En nombre del Consejo General de Cámaras de la propiedad Urbana de Cataluña, Josep Maria Espinet compareció en el Parlamento de Cataluña el pasado 27 de mayo de 2015, en relación al entonces Proyecto de Ley de incorporación de la propiedad temporal y de la propiedad compartida al Libro V del Código Civil de Cataluña. 

Las propiedades temporal y compartida: propuesta legislativa

La propuesta de tipificación de las propiedades temporal y compartida, mediante su incorporación al libro quinto del Código Civil de Cataluña, constituye sin duda un supuesto en que la ley se avanza a la realidad al ofrecer soluciones e instrumentos más útiles para promover el acceso a la vivienda. Ya sólo por este bien intencionado propósito, la propuesta legislativa merece ser aplaudida por el conjunto de los ciudadanos y ciudadanas de nuestro país.

Es de destacar el carácter voluntarista, diferenciador y de respuesta que ofrece la propuesta de regulación al hecho cultural de la propiedad inmobiliaria en nuestro entorno, poniendo en valor la posesión, el uso y el goce de la vivienda, más allá de su relevancia como bien de intercambio económico. Este es, a nuestro parecer, el elemento más significativo de la regulación legislativa que se propone, y punto de partida para no volver a caer en los graves errores que en materia inmobiliaria se han puesto de manifiesto durante estos duros años de crisis económica.

Hay que priorizar, pues, los instrumentos que permitan satisfacer la necesidad de vivienda por encima de la idea del intercambio económico generador o no de plusvalías, y entendemos que la propuesta de regulación de las propiedades temporal y compartida va en la dirección adecuada.

Las respuestas jurídicas tradicionales como por ejemplo la propiedad y el alquiler, se han manifestado claramente insuficientes para atender todo el abanico de situaciones en las que se pueden encontrar las personas necesitadas de vivienda. La adquisición del derecho de propiedad mediante la compraventa, que a menudo requiere el pago de la totalidad del precio, representa todavía hoy un acto excesivamente oneroso para buena parte de la población, que ha tenido que acudir a una desmesurada financiación hipotecaria y en consecuencia a un sobre endeudamiento familiar insostenible. Aún así, la propiedad sigue mostrándose más atractiva que el alquiler al ofrecer más estabilidad en la tenencia, a pesar de ser el acceso al alquiler mucho menos oneroso.

Desde las Cámaras de la propiedad Urbana de Cataluña se constata una importante demanda de vivienda, el acceso al cual no encuentra respuesta satisfactoria en ninguno de estos dos instrumentos tradicionales, sea por la excesiva e inabarcable onerosidad que comporta la adquisición de la propiedad, sea por la precariedad temporal que el alquiler ofrece, acentuada con la reducción de la duración mínima de los contratos a raíz de la reforma de la legislación de arrendamientos urbanos operada en 2013.

Las dos modalidades de acceso a la vivienda que se presentan en el proyecto de ley, pretenden llenar de una manera más eficaz el ancho espectro de tenencia que separa la propiedad y el alquiler. La regulación combina de una manera rigurosa y medida la estabilidad, la asequibilidad y la flexibilidad en el acceso a la vivienda, sugiriendo a la vez un contexto favorable al endeudamiento y al crédito responsables.

Ningún reproche se puede hacer al respeto; más bien al contrario, hay que hacer una apuesta decidida por estas nuevas modalidades de acceso a la vivienda, que no son excluyentes sino complementarias a las formas tradicionales.

Ahora bien, el fraccionamiento del dominio que estas figuras comportan, contrario a una concepción secular de la propiedad inmobiliaria fuertemente arraigada en nuestra sociedad, añadida a la complejidad técnica que preside su configuración y funcionamiento, hacen temer que la recepción por el cuerpo social eventualmente destinatario de estos figuras no será nada sencilla. Hará falta que la implementación vaya precedida y acompañada de una importante tarea informativa y pedagógica que permita hacer llegar a los interesados un cabal y real conocimiento de las utilidades de estas figuras.

Es en este punto donde las Cámaras de la propiedad Urbana de Cataluña pueden contribuir en la defensa de los intereses de los propietarios y propietarias de fincas urbanas. Habrá que divulgar entre los propietarios de fincas urbanas en general, una información precisa y detallada del funcionamiento práctico de estos nuevos mecanismos intermedios de tenencia de la vivienda, haciendo a la vez la necesaria tarea pedagógica de implementación que ponga en valor lo atractivo de estas figuras y estimulen su puesta en práctica.

Convendría hacer una pequeña precisión técnica que parece adecuada poner de relieve en el articulado del proyecto de ley. El artículo 556-7, c), en sede de propiedad compartida, cuando señala que corresponde al propietario material el pago de los impuestos vinculados a la posesión, parece que esta expresión en lo referente a la posesión puede generar confusión. Sugeriríamos aprovechar la dicción y experiencia que resulta del artículo 561-12 en sede de usufructo para modificar esta expresión.

Para finalizar querríamos mencionar, muy sucintamente, dos aspectos que a nuestro parecer determinarán en buena parte el éxito o el fracaso de estas nuevas fórmulas de acceso a la vivienda.

El primero hace referencia al papel o posicionamiento que finalmente adopten las entidades financieras a la hora de acoger la oportunidad de negocio que puedan brindar estas nuevas figuras, lo cual dependerá en buena parte del grado de atractivo en que sean recibidas por el mercado. Sin duda la alusión técnica que en el redactado del proyecto se hace al artículo 556-5, en lo referente a que la inscripción de la propiedad compartida figure en el folio abierto para la finca matriz y que el derecho del propietario material se inscriba en folio independiente, está pensada en clave de favorecer que el derecho del propietario material se pueda erigir como objeto de garantía de cara al otorgamiento de financiación hipotecaria. Justo es decir que este matiz en el modo de practicar la inscripción registral suscita, a la vez, serias dudas de legalidad de orden competencial a tenor de aquello previsto al artículo 149.1.8ª de la Constitución Española en materia de ordenación de los registros.

Por otro lado, creemos sería un error que estos nuevos instrumentos de acceso a la vivienda tuvieran únicamente como destinatarios los promotores públicos o privados para disminuir sus stocks de vivienda y se percibieran por el conjunto de la ciudadanía como mecanismos meramente paliativos y de carácter coyuntural.

Barcelona, mayo de 2015

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Autor:

Josep Maria Espinet Asensio
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