Las medidas sanitarias adoptadas para hacer frente a la crisis sanitaria generada por la pandemia de la COVID-19, todavía generan debate en la sociedad al comportar un gran impacto para buena parte de las actividades comerciales e industriales que sustentan la economía de nuestro país. Son numerosas las Disposiciones que ha emitido, en el caso de Cataluña, el Departamento de Salud de la Generalitat a lo largo de la pandemia, tendentes muchas de ellas a restringir el aforo y el horario de apertura de los locales en los cuales se desarrollan actividades consideradas “no esenciales”.

Las resoluciones SLT/2073/2020, de 17 de agosto; la SLT/2546/2020, de 15 de octubre; la SLT/67/2021, de 16 de enero y la última SLT/ 275/2021, de 5 de febrero, son una buena muestra de este hecho.

Ante este ingente número de medidas y cambios vacilantes en las restricciones, que van desde la suspensión completa de actividades comerciales e industriales hasta limitaciones parciales en el aprovechamiento material de los locales donde se desarrollan según el estado y afectación de la pandemia, el Gobierno de la Generalitat aprobó el pasado 20 de octubre, el Decreto Ley 34/2020, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, con el principal objetivo de proporcionar una medida de carácter extraordinario que permita paliar la situación económica que sufre el arrendatario mediante la reducción del coste del alquiler y el reparto con el arrendador de los riesgos imprevisibles por la pandemia.

Recordemos que, como ya esquematizamos en su momento en un artículo publicado en nuestro blog, para la aplicación de la mencionada norma es presupuesto necesario que la autoridad competente haya decretado medidas sanitarias para la prevención de la transmisión de la pandemia, que supongan la suspensión del desarrollo de actividades o restricciones del aprovechamiento material de bienes inmuebles en los cuales se desarrollen actividades industriales y comerciales, sin que sea exigible al arrendatario de estos inmuebles que acredite encontrarse en una determinada situación de pérdida de facturación, como sí  exigía el Real Decreto Ley estatal 35/2020, de 22 de diciembre, para ser tributario de estas medidas de choque y puramente circunstanciales.

Para que se active el mecanismo de reducción de la renta resulta imprescindible que el arrendatario requiera a la parte arrendadora, mediante burofax o cualquier otro medio fehaciente, iniciar una negociación que permita conseguir una modificación equitativa y razonable de las condiciones del contrato y el reequilibrio de las prestaciones.

En defecto de este pacto, que debería alcanzarse en el plazo máximo de un mes desde que el arrendatario hubiera realizado el requerimiento, se aplican las reglas del artículo 1.2 DL34/2020, que establece lo siguiente:

 

  1. En caso de suspensión del desarrollo de la actividad, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria tendrán que reducirse en un cincuenta por ciento respecto de las vigentes mientras dure la medida de suspensión.
  2. En caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria tendrán que reducirse, mientras duren las medidas de restricción, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma.

 

Aunque la casuística sea extensa y los efectos de las medidas sobre los locales sean diferentes en función de la actividad económica que se desarrolle en éstos, la norma distingue a grandes rasgos dos contingencias. Por un lado, el cierre o suspensión de la actividad económica que se venga desarrollando en el local, a la cual la norma atribuye el efecto de permitir una reducción de la renta y cantidades debidas vigentes del 50%; y por otro, la restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble, para la cual se contempla un porcentaje de reducción de renta y cantidades debidas en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma, sin que en ningún caso la aplicación concurrente de restricciones parciales pueda comportar una reducción de la renta superior al 50%.

Veamos seguidamente cómo tienen que aplicarse las restricciones para obtener finalmente la renta exigible. Partiremos en todos los casos de una renta ejemplo de 10.000 €/mes.

Suspensión o cierre de la actividad del local.

Aludimos a este caso en un anterior post de este blog. La última Resolución emitida por el Departamento de Salud de la Generalitat de Cataluña SLT/275/2021, de 5 de febrero, decreta, entre otras medidas, la suspensión de la apertura al público de los centros comerciales, galerías comerciales y de las instalaciones y equipaciones deportivas en espacios cerrados.

En estos supuestos, en los cuales no queda ningún aprovechamiento libre del local, la renta vigente, que se correspondería con un aprovechamiento como libre del 100% del local, se vería reducida según la norma que comentamos al 50%. Si tomamos como ejemplo una renta de 10.000 € mensuales, la renta exigible sería de 5.000 €/mes, al no quedar con la suspensión ningún aprovechamiento material libre del local.

 

Restricciones sobre el aprovechamiento material del inmueble.

Siguiendo con la última resolución del Departamento de Salud de la Generalitat, podemos concluir que existen, a grandes rasgos, dos criterios objetivos que comportan restricciones parciales del aprovechamiento libre del local: el aforo y el horario. La norma alude también a otras restricciones que establezca la normativa aplicable, como podría ser el cierre durante los fines de semana, pero en este caso la incidencia en el aprovechamiento material del local es menos significativa que en los otros dos criterios. Además, puede darse el caso que el aprovechamiento material del local se vea afectado no solo por una restricción, sino por diversas restricciones. La cuestión entonces es saber cómo se calcula la reducción de la renta en los supuestos de concurrencia de restricciones de diferente naturaleza y alcance.  Puede parecer complejo, pero como veremos seguidamente no lo es tanto.

Conviene indicar desde el principio que, a los efectos que analizamos, es indiferente la orden de aplicación de la restricción, si primero la de aforo para seguidamente aplicar la de horarios, o al revés, primero el horario y seguidamente el aforo. El resultado en ambos casos es el mismo.

1. Restricción del aforo.

Son numerosos los locales comerciales e industriales que se han visto obligados a limitar el aforo más allá del establecido en la licencia de actividad. Son ejemplo de estos, los establecimientos y locales comerciales de venta al por menor y también los establecimientos de hostelería y restauración, el aforo de los cuales se limita al 30%.

En estos supuestos, se puede afirmar que el local tiene un aprovechamiento material libre del 30%, coincidiendo con el de su aforo libre, quedando el aprovechamiento material restante restringido en un 70%. Así pues, sobre una renta de 10.000 €, la aplicación de este criterio comporta que el 30% de aprovechamiento libre según el aforo se equipare al 30% de la renta, el importe de la cual se abonaría íntegramente, esto es, 3.000 €/mes.

Mientras que respecto el 70% de restricción del aprovechamiento material del local, la renta proporcional del cual sería de 7.000 €, la norma impone que se tendrá que satisfacer únicamente la mitad, esto es, 3.500 €/mes.

Por lo tanto, la renta total a abonar teniendo en cuenta este criterio de restricción de la actividad ascendería a la cantidad de 6.500 €/mes, resultado de sumar  la renta libre (3.000 €) y la mitad de la renta restringida (3.500 €/mes).

2. Restricción del horario de apertura.

Las restricciones de horario afectan fundamentalmente a las actividades de hostelería y restauración (bares y restaurantes). Actualmente el horario libre de actividad es desde las 7.30 horas hasta las 10.30 horas, y de las 13.00 horas hasta las 16.30 horas, un total de 5,5 horas. El resto de las horas el local tiene que permanecer cerrado.

El primer cálculo que tenemos que realizar es el de la determinación en términos porcentuales del horario libre de actividad y el horario restringido o de cierre, en relación con el total horario de aprovechamiento del local que contempla la licencia de actividad.

Si la licencia contempla, por ejemplo, una franja horaria que va desde las 7.30 horas a las 24:00 horas, sería un total de 16,5 horas de aprovechamiento según licencia de actividad. Con estos datos, las horas de libre aprovechamiento representaría, según una sencilla regla de tres, un 33,33% de aprovechamiento libre de la total franja horaria concurrente según licencia de actividad. El 66,67% restante de la total franja horaria según licencia de actividad, es tiempo en horas diarias que el local tiene que permanecer cerrado, con el que según la norma, el arrendatario tendrá que abonar, además del porcentaje que sobre la renta vigente representa el libre aprovechamiento horario, la mitad del porcentaje que sobre la renta vigente representa el aprovechamiento horario restringido.

De ser el horario la única restricción a aplicar, la renta a abonar se obtendría según el siguiente cálculo: (33,33% s/. 10.000 €) + 1/2 (66,67% s/. 10.000 €), esto es, 3.333 € + 3.333,5 € = 6.666,5 €, lo cual en términos porcentuales significa que el arrendatario vendría, en este caso, obligado a pagar un 66,66% de la renta vigente, sea qué sea su importe.

3. Concurrencia de restricciones parciales (aforo + horario).

Si nos propusiéramos aplicar de manera concurrente las restricciones de aforo y horario, tenemos que partir de la premisa comprobada que tanto da la restricción que se aplique en primer lugar, siempre que la otra opere sobre el porcentaje libre de aprovechamiento material del local que resta después de la primera restricción. Porque es evidente que las restricciones de aprovechamiento tienen que operar sobre el todo o parte del todo que se encuentre libre de aprovechamiento.

Así, e iniciando con la restricción del aforo, si después de su aplicación resulta un 30% de aprovechamiento material libre del local, será respecto de este aprovechamiento sobre el que tendremos que aplicar la restricción horaria, haciéndolo en los mismos términos y cálculos al realizado en el apartado anterior al aplicar la restricción horaria.

Los cálculos serían los siguientes:

[33,33% s/. 3.000 € + 1/2 (66,67% s/. 3.000 €)] + 3.500 € = 5.499,95 €.

En un supuesto como este, en el que hemos tratado la aplicación concurrente de restricciones parciales (aforo + horario), significa que el arrendatario vendría obligado a pagar, expresado en términos porcentuales, el 54,99 % de la renta vigente, sea cuál sea el importe de ésta.

 

No hay duda que estas medidas son excepcionales y de choque, exclusivamente aplicables mientras se mantengan las restricciones decretadas como consecuencia del estado de alarma derivado de la pandemia de la Covid-19, dejando por tanto de ser aplicables una vez finalice la prórroga del estado de alarma decretada por el Consejo de Ministros el 3 de noviembre de 2020, prevista, a fecha de este post, para el 9 de mayo de 2021.

 

Para mayor información, pueden contactar con nosotros por teléfono al  93.143.19.29, por correo electrónico a  info@espinetadvocats.cat o visitar nuestra página web espinetadvocats.cat.

Autor:

Josep Maria Espinet Asensio
jmespinet@espinetadvocats.cat

Logotipo Espinet Advocats