Una resolución de finales de octubre de 2017 de la Dirección General de los Registros y de el Notariado (DGRN) da una respuesta satisfactoria al espinoso tema de cancelación registral de las inscripciones de arrendamientos urbanos y establece como doctrina que para la cancelación registral de las inscripciones de los arrendamientos urbanos será suficiente con la resolución judicial firme que decreta el desahucio por falta de pago de las rentas debidas. Es decir, bastará con la sentencia o el decreto que ponga fin al desahucio si no hubiera oposición al requerimiento, junto con el decreto de lanzamiento y toma de posesión por el propietario, que tiene que coincidir con la persona que con esta condición figure inscrita al Registro de la Propiedad.

Esta es una situación que se plantea con cierta frecuencia: ¿Cómo cancelar la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad cuando, pongamos el caso, al poco tiempo de iniciarse el contrato el arrendatario deja por completo de pagar la renta?

La inscripción y la cancelación registral de los arrendamientos urbanos quedó desarrollado en el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, cuya adaptación a los nuevos requerimientos y necesidades se encomendó al Gobierno de la nación en la Disposición final segunda de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, sin que hasta la fecha el Gobierno haya atendido dicho mandato.

El referenciado Real Decreto 297/1996, exige para la inscripción del arrendamiento el otorgamiento del mismo en escritura notarial o la elevación a escritura pública del documento privado del contrato, mientras que para la cancelación registral se establecen cuatro supuestos y modos de llevarla a cabo:

1º) De oficio, por el transcurso del plazo de ocho años desde la fecha inicial del contrato y no conste la prórroga convencional de éste, cuando el contrato fuera de duración inferior a cinco años y se hubiera otorgado antes del 6 de junio de 2013;

2º) De oficio también, por el transcurso del plazo de duración convenido y no constar en el Registro ninguna prórroga del contrato;

3º) A instancia de parte, mediante copia de acta notarial por la que el arrendatario notifica al arrendador su voluntad de no renovar el contrato, en los casos comprendidos en el párrafo primero del artículo 10 de la LAU de 1994; y, finalmente;

4º) También a instancia de parte, mediante presentación de copia de acta notarial por la que el arrendador notifica al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato al expirar el plazo legal o convencional de duración del mismo. El Real Decreto omite, en cambio, toda referencia a la falta de pago de la renta como causa de cancelación registral del arrendamiento, con lo que deberemos acudir para ello al artículo 79.2 de la Ley Hipotecaria, al disponer que podrá pedirse y deberá ordenarse la cancelación total de las inscripciones o anotaciones preventivas, cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado.

Pues bien, en una reciente Resolución de la DGRN se ha puesto negro sobre blanco sobre este punto, concretamente en la Resolución de 23.10.2017, motivada por la calificación negativa de un registrador de la propiedad de Barbate, respecto de la solicitud de cancelación de inscripción de un arrendamiento de fecha 10 de febrero de 2010 mediante el testimonio de una sentencia de desahucio por falta de pago de las rentas debidas. La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación negativa del Registrador, dejando sentada la siguiente doctrina:

  1. Se mantiene la regla general conforme para la cancelación de la inscripción de arrendamiento, el documento judicial que decreta la extinción debería de especificar qué asiento o asientos han de ser objeto de cancelación. No obstante, aunque no se haya solicitado expresamente, la solicitud de cancelación de la inscripción debe entenderse implícita si la demanda de desahucio por falta de pago se ha dirigido contra el titular del derecho inscrito.
  1. Es título suficiente para la cancelación, el testimonio de la resolución judicial firme que decreta el desahucio por falta de pago de las rentas debidas, es decir, bastará la sentencia o el decreto que ponga fin al desahucio si no hubiera oposición al requerimiento, junto con el decreto de lanzamiento y toma de posesión por el propietario, que ha de coincidir con la persona que con tal condición figure inscrita en el Registro de la Propiedad.

La resolución de la DGRN que comentamos es importante por cuanto, a nuestro entender, ofrece una respuesta satisfactoria y eficaz al siempre espinoso tema de la cancelación registral de las inscripciones de los arrendamientos urbanos. Bastará que junto a la sentencia firme o el decreto firme de desahucio por falta de pago de la renta debida, se acompañe el decreto de lanzamiento y de toma de posesión.

 

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Autor:

Josep Maria Espinet Asensio
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