La reciente Sentencia, 475/2018, de 20 de Julio de 2018 de la Sala Civil del Tribunal Supremo  de bien seguro aparecerá de forma recurrente en los asuntos relativos a extinción de contratos de arrendamiento de vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985, y es que en ella el Tribunal Supremo ha virado el rumbo que había asentado en anteriores pronunciamientos y, en particular, en la Sentencia de 30 de mayo de 2012.

 

El punto de partida: defunción de la persona arrendataria y derecho de subrogación en contratos de arrendamiento anteriores a 9 de mayo 1985.

El artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (LAU 1964) establecía y regulaba el derecho de subrogación que podían ejercer distintos sujetos (cónyuge, descendientes, ascendientes o hermanos) al fallecimiento de la persona arrendataria que hubiera celebrado el contrato.

Dejando a un lado los cambios introducidos por el conocido Decreto Boyer, a partir del 1 de enero de 1995 entró en vigor la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU 1994). En ella, específicamente, en su Disposición Transitoria Segunda, se determina la legislación que resulta aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y, más concretamente, regula en su apartado B) el régimen que rige para las subrogaciones que puedan acontecer en el marco de un contrato de arrendamiento de vivienda de fecha anterior a 9 de mayo de 1985.

Además de fijar los sujetos que ostentan materialmente el derecho a subrogarse (cónyuge, hijos con requisitos de convivencia y ascendientes), establece que a estas subrogaciones les serán de aplicación las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidas en el artículo 16 de la LAU 1994.

El artículo 16, bajo la rúbrica “Muerte del arrendatario”, dispone en su apartado 3 que “el arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse”.

En esta “notificación por escrito en un plazo de 3 meses” reside el punto crucial del cambio interpretativo del Tribunal Supremo.

 

Interpretación del Tribunal Supremo acerca de los requisitos formales de notificación para que pueda operar la subrogación.

 Durante años las Audiencias Provinciales protagonizaron divergencias interpretativas acerca de la rigidez en las exigencias formales previstas en el artículo 16.3 de la LAU 1994 y de las consecuencias que se derivan para el arrendatario de su incumplimiento.

El Tribunal Supremo puso fin al debate y sentó doctrina jurisprudencial al respecto en la conocida STS de 30 de mayo de 2012, al señalar que “en los arrendamientos de vivienda celebrados bajo la vigencia de la LAU 1964, producido el fallecimiento de su titular, para que se produzca la subrogación es imprescindible que se cumplan los requisitos formales exigidos en el art. 16 LAU, por remisión de lo prescrito en la DT2ª LAU 1994, a saber, la comunicación por escrito, dentro del plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario del fallecimiento y de la identidad de la persona que, estando facultada para ello, tiene la voluntad de subrogarse”, lo que se reiteró en la STS de 22 de abril de 2013.

Esta interpretación formalista es la que ha sido matizada en la reciente Sentencia 475/2018, de 20 de julio de 2018, donde el TS establece:

 “Reunida nuevamente en pleno, la sala considera que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico (arts. 1.4 y 7 CC).

 Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello”.

 En el supuesto contemplado en esta sentencia, parece que se pretendía la extinción por falta de requisitos formales cuando previamente las partes habían mantenido contactos y negociaciones frustradas sobre la duración del contrato y las condiciones de subrogación, contrariando así una elemental exigencia de la buena fe.

A nuestro parecer, esta sentencia no debe entenderse como un cambio radical y absoluto en la interpretación del Tribunal Supremo, sino una flexibilización de los requisitos formales que permita atender al caso concreto y verificar en cada situación particular si la parte arrendadora conocía o no el hecho de la defunción y, ante todo, la voluntad de subrogación en el sujeto. Y en ambos casos, bajo el filtro de la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico.

 

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Autor:

Josep Maria Espinet Asensio

Josep Maria Espinet Asensio
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