En el ámbito del derecho inmobiliario es frecuente aludir a una categoría jurídica denominada usucapión, conocida también en el derecho común como prescripción adquisitiva. Se trata de un mecanismo legal que permite adquirir el derecho de propiedad y otros derechos reales posesorios, en base a la posesión continuada de los mismos durante el tiempo fijado por la ley. No sólo el derecho de propiedad puede adquirirse por usucapión, aunque sea el derecho más frecuente, sino también la titularidad de otros derechos reales que comporten posesión sobre las cosas. Las personas legas en derecho intuyen la existencia de esta figura aludiendo a ella insconscientemente con la expresión "con el tiempo se adquieren derechos". En el derecho común esta figura recibe el nombre de prescripción adquisitiva, expresión ésta sin duda más eufónica que la de usucapión.
El legislador catalán en el año 2006, con la aprobación del libro quinto del Código Civil de Cataluña reguló de manera completa y sistemática esta figura en los arts. 531-23 al 531-29 del CCCat, configurándola como un título más de entre otros para adquirir la propiedad, normalmente, aunque también otros derechos reales posesorios sobre bienes muebles e inmuebles, introduciendo no obstante unas particularidades que la distinguen nítidamente de la prescripción adquisitiva regulada en el Código civil español.
¿Qué derechos son usucapibles?
En principio, sólo pueden usucapirse por usucapión los derechos reales que comporten posesión sobre los bienes, entre los que destaca el de propiedad.
Los denominados derechos personales, cuyo ejercicio comportan una determinada posesión material sobre los bienes como ocurre con el de arrendamiento entre los más conocidos, no pueden en ningún caso adquirirse por usucapión al no pertenecer a la categoría de los derechos reales. Así, un arrendatario que lleve 30 ó 40 años residiendo en nuestro piso, abonando puntualmente el alquiler y comportándose como inquilino de puertas a fuera y en su relación con la propiedad, nunca adquirirá por estas circunstancias ni el derecho de arrendamiento ni, por supuesto, el derecho de propiedad, y ello por la sencilla razón de que sólo se pueden usucapir los derechos subjetivos. Tampoco son usucapibles aquellos derechos subjetivos que, todo y tener un marcado carácter real i comportar su ejercicio la posesión de los bienes sobre los que recaen, es la propia ley la que de manera expresa los excluye, como ocurre en Cataluña con las servidumbres (art. 566-2.4 CCCat) (ver aquí artículo sobre servidumbres).
Resumiendo:
1) No todos los derechos que denominamos reales son usucapibles, sino tan solo aquellos que comportan la posesión sobre una cosa y siempre y cuando la ley no los excluya expresamente.
2) No son usucapibles los derechos subjetivos que, pese a pertenecer a la categoría de los reales, no comportan posesión sobre las cosas, como ocurre con la hipoteca, la prenda, la anticresis o los derechos de adquisición preferente. La entidad bancaria titular del derecho de hipoteca no ejerce ninguna posesión sobre la vivienda que tenemos hipotecada, sino tan sólo su realización o venta forzosa para el caso de incumplimiento del préstamo o de la obligación dineraria que garantiza.
3) Por último, el ordenamiento catalán contempla un derecho real como el Censo que, aún no siendo posesorio, la ley permite adquirirlo por usucapión.
Requisitos de la usucapión
Los efectos de la usucapión se producen una vez concurren todos y cada uno de los requisitos que establece la ley y sin necesidad de que la persona usucapiente haga ninguna otra actuación. Es decir, el derecho real se adquiere automáticamente cuando se cumplen todos los requisitos que exponemos a continuación.
En primer lugar, es necesario que se adquiera y se ostente la posesión del bien o derecho a usucapir. Nos referiremos principalmente en este artículo a los bienes inmuebles. Cuándo podemos afirmar que estamos delante de esa "posesión" (possessio ad usucapionem), y cómo se distingue, por ejemplo, del simple o mero acto de detentación que se puede ejercer sobre una cosa?. Jurídicamente son dos fenómenos distintos, tal y como nos recuerda el art. 521-1 CCCat al señalar que la posesión es el poder de hecho que se ejerce sobre una cosa o un derecho por una persona, como titular, o por medio de otra persona, con la voluntad aparente externa de actuar como titular del derecho, mientras que ese mismo ejercicio de un poder de hecho sobre una cosa o derecho, sin la voluntad aparente externa de actuar como titular del derecho, o la mera tenencia de la cosa con la tolerancia del titular o titulares, no es propiamente posesión, sino un supuesto de detentación.
En el ámbito de los inmuebles esta distinción, posesión vs detentación, se pone de manifiesto en los casos de ocupación ilícita del movimiento "okupa". La persona okupa, no puede afirmarse que desarrolla en el inmueble ocupado un poder de hecho sobre el mismo con el ánimo de hacerse con el derecho de propiedad. La tenencia que ostenta sobre el inmueble, compartida con otros o en exclusiva, lo es sin la "voluntad aparente externa" de actuar como propietaria o titular de un derecho real sobre el inmueble, sino más bien como una manifestación ideológica alternativa o contestataria al poder excluyente del derecho de propiedad, cuestionando el derecho constitucional de propiedad (art. 33 CE), o simplemente para atender la necesidad más perentoria de buscar cobijo y resguardo. El okupa sería para el derecho catalán un detentador del inmueble, no un poseedor del mismo.
Hecha esta aclaración, la posesión en la que descansa la usucapión, la llamada possessio ad usucapionem, tiene unas notas y unas características que la distinguen de otro tipo de posesiones. El Código Civil catalán en su artículo 531-24.1 alude para ello al denominado "concepto posesorio". La posesión para usucapir ha de ser en concepto de "titular del derecho" sobre la cosa (como propietario, usufructuario, censualista,...), y ha de ejercerse, además, de manera pública, pacífica e ininterrumpida durante los plazos que más adelante indicamos.
Posesión en concepto de dueño o titular del derecho, pública, pacífica e ininterrumpida
¿Qué significa que la posesión ha de ser en concepto de titular del derecho? Ni más ni menos que este poder o sometimiento de hecho sobre la cosa se exteriorice de manera tal y con la suficiente intensidad que suscite en cualquier observador ideal la apariencia externa de que aquella posesión se ejercita como si se tratara de verdadero propietario o titular del derecho real (art. 531-24.1 CCCat y art. 431 Cci). No sería una posesión apta para usucapir aquella que exterioriza un poder de hecho sobre la cosa o derecho parecida a la que ostenta un arrendatario por ejemplo. El concepto posesorio del arrendatario, o el del comodatario o del depositario, aunque cada uno de ellos comporten efectivamente una posesión sobre la cosa arrendada, prestada o depositada, no sirven para usucapir al no hacerse con la "voluntad aparente externa" de titular del derecho de propiedad o derecho real posesorio, sino como titular de aquellos derechos personales y ejercerse, por tanto, con un concepto posesorio diferente al de dueño o de titular de un derecho real posesorio.
El siguiente requisito es que la posesión ad usucapionem sea pública, entendida en el sentido contrario al de oculta, no aparente o clandestina. Para que la posesión en concepto de titular del derecho se considere pública, ha de descansar en actos de exteriorización suficientes de la posesión y revestidos del concepto posesorio del derecho que se pretende usucapir. No sería en principio una posesión pública la ostentada sobre un inmueble exclusivamente durante la noche, o durante unas horas concretas del día. Esta manera de poseer sugeriría a un observador ideal que esta manera de poseer se corresponde más bien con la figura del servidor de la posesión (vigilante nocturno, conserje,...), que no con la de dueño o titular de un derecho real posesorio sobre el inmueble.
En cuanto al carácter pacífico de la posesión, se refiere a que no se haya sido adquirida ni se ejerza violentamente en contra de la voluntad del verdadero propietario o titular del derecho real posesorio que se quiere usucapir (verus dominus). La voluntad obstativa a la posesión del usucapiente no es suficiente con que exista y se mantenga en el fuero interno del verus dominus. Requiere para ser efectiva y que tenga efectos interruptivos de la usucapión que se exteriorice, y no de cualquier manera, sino con la que dispone el art. 531-25.1 d) del CCCat, esto es, mediante requerimiento notarial dirigido al poseedor o poseedores en tránsito de usucapir para que les reconozcan el título de la posesión.
Este modo de interrumpir la posesión ad usucapionem catalana constituye una de las principales diferencias con la usucapión o prescripción adquisitiva del Código Civil español. En el CC, el verus dominus, si quiere enervar la usucapión, interrumpirla y, en consecuencia, dejar sin efecto el tiempo transcurrido en la posesión, no tiene suficiente con el requerimiento notarial del art. 531-25 CCCat, sino que precisa de una citación judicial hecha al poseedor derivada por lo general de un proceso judicial de reivindicación. El derecho catalán es en este sentido mucho más práctico (y menos costoso) en la regulación de la interrupción del derecho común, pues al verus dominus le resulta suficiente con formular un requerimiento notarial al usucapiente para interrumpir la posesión, ahorrándose de este modo los enojosos trámites de un proceso judicial contra el usucapiente y los importantes gastos que ello comporta.
En derecho catalán hay otros medios para interrumpir la usucapión además del comentado. Mas, lo que interesa destacar ahora es que, a partir de la interrupción, sea por el medio que sea, el tiempo de posesión transcurrido no cuenta ni se aprovecha para la usucapión, el contador del tiempo se pone a cero, y si se quiere intentar de nuevo la usucapión, será necesario entonces el inicio de una nueva posesión en concepto de titular del derecho y el mantenimiento ininterrumpido de la misma por el tiempo que marca la ley. Con la interrupción se produce un "volver a empezar", no una "suspensión" del tiempo para su posterior reanudación en el punto que lo dejé.
En la usucapión catalana y en lo que respecta a bienes inmuebles, el plazo de la usucapión es actualmente y desde el 1 de julio de 2006 de veinte años, a diferencia del derecho común del Código Civil español que prevé para la prescripción ordinaria un plazo de 10 años entre presentes y de 20 entre ausentes, cuando además concurren los requisitos de la buena fe y justo título en la posesión, y de 30 años para la prescripción extraordinaria, sin distinción entre ausentes o presentes, justo título ni buena fe. En la prescripción adquisitiva de determinadas clases de servidumbres prediales el CC establece un plazo de 20 años.
El derecho catalán en inmuebles no hace distinción de plazos y es irrelevante que la posesión sea entre presentes o ausentes, con o sin justo título y buena fe. En inmuebles el plazo para usucapir es único, 20 años, a contar (dies a quo) desde el inicio de la posesión en concepto de dueño o titular del derecho, siempre y cuando la posesión se hubiera iniciado a partir del 1 de julio de 2006.
Con anterioridad a 1 de julio de 2006, fecha ésta de entrada en vigor del libro Quinto del CCCat, la usucapión en Cataluña se regía por la Compilación del Derecho Civil de Cataluña (CDCC), en cuyo art. 342 establecía el plazo de 30 años para usucapir inmuebles. ¿Qué ocurre entonces y qué plazo se aplica a las usucapiones aún no consumadas, cuya posesión ad usucapionem se inició con anterioridad al 1 de julio de 2006?, ¿se les aplica el plazo de 30 años sí o sí, o en qué supuesto se ha de considerar el plazo más breve de 20 años? ¿Y en este caso, a contar desde cuándo?
Las respuestas a estas cuestiones se abordan en la Disposición Transitoria Segunda del libro Quinto del CCCat, en una suerte de retroactividad media, estableciendo al respecto que la usucapión iniciada antes del 1 de julio de 2006 se regirá en cuanto al plazo a lo previsto en el art. 342 CDCC (30 años). No obstante, si el plazo recae más allá del tiempo para usucapir establecido en el CCCat (20 años), a contar desde el 1 de julio de 2006, se aplicará éste. Con lo que el operador jurídico en la usucapión de inmuebles se encuentra con una fecha que necesariamente ha de contemplar: el 1 de julio de 2026, fecha en la que vencen los 20 años de usucapión según el CCCat. Fijada esta fecha, no queda otra que hacer un simple cálculo para concluir que, si la possessio ad usucapionem se inició antes del 1 de julio de 1996, el plazo de 30 años a contar desde entonces será el de aplicación, pues, todo y ser más largo, la consumación de la usucapión resulta más corta (al producirse antes del 1 de julio de 2026) que si aplicáramos el plazo más breve del CCCat (20 años) a contar a partir del 1 de julio de 2006.
¿Desde cuándo opera la usucapión?
La concurrencia de todos los requisitos origina la adquisición de la titularidad del derecho real de que se trate -generalmente, el de propiedad- que opera de un modo originario y con efectos ex ante, es decir desde el inicio de la posesión ad usucapionem. No se trata de una adquisición derivativa proveniente de un anterior propietario o titular del derecho real que lo transmite, como ocurre con la compraventa, sino que la particularidad reside en que se adquiere de "nadie", a non domino, y ello es así por ministerio de la ley. Así las cosas, al consumarse la usucapión no se produce ninguna transmisión del dominio o derecho real entre un anterior propietario o titular del derecho (verus dominus) y el usucapiente, sino que la adquisición es en este sentido originaria, prescindiendo del anterior titular, lo que sin duda tiene relevancia en el orden tributario de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPyAJD) y en el de la conocida por Plusvalía municipal.
¿Quién puede alegar la usucapión?
Tanto el Código Civil español como el catalán prevén que la prescripción adquisitiva o usucapión se puede alegar, tanto por la persona que ha poseído el bien durante el plazo que en cada caso establece la norma y según se trate de bienes muebles o inmuebles, como por sus herederos y causahabientes en caso de fallecimiento de aquel. Si la persona que empezó poseyendo en concepto de titular del derecho fallece antes de alcanzar el plazo previsto en la ley para consumar la usucapión, su heredero o causahabiente podrá aprovechar los años de posesión transcurridos para añadirlos a su posesión hasta completar los años que restan para la consumación, siempre y cuando el sucesor inicie la posesión antes del transcurso de un año a contar del fallecimiento, y la continúe en el mismo concepto posesorio de su causahabiente.
Para mayor información, pueden contactar con nosotros por teléfono al 93.143.19.29, por correo electrónico a info@espinetadvocats.cat o visitar nuestra página web espinetadvocats.cat.
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Una vez leído este artículo -que me parece muy interesante- me parece entender (punto 3 del resumen) que un censo puede adquirirse por usucapión. Así pues, después de 20 años de ser propietario de un inmueble gravado por un censo, se puede redimir este censo en virtud del derecho de usucapión?
Sí, aunque la respuesta necesita de más explicaciones. Pero en principio, los censos aquí en Cataluña se pueden extinguir por la denominada usucapión liberatoria de cargas.
Saludos,
Muy buen artículo. Aquí mi duda. Si una vivienda familiar cuya propiedad está repartida entre 4 personas es ocupada por una de ellas durante 20 años con el consentimiento de los demás sin que con ello quieran otorgar la propiedad (ni el usufructo exclusivo, tan sólo permiten que viva ahí). Pasados 20 años de posesión, ¿perderían los demás l propiedad a favor de la persona que ha vivido por qué esta la usucuparía?
Buenos días, y muchas gracias por su comentario. Efectivamente, la cuestión en esto de la usucapión no es tan sencilla como el ir acumulando tiempo de posesión exclusiva. La usucapión de participaciones indivisas es posible, por supuesto, pero siempre y cuando la posesión pacífica y continuada en el tiempo del usucapiente sea como propietario del 100% de las participaciones del inmueble, es decir, posea la totalidad del inmueble sin reconocer en los restantes comuneros o partícipes de participaciones indivisas su respectiva titularidad, lo que no ocurre cuando la posesión del 100% se ejercita por consentimiento o tolerancia del resto de comuneros. Otra cosa es la prueba de ese "consentimiento" o "tolerancia" del resto de comuneros. Es relevante al respecto que si cada vez que hay que pagar el IBI por ejemplo, el poseedor del 100% del inmueble repercute a los restantes comuneros su parte del importe de este tributo; y lo mismo con otro tipo de gastos, como los de comunidad, reparaciones, etc, serían éstos, sin duda, actos inequívocamente concluyentes de que en la relación interna entre los comuneros existe un acuerdo de que, todo y poseer al 100% el inmueble uno sólo de ellos, existe un reconocimiento público de la titularidad de los restantes, con lo que la posesión exclusiva y al 100% del usucapiente no sería, en estos supuestos, en el concepto posesorio de propietario del100% del inmueble. No cabría entonces la usucapión.
Muchas gracias por su confianza. Aprovecho la ocasión para desearle unas buenas vacaciones de verano.
Excelente comentario. Entiendo bien si pienso que una usucapion puede formalizarla un notario, sin necesidad de juicio?
Muchas gracias
Muchas gracias por su comentario. Para poder adquirir la propiedad de un bien mediante la prescripción adquisitiva o usucapión, es necesario que lo determine un Juez a través de una Sentencia. Ello requiere del inicio de un procedimiento judicial. Si precisa conocer más sobre el fundamento jurídico de nuestra respuesta, le invitamos a que se ponga en contacto con nosotros al número de teléfono de nuestro despacho.
buenos dias, muy interesante articulo. mi pregunta es? un inquilino despues de 40 años viviendo puede utiizar la USUCAPION ? desde el primer recibo pagamos el IBI, gastos de comunidad, obras de la comunidad. muchas gracias
Buenos días,
Para adquirir la titularidad de un inmueble mediante la prescripción adquisitiva o usucapión, es necesario que la posesión del inmueble sea, pacífica, pública e ininterrumpida durante el plazo que establece la Ley, pero sobre todo esta posesión tiene que ser a título de propietario del inmueble. Poseer un inmueble a título de arrendatario, que es la duda que usted nos expone, no es lo mismo que poseerlo en concepto de dueño, por mucho que se hayan repercutido al arrendatario los gastos de IBI, obras de comunidad, etc. y este los haya pagado durante el tiempo en que el inmueble ha sido cedido en arriendo por méritos de un contrato de arrendamiento. Por lo que, a nuestro entender, el arrendatario que es poseedor de un inmueble no estaría facultado a adquirir la titularidad del mismo por usucapión.
Muchas gracias por su comentario y lamentamos no poder profundizar más sobre el supuesto que nos plantea. En todo caso, le invitamos a que se ponga en contacto con nosotros para esclarecer y/o concreta otras dudas o cuestiones que pueda tener sobre el particular.
Hola muchas gracias por el artículo. En el caso de adquirir una vivienda con usocapion, si está tiene cargas, también adquiririas estas cargas? O al ser adquirido de nadie, se eliminan también las cargas? .muchas gracias por sus artículo.
Como usted bien dice, la usucapión es un modo originario (no derivativo) de adquisición del derecho de propiedad y otros derechos reales poseibles. Si la posesión que se ha venido realizando hasta consumar la usucapión, se ha llevado a cabo en concepto de propietario de un inmueble libre de cargas y gravámenes, la consumación de la usucapión provocará, en términos generales y salvo lo que al respecto disponga la legislación hipotecaria, la extinción de todos aquellos derechos, cargas y gravámenes cuyo ejercicio comporte una posesión sobre el inmueble y que resulte incompatible con la del usucapiente en concepto de libre de aquella o aquellas cargas y gravámenes. Lamento no poder explicarlo de una manera más sencilla o gráfica.
Excelente artículo, y de una claridad meridiana. Interpuesto un pleito de usucapión, la parte demandada (titular formal del inmueble en el registro de la propiedad) alega como defensa que se cedió el uso a modo de comodato vitalicio, y por eso han pagado los actores todos los impuestos y demás durante tantos años. Ese comodato vitalicio no viene formalizado en documento alguno. Cree que prosperará la usucapión????
Gracias.
La contestación de la parte demandada es ciertamento original. En cualquier caso, no debemos olvidar que el contrato de comodato es esencialmente gratuito, otorgado por lo general entre familiares, parientes y amigos. Si entre el usucapiente (que el contrario defiende que es comodatario) y el verus dominus (que el contrario defiende como el comodante), no existen esta clase de vínculos de parentesco, amistad, etc, no parece entonces que muy verosimil la gratuidad del comodato como pretende la parte demandada (la gratuidad se presume como una excepción a la onerosidad, que es lo habitual en el tráfico jurídico).
En fin, desconociendo los detalles del asunto, la valoración quedará, como siempre, en manos de Su Señoría.
Saludos,
Muy buen artículo y clarificador. Me surge una única duda en mi caso. Dispongo del uso ejerciendo y cumpliendo todas las formalidades como propietario de la misma, de una plaza de parking desde el año 2002, en la comunidad autónoma de Cataluña.
Por tanto, en mi caso, el plazo para poder ejercer el derecho a la usucapion, seria el de 30 años o el de 20 años? Y si se aplicase el de 30 años, ¿podria ejercerlo el día 1 de julio de 2026?
Si la posesión en concepto de dueño la inició en el año 2002, en este caso la consumación de la usucapión más rápida y próxima en el tiempo se produciría el 1 de julio de 2016, esto es, con el plazo de 20 años a contar desde el 1 de julio de 2006. Si contara 30 años, a partir del 2002 en este caso, la consumación de la usucapión se produciría en el año 2032. El régimen transitorio del libro quinto del Código Civil catalán referido a la usucapión, establece que entre ambos términos, los 20 años a contar desde el 1 de julio de 2006, o los 30 años a partir del inicio de la posesión ad usucapionem, corresponderá el más corto y aquel con el que antes se alcance la consumación de la usucapión.
Excelente articulo y bien explicado, es increible que 2 abogados de oficio no sepan la particularidad del codigo civil catalan, en fin. Mi duda es
si los plazos de usucapion tambien son validos para las v.p.o, es decir a contar desde el 1 de julio de 2006. Gracias y un saludo.
Efectivamente, los plazos de usucapión también son válidos para las v.p.o y todo tipo de inmuebles, debiéndose contar el plazo de 20 años aplicable a las usucapiones en Cataluña a partir del 1 de julio de 2006.
Por escritura notarial en 1921 se adquiere por segregación una finca de otra en la que se especifica un derecho de paso al rio, a través de la primera.Dicha servitud se ha mantenido hasta que en 2020 se produce la venta de la primera finca y el propietario cierra el paso al rio.
Es legal dicha actuación?
A mi entender no se ajustaría a derecho, toda vez que la servidumbre de paso constituida desde el año 1921, se mantiene y traslada al inmueble que soporta pasivamente dicha servidumbre, por mucho que este inmueble o aquel al que la servidumbre favorece, se transmitan por cualquier título a terceros adquirentes. Al actual propietario de la finca gravada o que soporta pasivamente la servidumbre, no le es lícito la negación de la servidumbre si no cuenta con el consentimiento del propietario de la finca dominante.
Excelente artículo.
Al lado de mi casa hay un terreno que era propiedad de un amigo, que al ser no edificable, y no residir él allí, le dijo a mi padre (ya fallecido hace 30 años) que podía quedármela sin problemas. Yo he heredado la casa y vivo allí de toda la vida (tengo 52 años) y siempre he pensado que el terreno era nuestro, sin embargo ahora los herederos del primer propietario me han comunicado que desaloje el terreno.
Cree que prosperaría la demanda por usucapión?. nunca se he pagado impuestos de dicho terreno, pero hemos hecho obras en él y tenemos una zona destinada a huerto, y lo hemos vallado. Sólo podría probar lo que manifiesto con la testifica de los vecinos.
Tal como usted lo plantea, entiendo que, como sucesor de su padre, es continuador en la posesión que ostentaba sobre ese terreno y, por tanto, si no lo hubiera usucapido en vida con anterioridad a su fallecimiento, podría sumar usted al de su padre el tiempo de posesión hasta alcanzar el plazo necesario para la consumación. Una de las principales dificultades para que prospere la usucapión inmobiliaria es el de la prueba: 1) el del carácter de la posesión en concepto de dueño y 2) el de la fecha de inicio de la posesión en concepto de dueño. El éxito ante los tribunales de justicia de una declaración de adquisición del dominio mediante usucapión, dependerá en buena parte del material probatorio que usted disponga en favor de su pretensión, no descartándose para ello la prueba testifical, aunque como es lógico no podamos asegurarle que con sólo esta prueba sea suficiente para llegar a la convicción del juzgador.
Tengo una duda, mi cliente hace años vive en una casa que fue de sus padres (fallecidos y sin testamento), dónde vivió con ellos cuándo era niño. No hay escritura de esta, solo está inscrita en el Registro de la Propiedad pero no aparecen sus nombres. Si pasan los 20 años, él actúa como poseedor y titular del bien, pagando todos los gastos, de manera pública con vecinos como testimonios y ha estado de forma ininterrompuda y pacífica sin que sus hermanos se opongan. Puede llegar a uscucapir el bien? Acreditando todas las pruebas necesarias para demostrar los requisitos?
Con los antecedentes que usted indica, cabría plantearse la usucapión. No obstante, con estos antecedentes ni mucho menos puedo asegurar su viabilidad. Para ello requeriría de una información detallada y precisa de los antecedentes documentales que avalan la posesión ad usucapionem en la persona de su cliente y en la de sus padres fallecidos, así como la idoneidad de los testigos vecinos a los que se refiere en su atenta comunicación.
Muchas gracias por su comentario.
Muchas gracias por el artículo, muy interesante.
Se me plantea la siguiente duda:
La usurcapión, puede afectar parcialmente una finca? Se construye una vaya divisoria entre dos fincas iguales, pero la división física se hace al 60/40%. Ahora me podría adueñas del 10% (soy propietario de la finca que ocupa el 60% de la originaria)
Muchas gracias de antemano
Saludos
Si sería posible usucapir ese 10% de la finca contigua, siempre que no se haya denunciado la titularidad de ese 10% por parte del propietario de la finca vecina.
Me sumo a las felicitaciones por su artículo y respuestas a las preguntas. Mi pregunta sería la siguiente:
Si alguien valla una finca ajena de la que no existe constancia registral y la ocupa durante 10 años y su verdadero propietario declara ante el juez que esa finca fue efectivamente suya pero que ya no lo es.
¿Es preciso que transcurra el tiempo para adjudicarla al ocupante por usucapión o bastaría la mera renuncia del anterior propietario?.
Buenos días,
La posesión de la valla durante 10 años no es suficiente en Cataluña para usucapir, por mucho que el verdadero propietario reconozca ante el órgano jurisdiccional que no tiene la propiedad de la misma. La renuncia del anterior propietario (renuncia abdicativa) no es título que provoque la adquisición o transmisión derivativa del derecho de propiedad. La adquisición por medio de la usucapión opera por ministerio de la Ley, una vez concurran todos los requisitos exigidos en la misma (posesión en concepto de titular del derecho que se quiere usucapir, de forma pública, pacífica e ininterrumpida durante el tiempo que establece la ley, 20 años actualmente respecto de los bienes inmuebles; 3 años respecto de los muebles). Son requisitos cuya concurrencia no es móvil ni variable en función del reconocimiento de la persona usucapidad. Otra cosa es que la titularidad de la valla a la que usted hace referencia se haya adquirido por otro u otros modos de adquisición admitidos en derecho (título voluntario, accesión invertida,...), pero si falta el requisito del tiempo, la usucapión no ha llegado a consumarse.
Primero darle las gracias por su contenido y dedicadas respuestas.
Yo tengo un terreno entre medianeras que el vecino usa de huerto. La verdad nunca entre en el terreno desde que lo compre ya que esta tapiado. El vecino rompio un trozo de muro e instalo una puerta desde su patio para poder entrar. Lo llevara usando alrededor de 20 ańos. Sin embargo yo pago el ibi y soy conocedor de la situacion aun que no he tenido ninguna conversacion con esta persona. Podria esta persona pedie usucapion? Tengo pensado ir pronto a instalar la puerta (ya tengo el permiso de obras) y estoy preocupado de que pueda pasar algo.
Buenas tardes,
La posesión del vecino puede representar un riesgo para el patrimonio de usted por cuanto puede llegar a ser usucapido. Los 20 años no son suficientes para usucapir, pero SÍ LO SON si empezamos a contar a partir del 1 de julio de 2006, por lo que el vecino al que se refiere, si usted no interrumpe la usucapión, a partir del 1 de julio del 2026 (y sumar 82 días de la pandemia de Covid-19) podría llegar a consumar la usucapión de este patio. Para interrumpir la usucapión en curso, aquí en Cataluña se puede realizar mediante un requerimiento notarial que usted dirija a su vecino instándole a que le reconozca como dueño del patio.
Muchas gracias!
Muy buen artículo, Gracias! Y me alegro mucho de contactar con usted, tengo una situación similar: alquilamos un apartamento en 1997, y hemos estado pagando el alquiler mensualmente hasta el 2019, Posteriormente, no se pudo contactar con el arrendador por varios temas del piso, entonces suspendimos el pago del alquiler, esperando que el arrendador se comunicara con nosotros, pero el arrendador no nos ha contactado hasta ahora (ya era muy mayor cuando alquilamos la casa ), es decir, tenemos cuatro años sin pagar el alquiler, pero todos los demás gastos de la casa los pagamos nosotros, incluidos varios impuestos, etc. . .
Quería saber si todavía nos consideran como inquilino? y calificamos para USUCAPION? Gracias!
Saludos y a la espera de su pronta respuesta!
Sol
Buenas tardes,
La posesión en concepto de dueño necesaria para usucapir, no es tan sencilla de adquirir como sugiere usted en su comentario. El hecho de que ustedes lleven cuatro años sin pagar el alquiler y paguen los demás gastos de la casa, incluidos varios impuestos, etc., no es a mi entender una conducta suficientemente significativa de inversión del concepto posesorio de arrendatario a propietario. Otra cosa es que prescriba el derecho del arrendador a exigir las rentas devengadas y no percibida, pero eso es harina de otro costal.
Buenos días, agradezco su rápida respuesta, me gustaría saber si usted me puede asesorar en el proceso y los costes de sus servicios, valoro mucho su experiencia en el sector.
Atentamente
Muchas gracias por su comentario, estamos a su disposición para informarle en las señas de nuestra firma.
EXcelente post. Un gran articulo. Muy interesante. Me gustaria plantearle la siguiente situación, tengo un terreno y en la esquina fuera de la vista, bueno hicieron un huerto aprovechando un pequeño pozo.
Se la particularidad, de que en año 2003 se reparceló la urbanización.
Y las formas de las parcelas cambiaron. El pozo esta en mi finca registral. Y ellos reconocen que el terreno y el pozo esa en mi finca. Pero lo curioso es que los vecinos colindantes no ocuparon durante mas de 20 años la finca, si no que eran HORTELANOS- que les dejaban cultivar. O sea que los que reclaman este trozo de terreno no son los que realmente lo han estado utilizando los ultimos 30 años.
Me planteo tres preguntas:
1º.- Es posible que se reclame una usucapión sin haber cultivado nunca
2º.- El IBI - que hemos pagado - en caso de que se les de la usucapión - lo puedo reclamar ? - ya que ellos reconocen la invasion
3º Una reparcelacion urbanistica - donde se cambia sustancialmente la forma de las parcelas - el reloj vuelve a 0 ( zero )
Muchas gracias
Muchas gracias por sus comentarios. La situación que usted plantea, con una reparcelación por en medio e interfiriendo una usucapión en curso reviste una suma complejidad. Se habría que analizar con detalle el alcance de la posesión de las personas que usted denomina hortelanos, si comporta o no una posesión apta para usucapir o más bien el modo de poseer se identifica con un concepto posesorio diferente al de dueño, con lo que la posesión no sería ad usucapionem. No obstante, la cuestión de más enjundia reside en la usucapibilidad de un inmueble en el que durante el curso de la usucapión se produce su alteración como consecuencia de un proceso reparcelatorio. Se habría que analizar la incidencia de la reparcelación en la posesión, más que en la titularidad formal, extremos todos ellos que lamento no poder tratar en este estrecho cauce de comentarios a nuestros blogs, agradeciéndole en cualquier caso su enriquecedora exposición.
Buenos dias, magnífico artículo.
Mi duda es la siguiente:
Tenemos un inmueble que era 50% de nuestro padre y 50% de nuestra madre.
Nuestro padre hizo una donación en vida a los 4 hijos pero no se escrituró y nuestra madre falleció en 2007
En ese piso vive (desde que mi padre se casó en segundas nupcias en 2008) la hermana pequeña que nunca se ha llegado a emancipar. El resto de hermanos hace tiempo que deseamos vender el piso pero siempre nos ha dado excusas. Ahora nos dice que ya es suyo por usucapión, porque ella ha estado allí desde que nació. A partir de cuando se contaría en este caso el usucapión? desde que nació? o desde que se casó mi padre en segundas nupcias y se marchó?
Muchas gracias de antemano.
El hecho que una persona lleve viviendo en un inmueble durante mucho tiempo no comporta necesariamente la posibilidad de usucapirlo. Lo que es relevante es que esta posesión se haya hecho en concepto de dueño. El caso que usted comenta, además, el inicio de la posesión ad usucapionem seria a partir de la marcha de su padre. Si usted desea más información le invitamos a que se ponga en contacto con nuestro despacho a fin de solicitar dia y hora de visita.
Buenos días. Muchas gracias por el artículo, sin duda el más claro que he leído.
Mi pregunta es si hay que iniciar el trámite legal para usucapión desde el primer momento que te declaras propietario de un inmueble abandonado asumiendo así todos los pagos que requiere una propiedad con una vida diaria, o los trámites de usucapión se inician cuando ya han pasado los 20 años?
Entiendo con el artículo que usucapión es en si los 20 años, lo que no se si hay que hacer constar desde que inicia ese momento?
Gracias!
Buenos días, y muchas gracias por su comentario. La usucapión descansa en la posesión continuada de un bien. En Cataluña, si el bien es mueble, el plazo necesario de posesión para acabar consumando la usucapión es de 3 años; en inmuebles, como usted indica, son actualmente 20 años de posesión en concepto de dueño, pacífica e ininterrumpida. Una vez alcanzado este tiempo de posesión, podemos decir que se ha adquirido por usucapión, pues así lo establece la ley. Pero al contrario que ocurre cuando adquirimos un inmueble y acudimos a un notario/a para otorgar la correspondiente escritura pública, con la usucapión consumada no tenemos ningún documento que acredite que hemos adquirido mediante usucapión. No cabe acudir a un notario y manifestar que he se ha consumado la usucapión. Tampoco lo reconocerá ningún documento del Ayuntamiento correspondiente. Entonces, ¿como acreditar que soy propietario o titular de un derecho real sobre un bien y que esta titularidad la he adquirido mediante usucapión?. No hay más remedio que acudir a un procedimiento judicial a fin de que por medio de una sentencia declare, previa la oportuna acreditación, que concurren todos los requisitos para la usucapión, entre los cuales se encuentra el momento o inicio de la posesión en concepto de dueño del bien, lo que comporta que habrá de acreditar que desde ese inicio posesorio se ha venido comportando como dueño del bien, aún sin serlo, asumiendo los pagos y gastos que normalmente exteriorizan una posesión como si se fuera propietario. En la usucapión de inmuebles, esta sentencia, que es el título que acredita y declara el dominio atribuido por ministerio de la ley al concurrir los requisitos, es documento inscribible en el Registro de la Propiedad correspondiente, siempre y cuando se cumplan el resto de requisitos necesarios para ello.
Buenos días, gracias por toda la información, es muy útil!!
Nosotros adquirimos una vivienda con terreno, calificado como matorral, ocupamos el terreno pegado al nuestro, en un principio pensábamos que era parte del nuestro, hicimos un gallinero y limpiamos toda la zona,vallamos, todo esto a través de 18 años, pero desgraciadamente, perdimos nuestra propiedad, entonces nos hicimos una pequeña caseta en el terreno que llevábamos ocupando mucho tiempo, nunca apareció ningún propietario, sabemos que pertenece a alguien,y parece ser que paga impuestos, pero en 18 años nunca apareció, nosotros estamos pendientes de un lanzamiento de nuestra anterior propiedad, y nos hemos instalado en la caseta del terreno que pretendemos usucapir
Quisiéramos saber si el propietario del terreno a pesar de nunca haber venido y pagando sus impuestos, puede desalojarlos o podemos seguir intentando la usucapión. Otra duda es como demostrarlo, nosotros estamos aquí, los vecinos nos ven, pero no tengo manera de demostrar los años que hace que estamos, si las fotos satelitales sirven, podríamos usarlas como prueba?? Estamos en situación de vulnerabilidad, tenemos certificado que lo avala.
Desde ya muchas gracias por la información y esperamos su respuesta
Buenos días,
Muchas gracias por su comentario. Ustedes sigan insistiendo en la posesión de este terreno e intentar llegar al 1 de julio de 2026. A partir de aquí toca valorar con qué pruebas se dispone del inicio de la posesión de hace 18 años. Pero ahora no pueden hacer nada más que no puedan hacer el 1 de julio de 2026. Aún así, veo difícil que la usucapión pueda prosperar cuando el verdadero propietario está al corriente de pago del IBI.
Buenas noches, excelente bloc y sinceramente muy aclaratorio para un simple "mortal" como yo, mi consulta es que en mi caso tuve una empresa la cual por desgracia tras la crisis inmobiliaria del 2007 tubo que generar un concurso de acreedores el cual la sentencia ratificó que fue fortuito, el caso es que la empresa tenía un local comercial el cual tenía una hipoteca la cual nunca a reclamado la entidad bancaria, llevo 17 años desde la resolución del concurso en el local y sinceramente nunca lo he entendido ya que el concurso de acreedores desestimó la venta ya que el valor de la deuda era mayor que la hipoteca, mi duda sería si cree usted que podría pedir el derecho de la usucapión? En el caso que hubiera alguna posibilidad estaría encantado en contar con sus servicios y tener una visita, saludos cordiales
Buenas tardes. La usucapión es un mecanismo o modo de adquirir el derecho de propiedad o cualquier otro derecho real posesorio que se ostenta sobre una cosa o derecho. En el ámbito inmobiliario, la usucapión opera principalmente para adquirir el derecho de propiedad de todo o una parte del inmueble. Con ello queremos significar que no es posible la usucapión sobre cosa propia, esto es, sobre inmueble propio. Se adquiere por usucapión el inmueble que no nos pertenece, pero sí ésta ya nos pertenece por cualquier otro título, entonces la usucapión no tiene cabida. En el supuesto que usted plantea, da la impresión que no sería posible usucapir el local comercial a que se refiere por cuanto éste, si no estoy equivocado, aún le pertenece ("se desestimó la venta"). Si el referido local ya no fuera de usted, entonces no cabe descartar el mecanismo de la usucapión basado en la posesión del local en concepto de dueño desde la fecha en que se dejó de ser propietario.
Buenas noches:
hace más de 30 años que estoy en posesión de un immueble propiedad de una sociedad compartida con 2 hermanos, y desde entonces, he pagado en exclusiva los gastos propios del immueble, como IBI, gasto de comunidad, gastos de reformas del edicificio y del immueble, etc..; mis hermanos siempre me han comentado que el immueble es mío pero no consta así en ningún sitio. Se podría contemplar así la usucapión en este caso?.
Buenos días: No veo ningún inconveniente en que opere el mecanismo de la usucapión en un supuesto como el que usted plantea, siempre y cuando se cumplan el resto de requisitos que la ley requiere para la usucapión.
Buenos días,es un articulo de gran importancia, y he pensado que podría encontrar alguna respuesta, en la casa que vivo por contrato de alquiler a fallecido el heredero y no hay descendientes, vivo hace 2 años que debo de hacer. Podría quedarme por usucapión.muchas gracias
Buenas tardes,
En principio, la posesión necesaria para usucapir es incompatible con la posesión en concepto de inquilino que usted ha venido ostentando. Otra cosa es que usted deje de abonar la renta y se comporte como si fuera propietario del inmueble, abonando los IBIs y otros gastos propios de la propiedad. A partir de este cambio en la forma de poseer de usted, podemos decir que empezaría a poseer como si fuera propietario y según este concepto posesorio, con lo que si se mantuviera así durante más de 20 años, podría defenderse que ha adquirido el dominio del inmueble por usucapión.
Buenas tardes, :
Mi consulta es si puedo usucapir un piso en usufructo temporal ( desde 1994) habiendo satisfecho todos los tributos inherentes a la propiedad desde el inicio de la posesión del derecho real mencionado. Gracias anticipadas
Y, por otra parte , desearía conocer coste del proceso judicial y duración , así como otros gastos orientativos tales como requerimiento notarial y registrar sentencia favorable usucapirnte, quien subscribe.
Buenos días,
No hay ningún inconveniente en usucapir derechos reales posesorios como el de usufructo temporal. Otra cosa es la calidad del acervo probatorio que acredite el inicio de la posesión ad usucapionem en concepto de titular del derecho real de usufructo temporal del piso en cuestión, que se me antoja harto compleja. Y con ello me refiero no sólo a haber satisfecho, como usted indica, "todos los tributos inherentes a la propiedad desde el inicio de la posesión del derecho real", sino a otros elementos y circunstancias que coadyuven en la exteriorización de la apariencia de estar poseyendo, precisamente, como titular del derecho real de usufructo con carácter temporal del piso y no según otro concepto posesorio. En cuanto a costes judiciales y duración previsible del procedimiento, es esta la primera una cuestión que debe tratarse en cada caso de forma particularizada y personal, previa valoración detallada de los antecedentes y circunstancias que concurran y siempre y cuando hagan atendible y viable la pretensión judicial, y en cuanto a la segunda, la experiencia nos muestra que esta clase de procedimientos no son precisamente rápidos, sin que pueda precisarle un tiempo al respecto, ni siquiera de forma aproximada (un mínimo de un año podríamos decir que está garantizado). Por último, en lo que concierne a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la eventual sentencia firme que declare la adquisición del derecho real por usucapión, lo más relevante al respecto no es tanto el coste de la inscripción, que, comparado con otros supuestos, es significativamente menor, sino el alcance de la calificación registral a las formas extrínsecas e intrínsecas de la sentencia que se trae a inscripción, concretamente a las nada infrecuentes dificultades de inscripción que se ponen de relieve cuando, por ejemplo, la persona demandada y frente a la que se ejercita la pretensión de la usucapión, no ha comparecido en el procedimiento judicial en la forma que indica la ley en los supuestos de herencias yacentes (arts. 6 y 7 LEC), y ello hubiera pasado inadvertido y sin control por el órgano judicial; o cuando, en el caso de incomparecencia del demandado o demandada para allanarse o contestar u oponerse a la demanda y, por tanto, ser declarada en rebeldía procesal, no hubiera todavía transcurrido el plazo de 16 meses previsto en la LEC para la interposición del recurso de audiencia al rebelde.
Muchas gracias Sr. Espinet por la transmisión de toda la información que en este post está divulgando.
Mi duda es que mi padre, difunto, me dejó en herencia la propiedad de una edificación compuesta por varios pisos. En esta propiedad no había división horizontal. Mi padre dejaba vivir en uno de estos pisos a un amigo y su pareja sin ningún tipo de contrato. Cuando heredé la casa mantuve la voluntad de mi padre y por tanto estas personas siguen viviendo allí. Ellos tienen sus contadores de luz, agua y gas a su nombre y los pagan, sin embargo yo pago el IBI de toda la propiedad. Este año hemos realizado la división horizontal y estamos planteando formalizar un contrato de arrendamiento con estas personas pero temo que me pidan la adquisición de la propiedad de ese piso por usucapión ya que hace más de 30 años que viven allí.
¿Podrían usucapir ese piso cuando su posesión pacifica se realizó cuando la propiedad era mía del 100%, sin existir división horizontal?
Actualmente que hay división horizontal, cambia algo?
Atentamente,
Gracias a usted por seguirnos.
En relación con su consulta, en ningún momento la ley establece que el hecho de que los ocupantes de un inmueble tengan los contadores de luz, agua y gas a su nombre, constituyan una prueba suficiente de la posesión en concepto de dueño necesaria para la usucapión. La inmensa mayoría de arrendatarios de vivienda, tanto los de renta antigua como los actuales, tienen a su nombre las respectivas pólizas de suministros con las compañías suministradoras, y no por ello debe entenderse que la posesión que ejercitan lo es en concepto de propietarios. La posesión apta para poder usucapir el derecho de propiedad, por ejemplo, se encuentra integrada por dos conceptos inescindiblemente unidos entre ellos, lo que los antiguos distinguían entre el CORPUS y el ANIMUS. El corpus no sería más que el poder de hecho que se tiene sobre la vivienda, lo cual lo tienen no sólo el que es propietario, sino también un usufructuario, arrendatario o comodatario de la misma. El animus, seria lo que el CCCat identifica con la "voluntad aparente externa de actuar como titular del derecho" que se quiere usucapir, es decir, que esta ánimo o intención de hacer la vivienda como suya se exteriorice con la suficiente intensidad para que cualquier observador ideal pueda fácilmente deducir que esa manera de poseer se corresponde con la que normalmente ostenta una persona propietaria. Dicho esto, y si me posiciono como un observador ideal del inmueble familiar al que usted se refiere en su consulta, no me asaltan las dudas en considerar que, por mucho que se esté poseyendo un determinado departamento (esté o no dividido el inmueble en régimen de propiedad horizontal) durante más de 30 años, si no despliegan otro tipo de actos, como pagar el IBI, o acudir a las reuniones de vecinos, y/o realizar reparaciones de elevada cuantía en la vivienda, etc, etc, la posesión que en mi opinión estas personas han venido realizando durante los años ha sido posible por la mera tolerancia de los verdaderos propietarios, lo que en el régimen legal catalán no alcanza la categoría de posesión, sino la de actos tolerados o de detentación, que no sirven ni aprovechan para la usucapión.
El hecho de que se haya realizado o no la división horizontal del inmueble, no debería en principio alterar nada de lo indicado. No obstante lo anterior, deberían analizarse con detalle todos los antecedentes y circunstancias que concurren en el supuesto al que usted alude, para poder extraer así una conclusión más precisa.
Buenas noches.
Después de ejercer mi profesión durante 40 años, preparando los papeles para la jubilación me he enterado que el local donde he estado trabajando todo este tiempo no es mío al 100%, también pertenece a mis dos hermanos a partes iguales, tal y como especificó mi padre que falleció en 1984.
Yo creía que era mío ya que el negocio sí que me lo dejó a mí y por tanto he estado pagando todos los impuestos y gastos pertenecientes al local y al negocio.
Mi pregunta es saber si este es un caso claro para iniciar un proceso de usucapión.
Buenas tardes,
Lamento no poder ser más concluyente al señalarle que, en función de las escuetas circunstancias concurrentes que usted me explicita, no puede considerarse un caso claro para iniciar un proceso de usucapión. Deben analizarse muchos otros factores y circunstancias para poder trazar una probabilidad de éxito razonable de un proceso de usucapión.
Hola.
Gracias por este articulo tan detallado. Tengo una duda que concierne a mi caso.
¿La usucapión catalana en plazos es aplicable también para una sola pared PRIVATIVA que, después de 19 años, hemos detectado que nuestro vecino la está utilizando para fijar una cubierta de su terraza y fijar enseres como Splits de AA en su interior? No esta a la vista pública ni nuestra y lo hizo mientras estábamos de vacaciones. Ahora hemos detectado las fijaciones gracias a un sensor de metales movidos por las vibraciones y ruidos que sentimos. En resumen, lo descrito en su artículo para la propiedad, ¿es también aplicable para una pared privativa como la que describo?
Gracias por avanzado y enhorabuena por la calidad de sus publicaciones.
El mecanismo o modo adquisitivo de la usucapión no excluye que ésta haya de recaer necesariamente en la totalidad de un inmueble, sino que cabe también sobre las partes integrantes del inmueble. La pared privativa a la que usted se refiere en su atento comentario, es una parte integrante del total inmueble propiedad de ustedes, por lo que cabría a mi entender la usucapibilidad de la pared a la que se refiere, siempre y cuando concurran todos los requisitos legales necesarios, además del tiempo, para que opere el mecanismo de la usucapión, cuestión ésta que hay que analizar en el caso concreto y valoración de todas las circunstancias concurrentes.
Buenas tarde una pregunta sobre. Usucapio
Vivimos hace 28 años en una vivienda, que nos han bajo consentimiento, pagamos todos los impuesto, el ivi se lo damos en mano, y la comunidad en nuestra cuenta. Hace un mes nos manda una carta por abogados que debemos irnos. Que lo quiere vender después de haber invertido y reformado el inmueble. Porque el nos seguro que seria nuestro . Gracias
El hecho de pagar todos los impuestos y pagar el IBI en mano, comporta un claro reconocimiento de la condición de propietario a quien les cedió el uso de la vivienda, lo que no guarda un encaje claro con una posesión en concepto de titular del derecho de propiedad de la vivienda. Otra cuestión es, diferente a la usucapión, que hubiera y pudiera probarse la existencia de un compromiso de transmisión a favor de usted y si ese compromiso puede ser considerado como parte de un modo adquisitivo de la propiedad de la vivienda. Pero eso es harina de otro costal, que poco o nada tiene que ver con la usucapión.
Hola, buenas tardes.
Muchísimas gracias por ayudar a tanta gente con un tema tan complicado.
Vivimos en una casa desde hace 28 años, que forma parte de una segregación de terreno, en la otra parte del terreno, donde no existen vallas, hay una casa en ruinas y abandonada, estamos utilizando está casa como almacén, además de mantenerla limpia desde entonces.
No hemos pagado nunca el IBI de la casa abandonada.
Tendríamos posibilidades de ganar un juicio de usucapión?
Podríamos empezar ya este procedimiento aunque nos falten 2 años para llegar a los 30 exigidos?
Muchas gracias de antemano.
Si bien es cierto que el pago del IBI de un inmueble no constituye un requisito ineludible para el éxito de una eventual usucapión, no lo es menos que el pago del IBI de un inmueble no deja de ser un acto que exterioriza una voluntad aparente externa de actuar como titular del derecho (art. 521-1.1 CCCat), siendo éste el principal de los requisitos. La falta de prueba de la concurrencia de los requisitos necesarios para que opere la usucapión no es nada extraño en esta clase de expedientes, debiéndose realizar al respecto una valoración detallada y del caso concreto sobre el acervo probatorio de que se dispone.
Buenos dias, me sumo a la felicitacion por el articulo, mi consulta es la siguiente,en el año 2011 estaba en calidad de inquilina en el piso que actualmente vivo, las personas a las que le alquilaba, actuaban en calidad de representante de la constructora dueña del edificio, resultando que la constructora dio a quiebra (creo que desde antes de que yo entrara de inquilina, a lo que podriamos estar refiriendonos a que fue una estafa)desde el momento que nos informaron de esto se puso una demanda por el echo de que el edificio fue subastado sin tener informacion de todo el proceso, a dia de hoy el juicio sigue en curso sin resolucion, mi pregunta es la siguiente, seria prudente encargarme de los gastos de la vivienda que no sean los esenciales que ya estan a mi cargo, para en el plazo del tiempo que se necesite poder pedir la propiedad?
Me temo mucho que haciéndose cargo de los gastos de la vivienda aunque éstos no sean los esenciales, no gana ni suma nada para una eventual usucapión en el futuro. Dificilmente podrá usted usucapir una vivienda que viene poseyendo en concepto de arrendatario, aunque se haga cargo de los gastos más esenciales de la vivienda. Para que esto fuera posible, debería usted invertir su manera de poseer, de forma unilateral, y exteriorizando suficientemente que a partir de un momento determinado, su conducta y forma de poseer deja de ser de arrendatario para pasar a ser como si fuera propietario. En fin, una situación muy compleja y de difícil explicación por este conducto.
Buenas tardes,
Su artículo me ha sacado de ciertas dudas, pero no de todas. En mi caso particular, tengo una parcela adyacente a mi casa de la cual tengo constancia que pertenecía a una empresa. Consulté el registro y esta empresa quebró en 2008. A lo largo de los años, por mis medios, he hecho limpieza de la parcela de manera pública, es decir, sin esconderme, soy yo quien limpia la parcela y poda los pinos. Tengo la duda de cómo se da constancia del hecho, es decir, ¿se tiene que hacer una instancia al ayuntamiento y exponer que uno ha hecho los trabajos de limpieza de buena fe y que cuida la parcela? ¿Hay que ir al notario con evidencias de que uno está actuando como propietario? Todo esto es para saber cuándo empieza a contar el reloj de los años transcurridos y cómo uno puede demostrar que lleva todo ese tiempo haciendo lo expuesto.
Saludos y gracias.
La pregunta que formula usted es el verdadero nudo gordiano de la usucapión. Para poder usucapir es necesario, ante todo, adquirir la posesión del bien, en este caso de un inmueble, en concepto de propietario, esto es, con la voluntad aparente externa de actuar como titular del derecho de propiedad sobre dicho inmueble. Y he aquí donde radica la principal dificultad: la prueba del inicio de esta específica manera de poseer el inmueble. La mera limpieza de la parcela no exterioriza por si mismo esa voluntad aparente externa de actuar como propietario, pues las tareas de limpieza pueden responder a un modo de actuar que derive de un derecho distinto al de propiedad, como el de usufructo, el comodato o el arrendamiento, o por una situación de mera tolerancia. Es decir, que a nuestro entender, la mera limpieza de la parcela no sería un acto con la suficiente entidad probatoria de ese actuar necesario para adquirir mediante la usucapión el derecho de propiedad de la parcela. Son necesarios, sin duda, muchos más actos posesorios que revelen de manera inequívoca que el inicio de la posesión se ha adquirido según el concepto posesorio de propietario, abonando el IBI correspondiente y actuando de este modo ante las administraciones públicas, etc, etc.
Buenas noches. Excelentes comentarios. Mi pregunta es si una Comunidad de Propietarios que se hace cargo durante años de un local sito en la misma finca de esa comunidad, y nunca reclamado por la constructora, puede usucapir el mismo aún siendo persona jurídica. Muchas gracias
La usucapión cabe alegarla frente a cualquier persona, física y jurídica. Cuestión distinta es si una comunidad de propietarios, que carece por ley de personalidad jurídica y, por tanto, no puede por ella misma ser titular de derechos y obligaciones, sino que estos recaen activa y pasivamente en los titulares dominicales o propietarios privativos integrantes de dicha comunidad especial, puede adquirir por usucapión. Y la respuesta a esta pregunta no es nada sencilla y admite opiniones contradictorias. La usucapión descansa en la apariencia de titularidad que ofrece la posesión como titular del derecho, de forma pacífica, pública e ininterrumpida durante el tiempo establecido en la ley, y en este sentido, si esta apariencia de titularidad basada en la posesión se proyecta en una comunidad de propietarios, no vemos otro obstáculo legal que impida considerar que opere la usucapión que la falta de personalidad jurídica de la propia comunidad de propietarios.
Buen articulo mi caso es llevo haciendo uso de un cuarto que hay en un hueco de la escalera de paso de los vecinos hace más de 20 años con agua corriente y electricidad de mi propiedad se ha utilizado siempre como cuarto de lavado me lo cedió el antiguo propietario pero no consta en ningún lado el caso es que ahora vendo el piso y quiero que lo nuevos propietarios hagan uso como yo del cuarto pero la presidenta quiere reclamar este cuarto como puedo evitarlo
Muchas gracias por su comentario sobre el artículo. La principal dificultad que tendrá para que le sea reconocida por la comunidad de propietarios la consumación de la usucapión del cuarto/hueco bajo escalera es la acreditación de que la posesión se viene ejercitando en concepto de titular del derecho de propiedad y no como copropietario del elemento común junto con el resto de propietarios del inmueble. Además, debe poderse exteriorizar esa posesión en concepto de propietario. Para ello sería suficiente con que, desde el inicio de la posesión del cuarto, la comunidad lo hubiera reconocido en las juntas, lo que no es habitual, o, simplemente, que en la puerta de dicho cuarto se anuncie que está vinculado con el piso que ahora está dispuesto a vender. En cualquier caso, hace usted referencia a veinte años cuando el plazo de la usucapión de bienes inmuebles es de 30 años, salvo que la consumación se produzca antes tras la aplicación del plazo de 20 años a contar desde el 1 de julio de 2006.
Puede una persona quedar-se una plaza de pàrquing por usucapion si no ha pagado nunca el IBI Aunque lleve mas de 40 años ocupandola?
Aunque la ley no contemple expresamente que para poder usucapir un bien inmueble es condición necesaria haber pagado el IBI correspondiente durante el tiempo que, según los casos, se requiere para usucapir (30 ó 20 años), lo cierto es que sin dicho pago, dificilmente podrá utilizarse ese modo para adquirir el dominio u otros derechos reales poseibles que es la usucapión cuando la manera de poseer, el denominado concepto posesorio, no se corresponde con el que ostenta un propietario de la plazo de aparcamiento al no abonar el IBI y permitir que sea otra persona, seguramente el verus domino o verdadero propietario quien lo haga, reconociéndole, por tanto, la condición de propietario e interrumpiendo con ello el plazo de prescripción adquisitiva. El pago del IBI representa una acto posesorio inequivoco en concepto de dueño o usufructuario del bien inmueble.