La tácita reconducción es un instrumento legal que atribuye plazos de duración a los contratos de arrendamiento cuando las partes no lo han previsto expresamente.

El contrato de arrendamiento en general, así como de bienes inmuebles en particular, tiene como nota esencial la temporalidad. El ordenamiento jurídico no reconoce contratos de arrendamiento cuya duración sea perpetua; no pueden existir contratos de arrendamiento de duración eterna. Si así fuera, estaríamos hablando de otra figura jurídica pero no del arrendamiento. El plazo es una de los elementos esenciales que definen el contrato de arrendamiento, y cuando hablamos de plazo nos estamos refiriendo a un espació de tiempo definido por dos hitos temporales inicial y final que necesariamente han de concurrir.

Ocurre  que cuando se fija inicialmente un plazo de duración, si los contratantes no acuerdan prorrogarlo, el contrato concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento, salvo que por razón del objeto se encontrara sometido a un régimen normativo especial, como acontece con las legislaciones especiales de arrendamientos urbanos y rústicos, en cuyo caso al expirar la duración se habrá de estar a lo que determinen tales disposiciones especiales.

Hecha la anterior salvedad, si al terminar el contrato el inquilino o arrendatario permanece disfrutando quince días del inmueble arrendado con la aquiescencia o el consentimiento del arrendador, entonces se entiende que el contrato se renueva tácitamente. En tal caso, el plazo de duración del nuevo contrato lo establece la propia ley en los artículos 1577 y 1581 del Código Civil, según el objeto del arrendamiento sea un inmueble rústico (art. 1577 C.ci) o urbano (art. 1581 C.ci).

Si el inmueble es urbano, el nuevo plazo se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual y por días cuando se hubiere fijado con carácter diario. Cuando estamos ante un inmueble rústico, el plazo del nuevo contrato se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos.

La tácita reconducción es, por tanto, un mecanismo que establece la ley en los artículos 1566, 1577 y 1581, todos ellos del Código Civil Español, que no tiene otra finalidad que la de atribuir un plazo de duración a los contratos de arrendamiento cuando, pese a haber concluido el anterior contrato, el arrendatario sigue disfrutando del objeto de arrendamiento durante los quince días siguientes al vencimiento, y sin que durante este breve plazo de tiempo el arrendador no haya requerido al arrendatario su voluntad de poner fin al arrendamiento y de que se le reintegre en la posesión.

 

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Autor:

Josep Maria Espinet Asensio
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