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En el presente artículo tratamos los aspectos que una comunidad de propietarios tiene que tener presente cuando decide desafectar un elemento comunitario.

Para desafectar un elemento común, no es necesaria la unanimidad sino el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que tienen que representar a su vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación (80 % y 80 %), de conformidad con el artículo 553-26.2 c) de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del Libro Quinto del Codi Civil de Catalunya.

Del tenor literal de la Ley vigente en la actualidad, parecería desprenderse que, como quiera que la desafectación comporta ineludiblemente un nuevo reparto de cuotas al asignarse al nuevo departamento su propia cuota, y todas las de la Comunidad tienen que seguir sumando 100, por lo cual los restantes departamentos verán disminuidas a su vez sus cuotas originarias, para este reparto se exigiría la unanimidad (artículo 553-3.3 y otros concordantes que lo exigen para la modificación de cuotas de la LLei 5/2015, de 13 de mayo).

Parece sin embargo, y este sería el criterio que mantenemos en el despacho, un contrasentido que para la desafectación no se exija unanimidad pero para la nueva asignación de cuotas derivadas de este específico supuesto (la desafectación de un elemento común), sí, dado que estamos tratando de dos acuerdos con una relación causal evidente, siendo uno la consecuencia del otro. La doctrina no es pacífica sobre este tema, y sólo un interpretación literal de la ley permitiría concluir que se exigen las diferentes mayorías (calificada en la adopción del acuerdo de desafectación y unanimidad en la reasignación de cuotas), lo cual comportaría de facto que se tuvieran que adoptar dos acuerdos diferenciados con sus consiguientes votaciones y su régimen de mayorías respectivo.

Es aconsejable, precisamente por esta falta de criterio doctrinal uniforme, que se consulte con carácter previo con el registrador de la propiedad correspondiente para conocer su parecer y evitar problemas al momento de la inscripción.

A los ausentes habrá que notificarles, en todo caso, fehacientemente el acuerdo y, transcurrido un mes sin haberse manifestado, se entiende que su voto se suma a la mayoría de los presenciales. Una vez pasado el periodo para recaudar los votos de los ausentes, se aconseja realizar un anexo al acta de la junta donde se haga constar de forma explícita el sentido del voto de cada uno de los ausentes y, a su vez, el resultado final de la votación.

Según la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) de 4 de marzo de 2004, no es necesario que en la certificación del acuerdo o en la escritura se contenga una lista nominativa de los diferentes copropietarios asistentes a la junta, identidad de los no asistentes y el sentido individualizado del voto de todos ellos, sino que resulta suficiente que se diga que a la Junta asistieron X número de propietarios sin especificar sus nombres, y que se ha notificado a los no asistentes. (Sin embargo, por la importancia del acuerdo, sí que sería aconsejable el mayor detalle posible).

No obstante el anterior, cuidado porque la misma Resolución distingue entre (1) actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario y, en estos supuestos no se exige el cumplimiento del principio de trato sucesivo y, en consecuencia, no se requiere la lista nominativa de propietarios asistentes o notificados, puesto que no se trata de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios (seria el supuesto de la desafectación) y (2) actas que afectan el contenido esencial del derecho de dominio: en estos casos, se requiere el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes (sí que se requeriría una lista nominativa de todos los asistentes y sentido de sus votos). Por eso concluimos que, para evitar problemas en la calificación registral sí tuviera que hacerse constar en los dos acuerdos –desafectación y recálculo de cuotas – el sentido del voto individualizado de todos los propietarios.

Dado que la comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica no podría efectuarse una adjudicación de la vivienda del portero a su nombre (Resolución DGRN de 1 de septiembre de 1981), sino que tendrá que transmitirse, bien a un tercero si es el caso, bien a todos los propietarios en proindivisión y en proporción al nuevo coeficiente.

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