La titularidad de una propiedad o de otro derecho real compartida entre dos o más personas, de forma conjunta y concurrente, puede generar situaciones difíciles de gestionar si entre los miembros de la comunidad surgen intereses o criterios diferentes sobre su administración o, incluso, sobre la conveniencia de proceder a su disolución. Se debe tener en cuenta, además, que cualquier cotitular puede exigir, en cualquier momento, la división de la comunidad, sin tener que justificar los motivos de su decisión.
Gran parte de las comunidades de bienes en Cataluña tienen su origen en la aceptación de una herencia que incluye bienes inmobiliarios que se adjudican a varios titulares en proindiviso. Se trata de un instrumento útil para la gestión del patrimonio compartido, si bien no tiene habitualmente vocación de permanencia a largo plazo, y a menudo se decide su disolución antes de la transmisión del patrimonio a futuras generaciones para evitar posibles conflictos también futuros. La legislación, de hecho, ya establece criterios para evitar que este proceso llegue a la vía judicial (artículos 551 y 552 del Libro quinto del Código civil de Cataluña).
“El primer paso para prevenir conflictos a la hora de dividir y disolver una comunidad de bienes es buscar el asesoramiento de profesionales con voluntad, y experiencia, para resolver potenciales confrontaciones entre sus partícipes. Este primer paso es también importante para evitar situaciones conflictivas que puedan, finalmente, traer a un largo y costoso proceso judicial que, en última instancia y en el peor de los casos, podría obligar a la subasta de bienes.
“Conseguir una división equilibrada y proporcional, que respete los derechos de todos los propietarios, puede ser complejo si la comunidad tiene viviendas y locales comerciales con características muy dispares, y con contratos de alquiler vigentes con condiciones muy diferentes”, explican los profesionales del despacho de abogados expertos en derecho inmobiliario y gestión de patrimonios Espinet-Costa. En algunos casos puede requerir, para su valoración, estudiar con detalle cada contrato, la situación jurídica de cada bien y contar también con el asesoramiento de arquitectos y/o economistas independientes, si fuera el caso.
Iniciar el proceso con tiempo, pensando en el futuro, sin presión temporal que tensione el diálogo, es importante para resolver con éxito la división, y también para estudiar las posibilidades de menor coste fiscal de la operación.
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