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¿QUÉ SON Y CÓMO SE CONSTITUYEN LAS SERVIDUMBRES?

Bajo la denominación de “servidumbre” identificamos una categoría jurídica muy común en el ámbito de la propiedad inmobiliaria, tanto respecto de fincas urbanas como las que no tienen esta categoría y se les atribuye el carácter de rústicas. En Cataluña, las servidumbres tienen desde hace años una regulación general propia, encontrándose en la actualidad reguladas en el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, aprobado por la Ley 5/2006, de 10 de mayo, cuya entrada en vigor rige desde el 1 de julio de 2006, siendo importante destacar que según la Disposición Transitoria Decimosexta, la regulación legal es de aplicación tanto a las servidumbres constituidas con posterioridad como a las con anterioridad a 1 de julio de 2006.

Veamos en qué consiste el derecho de servidumbre y cómo se crea o constituye.

Concepto de servidumbre.

El artículo 566-1.1 CCCat define el derecho de servidumbre como “aquel derecho real que grava parcialmente una finca, que es la sirviente, en beneficio de otra, que es la dominante, y puede consistir en el otorgamiento a ésta de un determinado uso de la finca sirviente o en una reducción de las facultades del titular de la finca sirviente”.

Las características principales de las servidumbres son las siguientes:

  • La servidumbre es, en sí, un derecho real, esto es, un derecho de carácter patrimonial que comporta ostentar un poder jurídico de un determinado contenido sobre una cosa o bien patrimonial, concretamente sobre un inmueble o finca.
  • El derecho de servidumbre es un derecho real limitado, es decir, el poder jurídico que representa no es tan pleno y absoluto como el derecho real de propiedad, sino que se limita a una parte del mismo, de modo  que grava parcialmente el derecho de propiedad sobre una finca (sirviente) en beneficio y a favor de otra (dominante). El derecho de servidumbre comporta pues la concurrencia simultánea de un poder o conjunto de facultades de goce y aprovechamiento para el titular de la finca que denominamos dominante, con un gravamen o limitación parcial para el dueño de la finca denominada sirviente, reduciendo en cierto modo el poder del dueño de esta última, pero sin absorber toda la utilidad de la misma.
  • Aunque el beneficio y el ejercicio de las servidumbres siempre recaerá en una o varias personas, “titular o titulares" del derecho real, las servidumbres se caracterizan por su carácter predial o inmobiliario al recaer única y exclusivamente sobre fincas y, en consecuencia, el gravamen al que está afecta la finca sirviente no puede consistir, en cuanto a su contenido esencial, en una prestación de carácter personal a favor del titular de la servidumbre, sino única y exclusivamente en un aprovechamiento parcial de la finca gravada.

Constitución de las servidumbres.

  • Constitución por título.

Como norma general, y de conformidad con el artículo 566-2.1 CCCat, las servidumbres en Cataluña sólo se constituyen por título, otorgado ya sea de forma voluntaria o de forma forzosa. El título, en definitiva, no deja de ser la consecuencia material que confirma las voluntades implicadas en crear el derecho de servidumbre sobre una finca y a favor de otra.

Este título mediante el que se constituye el derecho de servidumbre se trata de cualquier acto o negocio jurídico, pudiendo ser inter vivos o mortis causa, oneroso o gratuito, puramente voluntario o inducido. Pensemos pues desde un contrato privado cualquiera, hasta una donación, una aceptación de herencia, e incluso en una resolución judicial o administrativa

Hay que diferenciar la naturaleza de dicho título, que puede ser que se otorgue con carácter voluntario o forzoso. El carácter voluntario implica que las partes legitimadas para hacerlo (los titulares de las fincas que tendrán el carácter de dominante y sirviente una vez constituida la servidumbre), constituyen voluntariamente el derecho real de servidumbre ya sea, por ejemplo y como ya hemos dicho, mediante un contrato cualquiera o por testamento.

Por el contrario, el carácter forzoso en la constitución de la servidumbre comporta que el propietario de la finca dominante puede exigir al de la finca sirviente el otorgamiento de un título que constituirá la servidumbre, siempre y cuando se cumplan los requisitos que en cada caso establezca la ley para este modo de constitución y según la finalidad de la servidumbre. Es decir, la constitución del título acaba siendo fruto de la voluntad de las partes, pero con la previa e ineludible exigencia de una de ellas por mandato de una resolución judicial o administrativa firme.

Es lo que ocurre, por ejemplo, con la servidumbre forzosa de paso, en la que el propietario de una finca que carece de salida o con una salida insuficiente a una vía pública puede exigir a los propietarios vecinos que se establezca una servidumbre de paso para acceder a la finca propia, de una anchura suficiente y unas características adecuadas para que la finca dominante se pueda explotar normalmente. Si el vecino o vecinos afectados no atienden tal solicitud por las razones que sean (porque el paso de que dispone la finca dominante ya es suficiente y adecuado para atender las necesidades de explotación, o porque se pone de relieve un recorrido de la servidumbre más adecuado y menos gravoso, sin necesidad de afectar la finca propia, etc), el propietario de la finca necesitada del paso y acceso deberá acudir al auxilio judicial para que éste determine la pertinencia o no de la servidumbre, y si se cumplen en el caso concreto los requisitos establecidos por la ley para su imposición forzosa. Otros supuestos que contempla la ley de servidumbres forzosas son la de acceso a una red general de saneamiento o suministro de agua, energía, comunicaciones, internet, etc, y la de acueducto.

La constitución forzosa de servidumbre requieren el pago previo de una indemnización igual a la disminución del valor de la finca sirviente afectada, constituyendo una exigencia ineludible que la servidumbre discurra por el trayecto menos gravoso, incómodo o perjudicial para el propietario de la finca sirviente.

  •  Constitución por signo aparente.

De forma excepcional, la Ley catalana prevé una forma de constitución de las servidumbres sin que sea necesaria la constitución mediante título. Nos estamos refiriendo a las servidumbres sobre finca propia publicada únicamente por signo aparente. Sin embargo, previamente merece la pena conocer qué son las servidumbres sobre finca propia, a cuyos efectos nos remitimos al artículo 566-3 CCCat que las contempla del siguiente tenor: “El propietario o propietaria de más de una finca puede constituir entre estas las servidumbres que considere convenientes”. La servidumbre sobre finca propia responde a aquella posibilidad que el propietario de una o más fincas pueda constituir una servidumbre entre ellas en cualquier momento.

Así, teniendo en cuenta esta premisa, ¿cuándo estamos delante de la constitución de servidumbre por signo aparente? ¿A que nos referimos exactamente con que sea un modo de constitución de servidumbres, sin expresa necesidad de título? El artículo 566-3.2 CCCat dice que la servidumbre sobre una finca propia publicada únicamente por la existencia de un signo aparente, si se enajena la finca dominante o la sirviente, solamente subsistirá (la servidumbre) si se establece expresamente en el acto de enajenación.

Lejos de ser una cuestión de comprensión sencilla, intentaremos explicar este modo de constitución de servidumbres con el siguiente ejemplo:

Carlos ha sido durante toda su vida propietario único de dos fincas que se encuentran en un terreno rústico y principalmente agrícola; las denominamos Finca A y Finca B. La Finca A, localizada al lado de un pequeño río y la Finca B situada de forma contigua a una pequeña carretera convencional que conduce a la localidad más cercana de la zona. Carlos, que vive en el inmueble construido en la Finca A, y aprovechando que la Finca B se encuentra vacua de construcciones, decide construir un pequeño camino de gravilla desde el garaje de la Finca A que le permite el paso con su coche a través de la Finca B a fin de llegar a la carretera convencional. Carlos no modifica las descripciones registrales de las dos fincas tal y como figuran inscritas en el Registro de la Propiedad, en las que en ninguna de ellas aparece activa o pasivamente el camino de gravilla que Carlos acaba de realizar. Pasado un tiempo, Carlos decide vender la Finca B a un conocido de la localidad, dado que el exuberante terreno de la Finca B le cuesta mucho tiempo, dinero y esfuerzo mantener.

Identificamos pues en el ejemplo, la existencia real, física y aparente de un paso o acceso de gravilla que va desde la Finca A y discurre por la Finca B, que Carlos, como propietario de ambas fincas, consideró oportuno realizar para salir al camino convencional. Carlos, queriéndolo o sin querer, consciente o no de la eventual trascendencia jurídica que comportaba la construcción del camino de gravilla, lo que hacía con ello no era otra cosa que constituir o preparar la constitución de lo que podría ser una servidumbre de paso entre ambas fincas de su propiedad. Y es en este punto en el que conviene detenernos, atendiendo a la diferente regulación legal que se contempla al respecto.

La regulación catalana (artículo 566-3 CCCat) establece la presunción de que estas servidumbres constituidas sobre finca propia, cuya existencia se ha publicado únicamente por signo aparente y no registralmente, sólo subsistirán si se establece expresamente en el acto de enajenación (por actos de enajenación entendemos tanto las operaciones de compraventa u otras tales como una donación, una partición de herencia o división de la cosa común con las correspondientes adjudicaciones), de manera que si no se dice nada en el acto de enajenación, la servidumbre dejará de existir por mucho que físicamente se advierta y se mantenga en el terreno. El nuevo adquirente de la Finca B podría hacer cesar, mediante la acción negatoria, ese camino de gravilla que discurre por su finca recién adquirida.

Esto quiere decir que en Cataluña, retomando el ejemplo al que venimos refiriéndonos, para que Carlos pueda mantener el derecho de servidumbre de paso en su condición de titular de la finca A (dominante) sobre la Finca B (sirviente), al otorgar la escritura de venta deberá manifestar expresamente la existencia entre las dos fincas del signo aparente de servidumbre.

Contrariamente a lo anterior y, por tanto, a lo que establece el ordenamiento catalán al respecto, el derecho común en el Código Civil parte de la presunción de que, si no se establece o indica lo contrario, la mera existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, es suficiente para que por el hecho de su simple enajenación quede constituida la servidumbre (art. 541 Código Civil), siendo, por tanto, ésta la principal diferencia regulatoria en la constitución de servidumbre por signo aparente o destinación de padre de familia.

  • La no adquisición de servidumbres por usucapión.

Se encuentra muy generalizada en Cataluña entre los operadores jurídicos la duda sobre si el derecho real de servidumbre se puede adquirir mediante la denominada prescripción adquisitiva o usucapión. Es decir, si el derecho de servidumbre puede constituirse y adquirirse mediante su constatación y manifestación aparente durante el transcurso de cierto tiempo y el cumplimiento de determinados requisitos exigidos por la ley.

Las dudas son razonables, ya que una anterior regulación catalana establecida en la ya derogada Ley 13/1990, de 9 de julio, de la acción negatoria, inmisiones, servidumbres y relaciones de vecindad, permitía la adquisición por usucapión de las servidumbres. Hemos de señalar que tal posibilidad fue suprimida por una norma especial posterior sobre servidumbres y alejada definitivamente con la aprobación del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, por lo que se puede afirmar, sin ninguna clase de duda, que según el ordenamiento civil catalán el derecho real de servidumbre no es susceptible de ser constituido ni adquirido por usucapión.

Para mayor información, pueden contactar con nosotros por teléfono al  93.143.19.29, por correo electrónico a  info@espinetadvocats.cat o visitar nuestra página web  espinetadvocats.cat.


Publicado por
Josep Maria Espinet Asensio
Abogado

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