Casi el 50 % del consumo de energía final en los estados miembros de la Unión Europea y de este porcentaje el 80 %, se destina a la calefacción y refrigeración de inmuebles y edificios para distintos usos, el residencial de manera principal. Los objetivos de la Unión Europea en materia de energía y cambio climático está relacionada con los esfuerzos de la Unión en renovar el parque inmobiliario, priorizando la eficiencia energética y estudiando el despliegue de las energías renovables.1
De ahí que España haya adoptado la estrategia a largo plazo para la rehabilitación energética en el sector de la edificación (ERESEE 2020), a cuyos efectos se ha establecido una hoja de ruta con escenarios de intervención, medidas e indicadores de progreso para la rehabilitación energética del parque edificado, residencial y no residencial, público y privado, con el objetivo de transformarlo en un parque de alta eficiencia energética y descarbonizado antes del 2050.
El pasado 15 de junio de 2023, Josep Mª Espinet Asensio, abogado especialista en derecho inmobiliario y titular del despacho ESPINET ADVOCATS, tuvo la oportunidad de participar como ponente en la Jornada sobre "Propiedad horizontal y renovación energética de los edificios: el problema de la financiación», organizada por la Facultad de Derecho de la Universidad de Barcelona, a fin de exponer su punto de vista sobre alguno de los aspectos jurídicos íntimamente relacionados con la eficiencia energética de los inmuebles. El enfoque de la Jornada tenía muy presente que, mientras no existan estándares mínimos obligatorios en la renovación energética de los edificios y específicamente en el ámbito de la propiedad horizontal estatal y autonómico, las reformas de entidad seguirán demorándose mientras no se dote a las comunidades de propietarios de mecanismos ágiles y eficaces de financiación que les permita recabar los fondos económicos necesarios para abordar aquellas reformas en unos plazos razonables.
Josep Mª Espinet, en su exposición formuló una serie de reflexiones sobre la conveniencia y oportunidad de dotar de más protagonismo y eficacia a los denominados “fondos de reserva”, que por ley vienen obligadas a mantener las comunidades de propietarios, de modo que la dotación económica de este fondo les permita constituirlo como objeto de garantía pignoraticia de una eventual financiación bancaria destinada a obras de renovación energética de los edificios.
Josep Mª Espinet consideró de interés poner de relieve cuál ha sido la evolución legislativa experimentada por el fondo de reserva en las diferentes regulaciones legales, estatal y autonómica, sobre propiedad horizontal que coexisten en España, y cuál ha sido la utilidad y finalidad que en cada momento el legislador ha pretendido dotar a estos fondos.
El fondo de reserva, desde su aparición con la Ley 8/1999, de 6 de abril, primera reforma de calado de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 (LPH), se creó como una caja obligatoria de ahorro de la comunidad de propietarios para atender, única y exclusivamente, las obras de conservación y reparación necesarias en los elementos y servicios comunes, el pago de las primas de los contratos de seguro y los de mantenimiento permanente del inmueble e instalaciones. Su importe se fijó inicialmente en el 5% del presupuesto ordinario de la comunidad. Tras la aprobación de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, segunda reforma de calado de la LPH, el fondo de reserva no experimentó ninguna variación, manteniéndose en los mismos términos cualitativos y cuantitativos en los que fue creado tras la reforma de 1999.
No fue hasta el Real Decreto-ley 21/2018 (que devino ineficaz a los 34 días de vigencia, al no ser convalidado en sede parlamentaria), que el fondo de reserva amplió su cobertura económica para pasar a dotarse obligatoriamente, en vez del 5% originario, con un 10% del último presupuesto ordinario de la comunidad. Se ampliaron, además, las actuaciones de cobertura del fondo, de manera que ésta alcance no sólo a las obras de conservación y reparación necesarias para el adecuado mantenimiento del edificio y los elementos y servicios comunes, sino también aquellas de carácter más intensas y económicamente más elevadas, como las de rehabilitación y de accesibilidad universal básicas del edificio, manteniéndose la cobertura, por lo demás, a los contratos de seguro comunitario y de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones. Tras perder eficacia el referido RDL, el RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, reiteró lo establecido en el RDL 21/2018 y, en particular, cuanto se refería al fondo de reserva de la comunidad.
Finalmente, tras la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, el legislador estatal no sólo mantiene la dotación económica del fondo de reserva, que en ningún caso puede ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario, sino que añade una nueva cobertura consistente en las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo 17.2 de la ley, esto es, la mejora de eficiencia energética, la implantación de fuentes de energía renovable y la solicitud de préstamos a cualquier tipo de financiación.
Josep Mª Espinet concluyó en su exposición que el fondo de reserva en la legislación estatal de la propiedad horizontal se configuró, inicialmente, como una dotación económica obligatoria muy exigua y llamada únicamente a atender gastos de conservación y mantenimiento necesarios para la comunidad; mas, con el paso del tiempo y tras la última modificación de la LPH, ha acabado de absorber como contingencias a su cargo las solicitudes de préstamos de la comunidad a cualquier tipo de financiación. Parece, por tanto, más que evidente la determinación del legislador estatal de dotar a las comunidades de propietarios con unos fondos económicos propios, con un ahorro, en definitiva, cuya utilidad no sea otra que atender una parte de los gastos de la comunidad de conservación, mantenimiento, reparación, rehabilitación, accesibilidad y mejora de la eficiencia energética del edificio, así como las responsabilidades en que la comunidad acaso pueda incurrir, incluidas las derivadas de la financiación de terceros, si bien con el tope cuantitativo obligatorio del 10 % del último presupuesto ordinario de la comunidad, lo que, en opinión de Espinet, pone de relieve, además de la poca ambición del legislador, lo reducido de su importe en relación con la generalidad de coberturas a las que está llamada a atender el fondo de reserva.
Porque como enfatiza la LPH en relación con el fondo de reserva, “en ningún caso podrá ser inferior al 10%” del último presupuesto ordinario de la comunidad. En la legislación estatal ha quedado pues configurado como una dotación obligatoria anual de carácter estático, en el sentido de que no es acumulativa, sino fija, cuya utilidad futura se adivina claramente insuficiente, no sólo para subvenir con tranquilidad y músculo económico las tareas de conservación y mantenimiento de la comunidad, ni qué decir de la regeneración energética en todo el inmueble, sino para erigirse como objeto de garantía, siquiera pignoraticia y con el carácter de flotante, de la eventual financiación que la comunidad prevea realizar por medio de operadores financieros y le permita abordar con rapidez las no poco costosas actuaciones que la renovación energética del edificio requiere. Porque es muy probable que la comunidad requiera de financiación para llevar a cabo esta clase de actuaciones y, en el régimen de propiedad horizontal estatal y catalán, la garantía hipotecaria y, con ella, los tipos más asequibles, están fuera de su alcance.
En este aspecto, Josep Mª Espinet puso de relieve la diferencia significativa que se aprecia en la regulación estatal del fondo de reserva con respecto a la que se dispensa en el régimen de la propiedad horizontal aplicable a los inmuebles en Cataluña, señalando al respecto que si bien en la Ley catalana 5/2006, de 10 de mayo, del libro Quinto del Código civil de Cataluña, el art. 553-6 CCCat configuró inicialmente el fondo de reserva al modo de la LPH, esto es, no acumulativo, de manera que el remanente de un año quedase integrado en el año siguiente y que la contribución obligatoria de los propietarios se limitara a las que hicieran falta para alcanzar el 5% de los gastos comunes presupuestados, tras la importante reforma de la propiedad horizontal catalana operada por la Ley 5/2015, de 13 de mayo, se ampliaron significativamente el alcance y las coberturas del fondo de reserva, vigentes desde el 2006, manteniendo la dotación mínima dineraria en el 5% de los gastos comunes (inferior, por tanto, al 10% de la cobertura estatal), si bien con la particularidad, a diferencia de lo establecido en la redacción primigenia, de que el remanente no gastado del fondo de cada año debe acumularse al fondo del año siguiente, y así sucesivamente. Es decir, una constitución acumulativa del fondo de reserva a razón de un 5% de los gastos comunes anuales.
La regulación del fondo de reserva en la propiedad horizontal catalana permite a la comunidad mostrar, en pocos años, que dispone de unos ahorros acumulados significativos, y que año en año van en aumento, con lo que el músculo económico y ahorrativo de la comunidad permitirá encarar con más facilidad y solvencia la financiación de las entidades de crédito que sean necesarias, al poder ofrecer garantías más sólidas con cargo al fondo de reserva.
Espinet apuntó que la llamada del fondo de reserva a constituirse en garantía pignoraticia por medio de un derecho real de prenda a favor de entidad financiera, con o sin desplazamiento dinerario, no parece a priori ninguna idea descabellada. No es casual que la reciente ley por el derecho a la vivienda, Ley 12/2023, de 24 de mayo, aluda en su artículo 13 al compromiso por la accesibilidad universal en el parque de vivienda, que aunque poco o nada tenga a ver con la renovación energética de los edificios, apunta a la preocupación del legislador estatal de la importancia económica que esta y otra clase de actuaciones va a comportar para los propietarios de los edificios, indicando al respecto que, en el caso de viviendas preexistentes a la LOE, esto es, finalizadas con anterioridad al 6 de mayo de 2000, para paliar los déficits de accesibilidad el Estado promoverá programas de ayuda que se sumen a la aplicación de los fondos de reserva de las comunidades de propietarios.
Por tanto, podría considerarse incluso acertada, tras realizar los ajustes técnicos adecuados en la legislación correspondiente, la idea de habilitar que todo o parte del remanente del fondo de reserva de las comunidades quede afectado, a modo de prenda flotante, en garantía de la concesión de la financiación bancaria solicitada por la comunidad para afrontar los importantes costes derivados de la renovación energética del edificio. En Cataluña, se encuentra en trámite de aprobación parlamentaria el Anteproyecto de modificación del Código Civil de Cataluña, en el que, entre otros extremos que también son objeto de modificación del libro Quinto del CCCat, se encuentra el referente a la introducción de la prenda flotante (que si bien se encontraba regulada en la Ley de 1991, finalmente no se incorporó al aprobarse en su día el libro Quinto del CCCat), en cuyo artículo 569-14 se pretende añadir un apartado 3, sobre la prenda flotante, en el que se indica que la prenda también puede garantizar diversas obligaciones ya contraídas o por contraer de manera simultánea o sucesiva entre las mismas personas deudora y acreedora, durante un periodo de tiempo y por una cuantía máxima convenida.
Los ajustes legislativos a los que más adelante aludió Josep Mª Espinet en su exposición se referían básicamente a facilitar a la comunidad de propietarios la adopción de acuerdos que permitan la constitución de esta clase de garantías reales, que afecten a un bien dinerario comunitario como es el fondo de reserva. Partiendo de la premisa de que la prenda es un derecho real de garantía y que su constitución comporta una limitación del derecho de propiedad común, en este caso el que recae sobre el fondo de reserva, el acuerdo comunitario que lo estableciera requeriría del quorum necesario para modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal. Según el actual art. 17.6 de la LPH, es exigible la unanimidad de los propietarios para la válida y eficaz constitución de un derecho real de garantía sobre el fondo de reserva comunitario que garantice el cumplimiento de las obligaciones dinerarias y de financiación asumidas y acordadas válidamente por la comunidad (art. 17.2 LPH), con lo que de lege ferenda el quorum de la unanimidad debería flexibilizarse y transitar a otro menos exigente que, en definitiva, permita la válida adopción de esta clase de acuerdos y sin que los mismos queden sujetos al caprichoso veto de unos pocos propietarios. El régimen de la propiedad horizontal en Cataluña se mueve en estos términos de flexibilización de quorums, estableciendo en el actual art. 553-26.2 CCCat que la comunidad no requiere de la unanimidad para la constitución del derecho real de prenda, sino que tiene suficiente con una mayoría cualificada de las 4/5 partes del total de propietarios que, a su vez, reúnan las 4/5 partes del total de cuotas de participación, lo que, en opinión de Espinet, debe considerarse un quorum acertado y respetuoso con los intereses de los propietarios, atendiendo a las especiales circunstancias a las que está llamada a atender la constitución de esta garantía -que gravitará sobre el fondo de reserva comunitario-, en relación con la más pronta que lejana imposición legal de renovación energética de los edificios.
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