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La actualización de los alquileres según las Disposiciones Transitorias de la LAU 1994, un proceso único

El proceso de actualización de rentas que estableció la LAU de 1994 respecto de los contratos de alquiler de vivienda con renta congelada, sólo se puede realizar una vez. Si no fue procedente, el principio de la seguridad jurídica impide que se pueda iniciar otra vez por mucho que hayan cambiado favorablemente las circunstancias económicas del locatario. La opinión al respecto del Tribunal Supremo. 

¿LA ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA EN LOS CONTRATOS ANTIGUOS, SE PUEDE HACER VARIAS VECES O SÓLO EN UNA OCASIÓN?. LA OPINIÓN DEL TRIBUNAL SUPREMO.

La Sala 1a de el Tribunal Supremo tiene dictada la sentencia de 14 de noviembre de 2010, en virtud de la cual, creando doctrina jurisprudencial, resolvió y cerró una cuestión bastante debatida entre los operadores jurídicos alrededor del proceso de actualización de rentas establecido en la disposición transitoria segunda de la LAU de 1994, respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 (sobre la influencia del Decreto Boyer en la aplicación de las Disposiciones Transitorias de la LAU de 1994, (artículo de 17/09/2015).

El debate giraba alrededor de si el desarrollo del proceso de actualización, podía o no quedar condicionado por el hecho que, una vez iniciado el proceso, aconteciera una variación de las condiciones económicas del locatario y de las personas que conviven en la vivienda, hasta el punto de quedar bajo el umbral económico legal que permite la actualización de la renta. Así, unos defendían que la actualización de rentas se había articulado en la ley como un proceso único, lo cual comportaba entender que, una vez iniciado, el proceso no se suspendería ni se paralizaría por el hecho que los ingresos del locatario y de las personas que conviven se situaran por debajo del umbral económico que la propia LAU 1994 establece para poder actualizar; pero también que no se pudiera poner en marcha un nuevo proceso después de haberse iniciado y frustrado uno anterior, si el locatario y personas que conviven pasaran a mejor fortuna y por encima del umbral económico legal que permite actualizar. Otra opinión, diametralmente contraria a la expuesta, era del parecer que la ley no configuraba la actualización como un proceso único, sino que permitía iniciarla cuantas veces lo considerara oportuno el arrendador, aunque subordinados el inicio, el desarrollo, la interrupción o el final del proceso a las variaciones, al alza o a la baja, que en cada momento experimentaran las condiciones económicas del locatario y de las personas que conviven en la vivienda.

Pues bien, la sentencia del T.S. a la que se ha hecho referencia se decanta decididamente por la primera de las posiciones expresadas, diciendo que la procedencia o no de la actualización de la renta, correspondiendo a contratos de alquiler sobre vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985, se determina a raíz del requerimiento que tiene que hacer el arrendador al locatario para poner en marcha el proceso gradual y progresivo de actualización, teniendo en cuenta las circunstancias económicas vigentes en este momento en relación con la acreditación de ingresos que la ley exige al arrendatario, de tal manera que, establecida la procedencia o improcedencia de la actualización -que es única, aunque su definitiva implantación se haga gradualmente- las posteriores alteraciones en los ingresos del locatario y las personas que conviven en la vivienda no modifican ni alteran la situación ya creada con carácter definitivo.

Tenemos tener presente que el principio informador que hay detrás de esta toma de posición del T.S no se otra que el de la seguridad jurídica, que impone certeza y estabilidad en el importe de la renta que resulte de la actualización según la LAU 1994, que no quede al albedrío de las vicisitudes y contingencias que en cada momento pueda experimentar la capacidad económica del locatario; seguridad jurídica que reclama una interpretación de las normas excluyente de situaciones extrañas en el normal desarrollo del proceso de actualización de la renta una vez puesta en marcha, aunque sea a costa de aceptar situaciones difíciles de digerir desde la perspectiva de la justicia material, como la de no poder iniciar un proceso de actualización respecto de un locatario que recientemente ha venido a mejor fortuna (porque le ha tocado, por ejemplo, el gordo de la Lotería de Nadal), cuando años antes ya se intentó sin éxito la actualización al encontrarse el inquilino, en aquellos momentos, por debajo del umbral económico legal para poder actualizar.


Publicado por
Josep Maria Espinet Asensio
Abogado
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