En la práctica diaria del derecho de arrendamientos no resulta nada extraño topar con contratos de arrendamiento de los “antiguos”, esto es, de los sujetos al régimen del Texto Refundido de Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964,  en adelante LAU de 1964. Nos estamos refiriendo tanto a contratos que se celebraron en el año 1929, por poner un ejemplo, como a todos aquellos celebrados con anterioridad a 1 de enero de 1995, fecha ésta en la que entró en vigor la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU de 1994).

Es inevitable que nos planteemos cómo es posible que aun existan y se encuentren en vigor contratos de arrendamiento, bien de vivienda bien de local de negocio, de tan larga duración y que tras el transcurso de los años no se hayan extinguido. Y la respuesta no es otra que la de constatar que la mayoría de ellos tienen en común encontrarse  sujetos legal o convencional a una figura tan anacrónica como es la prórroga legal o forzosa de la duración del contrato a que alude el artículo 57 de la LAU de 1964; la prórroga indefinida, se decía no hace muchos años.

Para analizar en qué consiste esta prórroga forzosa y cuál ha sido en el transcurrir de los años su evolución jurídica y aplicación práctica, distinguiremos dos períodos temporales de aplicación en el devenir de esta figura:

1) Período comprendido entre la fecha de celebración del contrato de que se trate y el 9 de mayo de 1985.

En esta etapa es cuando se expresa con la máxima intensidad y también la máxima crudeza para la parte arrendadora la noción y concepto de la “prórroga forzosa” en la duración de los arrendamientos y, por tanto, la línea de salida para entender muchas de las cuestiones que se van tratando en este artículo.

El régimen legal aplicable a los contratos de arrendamiento celebrados durante este periodo era el previsto en el Texto Refundido de Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, más coloquialmente LAU de 1964, de manera que su artículo 57 contemplaba respecto de la duración del contrato, por imperativo legal (es decir, que no cabía ni era válido el pacto en contrario), que “una vez llegado el día de vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones (…)

A efectos prácticos esto se traducía en que, respecto de los contratos de arrendamiento urbano celebrados bajo este régimen, ya fueran de vivienda, de local de negocio o de asimilados a cualquiera de ellos, la persona propietaria y arrendadora estaba “condenada” a prorrogar el contrato forzosamente, ya que así venía constreñido por imperativo de la Ley, de manera que la decisión de terminar con esta prórroga legal y poner fin a la duración del arrendamiento recaía única y exclusivamente en la libérrima voluntad de la persona inquilina o arrendataria.

Como consecuencia de ello, y en lo que concierne a los arrendamientos de vivienda, los contratos podían “vivir” y perdurar, ya no solo durante la vida de la persona arrendataria que originalmente había celebrado el contrato, sino también durante la vida de la persona que, de conformidad y en los términos que establecía el artículo 58 del citado texto legal, se encontraba legitimada para subrogarse en los derechos y obligaciones del inquilino al fallecer éste. Aunque en buena parte esta facultad para subrogarse se ha reducido significativamente gracias a lo establecido en la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994, conviene retener que al fallecer el primer subrogado, cabía una segunda y última subrogación a favor de los parientes y familiares que indicaba el artículo 59  (conoce más sobre la subrogación por causa de muerte del arrendatario de vivienda aquí). Desde la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, conocida por LAU de 1994, lo que aconteció en fecha 1 de enero de 1995, las dos subrogaciones sólo son aplicables en supuestos muy concretos y en unas condiciones especiales.

Así pues, el régimen del texto refundido de la LAU de 1964, en cuanto se refiere a la duración del contrato, permitía que éstos se extendiesen prolongadamente en el tiempo de un modo que, a los ojos de la sociedad en general y de los propietarios en particular, eran percibidos como si tuvieran una duración “indefinida”. En este sentido son numerosos los contratos celebrados durante esta época en los que al referirse a la duración utilizaban adjetivos tales como “indefinida”, “indeterminada”, o expresiones tan inconcretas e imprecisas como “por meses” o “por años” para referirse a la duración del arrendamiento en cuestión. Veremos más adelante el tratamiento e interpretación que los tribunales de justicia vienen dispensando a los contratos celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994, que contienen expresiones de este alcance.

La prórroga forzosa o legal del artículo 57 de la LAU de 1964 experimentó un cambio fundamental tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, conocido popularmente como Decreto Boyer (al ser su impulsor y principal arquitecto el Ministro socialista de Economía y Hacienda, Miquel Boyer Salvador), que ya analizamos en una anterior ocasión en este blog (ver aquí). La entrada en vigor del Decreto Boyer operó a partir del 9 de mayo de 1985, de ahí la importancia de este hito temporal para delimitar el inicio del segundo periodo de desarrollo de la prórroga forzosa del artículo 57 de la LAU de 1994.

2. Período comprendido entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994.

La duración de los contratos de arrendamiento celebrados durante este periodo ya no estaban sujetos de forma imperativa a la prórroga forzosa del artículo 57 de la LAU de 1964. El artículo 9.1 del Decreto Boyer había suprimido de un plumazo y de la noche a la mañana la aplicación forzosa y automática de esta figura, y lo hizo bajo la siguiente dicción:

“Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil.”

Durante este periodo, una de las discusiones doctrinales que surgieron acerca de la aplicación del Decreto Boyer y su alcance en la prórroga del artículo 57 de la LAU de 1964 residía en si la supresión de su carácter forzoso impedía que las partes contratantes se sometieran voluntariamente a ella por remisión al artículo 57 de la LAU de 1964.

El debate se zanjó desde un punto de vista doctrinal e interpretativo considerando que las partes podían someterse libremente y voluntariamente a su aplicación en el ejercicio de su autonomía de la voluntad privada y libertad de pacto consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, concretamente a la figura de la prórroga del contrato forzosa para la parte arrendadora y potestativa para la arrendataria.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo viene manteniendo durante años que tales cláusulas de sometimiento voluntario a la prórroga forzosa de los contratos deben interpretarse de forma restrictiva. Repasemos cuáles son las notas características que deben cumplir las cláusulas de sometimiento voluntario a la prórroga forzosa del contrato para que, a criterio del Tribunal Supremo – y que así las enumera de forma muy clara en el Auto de 13 de septiembre de 2017 –  se entiendan válidas:

A) El sometimiento tiene que ser explícito, a pesar de que se puede deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de manera implícita, que no tácita, de los propios términos del contrato.

Que el sometimiento sea explícito significa que la cláusula manifieste de forma clara e inequívoca la voluntad de los contratantes de someter la duración del contrato a la prórroga forzosa en los términos y condiciones de la LAU de 1964, por ejemplo, que especifique claramente que la cláusula se remite a la Ley.

La cláusula de sometimiento voluntario también se considera valida y vinculante si se limita a hacer mención a la prórroga forzosa del contrato, especificando que este carácter forzoso lo es para el arrendador y potestativo para el inquilino, sin que sea necesario hacer una expresa remisión a la antigua LAU de 1964.

Una cuestión muy debatida es cómo interpretar, en los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y en lo que concierne a la fijación de la duración del arrendamiento, la utilización tan desafortunada como inconcreta de adjetivos que aluden al carácter “indefinido” o “indeterminado” de la duración. ¿Se podrían entender válida su utilización para interpretar que efectivamente los contratantes quisieron someter voluntariamente el contrato a la prórroga forzosa que establecía el texto refundido de la LAU de 1964?.

El uso de estas expresiones y adjetivos en contratos celebrados con posterioridad a la entrada en vigor del Decreto Boyer era muy habitual y nada infrecuente, dada la percepción que imperaba y que durante unos buenos años se mantuvo con respecto a la duración de los contratos de arrendamiento. Tras la entrada en vigor el Decreto Boyer y durante unos buenos años más tarde, no pocos operadores inmobiliarios y de administración de inmuebles desconocían el carácter claudicante de la prórroga forzosa en la nueva normativa, continuando muchos de ellos redactando e interviniendo en la celebración de contratos de alquiler como si el carácter forzoso de la prórroga aún viniera impuesto por la ley.

Así pues, aunque fuese muy habitual el uso de estas expresiones y adjetivos, el Tribunal Supremo tomó las riendas de la cuestión en el sentido de entender que la mención, en el contrato de arrendamiento celebrado con posterioridad al 9 de mayo de 1985, de cualquiera de las expresiones “duración indefinida”, “duración indeterminada”, “duración mensual/anual”, son contrarias a la naturaleza del contrato de arrendamiento, cuya nota característica esencial es la temporalidad. No obstante, indica el Tribunal Supremo, la calificación dependerá del caso en concreto y de la lectura conjunta de las cláusulas del contrato para que pueda interpretarse como válida la sujeción a la prórroga forzosa con este tipo de expresiones.

B) La deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa tiene que ser clara, determinante y coherente.

La nota de coherencia se refiere al fundamento consagrado en el artículo 1285 del Código Civil que impone interpretar las cláusulas de los contratos las unas con las otras, y atribuir a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas.

En el caso de que las cláusulas de sometimiento voluntario a la prórroga forzosa no cumplan con estos caracteres, nuestro más Alto tribunal considera que se tendrá que estar a la norma general, es decir, la duración del contrato por tiempo convenido y sin prórroga forzosa alguna.

 

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Autor:

Josep Maria Espinet Asensio
jmespinet@espinetadvocats.cat

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