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Export date: Tue Oct 26 21:28:09 2021 / +0000 GMT

¿QUÉ OCURRE CUANDO UNA VIVIENDA O LOCAL SE ARRIENDA A VARIAS PERSONAS? MANCOMUNIDAD, SOLIDARIDAD, O CÓMO MORIR EN EL INTENTO.




 

La mayoría de los contratos de arrendamiento de vivienda y para uso distinto al de vivienda se celebran a favor de una sola persona en la posición de parte arrendataria. La condición de arrendatario y, por tanto, de titular del derecho de arrendamiento recae pues, en estos casos, en una sola y única persona, física o jurídica, concentrándose en ella el haz de derechos y obligaciones que derivan tanto del contrato como de la ley.

Cuando el arrendamiento se celebra en favor de una pluralidad de sujetos arrendatarios y no de uno sólo, se habla entonces de situación de coarrendamiento. Una primera cuestión que se suscita en estos casos reside en determinar si nos encontramos ante un único contrato, una única relación arrendaticia con la particularidad de que tiene como arrendatario, por decirlo de una manera descriptiva, una persona policéfala, con varias cabezas unidas por un solo tronco común arrendaticio, o más bien nos estamos ante tantos contratos de arrendamiento como personas (o cabezas) integran la condición de parte arrendataria.

Parece que no hay duda doctrinal ni jurisprudencial, atendida la naturaleza de la relación arrendaticia y el objeto sobre el que ésta recae, en considerar el coarrendamiento como un solo y único contrato de arrendamiento, con una única e indivisible renta y un único e indivisible objeto de arrendamiento.

Las dudas surgen a la hora de determinar de qué manera los arrendatarios plurales se encuentran vinculados entre sí y frente a la parte arrendadora, y ello tanto en lo referente al ejercicio del derecho arrendaticio, como al cumplimiento de las prestaciones contractuales y responsabilidades que en su caso se deriven. La respuesta, o parte de ella dependerá del régimen de mancomunidad o solidaridad al que se encuentren sometidos.

 

La opinión jurisprudencial más extendida (SSAP de Madrid, de 15 de febrero de 1996; Asturias, de 28 de  febrero de 1994; Lleida, de 13 de mayo de 1994; y, de especial cita, STS de 13 de mayo de 1969) sostiene que, salvo disposición contractual en contrario, la posición de los arrendatarios plurales ha de ser tenida como mancomunada (art. 1137 CC 1), de modo que puede afirmarse, con expresión que ha hecho fortuna en la jurisprudencia del ámbito arrendaticio, que cada coarrendatario es tercero del otro u otros.

Los arrendatarios plurales mancomunados deben actuar frente al arrendador de manera conjunta e indivisible. Si uno solo de ellos tiene intención de renunciar a su derecho, tal acto será jurídicamente irrelevante para el arrendador si no es de consuno y con la renuncia del resto de arrendatarios plurales. El válido y eficaz ejercicio del derecho arrendaticio precisa, en principio, que sea realizado por el conjunto de los arrendatarios plurales. La renuncia o desistimiento del contrato, el pago de la renta y cantidades debidas, la exigencia de obras de conservación, los derechos de adquisición preferente y, en general, cualesquiera otros actos o facultades que derivan del ejercicio del derecho arrendaticio requerirán para su eficacia que se ejerciten de forma conjunta e indivisible por el conjunto de arrendatarios plurales mancomunados. Si no es así, el acto en cuestión carecerá, en principio, de eficacia frente al arrendador.

Se dice que la regulación contenida en los arts. 392 y ss. del Código Civil 2 relativa a la comunidad ordinaria indivisa, es extensible a cualquier situación de cotitularidad de un derecho que carezca de una regulación especial, con lo que al no existir en la legislación especial de arrendamientos urbanos ninguna regulación específica en materia de coarrendamiento, resulta adecuado acudir a aquellos preceptos y regulación.

De ser así, cuando el coarrendamiento es tenido como mancomunado, cada uno de los arrendatarios plurales sería titular singular de un derecho distinto del otro, de una cuota indivisa e ideal en el que acaso se encuentra repartido el derecho arrendaticio. En la relación externa con el arrendador, ello se traduciría en que los arrendatarios plurales han de ejercer el derecho de arrendamiento de manera conjunta, y sólo pueden liberarse frente al arrendador de las prestaciones que derivan del contrato con el exacto cumplimiento de las mismas, llevadas a cabo de forma conjunta e indivisible.

Entendida de este modo la vinculación arrendaticia mancomunada en la posición arrendataria, se ha admitido la posibilidad de cesión o traspaso entre coarrendatarios y la sanción de resolución por cesión inconsentida (de la cuota ideal arrendaticia), cuando estas transmisiones -con extensión al supuesto de abandono o marcha del inmueble por parte de uno de los cotitulares, en el que el otro u otros devienen los únicos ocupantes- hayan sido llevadas a cabo sin el consentimiento de la propiedad (SSTS de 8 de marzo de 1969, 27 de noviembre de 1971, 11 de abril de 1973 y 25 de mayo de 1993, entre otras). Se entiende, en estos casos, que se ha producido una mutación o modificación subjetiva de la parte arrendataria,  sin contar para ello con el asentimiento o conformidad de arrendador, lo que anudaría como efecto la resolución del contrato.

En contratos de arrendamiento de vivienda, por ejemplo, si la vivienda no satisface la necesidad de vivienda de los arrendatarios mancomunados, bien porque buena parte de ellos, sino todos, se desentienden del arrendamiento y abandonan el inmueble, bien porque uno sólo de ellos es el que se separa o desentiende del vínculo arrendaticio asumido de forma conjunta, se produce, en cualquiera de estos supuestos, una ruptura del carácter consorcial de la prestación, en cuyo caso el arrendador acreedor puede rehusar la prestación (la de destinar el inmueble al uso convenido ex art. 1555-2º CC 7 3) que pretende ser llevada a cabo de este modo, al ser, por hipótesis, un aliud frente a lo prometido, y ser interés del arrendador que se cumplan los deberes arrendaticios por todos los coarrendatarios plurales y no por uno solo de ellos.

 

Siguiendo con la mancomunidad, si uno de los coarrendatarios o arrendatarios plurales no hace uso de la vivienda durante más de seis meses en el curso de un año, y ello no responde a una causa justificativa, el arrendador podría instar la resolución del contrato al amparo de los arts. 114-11 4 y 62-3 del TRLAU 1964 5, o del art. 27.2 f) de la LAU 1994 6, sin necesidad en este caso de que transcurra un año. Pues, tan solo que uno de ellos no destine el inmueble a satisfacer la necesidad de vivienda a la que el conjunto de arrendatarios plurales se ha comprometido frente al arrendador, aunque el otro o los otros sí lo hagan, devendría en nuestra opinión en incumplimiento total del deber asumido por el conjunto de arrendatarios plurales, que no es otro que el de destinar el inmueble a satisfacer la necesidad conjunta de vivienda de los arrendatarios plurales y no sólo la de unos cuantos de ellos.

 

En supuestos en los que uno solo de esos arrendatarios plurales, en contratos sometidos al régimen del TRLAU 1964, tuviera a su libre disposición otro inmueble apto para satisfacer la necesidad de vivienda, la consecuencia resolutoria sería la misma. La cesión en arrendamiento se hizo con la intención de cubrir la necesidad de vivienda del conjunto de arrendatarios plurales, de manera que, si un miembro del conjunto ya no precisa la vivienda al tener otra a su disposición, la prestación por el conjunto de arrendatarios plurales deja de cumplirse en los términos convenidos con el arrendador, en cuyo caso éste podría a nuestro entender rehusar la prestación de destinar la cosa arrendada al uso pactado ex art. 1555-2º CC 7 3), al ser, por hipótesis, una prestación diferente a la comprometida, y ser interés del arrendador que se cumplan los deberes arrendaticios por todos los coarrendatarios plurales y no sólo por alguno de ellos.

 

Este razonamiento es extrapolable a supuestos de desahucio por impago de la renta, cuando uno de los coarrendatarios no atiende el pago de su parte ideal. Frente al arrendador el pago resulta incompleto, dando lugar con ello a que pueda instar la resolución contractual por impago de la renta. No sólo uno de ellos es el que incumple, sino que el incumplimiento se extiende a todos los plurales arrendatarios y hace que sea la totalidad o el conjunto el que incumple, siéndole en principio irrelevante al arrendador quien de entre los obligados conjuntos es el que ha iniciado el incumplimiento y quien ha cumplido, pues su interés es que el conjunto cumpla y no sólo una parte del conjunto.

No vemos obstáculos insalvables en aplicar a estas situaciones la regla de la extensión del incumplimiento que implícitamente contempla el art. 1150 CC 8 y según la cual, incumplida la deuda por uno solo de los deudores mancomunados no se origina un incumplimiento parcial, sino que el incumplimiento es total. En este sentido se pronuncia DÍEZ-PICAZO (Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial II. Las relaciones obligatorias. Civitas. Madrid 1993, p. 201) cuando, a colación del ejemplo que expone de dos personas que arriendan conjuntamente y una de ellas no paga o incumple cualquier otra obligación asumida conjuntamente, concluye que ello daría lugar a que el arrendatario pudiera resolver el contrato frente a todos por incumplimiento.

En definitiva, conforme a la regla general prevista en el art. 1138 CC y concurriendo una pluralidad de sujetos en la posición contractual de arrendatario, el vínculo mancomunado anuda diversas consecuencias en el devenir de la relación arrendaticia, siendo quizás la de más trascendencia la de que toda infracción de alguna de las obligaciones en las que acaso incurran o hubieran incurrido indistintamente cualquiera de los arrendatarios plurales, se extiende necesariamente a los restantes arrendatarios plurales, dando lugar con ello a un incumplimiento total de la prestación arrendaticia y a la sanción que en su caso prevea la ley.

 

Queda por tratar los supuestos de fallecimiento de uno de los coarrendatarios mancomunados, en el que interfiere el eventual derecho de subrogación arrendaticia sobre la cuota ideal del arrendatario plural fallecido a favor de las personas que establece la norma. El fallecimiento provoca una variación en la composición numeraria del grupo mancomunado; pero el fallecimiento también provoca que nazca el derecho de subrogación mortis-causa respecto de la cuota ideal del arrendatario plural fallecido, en ningún caso el acrecimiento de esa cuota a los restantes arrendatarios plurales supérstites, salvo que el coarrendamiento se tuviera como solidario, en cuyo caso no habría propiamente subrogación, sino acrecimiento previo.

Lo más lógico es considerar que cada subrogación mortis-causa de la cuota ideal arrendaticia computa como si de una subrogación sobre la totalidad se tratase, de modo que, con independencia del número de arrendatarios plurales existentes, tras el fallecimiento de uno de ellos, el número de subrogaciones mortis-causa que en cada caso y según el contrato admita la ley se verá reducido en una unidad entera, como una subrogación de la totalidad.

 

En términos generales conviene apuntar que la doctrina jurisprudencial más extendida sostiene que, cuando en un contrato de arrendamiento urbano (de vivienda o de local de negocio) existe una pluralidad de arrendatarios en la posición pasiva, debe entenderse que el uso de la vivienda o de local de negocio se cede a todos los inquilinos mancomunadamente, por cuanto la mancomunidad es la regla y la solidaridad la excepción, debiendo ser esta última expresamente pactada. Tanto es así, que en los casos de fallecimiento y eventual subrogación, el TS, en sentencias de 8 de marzo de 1969, 27 de noviembre de 1971, 11 de abril de 1973 y 25 de mayo de 1993, entre otras, ha considerado que, al excluirse de la relación arrendaticia uno o varios de los arrendatarios plurales, si el resto de arrendatarios continúan ocupando la vivienda y/o explotando el local de negocio (deberíamos añadir, sin que se hubiera instado ninguna subrogación, o sin permitir el grupo la entrada a persona con derecho a subrogarse en la cuota ideal del fallecido), vendría a producirse, en estos casos, un cambio subjetivo en la titularidad del derecho de arrendamiento, al adquirir los restantes inquilinos una cuota abstracta proporcional al número de arrendatarios subsistentes, en sustitución de la cuota ideal arrendaticia del arrendatario ausente o fallecido, con lo que al realizarse esta modificación de la composición numeraria del grupo de forma distinta a la autorizada en la ley, daría origen a poder resolver el contrato de arrendamiento al amparo de la causa prevista en el art. 114-5ª del TRLAU 1964 9.

Esta doctrina jurisprudencial no constituye un óbice para que, en aplicación de los arts. 1137 y 1138 CC 10, las partes, en el ejercicio de su autonomía de la voluntad, puedan pactar la solidaridad de la obligación, en cuyo caso la renuncia, abandono, fallecimiento o jubilación de uno de los arrendatarios plurales no daría origen a modificación contractual alguna, al producirse por acrecimiento una subrogación automática del resto de deudores solidarios.

 

E aquí donde reside la principal diferencia con el vínculo solidario en las situaciones de coarrendamiento. Cuando el régimen aplicable es el de la solidaridad, es opinión extendida, no exenta de discrepancias, que la renuncia, el abandono, el fallecimiento o la jubilación de uno de los arrendatarios plurales no da origen a modificación o mutación contractual alguna.

De ahí que determinar el carácter del vínculo arrendaticio entre el arrendador y un conjunto de arrendatarios plurales sea relevante en orden a las consecuencias jurídicas que acaso dimanan de eventuales cambios en la composición del grupo de arrendatarios plurales.

No obstante todo lo anterior, algunos autores, como CARRASCO PERERA (Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos, R. Bercovitz (Coord.) et altri; Thomson Reuters. Ed. 2020, p. 417), sostienen que es innecesario acudir a distinciones entre coarrendamientos mancomunados o solidarios para obtener una respuesta satisfactoria a estas situaciones. Si el enfoque se hace desde la perspectiva del derecho de crédito del arrendador, se sostiene por razones de orden material que el arrendatario plural no tiene derecho a imponer al arrendador una modificación subjetiva del crédito, haciendo que donde antes había dos deudores por ejemplo, ahora sólo persista uno por el acrecimiento de la cuota del otro, y ello: i) porque no se comprendería cómo el carácter de solidaridad pasiva puede convertirse para el arrendador en un gravamen, en lugar de ser un beneficio; y ii) porque no existe conexión adecuada entre solidaridad y acrecimiento de cuota.

 

Queda, por último, y para terminar de enredarlo todo y generar más confusión al tema, hacer una breve referencia al concepto de "solidaridad tácita". La STS de 30 de julio de 2010 11 fue la principal precursora al respecto, en un supuesto en el que dictaminó que el fallecimiento de uno de los coarrendatarios no suponía cesión inconsentida, al producirse una subrogación automática del resto de arrendatarios solidarios. Dice el FD Segundo de esta resolución: "(…) si bien para estos casos, inicialmente, la Sala era partidaria de exigir un pacto expreso de solidaridad, la más reciente jurisprudencia ha interpretado que, aunque la solidaridad "no se presume", como dice el artículo 1137 CC, (…) tampoco impide que pueda ser aplicable la solidaridad tácita, cuando entre los obligados se da una comunidad jurídica de objetivos manifestándose una interna conexión entre todos ellos a partir de las pruebas que en autos se practiquen o de la interpretación que los Tribunales puedan hacer de un determinado contrato, de tal forma que en lo sustancias, es decir, en lo que aquí se cuestiona, la jurisprudencia es pacífica al interpretar el art. 114.5 de la LAU de 1964, en función de que pueda darse o no esta situación que se crea a partir de la aceptación por ambas partes de la solidaridad en las obligaciones, sin presumirla en ningún caso (…)". Y abunda en el concepto más adelante al indicar que: "Este concepto de "solidaridad tácita" (…) existe cuando el vínculo obligacional tiene comunidad de objetivos, con interna conexión entre ellos (STS de 28 de octubre de 2005 12), sin que se exija con rigor e imperatividad el pacto expreso de solidaridad, (…) debiéndose admitir una solidaridad tácita cuando aparece de modo evidente una intención de los contratantes de obligarse "in solidum", o desprenderse dicha voluntad de la propia naturaleza de lo pactado, por entenderse, de acuerdo con las pautas de la buena fe, que los interesados habían querido y se habían comprometido a prestar un resultado conjunto, por existir entre ellos una comunidad jurídica de objetivos". Teniendo esto en cuenta, la sentencia concluye -y confirma la de la Audiencia Provincial de Sevilla- que, tras el fallecimiento de una de las coarrendatarias, se había producido una subrogación automática del resto de arrendatarios solidarios, y negó la existencia de una cesión o subrogación realizada contrariamente a lo dispuesto en la LAU 1964.

En fin, comunidad jurídica de objetivos, con interna conexión entre los arrendatarios plurales; nada más críptico. Solidaridad, mancomunidad, o cómo morir en el intento.

 

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Autor:



Josep Maria Espinet Asensio
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