Con la  Ley 3/2017, del 15 de febrero, del libro sexto del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y contratos, el legislador catalán moderniza la vetusta y decimonónica regulación del Código Civil español en materia de compraventa, creando un marco normativo en el que se establecen las nuevas reglas por las que ha de regirse esta figura contractual, así como las consecuencias que acaso pueden derivarse de su infracción desde las vertientes material y jurídica. Infracciones que hasta la fecha han mantenido una regulación incompleta y dispersa en el Código civil español, como las de evicción, vicios y defectos ocultos, cargas y gravámenes ocultos, el aliud pro alio o entrega de cosa sustancialmente distinta de la convenida, y las diferentes modalidades de responsabilidad por incumplimiento de las prestaciones contractuales (tardío, defectuoso, esencial), se recogen ahora en este nuevo cuerpo legal en una sola categoría de incumplimiento bajo la expresión de “falta de conformidad“.

De entre los diferentes supuestos de “falta de conformidad” que pueden concurrir en la compraventa inmobiliaria catalana, destacaremos uno en particular y que es objeto de este artículo, que alude a las discordancias o diferencias que a menudo suelen manifestarse con respecto a la real superficie o cabida del inmueble.

Adelantamos que el tratamiento legal de la compraventa inmobiliaria catalana ofrece en este punto diferencias significativas respecto de regulación del Código Civil español que hasta hace bien poco se ha venido aplicando a toda compraventa inmobiliaria celebrada en Cataluña.

Vamos a tratar aquellos casos en los que la superficie real del inmueble, sea un terreno, solar, vivienda o local, que el comprador adquiere por regla general mediante el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, difiere significativamente de la superficie reseñada en el contrato. En estos casos, es lógico pensar que se produce una ruptura de las expectativas contractuales de la parte contratante afectada con la diferencia.  El legislador catalán, en línea con el tratamiento dispensado en el proceso de modernización del derecho contractual europeo, no considera admisible esta clase de situaciones y las califica como supuestos de “falta de conformidad” del inmueble, dando lugar con ello a alguno de los remedios (acciones o pretensiones) que la propia norma contempla en favor del contratante perjudicado.

La regulación de este específico supuesto de “falta de conformidad” del inmueble objeto de la compraventa, que toma como referencia la superficie o cabida del mismo, la encontramos recogida en el artículo 621-50 del CCCat, bajo la siguiente dicción:

Artículo 621-50. Indicación de la superficie del inmueble.

  1. En la compraventa de inmuebles, salvo pacto en contrario, la referencia a la capacidad, medida o superficie del inmueble es indicativa, y las diferencias, en más o en menos, no dan lugar a la falta de conformidad, salvo que sean superiores a un 10 % o que la capacidad, medida o superficie indicadas sean un requisito para el uso específico, pactado o habitual a que se destinen los inmuebles de las mismas características.
  2. En la compraventa de inmuebles en la que el precio se calcula por razón de la capacidad, medida o superficie del inmueble, una diferencia de capacidad que no sobrepase el 10 % de la medida pactada da lugar a una modificación proporcional del precio.
  3. En la compraventa de inmuebles en la que el precio se pacta globalmente y no por razón de la capacidad del inmueble, la diferencia de superficie, en más o en menos, no da lugar a la modificación del precio ni a la falta de conformidad, siempre y cuando sea patente e inequívoca la intención de las partes de haber concluido el contrato en cualquier caso.

 

Antes que todo, y previo al análisis del tratamiento del legislador catalán a la problemática que suscita las diferencias de cabida y superficie de los inmuebles objeto de la compraventa catalana, conviene adentrarnos brevemente en la denominada teoría general de la conformidad, ya aludida en un anterior artículo de este blog.

Tal y como viene recogida en el artículo 621-1 CCCat, en virtud de la compraventa el vendedor se obliga a entregar un bien conforme al contrato y a transmitir su titularidad al comprador, quien por ello se obliga frente a aquel a pagarle un precio en dinero y a recibir el bien objeto del contrato.

Partiendo de la relación existente entre las partes vendedora y compradora, se dice tiene el carácter de sinalagmática, ambas partes quedan vinculadas recíprocamente entre sí a cumplir con las prestaciones  comprometidas. El legislador catalán enfatiza en el artículo 621-9.1 letra a) del CCCat la idea, ahora más reforzada y clara si cabe, de que la parte vendedora, en el caso de inmuebles, debe cumplir con la prestación de entrega en el tiempo, el lugar y en la manera que determina el contrato.

No es casual, pues, que el legislador catalán persista en determinar cómo debe ser, no solo la entrega del inmueble al que las partes se han comprometido, sino también las características a las que el propio inmueble debe ajustarse o debe disponer en el momento de la entrega.

El CCCat señala en su artículo 621-20, una relación de criterios que permiten determinar si la entrega del bien objeto de compraventa es o no conforme con el contrato. Si alguna de las características o condiciones del bien no se ajustan a lo acordado entre las partes, o a lo que resulte de la descripción realizada por el vendedor, o a lo que sea idóneo para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo, ello da lugar a un supuesto de falta de conformidad. La falta de conformidad puede referirse a la calidad, la cantidad, el tipo, las prestaciones, el uso, el embalaje y a los accesorios del mismo, según convengan los contratantes. En palabras de VAQUER ALOY (Derecho Civil de Cataluña. Derecho de obligaciones y contratos. Marcial Pons, 2019, pág. 158)  “la voluntad de los contratantes cuando configuran la prestación constituye el criterio central de conformidad”.

Cuando las expectativas contractuales derivadas de la voluntad de las partes se vean frustradas o insatisfechas en el momento de la entrega de la posesión y dominio del bien objeto de compraventa, cuando se produce la transmisión del riesgo, nos encontramos ante un supuesto de falta de conformidad,  lo que da pié para que la parte que se considera perjudicada pueda acudir a los remedios o acciones previstos de forma genérica en el artículo 621-37 del CCCat.

Dicho esto, y descendiendo ahora al tema objeto de este artículo, una vez situados, aunque de manera muy somera, en el significado y alcance de lo que el legislador catalán entiende por “falta de conformidad” del bien objeto de compraventa, es momento de analizar, de forma más detallada, el específico tratamiento que el CCCat dispensa a los problemas de cabida o superficie cuando el objeto de la compraventa es un bien inmueble, y en qué casos las discordancias o diferencias que se pongan de manifiesto entre las superficies real y la declarada, permiten considerarlos supuestos de no conformidad y aplicar las reacciones o remedios que al respecto tiene a su alcance aquel de los contratantes que se vea perjudicado.

El articulo 621-50 del CCCat tiene una estructura y un contenido particular, por lo que conviene apuntar las siguientes ideas relativas a cada uno de sus apartados:

 

  1. La referencia a la cabida y las especialidades de falta de conformidad.

El apartado primero del artículo 621-50 del CCCat establece como regla general que la mención en el contrato de la superficie de la finca es meramente indicativa, salvo que las partes hubieran establecido un carácter distinto.

En la compraventa de inmuebles, salvo pacto en contrario, la referencia a la capacidad, medida o superficie del inmueble es indicativa, y las diferencias, en más o en menos, no dan lugar a la falta de conformidad, salvo que sean superiores a un 10 % o que la capacidad, medida o superficie indicadas sean un requisito para el uso específico, pactado o habitual a que se destinen los inmuebles de las mismas características.

A continuación y en este mismo apartado el legislador catalán, pese a señalar el carácter meramente indicativo de la superficie, apuntando que las diferencias en más o en menos que puedan apreciarse en el momento de la entrega no dan lugar a la “falta de conformidad”, establece no obstante unos supuestos específicos que giran alrededor de la superficie del inmueble, que de concurrir sí dan lugar a falta de conformidad, dejando a salvo que las partes hubieran establecido otra cosa. Estos supuestos específicos que dan lugar a falta de conformidad son:

  • Cuando las diferencias en la cabida o superficie del inmueble, tomando como referencia las declaradas en el contrato y comparándolas con la superficie real del inmueble, sean superiores a un 10%, ya se trate de una diferencia que suponga más superficie o menos de la contemplada en el contrato de compraventa.
  • Cuando, aún siendo las diferencias iguales o inferiores a un 10%, la cabida o superficie fuera un requisito para el uso específico, pactado o habitual al que se destinen los inmuebles de las mismas características.

Así pues, y para el legislador catalán, las diferencias de superficie en más o en menos superiores al 10% de la superficie contemplada en el contrato, son cambios materiales suficientemente significativos para entender que se frustran las expectativas inmobiliarias de los contrantes y como tales merecen la consideración de supuestos de “falta de conformidad”, salvo claro está que las partes, en uso de la autonomía privada de que disponen, hubieran acordado un régimen, consecuencia o efecto distinto para estos supuestos.

 

  1. Cuando el precio de la compraventa se calcula por razón de la superficie del inmueble.

Entramos ahora a valorar una segunda especialidad en el tratamiento de los defectos de superficie. El segundo apartado del artículo 621-50 CCCat dice así:

En la compraventa de inmuebles en la que el precio se calcula por razón de la capacidad, medida o superficie del inmueble, una diferencia de capacidad que no sobrepase el 10 % de la medida pactada da lugar a una modificación proporcional del precio.

En este supuesto, y de modo contrario a lo que establece la regla general del primer apartado, la expresión de la cabida o superficie del inmueble no es aquí meramente indicativa, sino jurídicamente relevante como parámetro necesario en la determinación del precio de la compraventa.

Para entender el contexto en el que nos sitúa este segundo apartado, nos referiremos muy brevemente a las dos formas más usuales de fijar el precio del inmueble en una compraventa. Se habla de fijación a un tanto alzado, cuando el precio se fija inicialmente tras considerar cada parte aspectos y circunstancias de una constelación de motivos que acaso considera determinantes en el establecimiento del precio de venta, siendo las más habituales la superficie del inmueble, la calidad de sus materiales, la antigüedad y estado físico y de conservación del inmueble, la ubicación, situación y proximidad al núcleo urbano o con el ámbito espacial de que se trate, la existencia de servicios primarios en el entorno, etcétera.

Y otra manera reside en fijar un precio concreto y unitario por metro cuadrado y multiplicarlo por los metros cuadrados de superficie que se considera dispone el inmueble, sin tener especial relevancia el resto de factores y circunstancias de esa constelación motivacional a la que nos hemos referido, salvo el de la superficie del inmueble.

En el mercado de inmuebles urbanos es habitual fijar el precio a tanto alzado, mientras que en el de inmuebles no urbanos (fincas rústicas), es frecuente que las partes fijen el precio por razón de unidad de medida, capacidad o superficie y en atención a ésta.

En esta segunda forma de fijación del precio de compraventa, en el que el elemento superficie se erige como factor predominante, las diferencias de superficie iguales o inferiores a un 10% sólo permite a las partes perjudicadas instar una modificación proporcional del precio de la compraventa.

Sorprendentemente, el precepto no hace mención alguna a cuál debe ser el tratamiento cuando la diferencia de superficies sobrepasa el 10%. Parece lógico que el sistema más adecuado que haya de aplicarse en estos casos sea la falta de conformidad por remisión a la regla general del apartado primero y, por ende, aplicar debidamente el remedio más oportuno de los contemplados en el artículo 621-37 del CCCat.

 

  1. Cuando el precio de la compraventa se pacta globalmente y no por razón de la superficie del inmueble.

El apartado tercero del articulo 621-50 CCCat señala:

En la compraventa de inmuebles en la que el precio se pacta globalmente y no por razón de la capacidad del inmueble, la diferencia de superficie, en más o en menos, no da lugar a la modificación del precio ni a la falta de conformidad, siempre y cuando sea patente e inequívoca la intención de las partes de haber concluido el contrato, en cualquier caso.

Esta regla conviene entroncarla con la establecida en el apartado primero. Viene a señalar que cuando el precio del inmueble se concierta a un tanto alzado, que parece la fórmula más razonable y usual en el mercado inmobiliario urbano, con independencia de la superficie real de la finca, las diferencias que se pongan de manifiesto en la superficie, sean de más de un 10%, sean de menos de un 10%, no tendrán incidencia alguna en el precio, ni se considerará un supuesto de “falta de conformidad”, siempre y cuando se deduzca claramente de la relación contractual de compraventa que la intención de las partes habría sido convenir el contrato, en cualquier caso. Luego, si no se aprecia de forma clara y nítida esta voluntad contractual de concluir el contrato pese a ponerse de manifiesto cualquier diferencia de superficies, el régimen a seguir sería el contemplado en el apartado primero del artículo que comentamos, esto es, sólo diferencias de superficies superiores a un 10% darían lugar a falta de conformidad y a impetrar el remedio o remedios correspondientes por el contratante perjudicado, o que siendo inferiores a este porcentaje la superficie fuera un requisito para el uso específico, pactado o habitual a que se destinen los inmuebles de las mismas características.

 

En cuanto a la responsabilidad que deriva de la falta de conformidad del inmueble atribuible a la diferencia de superficies, conviene principiar al respecto que la causa que determina la falta de conformidad es siempre atribuible al vendedor pues, salvo que concurra alguna de las circunstancias de exoneración previstas en los artículos 621-35 y 621-26 del CCCat, es él y sólo él el sujeto obligado a entregar el bien inmueble conforme a lo establecido en el contrato y, en consecuencia, sólo a él le es atribuible las diferencias de superficie que en el momento de la entrega del inmueble se pongan de manifiesto. Otra cosa es a cargo de quién deberá remediarse esa falta de conformidad, si únicamente a cargo de la parte vendedora, que es quien incurre en ella, o debe entenderse que la compradora también deba responder de la falta de conformidad cuando, lejos de perjudicarle, le beneficia.

De lo hasta ahora indicado, podría pensarse que los remedios del artículo 621-37 del CCCat se establecen únicamente en beneficio de la parte la parte compradora ante el incumplimiento o falta de conformidad en la que incurriere la vendedora en un supuesto de diferencias de superficie, pero esto no es así.

Cuando el precio se fija por razón de la superficie, cabida o unidad de medida, cual prevé el apartado segundo del precepto que venimos comentando, si el vendedor entrega un inmueble cuya superficie real en relación con la contemplada por las partes es sensiblemente superior al 10%, nos encontraríamos con que el comprador saldría claramente beneficiada con esta situación. La pregunta entonces es obligada, ¿podría la vendedora exigir a la compradora la compensación del precio?.

Nótese que el apartado 2 del art. 621-50 CCCat contempla esta compensación a favor del vendedor sólo cuando la diferencia de superficie en la compraventa, cuyo precio se fijó a un tanto por unidad de medida o cabida, no sobrepase el 10%, pero no establece ningún remedio específico ni otra consecuencia cuando la diferencia de superficies sea superior al 10%.

En estos casos, el primer remedio que aplicar sería a nuestro entender el mismo que prevé el apartado segundo del artículo 621-50, es decir, solicitar una modificación proporcional del precio. No obstante, si el comprador no estuviera en condiciones de satisfacer este diferencial, o simplemente se negare a ello, el vendedor, para remediar esta situación, no está contemplado que al amparo del art. 621-50.2 pueda solicitar una modificación proporcional del precio.

La única solución o remedio que en nuestra opinión tendría a su alcance el vendedor para subsanar la pérdida económica sería la de instar la resolución del contrato al amparo del art.  621-37.1, letra c) CCCat, al concurrir un supuesto de falta de conformidad (pese a serle atribuible al propia vendedor), debiendo reintegrar al comprador en el precio recibido en su día, más los intereses legales devengados desde entonces, así como los gastos necesarios de conservación y de mejoras útiles que el comprador hubiera realizado sobre el inmueble durante la posesión de buena del mismo, y el comprador reintegrar al vendedor en la posesión del inmueble y sin resultar procedente ninguna compensación a su favor en concepto de daños y perjuicios, habida cuenta de que la falta de conformidad que da lugar al remedio de la resolución del contrato no sería atribuible a una conducta negligente o culposa del comprador.

Otra opción al alcance del vendedor sería instar la anulación del contrato por vicio-error del consentimiento en la substancia del inmueble objeto de compraventa, mas esta cuestión merece un tratamiento separado y detallado que desde ESPINET ADVOCATS nos reservamos abordar en otro artículo.

 

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Autor:

Josep Maria Espinet Asensio
jmespinet@espinetadvocats.cat

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