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PRÓRROGA LEGAL, PRÓRROGA CONVENCIONAL Y RENUNCIAS A LA PRÓRROGA DE LOS CONTRATOS DE VIVIENDA: ANÁLISIS CRÍTICO DE LA SAP BARCELONA, SEC. 4ª 901/2020, DE 26 DE NOVIEMBRE




 

La Sentencia nº 901/2020 de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 4ª, de 26 de noviembre, aborda un supuesto de sumo interés acerca de la duración de un contrato de arrendamiento de vivienda en el que, pasados varios años de su conclusión, los contratantes acordaron una prórroga en la duración. La Sala de la Audiencia da respuesta al recurso de apelación nº 392/2020 proveniente de un procedimiento de juicio verbal de desahucio por expiración legal/ contractual del plazo, cuya sentencia de primera instancia desestimaba la demanda interpuesta por el propietario de la vivienda arrendada contra los arrendatarios de la misma.

A modo de síntesis, el supuesto de hecho versa sobre un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado en fecha 20 de noviembre de 2015, en el que los contratantes, el día siguiente al de finalización del contrato (21 de noviembre 2018) acordaron una prórroga por 8 meses más, de modo que la duración del arrendamiento quedaba prorrogada hasta el 20 de julio de 2019. Antes del vencimiento de la duración inicial del contrato, ninguno de los contratantes había comunicado al otro su voluntad de no renovarlo. Durante la prórroga de los 8 meses, en concreto el 4 de julio de 2019, la propiedad demandante envió a los arrendatarios un burofax con la intención de recordarles que el contrato finalizaba el 20 de julio de 2019.

 

La principal cuestión controvertida del supuesto enjuiciado era determinar si la prórroga convenida con posterioridad a la firma del contrato de arrendamiento y una vez expirada su duración, fue un pacto válido o no al amparo de los arts. 6 1 y 10 de la LAU 1994 2. Y la Sala falla en el sentido de determinar que aquel pacto era nulo, y ello con su fundamento en los referidos preceptos que creemos merece la pena analizar.

El art. 10 de la LAU establece, como sabemos, que, si llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo los 3 años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiera notificado a la otra, al menos con 30 días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente por 1 año más.

En este punto el Tribunal, tras valorar que no quedaba acreditada de forma alguna la notificación del arrendador de su voluntad de no renovar el contrato con 30 días de antelación a la finalización del mismo, tal y como señala el art. 10 3, consideró que procedía la prórroga legal anual del art. 10, que ya se había activado cuando, en fecha 21 de noviembre de 2018, los contratantes acordaron la prórroga del contrato por 8 meses.

La Sala vino a considerar que el pacto de prórroga del contrato alcanzado entre las partes era nulo en tanto que contravenía el art. 6 de la LAU 7 4 y, como consecuencia de ello, debía tenerse por no puesto. La decisión de la Audiencia descansa en la idea de que se trata de un pacto que modifica las normas del Título II de la LAU en perjuicio del arrendatario, al ser la duración de la prórroga convenida por los contratantes (8 meses) inferior a la que correspondería al arrendatario por imperio de la Ley (1 año). Dicho de otro modo y de una manera más práctica: si las partes hubiesen pactado una prórroga del contrato de arrendamiento de 14 meses en vez de 8, no cabría discusión alguna sobre la validez del pacto y su concordancia con las exigencias del art. 6 LAU 1994 5.

 

Es en este punto sobre el que, a nuestro respetuoso parecer, cuestionamos la interpretación que el Tribunal hace del art. 6 de la LAU 1994 12 6, cuya dicción es del siguiente tenor literal: “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.”

De una simple lectura de la norma parece que concuerda perfectamente con el sentido y la interpretación de la Sentencia que comentamos, pues qué duda cabe que en términos de durabilidad, permanencia y mantenimiento de la relación arrendaticia, la prórroga legal anual del contrato por la vía del art. 10 LAU 1994 (a la que ya tenían derecho los arrendatarios cuando formalizaron el pacto de prórroga) resultaba más beneficiosa para ellos que la prórroga de 8 meses alcanzada con el arrendador.

No obstante, es preciso conocer el verdadero, y no tan literal, sentido del art. 6 de la LAU 7 4. Buena parte de la doctrina científica y jurisprudencial sostiene al respecto que, cuando el art. 6 9 8 se refiere a las estipulaciones que deben considerarse “nulas” y que deben tenerse “por no puestas”, se refiere a las estipulaciones y pactos establecidas en el contrato al momento de su celebración, y no a las que libremente convengan los contratantes una vez celebrados el contrato y de haberse incorporado el derecho arrendaticio en el patrimonio del arrendatario.

Es decir, son nulas y se entienden por no puestas aquellas cláusulas o estipulaciones de los contratos de arrendamiento que ya vienen fijadas desde el inicio en el momento de su celebración, siempre y cuando operen en perjuicio del arrendatario en relación con los derechos que a su favor y de forma imperativa establece la LAU. Y en este sentido parece muy razonable que, en aras del carácter tuitivo de la norma con respecto al arrendamiento de vivienda, el art. 6 9 8, al igual que lo hacía el art. 6 del TRLAU 1964 10 respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994,  imponga este control del contenido de la autonomía de la voluntad, dado que “no es lo mismo renunciar, previamente al otorgamiento del contrato de arrendamiento, a los derechos que la Ley concede al arrendatario, que, siendo ya arrendatario, con todos los derechos y obligaciones que ello conlleva, renuncia a todos o parte de los derechos que por tal condición de arrendatario le corresponden”. En estos términos se ha pronunciado en varias ocasiones la jurisprudencia de las Audiencias, entre otras, la SAP Valladolid, Sec. 3.ª, n.370/2006, de 8 de noviembre; SAP Barcelona, sec. 4.ª, n.º 335/2007, de 15 de junio 11; y SAP Vizcaya, Sec. 5.ª, n.º 360/2006, de 19 de julio.

 

Es por ello por lo que no compartimos la interpretación ni el fallo de la Sentencia que comentamos en este artículo, que en nuestra opinión se aparta de la doctrina y jurisprudencia legal aplicable.  De forma contraria a como lo argumenta la Sentencia consideramos, dicho sea con las debidas reservas y sin perjuicio de mejor opinión fundada en Derecho, que aquel pacto de prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda por 8 meses, acordado libremente entre el arrendador y los arrendatarios con posterioridad al nacimiento del contrato y la incorporación del derecho arrendaticio en el patrimonio del arrendatario, debería haber sido considerado plenamente válido y eficaz y, por consiguiente, que los arrendatarios tenían tan solo derecho a permanecer en la vivienda arrendada hasta el 20 de julio de 2019 y no hasta el 20 de noviembre de 2019, hecho que validaría el desahucio por expiración del plazo que finalmente fue desestimado.

Cuestión diferente sería que en el litigio se hubiera controvertido por la parte demandada la expiración del contrato convencionalmente prorrogado, en base al hecho de que aquel burofax remitido por el arrendador a los arrendatarios para recordarles la próxima finalización de la prórroga convencional (y del contrato, en definitiva), se había practicado 16 días antes del vencimiento y, en consecuencia, sin respetar el plazo mínimo de preaviso de un mes a que alude el art. 9 de la LAU 1994 (según la versión de la reforma del 2013), con lo que la duración del contrato habría entrado sí o sí en prórroga legal de un año de la mano del art. 10 y sin necesidad de acudir a una interpretación forzada del art. 6 de la LAU 1994 12 6.

 

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Autor:



Josep Maria Espinet Asensio
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