona usucapiente haga ninguna otra actuación. Es decir, el derecho real se adquiere automáticamente cuando se cumplen todos los requisitos que exponemos a continuación.

En primer lugar, es necesario que se adquiera y se ostente la posesión del bien o derecho a usucapir. Nos referiremos principalmente en este artículo a los bienes inmuebles. Cuándo podemos afirmar que estamos delante de esa  "posesión" (possessio ad usucapionem), y cómo se distingue, por ejemplo, del simple o mero acto de detentación que se puede ejercer sobre una cosa?. Jurídicamente son dos fenómenos distintos, tal y como nos recuerda el art. 521-1 CCCat al señalar que la posesión es el poder de hecho que se ejerce sobre una cosa o un derecho por una persona, como titular, o por medio de otra persona, con la voluntad aparente externa de actuar como titular del derecho, mientras que ese mismo ejercicio de un poder de hecho sobre una cosa o derecho, sin la voluntad aparente externa de actuar como titular del derecho, o la mera tenencia de la cosa con la tolerancia del titular o titulares, no es propiamente posesión, sino un supuesto de detentación.

En el ámbito de los inmuebles esta distinción, posesión vs detentación, se pone de manifiesto en los casos de ocupación ilícita del movimiento "okupa". La persona okupa, no puede afirmarse que desarrolla en el inmueble ocupado un poder de hecho sobre el mismo con el ánimo de hacerse con el derecho de propiedad. La tenencia que ostenta sobre el inmueble, compartida con otros o en exclusiva, lo es sin la "voluntad aparente externa" de actuar como propietaria o titular de un derecho real sobre el inmueble, sino más bien como una manifestación ideológica alternativa o contestataria al poder excluyente del derecho de propiedad, cuestionando el derecho constitucional de propiedad (art. 33 CE), o simplemente para atender la necesidad más perentoria de buscar cobijo y resguardo. El okupa sería para el derecho catalán un detentador del inmueble, no un poseedor del mismo.

Hecha esta aclaración, la posesión en la que descansa la usucapión, la llamada possessio ad usucapionem, tiene unas notas y unas características que la distinguen de otro tipo de posesiones. El Código Civil catalán en su artículo 531-24.1 alude para ello al denominado "concepto posesorio". La posesión para usucapir ha de ser en concepto de "titular del derecho" sobre la cosa (como propietario, usufructuario, censualista,...), y ha de ejercerse, además, de manera pública, pacífica e ininterrumpida durante los plazos que más adelante indicamos.

Posesión en concepto de dueño o titular del derecho, pública, pacífica e ininterrumpida

¿Qué significa que la posesión ha de ser en concepto de titular del derecho? Ni más ni menos que este poder o sometimiento de hecho sobre la cosa se exteriorice de manera tal y con la suficiente intensidad que suscite en cualquier observador ideal la apariencia externa de que aquella posesión se ejercita como si se tratara de verdadero propietario o titular del derecho real (art. 531-24.1 CCCat y art. 431 Cci). No sería una posesión apta para usucapir aquella que exterioriza un poder de hecho sobre la cosa o derecho parecida a la que ostenta un arrendatario por ejemplo. El concepto posesorio del arrendatario, o el del comodatario o del depositario, aunque cada uno de ellos comporten efectivamente una posesión sobre la cosa arrendada, prestada o depositada, no sirven para usucapir al no hacerse con la "voluntad aparente externa" de titular del derecho de propiedad o derecho real posesorio, sino como titular de aquellos derechos personales y ejercerse, por tanto, con un concepto posesorio diferente al de dueño o de titular de un derecho real posesorio.

El siguiente requisito es que la posesión ad usucapionem sea pública, entendida en el sentido contrario al de oculta, no aparente o clandestina. Para que la posesión en concepto de titular del derecho se considere pública, ha de descansar en actos de exteriorización suficientes de la posesión y revestidos del concepto posesorio del derecho que se pretende usucapir. No sería en principio una posesión pública la ostentada sobre un inmueble exclusivamente durante la noche, o durante unas horas concretas del día. Esta manera de poseer sugeriría a un observador ideal que esta manera de poseer se corresponde más bien con la figura del servidor de la posesión (vigilante nocturno, conserje,...), que no con la de dueño o titular de un derecho real posesorio sobre el inmueble.

En cuanto al carácter pacífico de la posesión, se refiere a que no se haya sido adquirida ni se ejerza violentamente en contra de la voluntad del verdadero propietario o titular del derecho real posesorio que se quiere usucapir (verus dominus). La voluntad obstativa a la posesión del usucapiente no es suficiente con que exista y se mantenga en el fuero interno del verus dominus. Requiere para ser efectiva y que tenga efectos interruptivos de la usucapión que se exteriorice, y no de cualquier manera, sino con la que dispone el art. 531-25.1 d) del CCCat, esto es, mediante requerimiento notarial dirigido al poseedor o poseedores en tránsito de usucapir para que les reconozcan el título de la posesión.

Este modo de interrumpir la posesión ad usucapionem catalana constituye una de las principales diferencias con la usucapión o prescripción adquisitiva del Código Civil español. En el CC, el verus dominus, si quiere enervar la usucapión, interrumpirla y, en consecuencia, dejar sin efecto el tiempo transcurrido en la posesión, no tiene suficiente con el requerimiento notarial del art. 531-25 CCCat, sino que precisa de una citación judicial hecha al poseedor derivada por lo general de un proceso judicial de reivindicación. El derecho catalán es en este sentido mucho más práctico (y menos costoso) en la regulación de la interrupción del derecho común, pues al verus dominus le resulta suficiente con formular un requerimiento notarial al usucapiente para interrumpir la posesión, ahorrándose de este modo los enojosos trámites de un proceso judicial contra el usucapiente y los importantes gastos que ello comporta.

En derecho catalán hay otros medios para interrumpir la usucapión además del comentado. Mas, lo que interesa destacar ahora es que, a partir de la interrupción, sea por el medio que sea, el tiempo de posesión transcurrido no cuenta ni se aprovecha para la usucapión, el contador del tiempo se pone a cero, y si se quiere intentar de nuevo la usucapión, será necesario entonces el inicio de una nueva posesión en concepto de titular del derecho y el mantenimiento ininterrumpido de la misma por el tiempo que marca la ley. Con la interrupción se produce un "volver a empezar", no una "suspensión" del tiempo para su posterior reanudación en el punto que lo dejé.

En la usucapión catalana y en lo que respecta a bienes inmuebles, el plazo de la usucapión es actualmente y desde el 1 de julio de 2006 de veinte años, a diferencia del derecho común del Código Civil español que prevé para la prescripción ordinaria un plazo de 10 años entre presentes y de 20 entre ausentes, cuando además concurren los requisitos de la buena fe y justo título en la posesión, y de 30 años para la prescripción extraordinaria, sin distinción entre ausentes o presentes, justo título ni buena fe. En la prescripción adquisitiva de determinadas clases de servidumbres prediales el CC establece un plazo de 20 años.

El derecho catalán en inmuebles no hace distinción de plazos y es irrelevante que la posesión sea entre presentes o ausentes, con o sin justo título y buena fe. En inmuebles el plazo para usucapir es único, 20 años, a contar (dies a quo) desde el inicio de la posesión en concepto de dueño o titular del derecho, siempre y cuando la posesión se hubiera iniciado a partir del 1 de julio de 2006.

Con anterioridad a 1 de julio de 2006, fecha ésta de entrada en vigor del libro Quinto del CCCat, la usucapión en Cataluña se regía por la Compilación del Derecho Civil de Cataluña (CDCC), en cuyo art. 342 establecía el plazo de 30 años para usucapir inmuebles. ¿Qué ocurre entonces y qué plazo se aplica a las usucapiones aún no consumadas, cuya posesión ad usucapionem se inició con anterioridad al 1 de julio de 2006?, ¿se les aplica el plazo de 30 años sí o sí, o en qué supuesto se ha de considerar el plazo más breve de 20 años? ¿Y en este caso, a contar desde cuándo?

Las respuestas a estas cuestiones se abordan en la Disposición Transitoria Segunda del libro Quinto del CCCat, en una suerte de retroactividad media, estableciendo al respecto que la usucapión iniciada antes del 1 de julio de 2006 se regirá en cuanto al plazo a lo previsto en el art. 342 CDCC (30 años). No obstante, si el plazo recae más allá del tiempo para usucapir establecido en el CCCat (20 años), a contar desde el 1 de julio de 2006, se aplicará éste. Con lo que el operador jurídico en la usucapión de inmuebles se encuentra con una fecha que necesariamente ha de contemplar: el 1 de julio de 2026, fecha en la que vencen los 20 años de usucapión según el CCCat. Fijada esta fecha, no queda otra que hacer un simple cálculo para concluir que, si la possessio ad usucapionem se inició antes del 1 de julio de 1996, el plazo de 30 años a contar desde entonces será el de aplicación, pues, todo y ser más largo, la consumación de la usucapión resulta más corta (al producirse antes del 1 de julio de 2026) que si aplicáramos el plazo más breve del CCCat (20 años) a contar a partir del 1 de julio de 2006.

¿Desde cuándo opera la usucapión?

La concurrencia de todos los requisitos origina la adquisición de la titularidad del derecho real de que se trate -generalmente, el de propiedad- que opera de un modo originario y con efectos ex ante, es decir desde el inicio de la posesión ad usucapionem. No se trata de una adquisición derivativa proveniente de un anterior propietario o titular del derecho real que lo transmite, como ocurre con la compraventa, sino que la particularidad reside en que se adquiere de "nadie", a non domino, y ello es así por ministerio de la ley. Así las cosas, al consumarse la usucapión no se produce ninguna transmisión del dominio o derecho real entre un anterior propietario o titular del derecho (verus dominus) y el usucapiente, sino que la adquisición es en este sentido originaria, prescindiendo del anterior titular, lo que sin duda tiene relevancia en el orden tributario de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPyAJD) y en el de la conocida por Plusvalía municipal.

¿Quién puede alegar la usucapión?

Tanto el Código Civil español como el catalán prevén que la prescripción adquisitiva o usucapión se puede alegar, tanto por la persona que ha poseído el bien durante el plazo que en cada caso establece la norma y según se trate de bienes muebles o inmuebles, como por sus herederos y causahabientes en caso de fallecimiento de aquel. Si la persona que empezó poseyendo en concepto de titular del derecho fallece antes de alcanzar el plazo previsto en la ley para consumar la usucapión, su heredero o causahabiente podrá aprovechar los años de posesión transcurridos para añadirlos a su posesión hasta completar los años que restan para la consumación, siempre y cuando el sucesor inicie la posesión antes del transcurso de un año a contar del fallecimiento, y la continúe en el mismo concepto posesorio de su causahabiente.

Para mayor información, pueden contactar con nosotros por teléfono al  93.143.19.29, por correo electrónico a  info@espinetadvocats.cat o visitar nuestra página web  espinetadvocats.cat.


Publicado por
Josep Maria Espinet Asensio
Abogado

4 comments on “LA USUCAPIÓN CATALANA DE INMUEBLES: QUÉ ES, EN QUÉ CONSISTE Y QUÉ PARTICULARIDADES TIENE.”

  1. Una vez leído este artículo -que me parece muy interesante- me parece entender (punto 3 del resumen) que un censo puede adquirirse por usucapión. Así pues, después de 20 años de ser propietario de un inmueble gravado por un censo, se puede redimir este censo en virtud del derecho de usucapión?

  2. Muy buen artículo. Aquí mi duda. Si una vivienda familiar cuya propiedad está repartida entre 4 personas es ocupada por una de ellas durante 20 años con el consentimiento de los demás sin que con ello quieran otorgar la propiedad (ni el usufructo exclusivo, tan sólo permiten que viva ahí). Pasados 20 años de posesión, ¿perderían los demás l propiedad a favor de la persona que ha vivido por qué esta la usucuparía?

    1. Buenos días, y muchas gracias por su comentario. Efectivamente, la cuestión en esto de la usucapión no es tan sencilla como el ir acumulando tiempo de posesión exclusiva. La usucapión de participaciones indivisas es posible, por supuesto, pero siempre y cuando la posesión pacífica y continuada en el tiempo del usucapiente sea como propietario del 100% de las participaciones del inmueble, es decir, posea la totalidad del inmueble sin reconocer en los restantes comuneros o partícipes de participaciones indivisas su respectiva titularidad, lo que no ocurre cuando la posesión del 100% se ejercita por consentimiento o tolerancia del resto de comuneros. Otra cosa es la prueba de ese "consentimiento" o "tolerancia" del resto de comuneros. Es relevante al respecto que si cada vez que hay que pagar el IBI por ejemplo, el poseedor del 100% del inmueble repercute a los restantes comuneros su parte del importe de este tributo; y lo mismo con otro tipo de gastos, como los de comunidad, reparaciones, etc, serían éstos, sin duda, actos inequívocamente concluyentes de que en la relación interna entre los comuneros existe un acuerdo de que, todo y poseer al 100% el inmueble uno sólo de ellos, existe un reconocimiento público de la titularidad de los restantes, con lo que la posesión exclusiva y al 100% del usucapiente no sería, en estos supuestos, en el concepto posesorio de propietario del100% del inmueble. No cabría entonces la usucapión.

      Muchas gracias por su confianza. Aprovecho la ocasión para desearle unas buenas vacaciones de verano.

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